【正文】 第十三章 項目綜合結(jié)論n 項目建設必要n 項目基礎(chǔ)條件具備n 項目市場前景看好n 項目規(guī)劃設計合理n 項目前期準備充分n 項目自有資金落實n 項目預期收益可靠n 項目風險程度低因此，項目綜合結(jié)論為可行。如果未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不可抗力因素，使消費者的購房需求、購房心理和購買能力發(fā)生重大變化，導致項目的銷售受到嚴重阻礙，將直接影響項目的收入和貸款的償還。因此，項目開發(fā)商在建設期間將及時作好開工準備，合理安排工程進度，以保證本項目的順利實施并隨時將工程進度和房屋銷售情況抄報銀行，以便銀行適時監(jiān)督。因此，該項目從財務上講是完全可行的。 現(xiàn)金流量情況較好，借款償還能力按預定要求是有把握的；168。 本項目財務內(nèi)部收益率高于財務成本率6%和行業(yè)基準收益率1520%；168?？偟膩碚f，項目收益率在分析的各種情況下仍能保持較高的內(nèi)含報酬率(最低情況為收入減少5%%)，項目內(nèi)含報酬率仍大大高于其資金成本6%，也高于行業(yè)平均利潤水平(15%20%)，表明該項目具有很高的抗風險能力。取變化率為正負5%，計算結(jié)果見附表7：敏感性分析表。各年對收入、變動成本和固定成本的保本分析見附表6：盈虧平衡分析表。第一年的盈虧平衡點作業(yè)率偏高是由于第一年只實現(xiàn)了第一期開發(fā)的80%銷售收入，而從謹慎的角度出發(fā)，將第一期開發(fā)成本全部計入了當期損益。(說明：由于該項目建設期和銷售期基本一致，而投資總額分為三年分期投入，考慮到如果在計算投資利潤率和投資利稅率時使用年平均盈利，會嚴重低估項目的真實盈利能力，故采用累計數(shù)來計算。財務流量及NPV，IRR計算見附表5：財務流量表。項目還款資金來源于項目銷售的現(xiàn)金流入，從項目的現(xiàn)金流量和盈利情況來看，項目的清償有可靠的保證。其還款方式為從營業(yè)第一年還本500萬元，剩余2500萬元本金于第三年年末一次還清。(3)所得稅按所得稅率33%交納。繳納營業(yè)稅稅率為5%；城市維護建設稅、教育費附加分別按營業(yè)稅金額的5%和3%計算。財務費用 本項目資金成本率按6%計算。 各年銷售收入具體計算見附表2：銷售收入分期計算表三、成本及稅金估算銷售成本估算 由于本項目建成后所形成的商品住宅全部用于出售，所以這里采用將當期的開發(fā)成本全部計入當期成本。 第四年 營業(yè)收入3,，其中住宅銷售收入3,。第二年 項目二期營業(yè)收入18,，其中住宅銷售收入17,。建設期各期投資計劃及資金籌措情況見下表：投資計劃及資金籌措表單位：萬元序號項目合計建設經(jīng)營期1231投資總額30, 11, 9, 9, 開發(fā)成本29, 11, 9, 9, 貸款利息 2資金籌措30, 11, 9, 9, 自有資金10, 3, 3, 3, 貸款8, 3, 2, 2, 銷售收入回投11, 4, 3, 3, 第十章　項目財務分析一、項目計算期根據(jù)項目實施進度計劃，本項目建設期為3年；由于本項目為分期開發(fā)和銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項目，故不分別計算建設期和運營期，整個項目期為4年。本項目首期開發(fā)自有資金3800萬元，%，自有資金充分；，%。資金籌措 本項目的開發(fā)總投資(不含管理費用和銷售費用)為30,，包括土建開發(fā)成本和建設期利息。詳見附表1：項目首期投資估算表(二)項目總投資估算，其具體構(gòu)成及所占比例如下：項目總投資構(gòu)成表費用名稱投資額(萬元)所占總投資比例(%)土地取得費用7,500工程建設費用19,基本預備費用融資費用480其他費用1,投資合計30,100二、資金籌措與使用分析１、本項目實行分期開發(fā)，項目建設期共計3年。不可預見費不可預見費用按成都市行業(yè)標準依工程費用的４％測算。５、其他費用包括報建費、勘察設計費等。３、基本預備費按工程費用的４％測算。 （3）市政配套工程(含給排水、供電、供氣、消防及其他設備工程)也采用投資指標估算法，參照 二０００年《全國統(tǒng)一安裝工程預算定額四川省估價表》及當前市場行情和供需狀況；并結(jié)合本工程的情況來綜合測算確定，安裝工程隊按國有二級企業(yè)標準。２、工程建設費用 包括土建工程（含場地平整），裝飾工程，綠化工程，市政配套工程(含給排水、供電、供氣、消防及其他設備工程)和小區(qū)附屬設施等幾項費用，其中： （１）土建工程費用（含場地平整）估算采用投資指標估算法，根據(jù)建設區(qū)的地形、地質(zhì)和地貌特征，參照2000年《四川省建筑工程計價定額》和當前成都市建材的物價水平、建筑市場的供需情況以及其他相關(guān)的標準，綜合測算制定，施工隊按國有二級企業(yè)標準。二、 項目開發(fā)投資估算估算總投資具體由土地取得費用、工程建設費用、基本預備費用、融資費用等幾項構(gòu)成。從以上可以看出，該項目的實施進度較為合理。建設進度規(guī)劃　　在建設資金到位及時情況下，本項目首期開發(fā)工程施工期為六個月。(2) 主要建筑為磚混及框架結(jié)構(gòu)，施工隊伍能承擔工程施工。(4) 已完成設計：建筑總平面布置圖；分戶型正立面及側(cè)立面圖；會所及商務中心效果圖及平面圖施工條件(1)施工現(xiàn)場有供電、供水條件，施工水電已解決。(2) 建設用地落實已辦理國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證。項目施工采用監(jiān)理制，采用公開招標的形式選擇工程承包商，以使項目的工期、成本、質(zhì)量得以確保，并承諾使工程達到優(yōu)良工程水準。其中，首期投資中，%，向銀行申請的貸款也僅占項目開發(fā)投資總額的25%，是一種節(jié)省現(xiàn)金的、可行的、較好的開發(fā)模式。三、勞動安全保護 建設施工中嚴格執(zhí)行勞動部門頒發(fā)的《職工勞動生產(chǎn)條例》及各級政府部門的法規(guī)：制定嚴格的操作規(guī)程。項目平面規(guī)劃設計技術(shù)經(jīng)濟指標：建筑總用地面積547畝，首期：建筑總用地面積133320㎡建筑凈用地面積112456㎡總建筑面積 90000㎡ 住宅建筑面積 86380㎡ 公共建筑面積 600㎡ 社區(qū)服務會所 3020㎡ 地下建筑面積 300㎡ 容積率 綠化率 60% 建筑密度 % 道路廣場 % 總居住戶數(shù) 487戶 停車位 500輛 建筑層數(shù) 23層第七章 環(huán)境保護與勞動保護一、主要污染源狀況本項目主要污染源狀況為生活廢水和雨水，經(jīng)化糞池厭氧處理后排入城市污水管網(wǎng)。社區(qū)商務中心為框架結(jié)構(gòu)。(4)景觀綠化　　景觀配置按照園林設計，突出強調(diào)居家生活的小尺度自然景觀，并加以相應的人文景觀相互結(jié)合。(3)建筑單體項目共分為四拼式獨棟別墅，聯(lián)排別墅，復工洋房三種住宅形式。多種建筑方式，多片私家綠化，多個屋頂花園，多處觀景平臺，以及簡潔合理的建筑室內(nèi)的平面布局。同時，建筑的這種自然舒緩的布置方式與地開的起伏有機結(jié)合多種以南北朝向為主的套型更可坐擁龍泉天脈的綠景之尊。(1)建筑布局建筑布局是社區(qū)形態(tài)的基礎(chǔ)，穿插其間錯落有致的綠化則是生態(tài)居家的前提，合理的配套和公建更是提升社區(qū)文化氛圍的靈魂。因此，在小區(qū)的景觀入口處，方案分別設置了社區(qū)商務中心(前期售樓及物業(yè)管理用房)，自由GOLF和果嶺推桿場，網(wǎng)球場地，及兒童景觀泳池，社區(qū)樣板空間(前期售樓樣板房)，門房等等。項目在現(xiàn)有一期地塊用地規(guī)劃的前期設置為大型自然生態(tài)別墅社區(qū)，別墅形態(tài)以歐式澳州風情為主，園區(qū)內(nèi)結(jié)合成都氣候特征配以熱帶及亞熱帶植物，方案設計中充分考慮到自然生態(tài)的環(huán)境和建筑規(guī)劃布局后期的完美結(jié)合。第六章 項目總體規(guī)劃 項目規(guī)劃方案由澳大利亞DRA設計師事務所規(guī)劃設計，項目總體規(guī)劃見附圖。在成都市政府提出向東向南發(fā)展戰(zhàn)略目標后，南面房地產(chǎn)繼續(xù)保持良好發(fā)展，東面的房地產(chǎn)開發(fā)也逐漸回暖，特別是東面的龍泉驛區(qū)，近年來的投資增長率均超過50%，從近年來的房價和地價來看，兩年前龍泉地價為12—15萬/畝，現(xiàn)已漲到25—30萬元/畝；普通商品房房價由2001年的800—900元平米漲至現(xiàn)在的1300元平米。龍泉驛區(qū)經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿ψ悖鼛啄陙?，該區(qū)堅持以經(jīng)濟建設為中心，走開放促開發(fā)的路子，形成了工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游、市場四個開發(fā)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)高速發(fā)展的新局面，經(jīng)濟建設已進入持續(xù)、高速、健康發(fā)展的新階段，1998年被四川省委、省政府授予“小康縣”光榮稱號，該區(qū)不僅是國家級成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，還是國務院命名的“中國水蜜桃之鄉(xiāng)”、“全國無公害水果示范（縣）區(qū)”、“全國造林綠化百佳（縣）區(qū)”，“四季花不斷，八節(jié)瓜果香”；龍泉驛區(qū)基礎(chǔ)設施配套齊全，為房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)奠定了堅實的基礎(chǔ)，如投資12億元進行基礎(chǔ)設施建設，資本運作9億元進行舊城改造，已完成了水、電、路、氣、通訊、教育、醫(yī)院、郵政等基礎(chǔ)及市政設施，其