房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告word(參考版)
2025-05-01 04:55本頁(yè)面
【正文】 一、 土建及室內(nèi)安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目住宅商鋪車(chē)庫(kù)人防小計(jì)（萬(wàn)元）面積135593157503250土建成本820100011001200２、節(jié)能成本9090 ３、預(yù)拌砼20202020４、水電安裝70402020５、挖孔樁75754040小計(jì)元／平米1005122511801280 ６、弱電181555７、消防40404040以上累計(jì)1133128012251325*12161152二、 其他成本分析１、自來(lái)水增容戶(hù)外工程總費(fèi)用 ２、電力戶(hù)外工程高低桿，變壓器配電間 ３、 平方米，按205元／平方米算?。ê尘耙魳?lè)系統(tǒng)）４、土方外運(yùn)（挖、運(yùn)、場(chǎng)地平整） 15萬(wàn)*15＝225萬(wàn)元５、電梯 34*32=1120萬(wàn)６、設(shè)計(jì)、勘探、施工圖審查費(fèi)、 35元／平方米*＝ 萬(wàn)元７、煤氣鋪設(shè)開(kāi)通 2200元／戶(hù)*766戶(hù)＝監(jiān)理費(fèi)： 7元／平方米 *7=不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 報(bào)建費(fèi) 住宅 130元／平方米*13,＝ 商業(yè) 160元／平方米*＝ 總報(bào)建費(fèi) 合計(jì) （8除外）總計(jì)、 工程建設(shè)成本 一+二=+= （） 一+二=+= ()∽三、 產(chǎn)權(quán)辦證費(fèi)用測(cè)繪 住宅 135593*／平米＝ 非住宅 38300*／平米＝辦證 住宅 766*80元／戶(hù)＝非住宅 38300*5= 萬(wàn)元手續(xù)費(fèi) 住宅 *3=商鋪 *7*=合計(jì) 土地辦證費(fèi)用由住戶(hù)辦理（１２０元／戶(hù)）故不列入成本。地下１－２層，用地性質(zhì)為居住和商業(yè)兼容。 8 附件一：可研分析表 項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 資金來(lái)源與運(yùn)用表 損益及利潤(rùn)分配表成本凈利潤(rùn)率=[凈利潤(rùn)—凈利潤(rùn)*33%（所得稅）]/總投資=30% 現(xiàn)金流量表（全部投資） 借款償還期測(cè)算表 敏感性分析表項(xiàng) 目部分指標(biāo)變化敏感性分析結(jié)果銷(xiāo)售收入 （萬(wàn)元）建筑投資 總成本（萬(wàn)元）稅后利潤(rùn) （萬(wàn)元）建筑成本 利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （萬(wàn)元）內(nèi)部 收益率動(dòng)態(tài) 回收期基本方案61, 34, 19, % 銷(xiāo)售收入變化銷(xiāo)售收入下降5%58, 34, 18, % 銷(xiāo)售收入上升5%64, 34, 22, % 變動(dòng)成本變化變動(dòng)成本增加5%61, 35, 19, % 變動(dòng)成本減少5%61, 34, 21, % 9 附件二：富新三、 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，具備一定風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。二、 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析：經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)在于有沒(méi)有商家的跟進(jìn)和聚集人氣。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議一、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及防范建議：周邊居住人員相對(duì)較少，商業(yè)氣氛不濃，預(yù)測(cè)周邊近年住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，是項(xiàng)目最大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議 項(xiàng)目的主要問(wèn)題 項(xiàng)目三面臨馬路； 周邊人氣不旺； 商業(yè)部分銷(xiāo)售有一定難度。表15：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)1 占地面積（m2）55, 2 總建筑面積（m2）174, 3 項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元）40, 4 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入（萬(wàn)元）61, 5 利潤(rùn)總額（萬(wàn)元）18, 6 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）18, 7 成本利潤(rùn)率（稅前）%8 成本凈利潤(rùn)率（稅后）%9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）萬(wàn)元19, 10 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%11 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 12 貸款償還期（年） 注：上表指標(biāo)按住宅銷(xiāo)售率、商業(yè)銷(xiāo)售率、辦公樓銷(xiāo)售率均為100%的情況下預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益 項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機(jī)會(huì)。 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機(jī)會(huì)。 社會(huì)效益和影響分析 改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能本項(xiàng)目有相當(dāng)?shù)呐涮自O(shè)施：幼兒園、商業(yè)、停車(chē)庫(kù)等。以下為兩種最不利情況的測(cè)算結(jié)果：表14：項(xiàng)目敏感性分析項(xiàng) 目部分指標(biāo)變化敏感性分析結(jié)果銷(xiāo)售收入 （萬(wàn)元）建筑投資 總成本（萬(wàn)元）稅后利潤(rùn) （萬(wàn)元）建筑成本 利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （萬(wàn)元）內(nèi)部 收益率動(dòng)態(tài) 回收期基本方案61, 34, 19, % 銷(xiāo)售收入變化銷(xiāo)售收入下降5%58, 34, 18, % 銷(xiāo)售收入上升5%64, 34, 22, % 變動(dòng)成本變化變動(dòng)成本增加5%61, 35, 19, % 變動(dòng)成本減少5%61, 34, 21, % 經(jīng)測(cè)算可知：①、本項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入和開(kāi)發(fā)成本兩個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生較大影響，銷(xiāo)售收入的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益影響較大。 項(xiàng)目不確定性分析 項(xiàng)目敏感性分析我們對(duì)銷(xiāo)售收入、開(kāi)發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測(cè)算?！俄?xiàng)目損益及利潤(rùn)分配表》。《資金來(lái)源與運(yùn)用表》。根據(jù)長(zhǎng)沙住宅項(xiàng)目的正常銷(xiāo)售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售進(jìn)度，對(duì)項(xiàng)目各期的銷(xiāo)售收入、《項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》。5 銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 物業(yè)銷(xiāo)售收入估算項(xiàng)目銷(xiāo)售收入測(cè)算銷(xiāo)售收入：根據(jù)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)及前述項(xiàng)目及市場(chǎng)分析，從穩(wěn)健原則出發(fā)，㎡，㎡，銷(xiāo)售均價(jià)2880元/㎡，銷(xiāo)售率按100%計(jì)；㎡，均價(jià)9500元/㎡，銷(xiāo)售率按100%計(jì)。 資金籌措項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括只有資金，銀行融資及銷(xiāo)售回款。項(xiàng)目借款為10000萬(wàn)元，貸款期限為2年
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