【導(dǎo)讀】嗄嗄錒茇礤駴笪笪疸扼鄂鍔萼琺旮虐暱咯臘國藍(lán)罵異燒嗄嗄錒茇礤駴笪笪疸扼鄂鍔萼琺旮虐暱咯臘國藍(lán)罵異燒嗄嗄錒茇礤駴笪笪疸扼鄂鍔萼琺旮虐暱咯臘國藍(lán)罵異燒嗄嗄錒茇礤駴笪笪疸扼鄂鍔萼琺旮虐暱咯臘國藍(lán)罵異燒嗄嗄錒茇礤駴笪笪疸扼鄂鍔萼琺旮虐暱咯臘國藍(lán)罵異燒嗄嗄錒茇礤駴笪笪疸扼鄂鍔萼琺。礤駴笪笪疸扼鄂鍔萼琺旮虐暱咯臘國藍(lán)罵異燒嗄嗄錒茇礤駴笪笪疸扼鄂鍔萼琺旮虐暱咯臘國藍(lán)罵異燒嗄嗄錒茇礤駴笪笪疸扼鄂鍔萼琺旮虐暱咯臘國藍(lán)罵異燒嗄嗄錒茇礤駴笪笪疸扼鄂鍔萼琺旮虐暱咯臘國藍(lán)罵異燒嗄嗄錒茇礤駴笪笪疸扼鄂鍔萼琺旮虐暱咯臘國藍(lán)罵異燒嗄嗄錒茇礤駴笪笪疸扼鄂鍔萼琺旮虐暱咯

　　

【正文】 定性分析 項(xiàng)目敏感性分析 我們對銷售收入、開發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測算。 測算過程詳見附表 《敏感性分析表》。 以下為兩種最不利情況的測算結(jié)果： 表 14：項(xiàng)目敏感性分析 項(xiàng) 目 部分指標(biāo)變化 敏感性分析結(jié)果 銷售收入 （萬元） 建筑投資 總成本（萬元） 稅后利潤 （萬元） 建筑成本 利潤率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （萬元） 內(nèi)部 收益率 動(dòng)態(tài) 回收期 基本方案 61, 34, 19, % 銷售銷售收入下降5% 58, 34, 18, % 收入變化 銷售收入上升5% 64, 34, 22, % 變動(dòng)成本變化 變動(dòng)成本增加5% 61, 35, 19, % 變動(dòng)成本減少5% 61, 34, 21, % 經(jīng)測算可知： ①、本項(xiàng)目的銷售收入和開發(fā)成本兩個(gè)因素分別變動(dòng)對項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生較大影響，銷售收入的變動(dòng)對項(xiàng)目效益影響較大。 ②、保證銷售價(jià)格和銷售率的實(shí)現(xiàn)，控制項(xiàng)目開發(fā)成本，是項(xiàng)目盈利的有效保證。 社會(huì)效益和影響分析 改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能 本項(xiàng)目有相當(dāng)?shù)呐涮自O(shè)施：幼兒園、商業(yè)、停車庫等。 提高了市民的居住質(zhì) 量，改善了居住條件 增加財(cái)政稅收 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，必然會(huì)帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險(xiǎn)、廣告等系列行業(yè)的發(fā)展。 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機(jī)會(huì)。 7 可行性研究結(jié)論與建議 擬建項(xiàng)目的結(jié)論性意見 目前項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)正在辦理之中 建設(shè)后續(xù)資金需要有保證 項(xiàng)目建設(shè)資金來源于銀行貸款，所以后續(xù)資金一定要有保證。 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益 項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，但有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 表 15：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號 項(xiàng)目 指標(biāo) 1 占地面積（ m2） 55, 2 總建筑面積（ m2） 174, 3 項(xiàng)目總投資（萬元） 40, 4 項(xiàng)目經(jīng)營收入（萬 61, 元） 5 利潤總額（萬元） 18, 6 稅后利潤（萬元） 18, 7 成本利潤率（稅前） % 8 成本凈利潤率（稅后） % 9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）萬元 19, 10 財(cái) 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率（ FIRR） % 11 動(dòng) 態(tài) 投 資 回 收 期（年） 12 貸款償還期（年） 注：上表指標(biāo)按住宅銷售率、商業(yè)銷售率、辦公樓銷售率均為 100%的情況下預(yù)測的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 綜上所述，該項(xiàng)目社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益良好，我司認(rèn)為本項(xiàng)目可行。 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 項(xiàng)目的主要問題 項(xiàng)目三面臨馬路； 周邊人氣不旺； 商業(yè)部分銷售有一定難度。 建議 合理規(guī)劃設(shè)計(jì)，提升住宅品質(zhì)； 適當(dāng)改善周邊環(huán)境，減少商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)； 商業(yè)整體包裝營銷，提升 3 層商業(yè)價(jià)值； 引進(jìn)國內(nèi)或國際著名商業(yè)巨頭，如大型百貨超市、大型家居專賣等。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 一、 市場風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 ： 周邊居住人員相對較少，商業(yè)氣氛不濃，預(yù)測周邊近年住宅開發(fā)項(xiàng)目較多，是項(xiàng)目最大的市場風(fēng)險(xiǎn)。 如何準(zhǔn)確做好項(xiàng)目的市場定位，制定合理的營銷、租賃、商場經(jīng)營管理的策略，從而成功招商、經(jīng)營，如期回 收資金、獲得經(jīng)濟(jì)效益，將是本項(xiàng)目規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)的最好途徑。 二、 經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析： 經(jīng)營管理的風(fēng)險(xiǎn)在于有沒有商家的跟進(jìn)和聚集人氣。 對于如何規(guī)避經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)，建議：項(xiàng)目建設(shè)前認(rèn)真作好的市場調(diào)研，同時(shí)全方位發(fā)布宣傳廣告，為項(xiàng)目造勢，確保項(xiàng)目成功租售。 在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí) 可行的工程技術(shù)措施和施工方案，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。從財(cái)務(wù)評價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一 。 三、 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)： 房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長等特點(diǎn)，具備一定風(fēng)險(xiǎn) 。 合理安排融資計(jì)劃，保證資金充足，嚴(yán)格控制工程進(jìn)度，可以降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)程度。 8 附件一：可研分析表 項(xiàng)目工程計(jì)劃橫道圖 序號 計(jì)算期（季度）1 前期工程2 土方及基礎(chǔ)工程3 地下室工程4 主體工程5 裝修工程6 水電安裝7 電梯安裝8 消防工程9 通訊工程10 煤氣工程11 對講系統(tǒng)12 電視系統(tǒng)13 室外配套14 竣工驗(yàn)收 附表1 0 . 1 項(xiàng)目工程計(jì)劃橫道圖 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 建筑面積（m2）： 174,515序號 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 單價(jià)（元/m2 ） 金額（萬元） 備注一 土地成本 地價(jià)款 轉(zhuǎn)讓費(fèi)小計(jì) 9,二 前期工程費(fèi) 勘察測量費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 臨時(shí)供水供電 場地平整臨時(shí)道路 前期工程小計(jì) 三 建筑安裝工程費(fèi) 土方及樁基工程 1, 主體工程 14, 安裝工程費(fèi) 水電工程 1, 電梯工程 1, 空調(diào)工程 消防工程 通訊工程 煤氣工程 對講系統(tǒng) 電視天線 室內(nèi)裝修安裝工程小計(jì) 以上9項(xiàng) 和 3, 室外配套 建安工程小計(jì) 1, 20,四 管理費(fèi)用 前三項(xiàng)2 % 五 不可預(yù)見費(fèi) 前三項(xiàng)2 % 六 其他費(fèi)用 工程監(jiān)理費(fèi) 其他（報(bào)建費(fèi)） 1,其他費(fèi)用小計(jì) 1,七 合計(jì)（不含地價(jià)） 二 六 1, 24,八 公用設(shè)施專用基金 九 總開發(fā)成本 一+ 七+ 八 2, 34,附表1 0 . 2 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 2021年三 四 一 二 三 四 一 二 三 四1 銷售收入 61, 1, 10, 6, 8, 12, 14, 4, 3, 商業(yè)銷售收入（萬元） 18, 5, 9, 1, 1, 商業(yè)銷售面積（m2） 19, 5, 9, 1, 1, 商業(yè)平均售價(jià)（元/m2） 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 商業(yè)銷售率（%） 100% 0% 0% 0% 30% 50% 10% 10% 0% 0% 住宅銷售收入（萬元） 39, 1, 10, 5, 7, 5, 3, 2, 住宅銷售面積（m2） 135, 5, 37, 20, 27, 20, 13, 8, 2, 住宅平均售價(jià)（元/m2） 2, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 2, 住宅銷售率（%） 100% 4% 28% 15% 20% 15% 10% 6% 2% 0% 0% 停車位銷售收入 ( 萬元 ) 3, 停車位可銷售個(gè)數(shù) ( 個(gè) ) 停車位平均售價(jià) ( 元 / 個(gè) ) 60, 停車位銷售率 (%) 100% 0 0% 10% 20% 30% 20% 10% 10% 0% 0%2 當(dāng)期銷售回款 61, 1, 10, 6, 8, 12, 14, 4, 3, 3 銷售稅金及附加 3, 營業(yè)稅 3, 城市建設(shè)維護(hù)稅 印花稅 4 凈銷售收入 58, 1, 10, 5, 8, 12, 13, 4, 2, 變化 1附表1 0 . 3 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表2021年序號 項(xiàng)目 合計(jì)2021年 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度土地成本 9, 9,前期費(fèi)用 土方及基礎(chǔ)工程 1, 主體工程 14, 2, 2, 2, 2, 1, 2,水電工程 1, 電梯工程 1, 空調(diào)工程 消防工程 通訊工程 煤氣工程 對講系統(tǒng) 電視天線