【導(dǎo)讀】核準通過，歸檔資料。未經(jīng)允許，請勿外傳！

　　

【正文】 的世紀內(nèi)再創(chuàng)輝煌。 五、企業(yè)法人簡介 劉世波，男， 38 歲，祖籍壽 光市田柳鎮(zhèn)。中共黨員，高級經(jīng)濟師，國 3 家注冊咨詢工程師，造價工程師，監(jiān)理工程師。 1984 年至 1986 年在壽光第二中學(xué)學(xué)習(xí)； 1986 年至 1990 年在山東建筑工程學(xué)院學(xué)習(xí)，獲工學(xué)學(xué)士學(xué)位； 2020 年考入北京大學(xué)光華管理學(xué)院，攻讀碩士學(xué)位。 1990 年 7 月至 1992 年 3 月在濰坊制藥二廠先后從事辦公室文員、銷售和基建維修工作； 1992年 3月至 1993年 3月調(diào)濰坊醫(yī)藥公司從事基建工作；1993 年 3 月至 1993 年 9 月在濰坊高新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會工程建設(shè)指揮部，從事工地施工員、項目負責(zé)人工作； 1993 年 9 月至 2020 年 3 月 在中國農(nóng)業(yè)銀行濰坊分行先后從事基建管理、稽核工作； 2020 年 3 月開始在山東宏嘉工程造價咨詢事務(wù)所有限公司任董事長至今。 六、研究結(jié)論 建設(shè)地址 該項目位于壽光城區(qū)，迎賓路以西，圣城街全福元超市以北地塊，該地塊地理位置優(yōu)越，交通方便快捷，城市基礎(chǔ)設(shè)施完善。該地塊前身為壽光市發(fā)展和改革委員會辦公用地， 是開發(fā)建設(shè)商住區(qū)的理想地段。 建設(shè)規(guī)模 該項目規(guī)劃總用地 ?？偨ㄖ娣e為 ，其中住宅建筑面積 19140m2，公寓建筑面積 13680 m2，其他建筑面積 。 物業(yè) 管理 該項目建成后，通過招標擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負責(zé)進行物業(yè)管理，中標公司應(yīng)嚴格按照《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定為居民提供多層次、全方位、細致周到的物業(yè)管理服務(wù)。 實施進度計劃 4 該項目建設(shè)期計劃為 2 年，工程擬于 2020 年 8 月份開工，預(yù)計 2020年 7 月份竣工。 投資估算 該項目建設(shè)總投資為 萬元，其中工程費用 5054 萬元 ， 土地費用 465 萬元，其他費用 萬元，不可預(yù)見費 263 萬元，財務(wù)費用 萬元，稅費 489 萬元，銷售費用 176 萬元。 項目建設(shè)資本金 2400 萬元。 資金籌措 ⑴建設(shè)單位自籌資金 萬元； ⑵申請銀行貸款 1500 萬元； ⑶預(yù)售收入再投入 萬元。 經(jīng)濟和社會效益分析 該項目的開發(fā)建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和壽光市城市發(fā)展規(guī)劃，對于改善城市面貌，加快城市化進程具有積極的作用。提高和改善了壽光市區(qū)的居住環(huán)境，為居民提供一處功能齊全、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化居住中心。同時可帶動壽光市建材工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標表 序號 項目 單位 指標 1 銷售收入 萬元 2 銷售稅金及附加 萬元 3 土地增值稅 萬元 4 總投資 萬元 5 利潤總額 萬元 6 所得稅 萬元 5 7 稅后利潤 萬元 914 8 投資利潤率 % 9 投資純利潤率 % 10 投資利稅率 % 11 所得稅后內(nèi)部收益率 % 12 財務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=10%） 萬元 13 投資回收期 年 6 第二章 項目建設(shè)必要性 一、項目提出背景 隨著改革開放的深化和經(jīng)濟的快速穩(wěn)定發(fā)展，人民群眾的生活水平得到 了顯著提高，但同衣、食、行等方面相比，居民的居住水平特別是城鎮(zhèn)居民居住水平的改善和提高相對緩慢，因此加快房地產(chǎn)體制改革，提高市民的居住條件已成為各級政府面臨的迫切任務(wù)。 近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)保持了健康、快速的發(fā)展態(tài)勢，培育住房消費，發(fā)展住宅建設(shè)，將是今后一段時期我國住宅與房地產(chǎn)業(yè)的中心工作。 2020年國家在武漢召開了全國住宅與房地產(chǎn)工作會議，提出了加強房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范市場秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展，開放搞活二級市場，推進住房分配貨幣化，全面落實住房公積金制度，改進物業(yè)管理，進一步培育住 宅消費。 該項目位于壽光市區(qū)中心商業(yè)區(qū)核心區(qū)，該地塊南臨壽光市最大的兩家商業(yè)機構(gòu) 壽光百貨大樓和濰坊中百佳樂家超市壽光店，距壽光汽車總站僅 200 米，西鄰業(yè)已開工建設(shè)的利群大型商業(yè)項目，東鄰壽光市中心廣場。是壽光目前最理想、也是中心商業(yè)區(qū)僅存的商業(yè)黃金地段。 二、壽光市房地產(chǎn)概況 2020 年，盡管受國家“房產(chǎn)新政”影響，壽光樓市一度有所震蕩，但一個健康的正走向成熟的市場依然表現(xiàn)出了頑強的發(fā)展軌跡， 2020 年壽光樓市依然活力十足，熱點頻頻， 2020 年壽光市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，施工面積 萬平方 米，壽光市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供需兩旺、穩(wěn)中有升的良好態(tài)勢。 熱點一：“高層”政策推行，多層熱，高層溫 7 與“住宅郊區(qū)化”同步，在傳統(tǒng)的市中心黃金地段， 2020 年，新建多層住宅小區(qū)已難覓蹤影，由于 2020 年市政府有關(guān)政策的貫徹推行，“ 一個中心四個組團、一軸兩翼一河兩岸 ” 的發(fā)展思路，推進中心城區(qū) “ 東跨南擴 ” ，形成新的城市空間發(fā)展格局。爭取用 5 年時間完成市區(qū)行政、商業(yè)、文化、居住、休閑等各個功能區(qū)的布局調(diào)整，完善基礎(chǔ)設(shè)施，加快城中村改造，建立城市管理長效機制，提高中心城區(qū)的輻射帶動能力。 由此市中心僅存無幾的少量多層住 宅在 2020 年的市面上變得極為稀缺，由于壽光人長年喜住多層的居住習(xí)慣短時間難以改變，加之高層存在價高、公攤大、物業(yè)費用高等情況， 2020 年出現(xiàn)了多層緊俏熱銷，升值幅度較大的行情，即便是一些遠郊樓盤也大受追捧，多次調(diào)高了價格而高層住宅相較之下顯得溫溫的，房價增幅較小，一些高層樓盤推出了優(yōu)惠讓利的措施。 熱點二：壽光戶型“減肥”，中小戶型數(shù)量增多 前幾年壽光的新建商品住宅戶型一直明顯偏大， 90 多平方米就算是壽光的小戶型，甚至出現(xiàn)了不少 180200 平方米的超大戶型。相比較 2020 年的樓盤，本年度壽光新起樓盤的戶 型面積明顯“減肥”，戶型由上年的 90150平方米，以 130150 大戶型為主，已經(jīng)縮減到 70140 平方米，以 80120 平方米左右為主，有的小區(qū)還設(shè)計了少量 60 多平方米的小戶型。而“酒店式小套房” 3050 平米的超小戶型在本年度更是大行其道。究其因，一方面是2020 年國家政策的調(diào)整使然， 140 平方米以上的大戶型受到了限制，另一方面也是市場自身調(diào)節(jié)的結(jié)果，過大的面積必然帶來過高的總價和相應(yīng)的高額費用，對此壽光市場缺乏有力的需求支撐。當然，相對壽光普通百姓的購買力和生活需求而言， 80 平方米以下， 60 平方米的 左右的居家型小戶型所占數(shù)量仍然十分短缺。 8 熱點三：大鱷入駐，房企走向品牌化 如同商業(yè)領(lǐng)域銀座商城進駐濰坊，省內(nèi)省外一些專業(yè)化程度很高的名牌房企在 2020 年更多地進入壽光，南方來的品牌房企則有浙商、閩商兩大陣容。與此同時，本地的房企也在 2020 年加速了品牌化的進程 。 壽光房企的品牌化，使得項目操作更加規(guī)范、專業(yè)、科學(xué)，樓盤開發(fā)更加注重質(zhì)量和品牌形象，開發(fā)企業(yè)的誠信度，責(zé)任感大為加強，壽光百姓將享受更好的住宅產(chǎn)品，并得到更好的物業(yè)服務(wù)。 熱點四：加料不加價，壽光住宅品質(zhì)進一步提高 2020 年壽光樓市受國家新政影 響，購房者更為理性謹慎，對候選樓盤更加挑剔，要求開發(fā)商進一步提高品質(zhì)，同時更加先進的開發(fā)理念由一些品牌企業(yè)引入壽光，故而 2020 新建住宅的品質(zhì)進一步提高，細節(jié)上更加講求完美、人性化并更加符合壽光的實際， 20 2020 年出現(xiàn)在中高檔商品房中的中空玻璃、南向客廳、落地飄窗在 2020 年已普及到所有普通住宅，樓頂、墻體更多采用隔熱保溫的新式節(jié)能建材，景觀綠化更加講求“均好性”，戶型不但普遍達到了新式戶型的通透，而且更加講求全明設(shè)計，有的樓盤甚至達到了 100%全明設(shè)計，作為主力戶型的 100 平方米左右戶型面寬明顯加 大，尤其主臥室的寬敞舒適度得到了重視和加強，出現(xiàn)了一些面寬在 4 米左右的主臥室。設(shè)計的精細度、房內(nèi)面積的有效利用率大大提高。 熱點五：商業(yè)地產(chǎn)熱度不減，產(chǎn)權(quán)商鋪向?qū)I(yè)市場轉(zhuǎn)變 由于國家“新政”對商業(yè)地產(chǎn)的影響較小， 2020 年壽光的商業(yè)地產(chǎn)依然熱度不減，商業(yè)地產(chǎn)項目數(shù)目多、規(guī)模大，與 2020 年不同的是，曾一度蜂擁而上的“產(chǎn)權(quán)式商鋪”在本年度大有收斂，商業(yè)地產(chǎn)的熱點轉(zhuǎn)向大型專業(yè)化市場的開發(fā)。 9 熱點六：住宅“郊區(qū)化”，“居住片區(qū)”概念出現(xiàn) 經(jīng)過 20 2020 年的開發(fā)，市中心核心地段可供開發(fā)住宅地已十分稀缺難尋。 在私家車的加速普及進程中， 2020 的壽光新樓盤出現(xiàn)了明顯的“郊區(qū)化”傾向。 與此同時，壽光市已逐步形成了一些新的“居住片區(qū)”。當然，這里所謂的“郊區(qū)”是相對的，隨著城市中心的擴容，新規(guī)劃的實施，這些目前看似乎還有些偏遠的居住區(qū)不用多少年后很可能又將成為新的“中央居住區(qū)”。 三、市場分析 壽光房產(chǎn)市場日趨規(guī)范，整體處于上升趨勢，在市場發(fā)展的過程中，可分為兩個階段， 2020 年之前是起步摸索階段，以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性。政府對開發(fā)公司的實力要求不嚴，開發(fā)商 實力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識，對專業(yè)銷售機構(gòu)極度排斥。產(chǎn)品形式單一，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征。 2020 年以后，振蕩中走向發(fā)展的過渡階段，客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨于理性，此時散戶消費逐漸成為市場主力。迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發(fā)企業(yè)著眼于壽光房產(chǎn)市場的良好發(fā)展前景，進而紛紛搶占濰坊市場，產(chǎn) 品多元化。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。 該項目設(shè)計定位于中高檔水平，從規(guī)劃設(shè)計開始就高起點、高要求、 10 高標準，突出特性，樹立品牌，以超前的設(shè)計，一流的質(zhì)量、完善的配套、卓越的物業(yè)管理搶占市場，真正做到物美價廉，市場前景十分樂觀。 四、 消費者定位和項目定位 消費者是市場的主導(dǎo)因素，只有與其形成良性溝通，真正滿足消費者生活的基本欲望與需求，才是樓盤的生存之本。 對壽光可能的消費群研究： 事業(yè)較為成功，二次置業(yè)者。 要求：小區(qū)配套完善，環(huán)境優(yōu)美，物業(yè)管理齊全，房型能體現(xiàn) 其身價。 預(yù)計：房型要求四室二廳以上，配有停車位，面積在 150 m2 左右，售價約 35 萬元。 事業(yè)小成，二次置業(yè)者，年齡一般在 40 歲左右。 要求：交通便利，小區(qū)配套、房間舒適、環(huán)境優(yōu)美 預(yù)計：房型要求三室二廳以上，面積在 120140 m2，售價約為 30 萬元。 有舊房，二次置業(yè)者（普通的壽光市居民，主要消費對象） 要求：改善居住質(zhì)量，房型合理，尺度宜人。 預(yù)計：房型要求以三室一廳或二室二廳為宜。面積在 90120 m2，售價約 26 萬元。 事業(yè)起飛，首次置業(yè)者（已婚人士，年齡約 30 歲左右） 要求：房 型合理，尺度合適，能解決一般的居住要求，滿足三口之家的基本居住要求。 預(yù)計：房型要求二室一廳為宜，面積在 80 m2左右，售價約 19 萬元。 參加工作不久，首次置業(yè)者（單身），年齡在 2530 歲左右。 要求：房型宜小，實用，兼做工作與生活之所，戶型合理。 11 預(yù)計：以一室一廳或二室一廳為宜。面積約 4060 m2，售價約 13 萬元。 事業(yè)較成功者，有閑置資金從事房地產(chǎn)投資者 要求：房型合理，不宜過大，小區(qū)配套完善 預(yù)計：房型以一室一廳或二室一廳為宜，面積約為 4060 m2，售價約13 萬元。 依據(jù)項目的區(qū)位、 周邊配套服務(wù)設(shè)施、道路交通、子女教育、社區(qū)文化等多方面理解，此項目的目標消費群定位為： 以項目所在區(qū)大量的商戶和首次置業(yè)人士為主，輔以二次置業(yè)人士、高收入單身人士以及少量投資人士。 該項目的開發(fā)建設(shè)具有切實可行的可操作性和立見成效的現(xiàn)實意義。 該項目的建設(shè)正是順應(yīng)了這一新形勢、新需求，具有良好的開發(fā)潛力和需求空間，因此，該項目的開發(fā)建設(shè)是十分必要的。 12 第三章 建設(shè)條件與建設(shè)地址 一、建設(shè)地區(qū)概況 地理位置優(yōu)越 壽光市地處萊州灣南畔，東臨風(fēng)箏都濰坊，西依石油城東營，南接古城青州，總面積 2180 平方公里， 海岸線長 56 公里，轄 10 鎮(zhèn) 24 鄉(xiāng)，人口108 萬，行政區(qū)劃隸屬濰坊市。鐵路橫貫東西，國道及城鄉(xiāng)公路四通八達，通達全國各地。濟青高速公路橫貫壽光市東西，益羊鐵路縱貫?zāi)媳?，大萊龍鐵路橫穿東西，濰高、羊臨等省道、國道縱橫交錯，新修的外環(huán)路四通八達，壽光市實現(xiàn)了村村通柏油路，公路通車里程達 2600 公里，公路密度達到每百平方公里 公里。國家二類開放口岸羊口港，可直達周邊國家和地區(qū)。 壽光市農(nóng)業(yè)經(jīng)濟呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的良好勢頭 壽光市是國家確定的糧食、蔬菜、果品、棉花、水產(chǎn)、畜牧綜合商品基地市，形成了 60 萬畝糧食、 80 萬畝蔬菜、百萬畝果品、 30 萬畝海淡水養(yǎng)殖和 300 個飼養(yǎng)小區(qū)的格局。目前壽光市糧經(jīng)比例為 4： 6。壽光市是山東省確定的農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化示范市，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)起步早，科技含量高，現(xiàn)己建成國家級萬畝農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化示范區(qū)、萬畝蔬菜高科技示范園、農(nóng)業(yè)高新技術(shù)走廊、高效林業(yè)示范園、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)示范園等五大示范樣板工程，引進推廣了 30 多個國家的 500 多個新品種、 200 多項新技術(shù)。糧油作物主要是小麥、玉米和棉花、大豆，糧食總產(chǎn)達 億公斤。壽光市農(nóng)業(yè)先進技術(shù)和良種覆蓋率分別達到 95%和 98%，科技對農(nóng)業(yè)貢獻率達 %。同時，大力 加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，農(nóng)業(yè)機械化水平走在全國前列。壽光市是中國最大的蔬菜生產(chǎn)基地，被國家命名為唯一的“中國蔬菜之鄉(xiāng)”。全國最大 13 的壽光蔬菜批發(fā)市場已發(fā)展成為全國的蔬菜集散中心、價格形成中心和信息交流中心，輻射全國 30 多個省市區(qū)。 壽光市工業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展 壽光市工業(yè)基礎(chǔ)實力日益增強。圍