【正文】 房中和自建的房子，說明****客戶希望居住條件能更好；大多數(shù)居民期望房價范圍在1500~2000元/㎡；選擇房型面積偏大型，說 明市場需求的是中等價位、較大戶型、中低檔次房子；接受向銀行按揭貸款方式買房，說明****居民的支付能力增強了；隨著****客戶購房觀念的不斷改變，他們對產(chǎn)品的綜合質(zhì)量要求也越來越高。二、 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論。②住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。（3）項目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。（2）項目區(qū)域位置緊鄰市中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，開發(fā)區(qū)有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個****市的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項目的開發(fā)機會點。一、目標(biāo)市場定位新天地花園雖位于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，但緊鄰市中心，這決定了主體目標(biāo)對象為****市的中高層消費群。（產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項目開發(fā)建設(shè)建議?？傮w上來說，新天地花園的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計采用靈活的戶型和變化的立體效果?！爸苓厙稀笔侵感^(qū)東、南、北三面以商業(yè)界面臨路，將噪雜的城市交通干道與小區(qū)的內(nèi)部空間分開?！癝“型南北景觀軸線將六個組團、中心綠化、中心廣場、會所及南北方向的人行次入口有機聯(lián)為一體，是小區(qū)內(nèi)部極富活力的，集景觀、運動、休閑為一體的多功能交通活動空間。沿路布置大體量商業(yè)建筑，常新路則是****未來的城市景觀道路，沿路布置小體量精品休閑、文化、餐飲一條街。每組團內(nèi)建筑兩兩組合，形成鄰里單元，每單元內(nèi)均設(shè)有底層架空車庫及輔助用房。如果我們今天設(shè)計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。建筑頂部為太陽能的設(shè)置留足空間，建筑間距均滿足1：。 會所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個大型豪華會所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設(shè)施。(如圖所示的社區(qū)配套方案) 6小區(qū)的保安系統(tǒng)設(shè)有樓宇對講系統(tǒng)，周界安全防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；小區(qū)公共建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、中央背景音響系統(tǒng)、LED滾屏顯示系統(tǒng)。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。車行系統(tǒng)以“三軸一環(huán)”為骨架，形成六個組團的獨立車行環(huán)道。主入口縱向景觀主軸，以入口廣場、門廊、噴泉步道、中心廣場、會所為主要節(jié)點，將各功能空間串為一體，形成空間序列的起、承、轉(zhuǎn)、合。上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設(shè)計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，本地塊占地340畝，因此必須對地塊進行整體規(guī)劃。根據(jù)對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項目以地塊北部為突破口。這是基于項目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點而作出的選擇。④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項目的品牌提升企業(yè)形象，擴大公司在****省****市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。建議項目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信心。建設(shè)投資 建設(shè)投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區(qū)配套費用、道路、綠化費用、項目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計費用、各種稅費、項目管理費等項目。土地取得費用為征地費與批租費契稅之和，總計4155萬元。 根據(jù)與****市開發(fā)區(qū)管委會協(xié)議確定綜合配套規(guī)模按50元/㎡計，包括建筑設(shè)施配套費、人防費、墻改費、扶散費、再就業(yè)基金，建管費、地方教育附加費、白蟻防治費、預(yù)銷售證管理費等費用，總費用為1557萬元。項目管理費按建安工程費用按30元/M2計取，總費用為934萬元。項目總投資上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息二項相加，即為項目總投資，共計38044萬元。表四 項目實施進度計劃表（年、季度）實施步驟 2004 2005 2006 2007 2008 2009工程前期 首期工程 二期工程 三期工程四、項目投資與籌資計劃按****省****市市政府規(guī)定，投資項目的自有資金應(yīng)達到項目投資的30%以上，只有完成此比例的投資，項目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。具體見表七：《項目投資計劃和資金籌措表》。 項目立項報批手續(xù)辦妥后，可以項目抵押獲得銀行貸款支持。新天地花園項目中包括公寓式住宅、小高層住宅、車庫以及幼兒園、會所等公建項目。一、項目的價格定位根據(jù)對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析，結(jié)合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位： 多層住宅 1848元/m2 小高層住宅 2465元/m2別墅 3552元/m2商鋪 5417元/m2二、項目銷售計劃根據(jù)本報告的項目經(jīng)營策略、實施進度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計水準(zhǔn)，確定新天地花園項目銷售計劃表。②銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，%計取。五、項目利潤估算根據(jù)新天地花園項目投資安排、籌資方式、建設(shè)進度、銷售情況，項目利潤計算如表二。一、項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡分析包括項目經(jīng)營收入保本點和項目經(jīng)營成本點分析。二、項目敏感性分析本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進行。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。從產(chǎn)品定位方面考慮，與新天地花園同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不多，競爭對手就相對較少，同時，從****省****市居民的住房消費意向看，有相當(dāng)大的潛在居民，對新天地花園同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。鑒于上述原因，首期項目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。三、項目具有的突出優(yōu)勢 ?新天地花園的潛在需求量大。 ?項目所處地塊的發(fā)展前景較好。嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計；及時對工程進度進行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作；按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個階段進行工程質(zhì)量管理。五、項目實施的難點本項目實施的難點：項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大；項目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。 ?項目公司的資金優(yōu)勢。第十章 結(jié)論與建議一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，****省****市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。企業(yè)風(fēng)險企業(yè)風(fēng)險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。并隨著新天地地區(qū)發(fā)展、各項設(shè)施的興建，將大大促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設(shè)計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。項目銷售收入在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ)之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細小失誤，市場需求的細微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表(表十一)的情況看，財務(wù)凈現(xiàn)值下降至17372萬元，不過，其值仍大于零，項目仍然可行。 項目經(jīng)營成本保本點項目保本開發(fā)經(jīng)營成本=40322萬元，保本點=81897/40322=203%即項目開發(fā)經(jīng)營成本達到預(yù)測成本的203%，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。 其中： 財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）= 財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=%由上述計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）0，表明項目利潤率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=%，且水平較高，表明項目具有盈利能力。④土地增值稅按銷售收入1%預(yù)征。 四、項目經(jīng)營成本結(jié)算：項目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務(wù)費用。公建項目中，部分為非經(jīng)營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費用，如幼兒園、會所。隨著工程的動工，項目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》，并開盤預(yù)售。根據(jù)目前該區(qū)位地價情況，加之該地塊由于拍賣競爭可能引起升值，預(yù)計項目地塊價格可達到79。 由于項目建設(shè)期較長，實際運作中，上一年項目的銷售收入中一部分可用于下一年的建設(shè)資金。三、項目實施進度安排 整個項目建設(shè)應(yīng)面向市場，進行分期開發(fā)，并隨時根據(jù)市場變化，不斷地調(diào)整項目實施的進度。 建設(shè)期利息建設(shè)期利息按動態(tài)計算，考慮到工程的分期