【正文】 ） 158 149 3 全年竣工面積（萬(wàn) ㎡ ） 99 12 138 4 商品房銷售面積（萬(wàn) ㎡ ） 自 2020年以來(lái)，湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)投資總量呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。 2020 年股市效應(yīng)顯現(xiàn)，大量民間資本涌入股市，交易面積增速明顯減少，降為了 %。 2020 年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資，同比增長(zhǎng) %。我市城鎮(zhèn)可以轉(zhuǎn)移的就業(yè)人員有 3萬(wàn)多，農(nóng)村可以轉(zhuǎn)移的勞動(dòng)力有 30湘鄉(xiāng)市博雅苑住宅小 區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湖南省農(nóng)林勘察設(shè)計(jì)研究總院 11 多萬(wàn)，每年城鎮(zhèn)新增勞動(dòng)力約 2020 人，農(nóng)村新增勞動(dòng)力約8000 人。 近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)逐年上漲趨勢(shì)。 據(jù)調(diào)查我 市在 2020 年以來(lái)，商品房?jī)r(jià)格一直處在呈逐年上漲狀態(tài)，且平均增幅為 %，這一趨勢(shì)不可避免。 2020 年元月國(guó)家發(fā)改委公布了最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年 12月全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 ％，漲幅與 11 月持平；同比上漲 %，漲幅比 11 月降低 個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，同比漲幅較高的主要城市包括：烏魯木齊 %、北海 %、惠州 %、北京 %、南寧 %、 寧波 %、蘭州 %、重慶 %和長(zhǎng)沙 %等。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2020 年湘鄉(xiāng)市居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元，比年初增加 億元，同比增長(zhǎng) 26%。我們可以看到發(fā)現(xiàn)， 05 年以來(lái)我國(guó)商品房銷竣比一直大于 1，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，可以說(shuō)從 2020 年開(kāi)始的土地調(diào)控政策成為 2005 年以后住房供給偏緊的誘因。因此，湖南作全國(guó)的農(nóng)業(yè)大省，湘鄉(xiāng)市作為全省農(nóng)業(yè)大縣，城市用地與耕地的矛盾局面將長(zhǎng)期存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)將永久受制于稀缺的土地資源。 2020 年，全市生產(chǎn)總值首次突破百億元大關(guān)，達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) %，年均遞增（以 1978 年為基數(shù)，下同） %，其中一產(chǎn)業(yè) 億元，同比增長(zhǎng) %，二產(chǎn)業(yè) 億元，同比增長(zhǎng) %，三產(chǎn)業(yè) 億元，同比增長(zhǎng) %。 （ 2）人口增長(zhǎng)增加住房需求 湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)在城市人口不斷快速增長(zhǎng)的前提下，仍未達(dá)到相對(duì)飽和的階段，剛處于快速發(fā)展期。 （ 2）市場(chǎng)供不應(yīng)求推動(dòng)住宅房?jī)r(jià)上漲 雖然目前受國(guó)際金融危機(jī)的影響，但在每年農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工、經(jīng)商人口持續(xù)增長(zhǎng)和人均收入水平不斷提高的背景下，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍將呈現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭。 六、 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)優(yōu)劣勢(shì)分析 借鑒與本項(xiàng)目位置及條件相近的商業(yè)性房產(chǎn)案例，著重分析附近公共設(shè)施的核心拉動(dòng)作用，的工貿(mào)新區(qū)和云門商業(yè)步行街的房地產(chǎn)市 場(chǎng)。區(qū)內(nèi)住宅樓入住戶數(shù)近千戶，這里環(huán)境優(yōu)雅別致，業(yè)主都認(rèn)為這里是安家興業(yè)的好住處。 該片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是以火車站為中心，城鄉(xiāng)客運(yùn)中心相呼應(yīng)，構(gòu)成了這一帶密集、繁榮的賓館、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物為主的商業(yè)中心和居 住中心。這部分人將成為本項(xiàng)目的主力客戶。 （ 5） 投資者 本項(xiàng)目因?yàn)榈靥幓疖囌旧虡I(yè)中心南側(cè)，人流、商流、物流日夜不息，地段繁華、人氣興旺。 二、 建設(shè)條件 地形地貌氣象條件 （ 1）地形地貌 項(xiàng)目位于湘鄉(xiāng)火車站南側(cè)，云門商貿(mào)步行街旁。 （ 2）氣候條件 湘鄉(xiāng)市屬于中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣 候區(qū)，四季分明，冬冷夏熱，雨量充沛，日照較長(zhǎng)，近年內(nèi)年平均氣溫 ℃左右，最冷的一月平均氣溫 5℃左右，最熱的七月平均氣溫 ℃左右。漣水防洪堤堤頂高程 米，防浪墻頂高程 。盆地海拔高一般在 500 米以下。 湘鄉(xiāng)市博雅苑住宅小 區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湖南省農(nóng)林勘察設(shè)計(jì)研究總院 21 基礎(chǔ)設(shè)施條件 （ 1）項(xiàng)目與城市規(guī)劃的關(guān)系 湘鄉(xiāng)人文歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，是“湘軍”文化的起源地，在文化教育事業(yè)上有著良好的歷史傳統(tǒng)影響和現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢(shì)。擬建設(shè)的滬昆高速鐵路客運(yùn)專線途經(jīng)湖南的第二個(gè)客運(yùn)站，初步規(guī)劃在湘鄉(xiāng)市區(qū)北面境內(nèi)。 1）交通 本項(xiàng)目緊臨城市主干道東風(fēng)北路，貫通火車站和市區(qū)湘鄉(xiāng)市博雅苑住宅小 區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湖南省農(nóng)林勘察設(shè)計(jì)研究總院 22 中心；項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的城市支路連接火車站和城鄉(xiāng)客運(yùn)中心；項(xiàng)目北面的車站南路西通工貿(mào)新區(qū)、紅侖工業(yè)園和上瑞高速公路出口，東接望春路通東山新區(qū)、韶山；項(xiàng)目南面的 320 國(guó)道東通湘潭、株洲，南達(dá)邵陽(yáng)懷化。 2）電力 東風(fēng)北路布置有 10KV 電力線路 — 東城 2 回火車站支路，該線路通過(guò)車站南路與梅城 2回構(gòu)成了電網(wǎng)回路，電力供應(yīng)充足，完全可保證本項(xiàng)目建設(shè)和使用用電的需要。 4） 服務(wù)配套 本項(xiàng)目往西 500 米處是湘鄉(xiāng)市政務(wù)中心，提供從咨詢、立項(xiàng)到審批、落戶的“一條龍”服務(wù)；還負(fù)責(zé)落戶項(xiàng)目單位在建設(shè)及生產(chǎn)、生活過(guò)程中的經(jīng)常性服務(wù)。 二、 宗地狀況 根據(jù)湘鄉(xiāng)市規(guī)劃管理局“建筑面積復(fù)核面積報(bào)告書(shū)”的要求，用地類別為 ，用地面積約 ㎡ ，建筑面積約 ㎡ 。 強(qiáng)調(diào)綠脈與居民活動(dòng)的融合，以點(diǎn)狀的宅前綠地，帶狀的綠帶和集中面狀的中心綠地形成居住區(qū)綠化系統(tǒng)，最大限度的發(fā)揮綠地的功效，將住宅組群與綠色空間融為一體，體現(xiàn)居住區(qū)生態(tài)化規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則?？傮w布局分為兩個(gè)級(jí)團(tuán)，分別采用兩排圍合空湘鄉(xiāng)市博雅苑住宅小 區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湖南省農(nóng)林勘察設(shè)計(jì)研究總院 27 間，采用景觀軸線進(jìn)行串聯(lián) ,形成良好的景觀效果。 交通組織 a）出入口：基地在東風(fēng)北路上設(shè)置小區(qū)主要出入 口和車行次入口。主要道路和消防道路最大坡度 1/20(5%)。 2)自行車：底層車庫(kù)停放。 建筑設(shè)計(jì) 本案建筑類型有沿街門面、公建、多層住宅、底層車庫(kù)等，設(shè)計(jì)有機(jī)地組織各種功能空間： a) 東風(fēng)北路的商業(yè)以一種全新的“參與”模式，內(nèi)外滲透、空間流動(dòng)，最大限度地營(yíng)造商業(yè)的購(gòu)物環(huán)境及合理的流線。增強(qiáng)建筑典雅，莊重的立面形式。建筑外觀設(shè)計(jì)豐富多彩、形體各異、富于變化。 2）小區(qū)內(nèi)道路采用庭院式路燈照明，小區(qū)電力線路采用電纜溝敷設(shè)方式，所有建筑物均按相應(yīng)防雷建筑物等級(jí)采取防雷措施。 四、 弱電工程 1）小區(qū)內(nèi)所有電話均考慮市話，由市電信局統(tǒng)一負(fù)責(zé)安裝，只預(yù)留電話線路接頭。 五、 給排水工程 項(xiàng)目區(qū)目前已有市政上下水設(shè)施，只需增容和鋪設(shè)管線即可投入使用。 2）公用建筑用水：按 10 平方米一個(gè)工作人員，用水標(biāo)準(zhǔn) 50L/日 4）綠化用水：綠化用水標(biāo)準(zhǔn) 7）消防用水量：以區(qū)域室外消火栓 30L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按 3小時(shí)計(jì)。 該市已有污水處理廠，區(qū)內(nèi)排水干管自南向北沿縱貫區(qū)中部干道布置，匯集區(qū)域內(nèi)主干管排至市政污水干管，最后送至污水處理廠，區(qū)域內(nèi)排水干管采用 d500 鋼筋混凝土管。 水消防 區(qū)域室外消防采用給水消防栓，沿區(qū)內(nèi)道路 120m 范圍內(nèi)設(shè)一個(gè)，消防管網(wǎng)與生活管網(wǎng)分開(kāi)設(shè)置。 二、 綠化 地處火車站大型綠化廣場(chǎng)南側(cè)，在總平面規(guī)劃中宜采用按組團(tuán)分散布局的綠地規(guī)劃手法，以便于居民就近享用大型綠化廣場(chǎng)優(yōu)美的環(huán)境進(jìn)行休憩、交往、文化娛樂(lè)。 三、 節(jié)能 優(yōu)先選用高效率水泵和電機(jī)； 湘鄉(xiāng)市博雅苑住宅小 區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湖南省農(nóng)林勘察設(shè)計(jì)研究總院 35 優(yōu)先選用高效節(jié)能的照明燈具； 變壓器均采用節(jié)能變壓器； 路燈均采用節(jié)能熒光燈管； 住宅樓內(nèi)樓梯間照明開(kāi)關(guān)均采用觸摸式延時(shí)節(jié)能開(kāi)關(guān)。 項(xiàng)目的招標(biāo)均 采用公開(kāi)招標(biāo)的方式。 設(shè)備安裝：基本上采用設(shè)備廠家現(xiàn)行設(shè)備價(jià)格，少量型號(hào)不明的參照類似設(shè)備廠價(jià)進(jìn)行估算，并相應(yīng)計(jì)取了設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)。 湘鄉(xiāng)市博雅苑住宅小 區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湖南省農(nóng)林勘察設(shè)計(jì)研究總院 40 工程投資估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 數(shù)量 單位 單位估價(jià) 單位 金額 一 土地費(fèi)用 畝 50 萬(wàn)元 /畝 二 工程費(fèi)用 1 土建工程 萬(wàn) ㎡ 600 元 /㎡ 2 土方及基礎(chǔ)配套工程 水、電、路等配套工程 1 12% 平整場(chǎng)地 萬(wàn)方 18 元／方 綠化、環(huán)衛(wèi) 1 5% 三 其他費(fèi)用 1 項(xiàng)目單位管理費(fèi) 二 1% 2 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察費(fèi) 二 % 3 招標(biāo)代理費(fèi) 二 3% 4 工程監(jiān)理費(fèi) 二 % 5 開(kāi)辦費(fèi) 二 2% 6 報(bào)建及審查費(fèi) 二 10% 四 項(xiàng)目預(yù)備 費(fèi) (一＋二＋三 ) 5% 五 貸款利息 萬(wàn)元 % 2年 六 總投資 一＋二＋三＋四＋五 二、 資金籌措 本項(xiàng)目資金來(lái)源主要來(lái)自以下幾個(gè)方面： 公司首期投資 1000萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要依據(jù)： 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 (第三版 )； 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案； 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查。項(xiàng)目住宅按建設(shè)完成當(dāng)期銷售50%，下一周期銷售完畢；項(xiàng)目商業(yè)建筑按建設(shè)完成當(dāng)期銷售 50%，剩下的在下一周期銷售完畢；車位按建設(shè)完成當(dāng)期銷售 60%，其 余的在下一周期銷售完畢。項(xiàng)目銷售稅金及附加詳見(jiàn)附表 91。參照同行業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料，綜合按銷售收入的 2%估算。 二、 財(cái)務(wù)效益分析 利潤(rùn)估算 項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部 2020 年 7 月頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）以及建設(shè)部 2020 年9 月頒布的《房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的要求進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。據(jù)此計(jì)算項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率。 以上各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示，項(xiàng)目建成后，其經(jīng)濟(jì)效益是較好的，所得稅后內(nèi)部收益率達(dá) %，全部投資回收期只有 （含建設(shè)期）。而其它因素只要加強(qiáng)內(nèi)部管理，對(duì)于該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益影響很小。 ⑶、建設(shè)工期風(fēng)險(xiǎn) 由于項(xiàng)目建設(shè)資金需要較大，如果資金落實(shí)不到位或其他管理方面原因而導(dǎo)致建設(shè)工期過(guò)長(zhǎng)，必將增加項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，從而加大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。湘鄉(xiāng)市博雅苑住宅小 區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湖南省農(nóng)林勘察設(shè)計(jì)研究總院 48 附表 91 銷售收入預(yù)測(cè)表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 可售面積 單位 單位估價(jià) 單位 金額 (萬(wàn)元 ) 備注 1 住宅建筑收入 萬(wàn) ㎡ 1380 元 /㎡ 按均價(jià) 2 商業(yè)建筑收入 萬(wàn) ㎡ 4500 元 /㎡ 按均價(jià) 3 大型商場(chǎng)建筑收入 萬(wàn) ㎡ 3200 元 /㎡ 按均價(jià) 4 車庫(kù)建筑收入 萬(wàn) ㎡ 800 元 /㎡ 按均價(jià) 5 總收入 湘鄉(xiāng)市博雅苑住宅小 區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湖南省農(nóng)林勘察設(shè)計(jì)研究總院 49 附表 92 項(xiàng)目稅費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 名稱 合計(jì) 第 1年 第 2年 第 3年 一 收入 1 住宅建筑收入 2 商業(yè)建筑收入 3 大型商場(chǎng)建筑收入 4 車庫(kù)建筑收入 5 土地出租收入 6 自營(yíng)收入 7 其它收入 二 扣除項(xiàng)目 1 征地拆遷費(fèi) 2 項(xiàng)目前期費(fèi) 3 項(xiàng)目工程費(fèi) 4 項(xiàng)目預(yù)備費(fèi) 5 貸款利息 6 銷售管理費(fèi)用 7 銷售經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 8 稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù) 建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 防洪工程維護(hù)費(fèi) 交易管理費(fèi) 印花稅 10 財(cái)政部規(guī)定的扣除項(xiàng)目 三 土地增值額 四 應(yīng)納稅額 湘鄉(xiāng)市博雅苑住宅小 區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湖南省農(nóng)林勘察設(shè)計(jì)研究總院 50 附表 93 項(xiàng)目損益表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 第 1年 第 2年 第 3年 1 經(jīng)營(yíng)收入 住宅建筑收入 商業(yè)建筑收入 大型商場(chǎng)建筑收入 車庫(kù)建筑收入 土地出租收入 自營(yíng)收入 其它收入 2 經(jīng)營(yíng)成本 開(kāi)發(fā)建設(shè)成本 經(jīng)營(yíng)成本 3 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 4 修理費(fèi) 用 5 貸款利息 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 6 土地增值稅 7 本年利潤(rùn) 8 彌補(bǔ)以前年度虧損 9 應(yīng)稅