【正文】 4六、綠化景觀設(shè)計————————————————————————24第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算———————————25一、項目開發(fā)經(jīng)營策略——————————————————————25二、項目投資估算————————————————————————26三、項目實施進(jìn)度安排——————————————————————27四、項目投資與籌資計劃—————————————————————28第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析——————————————29一、項目的價格定位———————————————————————29二、項目銷售計劃————————————————————————29三、項目銷售收入估算——————————————————————30四、項目經(jīng)營成本估算——————————————————————30五、項目利潤估算————————————————————————30六、項目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率——————————30第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析——————————————31一、項目盈虧平衡分析——————————————————————31二、項目敏感性分析———————————————————————31三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析———————————————32第十章 結(jié)論與建議—————————————————— 33第一章 前 言一、報告編制目的 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。是新舊市區(qū)的結(jié)合部。2004年我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展基本是健康的，是由有購買力的需求拉動的。%，%。其中商品住宅平均銷售價格由1997年的1790元，提高到2002年的2130元，%。6月，中國人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》規(guī)定，這些規(guī)定對于防范金融風(fēng)險、規(guī)范市場秩序、維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展將產(chǎn)生十分重要的作用。蘇中平原廣袤的土地與相對廉價的勞動力成本注定其在長江三角洲的新一輪產(chǎn)業(yè)調(diào)整中可以起到極為重要的拾遺補(bǔ)缺的作用，可以預(yù)見隨著長江三角洲經(jīng)濟(jì)的發(fā)展尤其是蘇南經(jīng)濟(jì)的崛起，日益增高的土地及勞動力成本將擠壓出絕大部分的勞動密集型企業(yè)，北遷將成為該類企業(yè)的發(fā)展趨勢，能否把握該項機(jī)遇，將自身的區(qū)位優(yōu)勢和勞動力優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力，是該市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵。雖然目前的在售樓盤較少，有的已經(jīng)售完，但土地拍賣和新開發(fā)的樓盤數(shù)量正在增加，該市的房地產(chǎn)市場2004年變化較大，銷售量和價格漲幅增長較大。在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說新天地花園項目在投資機(jī)會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。****市已基本構(gòu)建了較為完善的基建設(shè)施與交通網(wǎng)絡(luò)，為其更好的融入中國最具經(jīng)濟(jì)活力的區(qū)域長江三角洲，奠定了基礎(chǔ)。本項目由三級開發(fā)資質(zhì)的南通國安置業(yè)有限公司投資建設(shè)，占地面積16800平米，總建筑面積30000平米，由9幢6層住宅、一幢二層裙房和5000平米的中心花園及樓間綠地組成，綠化率達(dá)到30%。該案目前已基本售完。面朝人民路入口處的第一排商鋪一層28000元/㎡，二層4200元/㎡，面朝大華路一層商鋪售價15000元/㎡，中心廣場商鋪一層售價為18500元/㎡。****市目前的在售樓盤較少，有的已經(jīng)售完。 對購買房子面積的要求10%的人希望90㎡以下；30%希望90110㎡；35%希望110130㎡；20%希望130150㎡；5%希望150㎡以上。1對窗臺造型的選擇 65%希望是落地窗臺，20%希望是普通窗臺，15%希望是六角窗臺。希望的小區(qū)配套設(shè)施有哪些 55%希望有醫(yī)療中心和小型超市，20%希望有會所和網(wǎng)球中心，35%希望有健身房，20%希望有小型幼兒園和垃圾集中處理站。從以上問卷調(diào)查匯總中，我們可以看出****人對多層、小高層、別墅都比較能接受，不再局限在以前的平房中和自建的房子，說明****客戶希望居住條件能更好；大多數(shù)居民期望房價范圍在1500~2000元/㎡；選擇房型面積偏大型，說 明市場需求的是中等價位、較大戶型、中低檔次房子；接受向銀行按揭貸款方式買房，說明****居民的支付能力增強(qiáng)了；隨著****客戶購房觀念的不斷改變，他們對產(chǎn)品的綜合質(zhì)量要求也越來越高。②住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。（2）項目區(qū)域位置緊鄰市中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，開發(fā)區(qū)有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個****市的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項目的開發(fā)機(jī)會點(diǎn)。（產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項目開發(fā)建設(shè)建議?！爸苓厙稀笔侵感^(qū)東、南、北三面以商業(yè)界面臨路，將噪雜的城市交通干道與小區(qū)的內(nèi)部空間分開。沿路布置大體量商業(yè)建筑，常新路則是****未來的城市景觀道路，沿路布置小體量精品休閑、文化、餐飲一條街。如果我們今天設(shè)計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強(qiáng)力賣點(diǎn)。 會所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個大型豪華會所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設(shè)施。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。主入口縱向景觀主軸，以入口廣場、門廊、噴泉步道、中心廣場、會所為主要節(jié)點(diǎn)，將各功能空間串為一體，形成空間序列的起、承、轉(zhuǎn)、合。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點(diǎn)，本地塊占地340畝，因此必須對地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。這是基于項目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點(diǎn)而作出的選擇。建議項目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購房者對本項目的信心。土地取得費(fèi)用為征地費(fèi)與批租費(fèi)契稅之和，總計4155萬元。項目管理費(fèi)按建安工程費(fèi)用按30元/M2計取，總費(fèi)用為934萬元。表四 項目實施進(jìn)度計劃表（年、季度）實施步驟 2004 2005 2006 2007 2008 2009工程前期 首期工程 二期工程 三期工程四、項目投資與籌資計劃按****省****市市政府規(guī)定，投資項目的自有資金應(yīng)達(dá)到項目投資的30%以上，只有完成此比例的投資，項目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。 項目立項報批手續(xù)辦妥后，可以項目抵押獲得銀行貸款支持。一、項目的價格定位根據(jù)對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析，結(jié)合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位： 多層住宅 1848元/m2 小高層住宅 2465元/m2別墅 3552元/m2商鋪 5417元/m2二、項目銷售計劃根據(jù)本報告的項目經(jīng)營策略、實施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計水準(zhǔn)，確定新天地花園項目銷售計劃表。五、項目利潤估算根據(jù)新天地花園項目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、銷售情況，項目利潤計算如表二。二、項目敏感性分析本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進(jìn)行。從產(chǎn)品定位方面考慮，與新天地花園同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不多，競爭對手就相對較少，同時，從****省****市居民的住房消費(fèi)意向看，有相當(dāng)大的潛在居民，對新天地花園同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項目的成本控制工作，同時也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。 ?項目所處地塊的發(fā)展前景較好。五、項目實施的難點(diǎn)本項目實施的難點(diǎn)：項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大；項目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。第十章 結(jié)論與建議一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，****省****市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。并隨著新天地地區(qū)發(fā)展、各項設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。項目銷售收入在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ)之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表(表十一)的情況看，財務(wù)凈現(xiàn)值下降至17372萬元，不過，其值仍大于零，項目仍然可行。 其中： 財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）= 財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=%由上述計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）0，表明項目利潤率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=%，且水平較高，表明項目具有盈利能力。 四、項目經(jīng)營成本結(jié)算：項目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本