【正文】 平均增速。 從信陽(yáng)市自身的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著許多有利的條件： 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著強(qiáng)有力的推動(dòng)作用。商品房施工面積 2300 多萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％；銷售面積 129 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 26％；銷售額 億元，同比增長(zhǎng) ％。全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，高于全國(guó)平均增幅 個(gè)百分點(diǎn)，總量位居全國(guó)第 16 位，增幅位居全國(guó)第 7 位。 2021 年 第一 季度，我國(guó)房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持去年穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，投資總量和規(guī)模１至２月為 1200 億元，１至３月為 2324 億元，投資規(guī)模首次在１季度就超過(guò)了 2021 億元，但與去年相比，投資增速迅速回落。 有關(guān)數(shù)據(jù)顯示， 如果我 國(guó) GDP 每年維持 7％的增長(zhǎng)，那么房地產(chǎn)的需求每年至少會(huì)以 8％9％的速度增長(zhǎng)。 2021 年國(guó)內(nèi) 貸款 占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)。比 2021 年回落 個(gè)百分點(diǎn)。具有高投資、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)、綜合性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)效應(yīng)大等特征。 經(jīng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，本項(xiàng)目銷售部分投資利潤(rùn)率 %，投資利稅率%；全部投資內(nèi)部收益率所得稅前為 40%，高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元；貸款償 還期為 年，投資回收期為 年。 公用設(shè)施供應(yīng) 本項(xiàng)目所在地處于信陽(yáng)市市政公用網(wǎng)絡(luò)設(shè)施覆蓋區(qū)，水、電、燃?xì)夤?yīng)等均可以滿足項(xiàng)目需要。 楊艷林副總經(jīng)理，之前任信陽(yáng)市三聯(lián)開發(fā)有限公司總經(jīng)理，獨(dú)立全過(guò)程操作信陽(yáng)市八一路項(xiàng)目的開發(fā)工作。 第一章 總論 項(xiàng)目名稱與承辦單位 項(xiàng)目名稱 信陽(yáng)中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司茗陽(yáng)天下（一期）開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目承辦單位、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目承辦單位：信陽(yáng)中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目法人代表：劉懷剛 建設(shè)地點(diǎn) 信陽(yáng)市 浉 河南岸、 107 國(guó)道西側(cè) 可行性研究報(bào)告編制單位 編制單位：河南省工程咨詢公司 資格證書編號(hào)：工咨甲 1030121001 編制依據(jù)、內(nèi)容及范圍 編制依據(jù) 信陽(yáng)中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于編制《信陽(yáng)中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司茗陽(yáng)天下（一期）開發(fā)建 設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的編制委托書； 《 信陽(yáng)市城市總體規(guī)劃 (2021—2020 年 )》； 《信陽(yáng)市人民政府市長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要》 [2021]34 號(hào)； 中南調(diào)查公司《信陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)于價(jià)格的補(bǔ)充報(bào)告》； 項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)； 編制人員調(diào)查的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)等。 趙守波副總經(jīng)理，雙研究生學(xué)歷，高級(jí)工程師，歷任武漢市建行建銀大廈籌建處工程部經(jīng)理，湖北省建行后勤中心建銀管理處總經(jīng) 理，湖北鐘祥名流房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)助理，全過(guò)程參與武漢市建銀大廈、武漢市水果湖廣場(chǎng)、鐘祥市名流花園的開發(fā)建設(shè)。 項(xiàng)目勞動(dòng)定員及來(lái)源 信陽(yáng)中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司在項(xiàng)目建設(shè)和銷售過(guò)程中需要各類管理及技術(shù)人員 23 人，其他人員根據(jù)實(shí)際情況確定，人員來(lái)源可從公司內(nèi)部調(diào)配或面向社會(huì)公開招聘 。 因此，茗陽(yáng)天下開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目是可行的，本項(xiàng)目的建設(shè)和投入使用將為企業(yè)和城市帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益。 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了十幾年的市場(chǎng)化進(jìn)程后，取得了舉世矚目的成就，以房地產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的新的產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)逐漸形成。從 2021 年的年度變化來(lái)看， 受宏觀調(diào)控政策的影響， 房地產(chǎn)投資增速呈下降的趨勢(shì)，與固定資產(chǎn)投資的下 降速度同步，調(diào)控效果顯現(xiàn)。 13 月份降到%， 12 月份下降為 %。 除了收入增長(zhǎng)會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展伴隨著的大量農(nóng)村人口進(jìn)城也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)構(gòu)成需求。 目前，東南沿海地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，城鎮(zhèn)人口數(shù)量 多，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，因而房地產(chǎn)企業(yè)在這種地區(qū)投資具有比較大的優(yōu)勢(shì)。全省 18 個(gè)省轄市除開封外全面增長(zhǎng)，其中鄭州、焦作、許昌、商丘、濟(jì)源增長(zhǎng)在 60%以上。 伴隨著居民需求的持續(xù)增長(zhǎng)，一 季度， 全 省商品房均價(jià)升至每平方米 1882 元，同比上漲 ％；其中，商品住宅均價(jià)為每平方米 1798 元，同比上漲 ％。 信陽(yáng)市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)要繼續(xù)保持快速發(fā)展，必須加大住宅的建設(shè)規(guī)模和房地產(chǎn)的開發(fā)力度，住宅建設(shè)從投資和消費(fèi)兩個(gè)角度來(lái)講，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起關(guān)鍵作用，它可以有力地帶動(dòng)相關(guān)輔助配套產(chǎn)業(yè)（如建材、裝飾、裝修、家用電器、家具等）的消費(fèi)需求。房屋施工面積 萬(wàn)平方米 （其中新開工面積 萬(wàn)平方米 ） ，竣工房屋 面 積 萬(wàn)平方米， 銷售面積 萬(wàn)平方米 ，實(shí)現(xiàn)銷售金額 億元。由于信陽(yáng)處于我國(guó)東西南北結(jié)合地帶，在國(guó)家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略中起著重要的作用，是東西經(jīng)濟(jì)合作的橋梁和紐帶。浉河南岸有著極其優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境，區(qū)內(nèi)背山面水，植被豐盛，自然綠化帶層瀾疊翠，浉河水系清澈明亮，空氣清新自然，形成了一整套天然的生態(tài)體系，良好的天然環(huán)境造就了浉河區(qū)綠色自然特色，非常適合休閑旅游和居住。但是，信陽(yáng)市缺乏一個(gè)能夠充分反映和代表茶葉之鄉(xiāng)特色的群眾性交流活動(dòng)的場(chǎng)所，按照信陽(yáng)市的總體規(guī)劃，浉河南岸、賢山腳下將成為近期重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的區(qū)域。依山傍水，景色秀麗的生態(tài)人居環(huán)境使浉河區(qū)具有獨(dú)特的住宅市場(chǎng)開發(fā)潛力，圍繞信陽(yáng)市建設(shè)山水園林城市的總體目標(biāo)，該區(qū)域正以生態(tài)人居建設(shè)為載體，著力打造“人居浉河”品牌。戶型有適度的創(chuàng)新，但大多是照搬先進(jìn)城市的做法，如錯(cuò)層復(fù)式、買一層送夾層、樓中樓等。 使其 成為最具 房地產(chǎn)開發(fā) 潛 力的區(qū)域之一。與市區(qū)房?jī)r(jià)相比，相對(duì)較低，有一定的投資潛力。 地塊周邊交通配套設(shè)施不足，目前無(wú)公交車通行，生活及出行不方便，尚須發(fā)展。 2021 年信陽(yáng)市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 3471173萬(wàn)元，城鎮(zhèn)居民人均可支配 收入 5257 元，恩格爾系數(shù)在 40%以下，其中消費(fèi)性支出 2713 元。然而，受傳 統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式影響，信陽(yáng)市當(dāng)前現(xiàn)有的商場(chǎng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)方法過(guò)于單一，黃金地段的商業(yè)區(qū)內(nèi)雖然大小店鋪齊備，但品種重疊，經(jīng)營(yíng)方式雷同，經(jīng)營(yíng)手段相似。商業(yè)繁榮必然給房地產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)巨大的收益。通過(guò)本項(xiàng)目的開發(fā)，使消費(fèi)從單一的購(gòu)物交易向購(gòu)物、休閑、娛樂為一體的綜合性消費(fèi)轉(zhuǎn)變，增強(qiáng)了人們對(duì)消費(fèi)的多種 體驗(yàn)，可以匯聚更多的人氣，使消費(fèi)行為進(jìn)一步豐富發(fā)展。 從市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境來(lái)看，投資于百貨業(yè)或其它零售業(yè)，其高額的回報(bào)率是吸引資本的第一動(dòng)因，目前我國(guó)零售業(yè)的毛利率約為 18%，純利潤(rùn)也有 7%左右，而臺(tái)灣、香港的零售業(yè)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的充分競(jìng)爭(zhēng)，純利潤(rùn)至多 3%。 就全國(guó)范圍看，隨著國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我國(guó)商務(wù)酒店、寫字樓的市場(chǎng)開發(fā)呈現(xiàn)出不斷上升的態(tài)勢(shì)，各地開發(fā)商均普遍看好當(dāng)?shù)厣虅?wù)酒店、寫字樓的發(fā)展空間。 信陽(yáng)市目前的商務(wù)寫字樓開發(fā)尚處于初期階段，由于受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展特點(diǎn)的制約，目前還沒有真正的商務(wù)寫字樓，僅有的可以作為寫字樓來(lái)使用的房產(chǎn)還處于十分簡(jiǎn)陋的狀態(tài)，智能化水平低，物業(yè)管理手段落后。 由于該區(qū)域地價(jià)較高，房?jī)r(jià)較高，居民多是看中便利和完善的配套，對(duì)住宅的舒適度要求較高。 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析結(jié)論 本項(xiàng)目將以品茶、餐 飲、休閑、娛樂、購(gòu)物中心的形式，加以開發(fā)，建成信陽(yáng)茗陽(yáng)天下步行街。同時(shí)高聳的寫字樓還可以與茗陽(yáng)閣東西呼應(yīng)，成為區(qū)域的一道亮麗的風(fēng)景線，提升城市的形象品位， 增加城區(qū)的現(xiàn)代化氛圍。 “茗陽(yáng)天下”是首批入駐信陽(yáng)的大型綜合性居住社區(qū)工程，擔(dān)負(fù)著提高信陽(yáng)市居住區(qū)建設(shè)水準(zhǔn)和城市活力的使命。成為改善信陽(yáng)市城市景觀、凸顯城市文化，加速城市建設(shè)步伐的城市亮點(diǎn)工程。整個(gè)區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，交通便利，位置優(yōu)越， 生活、工作、休閑皆宜，適合進(jìn)行本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。 本項(xiàng)目依山面河，建設(shè)場(chǎng)地地勢(shì)基本平坦，局部有起伏的微丘，屬山麓地貌，海拔高度 ~。 經(jīng)勘察查明，場(chǎng)地地層上部為第四系上更新統(tǒng)殘坡積土，下伏元古界 (h)斜長(zhǎng)角閃片巖。 水文條件 擬建場(chǎng)地地形起伏較大，大氣降水多以地表逕流的形式排泄，少量滲入是地下水的主要補(bǔ)給來(lái)源；下部基巖層含少量裂隙水。城市規(guī)模為：到 2021 年，城市人口達(dá)到 42 萬(wàn)人，用地達(dá)到 42 平方公里：到 2021 年，城市人口達(dá)到 50 萬(wàn)人，用地達(dá) 到 50 平方公里。轄浉河、平橋兩區(qū)和羅山、光山 、淮濱、息縣、潢川、商城、固始、新縣 8 縣，共 5 個(gè)街道辦事處、 70 個(gè)鎮(zhèn)、 141 個(gè)鄉(xiāng)、 3個(gè)管理區(qū)。 1998 年信陽(yáng)撤地設(shè)市后，提出了堅(jiān)持靠農(nóng)業(yè)強(qiáng)基，靠工業(yè)騰飛，靠開放帶動(dòng)，靠流通搞活，靠科技興市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方針，確立既要金山、銀山，更要綠水青山的觀點(diǎn)，樹立了生態(tài)就是優(yōu)勢(shì)、就是形象、就是資本、就是生產(chǎn)力的觀念，積極創(chuàng)建國(guó)家生態(tài)示范區(qū)，實(shí)施具有信陽(yáng)特色的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，努力將良好的生態(tài)環(huán)境轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，取得了一定的成效。城鄉(xiāng)居民收入分別增長(zhǎng) %和 %。 施工條件 土方 擬建項(xiàng)目在施工期需在項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)進(jìn)行大量的土方開挖，土方開挖量可滿足工程土方回填的需要，剩余土方外運(yùn)處理。整個(gè)區(qū)域具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通條件。是適宜人居的理想社區(qū)。辦公用房向城市道路方向退讓，以形成開敞舒適的步行商業(yè)空間。建筑集景觀性、功能性和安全性于一體，創(chuàng)造高品質(zhì)的商業(yè)購(gòu)物環(huán) 境和人居環(huán)境。兩區(qū)總征地面積217780m2（折合 畝），建筑用地面積 196537m2（折合 畝）。文化商業(yè)區(qū)、住宅Ⅰ區(qū)之間規(guī)劃余留 20m 寬的城市主干道，使該區(qū)與現(xiàn)狀城區(qū)具有便捷的聯(lián)系條件，保證了人流資源和交通條件。茗陽(yáng)天下住宅Ⅰ區(qū)規(guī)劃是以具有創(chuàng)新的尺度概念的組團(tuán)和鄰里單元兩種居住空間形式相結(jié)合布局的，并且配套設(shè)計(jì)了“環(huán)保型”交通組織系統(tǒng)，具體來(lái)講： 整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)是由一個(gè)中心組團(tuán)和七個(gè)各具特色的鄰里組合單元共同組成，同時(shí)在住宅小區(qū)中構(gòu)筑了一條以功能景觀布局為主的“綠廊”空間，并且使上述的住宅組合空間相對(duì)分散布局，使其融入本區(qū)域的自然生態(tài)環(huán)境之中，構(gòu)成了本住宅小區(qū)“北有浉河，南有自然森林，小區(qū)內(nèi)有景觀綠廊南北相通”的空間規(guī)劃特色，設(shè)計(jì)力求達(dá)到住宅與山、河、 林塘有機(jī)融合之目的，力求形成的人與自然和諧相融的高品質(zhì)的城市空間環(huán)境和高品位的城市空間形象。平均縱坡 %。人流主要穿過(guò) 107 國(guó)道，通過(guò)華夏路和沿河公路進(jìn)入基地。楚漢風(fēng)文化商住街區(qū)：地塊內(nèi)部主要交通以四條 東西軸向?yàn)橹? 的水平人行交通模式，以及通過(guò)五條結(jié)合廣場(chǎng)節(jié)點(diǎn)的南北通道為主的縱向人行交通模式進(jìn)行聯(lián)系。平均縱坡 %，局部達(dá) 3%。其中文化商業(yè)區(qū)主要由茶文化商業(yè)步行街構(gòu)成，其標(biāo)高和場(chǎng)地坡度的確定以行人的舒適為前提。即西區(qū)為“水云天”新中式社區(qū)，中間為“賢嶺茗陽(yáng)閣”景區(qū)，東區(qū)是“楚漢風(fēng)”文化商業(yè)街區(qū)。其中文化商業(yè)區(qū)東距 107 國(guó)道僅約 300m，并與信陽(yáng)市的城市入口禮儀廣場(chǎng) —— 茶之韻廣場(chǎng)相臨，西為已開工的信陽(yáng)市標(biāo)志性建筑 — 茗陽(yáng)閣，南依與市區(qū)相連的城市東西主干道，北側(cè)臨濱河景觀步道。其四至范圍東西最長(zhǎng)處約 930m，南北最寬處約 160m，呈狹長(zhǎng)地形。 因地制宜原則，設(shè)計(jì)充分利用基地的地形、地勢(shì)，與周邊自然環(huán)境有機(jī)結(jié)合。本項(xiàng)目為整個(gè)社區(qū)的一期工程，也是一個(gè)集博物展覽、商業(yè)購(gòu)物、辦公居住及休閑娛樂等多種功能于一體的綜合性建筑工程。同時(shí)，北部所面為浉河上游，河水清澈，南面所靠為賢山山前坡地，林木茂盛，自然環(huán)境得天獨(dú)厚。 四大材料來(lái)源及供 應(yīng) 鋼材、木材、水泥、電纜等均由當(dāng)?shù)亟ㄖ牧鲜袌?chǎng)供應(yīng)，所需混凝土，由現(xiàn)場(chǎng)攪拌解決。項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)遵守《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》和信陽(yáng)市頒布的相關(guān)法規(guī)、文件等，做到依法建設(shè)、依法經(jīng)營(yíng)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增 長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng)％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) ％。京廣、京九鐵路和 10 107 國(guó)道以及即將開通的京珠高速公路縱貫市境南北， 312 國(guó)道和正在興建的寧西鐵路橫穿市境東西；河南最大的港口淮濱港坐落在市轄淮濱縣，淮河航運(yùn)可直達(dá)皖、蘇、浙、滬等省市；國(guó)家通信干線京九、京廣、西合光纜縱橫市境，在信陽(yáng)形成信息高速公路 雙十字型 通道。規(guī)劃城市用地布局包括居住用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、公共設(shè)施用地、對(duì)外交通用地和特殊用地等。 據(jù)區(qū)域及鄰近水文地質(zhì)資料，場(chǎng)地內(nèi)地下水水質(zhì)良好，對(duì)擬建基礎(chǔ)砼體無(wú)侵蝕性。 ②一 l 斜長(zhǎng)角閃片巖 (全風(fēng)化 )：灰黃色，柱粒狀變晶結(jié)構(gòu)，片狀構(gòu)造，主要礦物成分為斜長(zhǎng)石、角閃石，其中大部分礦物已發(fā)生蝕變，蝕變礦物為絹云母、綠泥石等，巖芯呈土狀，見少量原巖碎塊。 年平均氣溫 ℃ 最高氣溫 40℃ 最低氣溫 2℃ 相對(duì)濕度 % 降水多集中在 6—— 9 月份 年平均降水量 1107mm 平均風(fēng)速 m/s 主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)至東北風(fēng) 年平均無(wú)霜期為 250 天 日照率 49% 工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件 工程地質(zhì) 本區(qū)區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造處于秦嶺緯向復(fù)雜構(gòu)造帶的東延地帶，構(gòu)造單元屬于秦嶺褶皺系之潢川山前坳陷的平昌關(guān) — 羅山凹陷地帶。該場(chǎng)址占地面積 畝，屬城市規(guī)劃建設(shè)用地。本項(xiàng)目即為該綜合項(xiàng)目的一期工程，主要建設(shè)范圍為文化商業(yè)區(qū)、住宅 Ⅰ 區(qū)和兩區(qū)之間的城市道路。充分結(jié)合區(qū)域自然地形條件，將規(guī)劃用地和建設(shè)內(nèi)容分為五個(gè)項(xiàng)目區(qū)，分別為文化商業(yè)區(qū) （ 文化商業(yè)區(qū)）、住宅 Ⅰ 區(qū)（二區(qū)）、住宅 Ⅱ 區(qū)（三區(qū)）、住宅 Ⅲ 區(qū)（四區(qū)）和住宅 Ⅳ 區(qū)（五區(qū)），建筑面積分別為 130820m 124210 m 117380 m 174990 m 302600 m2。 本項(xiàng)目的寫字樓完全可以通過(guò)對(duì)客源