【正文】 加快城鎮(zhèn)化進程是黨的十六大提出的我國新時期、新階段全面建設(shè)小康社會的重大戰(zhàn)略舉 措之一。商品房施工面積 2300 多萬平方米，同比增長 ％；銷售面積 129 萬平方米，同比增長 26％；銷售額 億元，同比增長 ％。商品房銷售面積為 萬平方米，增長 %。全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年同期增長 %，高于全國平均增幅 個百分點，總量位居全國第 16 位，增幅位居全國第 7 位。 中部地區(qū)，如河南、湖北、湖南等地，經(jīng)濟發(fā)展水平居中，人口數(shù)量龐大，具有房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)條件，隨著人均可支配收入水平的提高，將迎來房地產(chǎn)開發(fā)和消費的熱潮。 2021 年 第一 季度，我國房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持去年穩(wěn)定增長態(tài)勢，投資總量和規(guī)模１至２月為 1200 億元，１至３月為 2324 億元，投資規(guī)模首次在１季度就超過了 2021 億元，但與去年相比，投資增速迅速回落。因此，考慮到大量農(nóng)村人口進城對 房地產(chǎn)的需求， 估計 增長應(yīng)該在 10％以上。 有關(guān)數(shù)據(jù)顯示， 如果我 國 GDP 每年維持 7％的增長，那么房地產(chǎn)的需求每年至少會以 8％9％的速度增長。對于銀行貸款的依賴度仍然過高。 2021 年國內(nèi) 貸款 占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的態(tài)勢。從地區(qū)結(jié)構(gòu)看， 2021 年東部、西部投資占全國房地產(chǎn)的比例，東部下降，中西部增大；從房地產(chǎn)投資增長率的地區(qū)結(jié)構(gòu)來看，東部和中部增速加快 ，西部有下降趨勢。比 2021 年回落 個百分點。 在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制度改革的推動下，當前住宅市場總體上呈現(xiàn)出迅速發(fā)展的形勢。具有高投資、高回報、高風(fēng)險、綜合性強、關(guān)聯(lián)效應(yīng)大等特征。 因本項目規(guī)模較大，企業(yè)應(yīng)提前做好項目的融資工作，以保證項目的順利建設(shè)。 經(jīng)財務(wù)評價，本項目銷售部分投資利潤率 %，投資利稅率%；全部投資內(nèi)部收益率所得稅前為 40%，高于基準折現(xiàn)率，凈現(xiàn)值為 萬元；貸款償 還期為 年，投資回收期為 年。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 序號 指標名稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 Ⅰ 設(shè)計規(guī)模 1 建設(shè)用地面積 公頃 2 總建筑面積 平方米 255030 Ⅱ 經(jīng)濟數(shù)據(jù) 1 總投資 萬元 滾動投資和開發(fā) 2 資金籌措 萬元 其中：自有資金 萬元 8000 項目股東資金 萬元 8000 銀行借款 萬元 8000 銷售收入再投入 萬元 3 銷售總收入 萬元 4 銷售總成本費用 萬元 5 銷售利潤總額 萬元 6 銷售稅金及附加 萬元 7 銷售所得稅 萬元 8 銷售稅后利潤 萬元 9 土地增值稅 萬元 Ⅲ 財務(wù)評價指標 1 銷售投資利潤率 % % 2 銷售投資利稅率 % % 3 全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前） % 40% 4 全部投資投資回收期 （所得稅前） 年 5 全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后） % % 6 全部投資投資回收期（所得稅后） 年 7 借款償還期（含建設(shè)期） 年 結(jié)論與建議 結(jié)論 茗陽天下項目的建設(shè)對促進信陽市房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，而且可有效拉大城市框架，對信陽發(fā)展 國家級生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點市 ，實現(xiàn)“經(jīng)營城市”有著重大的戰(zhàn)略意義。 公用設(shè)施供應(yīng) 本項目所在地處于信陽市市政公用網(wǎng)絡(luò)設(shè)施覆蓋區(qū)，水、電、燃氣供應(yīng)等均可以滿足項目需要。 一期總建筑面積 255030m2，總建設(shè)用地面積 公頃。 楊艷林副總經(jīng)理，之前任信陽市三聯(lián)開發(fā)有限公司總經(jīng)理，獨立全過程操作信陽市八一路項目的開發(fā)工作。企業(yè)股東人數(shù)為 4 人，公司現(xiàn)擁有正式員工 24 名，其中具有技術(shù)職稱18 人，占公司總?cè)藬?shù)的 75%。 第一章 總論 項目名稱與承辦單位 項目名稱 信陽中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司茗陽天下（一期）開發(fā)建設(shè)項目 項目承辦單位、項目負責人 項目承辦單位：信陽中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目法人代表：劉懷剛 建設(shè)地點 信陽市 浉 河南岸、 107 國道西側(cè) 可行性研究報告編制單位 編制單位：河南省工程咨詢公司 資格證書編號：工咨甲 1030121001 編制依據(jù)、內(nèi)容及范圍 編制依據(jù) 信陽中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于編制《信陽中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司茗陽天下（一期）開發(fā)建 設(shè)項目可行性研究報告》的編制委托書； 《 信陽市城市總體規(guī)劃 (2021—2020 年 )》； 《信陽市人民政府市長辦公會議紀要》 [2021]34 號； 中南調(diào)查公司《信陽房地產(chǎn)市場關(guān)于價格的補充報告》； 項目承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)； 編制人員調(diào)查的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)等。 企業(yè)法人代表，董事長劉懷剛，歷任武漢中遠建筑有限公司總經(jīng)理，武漢利加房地產(chǎn)開發(fā)有限公司執(zhí)行董事，副總經(jīng)理。 趙守波副總經(jīng)理，雙研究生學(xué)歷，高級工程師，歷任武漢市建行建銀大廈籌建處工程部經(jīng)理，湖北省建行后勤中心建銀管理處總經(jīng) 理，湖北鐘祥名流房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長助理，全過程參與武漢市建銀大廈、武漢市水果湖廣場、鐘祥市名流花園的開發(fā)建設(shè)。其中 文化商業(yè)區(qū)總建筑面積 130820 ㎡，總占地面積 公頃，建設(shè)內(nèi)容主要包括：茗陽閣，茶博物館，辦公樓及超市，商業(yè)步行街，多層、高層住宅及配套的綠化、公用工程、市政道路設(shè)施等；住宅 Ⅰ 區(qū)總建筑 面積 124210 ㎡，總占地面積 公頃，建設(shè)內(nèi)容主要包括：多層住宅及配套的綠化、公用工程、市政道路設(shè)施等； 遠期建設(shè)的住宅 Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ 區(qū)總建筑面積 594970 ㎡，總占地面積 公頃，建設(shè)內(nèi)容主要包括：多層、高層住宅、花 園洋房、連排別墅、獨立別墅及配套的綠化、公用工程、市政道路設(shè)施等。 項目勞動定員及來源 信陽中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司在項目建設(shè)和銷售過程中需要各類管理及技術(shù)人員 23 人，其他人員根據(jù)實際情況確定，人員來源可從公司內(nèi)部調(diào)配或面向社會公開招聘 。 本項目 擁有良好的市場前景， 建設(shè) 條件優(yōu)越，建設(shè)規(guī)模適宜，方案合理，建筑造型獨特，功能完善，水、電、燃氣等外部建設(shè)條件良好，建設(shè) 資金籌措有保證，并且項目建設(shè)得到了信陽市政府的大力支持。 因此，茗陽天下開發(fā)建設(shè)項目是可行的，本項目的建設(shè)和投入使用將為企業(yè)和城市帶來巨大的經(jīng)濟效益和良好的社會效益。 項目建設(shè)過程中，應(yīng)做好環(huán)保“三同時”工作。 中國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了十幾年的市場化進程后，取得了舉世矚目的成就，以房地產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的新的產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)逐漸形成。 1998 年出臺的《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，提出加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求的要求，使得住宅產(chǎn)業(yè)投資穩(wěn)步回升，住宅建設(shè)增長加快。從 2021 年的年度變化來看， 受宏觀調(diào)控政策的影響， 房地產(chǎn)投資增速呈下降的趨勢，與固定資產(chǎn)投資的下 降速度同步，調(diào)控效果顯現(xiàn)。從商品住房投資的類型結(jié)構(gòu)看， 2021 年經(jīng)濟適用房投資比重繼續(xù)下降， 由 2021 年的 %下降至 %，為 1998 年以來最低。 13 月份降到%， 12 月份下降為 %。 經(jīng)濟的長期快速發(fā)展對于房地產(chǎn)業(yè)十分重要。 除了收入增長會帶來房地產(chǎn)需求的增長，經(jīng)濟發(fā)展伴隨著的大量農(nóng)村人口進城也會對房地產(chǎn)構(gòu)成需求。 我國從 2021 年８月以來，房地產(chǎn)投資增速就已經(jīng)回落并穩(wěn)定在２８％ 29％的范圍內(nèi)。 目前，東南沿海地區(qū)由于經(jīng)濟發(fā)展水平高，城鎮(zhèn)人口數(shù)量 多，區(qū)位優(yōu)勢顯著，因而房地產(chǎn)企業(yè)在這種地區(qū)投資具有比較大的優(yōu)勢。其中，河南省由于區(qū)位條 件比較好，經(jīng)濟增長率近年來也比較高，因而房地產(chǎn)投資數(shù)額比較大，企業(yè)數(shù)量多，具有比較大的房地產(chǎn)投資價值。全省 18 個省轄市除開封外全面增長，其中鄭州、焦作、許昌、商丘、濟源增長在 60%以上。在當前市場較旺的背景下，商品房近 八成為 期房銷售，商品住宅的期房銷售比重則更高。 伴隨著居民需求的持續(xù)增長，一 季度， 全 省商品房均價升至每平方米 1882 元，同比上漲 ％；其中，商品住宅均價為每平方米 1798 元，同比上漲 ％。加快信陽的城市化進程，把信陽建設(shè)成為全省重要的地區(qū)級城市，對信陽乃至河南未來經(jīng)濟的發(fā)展具有重要意義。 信陽市的國民經(jīng)濟要繼續(xù)保持快速發(fā)展，必須加大住宅的建設(shè)規(guī)模和房地產(chǎn)的開發(fā)力度，住宅建設(shè)從投資和消費兩個角度來講，對拉動經(jīng)濟增長起關(guān)鍵作用，它可以有力地帶動相關(guān)輔助配套產(chǎn)業(yè)（如建材、裝飾、裝修、家用電器、家具等）的消費需求。 2021 年起信陽已不再推廣集資建房。房屋施工面積 萬平方米 （其中新開工面積 萬平方米 ） ，竣工房屋 面 積 萬平方米， 銷售面積 萬平方米 ，實現(xiàn)銷售金額 億元。 土地市場更加規(guī)范，商品房供應(yīng)總量與結(jié)構(gòu)更加合理，需求增長，價格合理波動，增長潛力巨大 ，已成為整個房地產(chǎn)市場最強勁的增長點。由于信陽處于我國東西南北結(jié)合地帶，在國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略中起著重要的作用，是東西經(jīng)濟合作的橋梁和紐帶。 浉河區(qū)是信陽市的中心城區(qū)，也是市委、市政府所在地，總面積1520 平方公里，城市人口 萬人。浉河南岸有著極其優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境，區(qū)內(nèi)背山面水，植被豐盛，自然綠化帶層瀾疊翠，浉河水系清澈明亮，空氣清新自然，形成了一整套天然的生態(tài)體系，良好的天然環(huán)境造就了浉河區(qū)綠色自然特色，非常適合休閑旅游和居住。 在“經(jīng)營城市”的理念指導(dǎo)下，房地產(chǎn)業(yè)做為新的產(chǎn)業(yè)鏈條面臨著良好的發(fā)展機遇，在國家政策的積極推動下，住宅產(chǎn)業(yè)投資在有可為。但是，信陽市缺乏一個能夠充分反映和代表茶葉之鄉(xiāng)特色的群眾性交流活動的場所，按照信陽市的總體規(guī)劃，浉河南岸、賢山腳下將成為近期重點開發(fā)建設(shè)的區(qū)域。 區(qū)域市場分析 本項目位于浉河南岸，有著極其優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境，區(qū)內(nèi)背山面水，植被豐盛，自然綠化帶層瀾疊翠，水系清澈明亮，空氣清新自然，形成了一整套的天然生態(tài)體系，良好的天然環(huán)境非常適合休閑旅游和居住。依山傍水，景色秀麗的生態(tài)人居環(huán)境使浉河區(qū)具有獨特的住宅市場開發(fā)潛力，圍繞信陽市建設(shè)山水園林城市的總體目標，該區(qū)域正以生態(tài)人居建設(shè)為載體，著力打造“人居浉河”品牌。 目前， 隨著生活水平提高，城市化進程加快， 信陽市的 生態(tài)住宅 市場基礎(chǔ) 已經(jīng)在人們心中形成。戶型有適度的創(chuàng)新，但大多是照搬先進城市的做法，如錯層復(fù)式、買一層送夾層、樓中樓等。 從項目周邊的區(qū)位情況來看，本項目所在浉河 區(qū)已經(jīng)成為一支代表性的主導(dǎo)力量。 使其 成為最具 房地產(chǎn)開發(fā) 潛 力的區(qū)域之一。 目前，該區(qū)域的 房地產(chǎn)開發(fā)日漸升溫，有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進駐，競爭硝煙四起。與市區(qū)房價相比，相對較低，有一定的投資潛力。 項目建筑形式豐富，從住宅到別墅一應(yīng)俱全，可以滿足不同階層的 消費人群，符合目標客群的購房心理。 地塊周邊交通配套設(shè)施不足，目前無公交車通行，生活及出行不方便，尚須發(fā)展。 抓住目前市政府準備改造浉河兩岸這一契機，項目的開發(fā)必將得到政府部門的大力關(guān)注。 2021 年信陽市國內(nèi)生產(chǎn)總值 3471173萬元，城鎮(zhèn)居民人均可支配 收入 5257 元，恩格爾系數(shù)在 40%以下，其中消費性支出 2713 元。特別是一年中三個休閑旅游“黃金周”，使居民假日消費有了時間保證，從而促成了“假日經(jīng)濟”的繁榮。然而，受傳 統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營模式影響，信陽市當前現(xiàn)有的商場的商業(yè)經(jīng)營方法過于單一，黃金地段的商業(yè)區(qū)內(nèi)雖然大小店鋪齊備，但品種重疊，經(jīng)營方式雷同，經(jīng)營手段相似。所以，信陽市商業(yè)、娛樂場所的經(jīng)營風(fēng)格和品味有待于進一步提升， 缺乏一個能夠提升信陽茶葉故鄉(xiāng)形象的標志性工程， 亟待建設(shè)真正意義上的名品店、精品店供大 眾消費。商業(yè)繁榮必然給房地產(chǎn)開發(fā)帶來巨大的收益。本項目的成功開發(fā)將會對提升信陽的商業(yè)檔次起重要作用，特別是利用規(guī)劃浉河大橋修建的契機，將為本項目的建設(shè) 在交通上帶來更大的便利，建成后將真正成為連接?xùn)|西，貫穿南北，聯(lián)通八方的商業(yè)核心區(qū)，很好地將其與南灣水庫、信陽師范學(xué)院等旅游、文化區(qū)域連起，將可以很好地解決周邊商業(yè)設(shè)施極為單一的現(xiàn)狀，形成一個良好的商業(yè)氛圍，創(chuàng)造大量商機，所以，本項目開發(fā)建設(shè)處于有利的時機，恰逢其時。通過本項目的開發(fā)，使消費從單一的購物交易向購物、休閑、娛樂為一體的綜合性消費轉(zhuǎn)變，增強了人們對消費的多種 體驗，可以匯聚更多的人氣，使消費行為進一步豐富發(fā)展。 當然，本項目的商業(yè)開發(fā)部分，必然面臨市場環(huán)境因素的影響和制約。 從市場經(jīng)營環(huán)境來看，投資于百貨業(yè)或其它零售業(yè)，其高額的回報率是吸引資本的第一動因，目前我國零售業(yè)的毛利率約為 18%，純利潤也有 7%左右，而臺灣、香港的零售業(yè)經(jīng)過長時間的充分競爭，純利潤至多 3%。應(yīng)選擇機動靈活的市場運作方式，租售結(jié)合，通過銷售收回投資，利用自營和出租的形式，明確項目的經(jīng)營風(fēng)格，提升項目的開發(fā)理念。 就全國范圍看，隨著國內(nèi)宏觀經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，我國商務(wù)酒店、寫字樓的市場開發(fā)呈現(xiàn)出不斷上升的態(tài)勢，各地開發(fā)商均普遍看好當?shù)厣虅?wù)酒店、寫字樓的發(fā)展空間。尤其是未來幾年外商投資的進一步增長，金融、保險等行業(yè)的擴大開放，寫字樓的市場需求將會增長，市場空間較大。 信陽市