【正文】 西南部，依山而筑。 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)量 備注 1 文化商業(yè)區(qū) 總建筑面積 m2 130820 其中商業(yè)步行街及沿街設(shè)施建設(shè)內(nèi)容 128120m2，茗陽(yáng)閣 2700 m2 ⑴ 茶博物館 m2 3800 ⑵ 茗陽(yáng)閣 m2 2700 ⑶ 住宅 m2 85919 ⑷ 商業(yè) m2 25205 ⑸ 辦公樓 m2 12021 ⑹ 輔助設(shè)施 m2 1196 2 住宅 Ⅰ 區(qū) 總建筑面積 m2 124210 ⑴ 住宅建筑面積 m2 114620 ⑵ 配套公建面積 m2 2408 （ 3） 沿街商鋪 m2 3206 （ 4） 蔬菜市場(chǎng) m2 3976 合計(jì) m2 255030 第四章 建設(shè)場(chǎng)址及條件 場(chǎng)址現(xiàn)狀 場(chǎng)址位置 信陽(yáng)市位于河南省南部，豫、鄂兩省交界處，北通鄭州、南接湖北、西鄰南陽(yáng)、東達(dá)合肥，是河南省繼鄭州后又一個(gè)重要的交通樞紐城市，交通四通八達(dá)，逐漸成為豫南經(jīng)濟(jì)、文化、交通的中心城市。市區(qū)呈北西 —— 南東方向沿浉河沖積階地展開(kāi)；地勢(shì)由西北向東南傾斜。 擬建場(chǎng)地南側(cè)有龜山 — 梅山斷裂通過(guò)：斷層走向西北一南東向，傾角 55o 一 65o，屬壓扭性斷裂，地層上出露早古生代中深變質(zhì)巖系， 主要為斜長(zhǎng)角閃 (片 )巖、絹云斜長(zhǎng)片巖等。 ②一 4 斜長(zhǎng)角閃片巖 (微風(fēng)化 )：青灰色，柱粒狀變晶結(jié)構(gòu)，片狀構(gòu)造，見(jiàn)石英細(xì)脈，主 要礦物成分為斜長(zhǎng)石、角閃石，少量蝕變礦物絹云母，局部斜長(zhǎng)角閃片巖與長(zhǎng)石石英片巖呈互層狀分布。 城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求 2021 年月 1 月 4 日，河南省人民政府下達(dá)了《關(guān)于信陽(yáng)市城市總體規(guī)劃 (1999—2021 年 )的批復(fù)》 (豫政文 [2021]3 號(hào) )。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件 信陽(yáng)市位于河南省南部，大別山北麓，淮河上游，東與安徽為鄰，南與湖北接壤，西、北兩面與南陽(yáng)市、駐馬店市交界，素有鄂、豫、 皖 “三省通衢 ”之稱。信陽(yáng)山青水秀，風(fēng)光宜人，自然景觀、人文景觀眾多，旅游資源得天獨(dú)厚。全年非公有制經(jīng)濟(jì)增加值 億元，增長(zhǎng) %，占全市經(jīng)濟(jì)總量的比重由上年的 %提高到%。 通訊 項(xiàng)目所在位置全國(guó)直撥程控電話容量充足，移動(dòng)通訊覆蓋整個(gè)區(qū)域，可滿足項(xiàng)目固定和移動(dòng)通訊要求。西接規(guī)劃中的 107 國(guó)道，并與豫南明珠南灣湖風(fēng)景區(qū)隔山相連，行車距離約 6km。東部緊靠信陽(yáng)城市建成區(qū)，水、電、燃?xì)狻⒌缆返然A(chǔ)設(shè)施配套齊全，建設(shè)條件良好。如一般商業(yè)街有效長(zhǎng)度大多為 300600 米，因此本步行街采用比較適宜的 400 米有效長(zhǎng)度，商業(yè)街 寬度采用較為舒適的 16 米，方便人們?cè)趦蓚?cè)的商鋪中同時(shí)購(gòu)物。住宅建筑設(shè)有三居室、兩居室和躍層等多種戶型，單元面積為 90142m2，共有10 個(gè)檔次和多種空間布局，以滿足不同人群的居住需求。東西最長(zhǎng)處約 460m，南北最寬處約 230m。平均高程在 之間。 住宅Ⅰ區(qū)為多層住宅 區(qū)，由 6 層單元建筑組成。場(chǎng)地面水有組織排出，通過(guò)道路或廣場(chǎng)雨水管網(wǎng)收集后統(tǒng)一匯入南側(cè)城市雨水管網(wǎng)或直接排入浉河。其中動(dòng)態(tài)交通分為顧客人流、辦公人流、商業(yè)貨流三種，在通道布局上，均應(yīng)做到合理組織、避免交叉。水云天新中式社區(qū)：小區(qū)內(nèi)不車行交通以環(huán)形路為主加上放射支路構(gòu)成，在華夏路上設(shè)主要出。 交通組織及道路廣場(chǎng)設(shè)計(jì) 交通組織 根據(jù)兩區(qū)使用功能的不同，其交通組織特征亦有所差別。因此文化商業(yè)區(qū)由辦公樓 —— 茶文化博物館整個(gè)場(chǎng)地標(biāo)高確定在 8285m 之間，東西平均縱坡 4?。在總體布局上采用了“化整為零”的設(shè)計(jì)手法，將建筑體塊盡量化小，以多變的形體組合求豐富，以相似的體量韻律求統(tǒng)一。住宅 Ⅰ 區(qū)東臨三五八廠生活區(qū)，距 107 國(guó)道約 750m，規(guī)劃的城市道路從其東側(cè)經(jīng)過(guò)，西臨城市規(guī)劃的南北主干道，且與總體規(guī)劃中的住宅Ⅱ 區(qū)隔路相望，南沿山前城市規(guī)劃道路。住宅Ⅰ區(qū)在南部靠山地帶，依山而筑，規(guī)劃地塊東西北三側(cè) 均為城市規(guī)劃道路，南迫賢山坡腳。居住區(qū)位于山前坡地，適于人居。本項(xiàng)目將以山水社區(qū)為規(guī)劃理念，充分利用山水 環(huán)境，打造成具有國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平，集居住、辦公、旅游、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑和金融等多種行業(yè)為一體的現(xiàn)代化商業(yè)居住區(qū)，成為信陽(yáng)市的一個(gè)亮點(diǎn)。其東面是正在施工的信陽(yáng)市景觀工程 —— 茶之韻廣場(chǎng)，西為已開(kāi)工建設(shè)的信陽(yáng)市標(biāo)志性建筑“茗陽(yáng)閣”，該閣位于文化商業(yè)區(qū)用地西部的小山丘上，也是該基地內(nèi)海拔最高點(diǎn)，平均高程 ，為一期工程用地的制高點(diǎn)。 區(qū)域位置 “茗陽(yáng)天下”綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)位于信陽(yáng)市西城區(qū)浉河的南岸，南倚筆架山和賢山，北瞰浉河，并與新建的市體育中心隔河相望。 排水 本項(xiàng)目采用雨污分流制，雨水和生活污水匯集后，分別排入華夏大道市政雨水和污水管網(wǎng)系統(tǒng)。全市人均生產(chǎn)總值達(dá)到 5540 元，約折合 670 美元。 信陽(yáng)物華天寶，資源豐富，是全國(guó)重要的農(nóng) 副產(chǎn)品基地和全國(guó)最大的非金屬礦所在地。 本項(xiàng)目場(chǎng)址規(guī)劃為城市建設(shè)用地，建設(shè)項(xiàng)目主要為住宅和商業(yè)功能，符合規(guī)劃要求，適合項(xiàng)目建 設(shè)。 周邊建 筑物與環(huán)境條件 本項(xiàng)目北側(cè)隔 浉 河為信陽(yáng)市體育場(chǎng)，東側(cè)為正在建設(shè)的信陽(yáng)市茶之韻廣場(chǎng)，東南側(cè)為三五八工廠的生產(chǎn)和生活區(qū)，南側(cè)為賢山和王家灣村，西側(cè)為肖家灣村。 ②一 2 斜長(zhǎng)角閃片巖 (強(qiáng)風(fēng)化 )：灰黃色，柱粒狀變晶結(jié)構(gòu)，片狀構(gòu)造，主要礦物為角閃石、斜長(zhǎng)石及蝕變礦物綠泥石、 絹云母等，巖芯呈土狀及碎塊狀，裂隙面及層面間充填較多泥質(zhì)，層厚 — 米，巖石單軸抗壓強(qiáng)度為 — 。新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)主要表現(xiàn)為受緯向老斷裂活化影響，地殼呈現(xiàn)差異性升降運(yùn)動(dòng)，其早期具明顯繼承性，晚期則表現(xiàn)為振蕩性沉降，盆地內(nèi)差異沉降接受堆積。 場(chǎng)址條件 地形、地貌條件 信陽(yáng)市位于區(qū)域環(huán)境單元潢川 —— 羅山盆地的西緣。其主要工程類型包括建筑工程、區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施工程、景觀工程和市政道路工程。其中生活區(qū)又分為多層住宅組團(tuán)、聯(lián) 體別墅和獨(dú)立別墅組團(tuán)、花園洋房組團(tuán)、多層與 小高層住宅組團(tuán)等四個(gè)居住組團(tuán)。 “茗陽(yáng)天下”是一個(gè)集商業(yè)、辦公、居住、博覽和休閑娛樂(lè)等多種功能于一體的綜合性項(xiàng)目。合理的規(guī)劃、創(chuàng)新性的設(shè)計(jì)、多樣化的營(yíng)銷方案，對(duì)入駐經(jīng)營(yíng)者有較大吸引力，使項(xiàng)目有較好的市場(chǎng)前景。 基于該區(qū)域中高檔項(xiàng)目較多，且本案樓盤(pán)較大，可走中高價(jià)位的路線，適當(dāng)拉高市場(chǎng)均衡價(jià)格。這里地理位置優(yōu)越，交通快速便捷，商貿(mào)活動(dòng)繁榮。尤其是未來(lái)幾年外商投資的進(jìn)一步增長(zhǎng)，金融、保險(xiǎn)等行業(yè)的擴(kuò)大開(kāi)放，寫(xiě)字樓的市場(chǎng)需求將會(huì)增長(zhǎng)，市場(chǎng)空間較大。應(yīng)選擇機(jī)動(dòng)靈活的市場(chǎng)運(yùn)作方式，租售結(jié)合，通過(guò)銷售收回投資，利用自營(yíng)和出租的形式，明確項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，提升項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念。 當(dāng)然，本項(xiàng)目的商業(yè)開(kāi)發(fā)部分，必然面臨市場(chǎng)環(huán)境因素的影響和制約。本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)將會(huì)對(duì)提升信陽(yáng)的商業(yè)檔次起重要作用，特別是利用規(guī)劃浉河大橋修建的契機(jī)，將為本項(xiàng)目的建設(shè) 在交通上帶來(lái)更大的便利，建成后將真正成為連接?xùn)|西，貫穿南北，聯(lián)通八方的商業(yè)核心區(qū)，很好地將其與南灣水庫(kù)、信陽(yáng)師范學(xué)院等旅游、文化區(qū)域連起，將可以很好地解決周邊商業(yè)設(shè)施極為單一的現(xiàn)狀，形成一個(gè)良好的商業(yè)氛圍，創(chuàng)造大量商機(jī)，所以，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)處于有利的時(shí)機(jī)，恰逢其時(shí)。所以，信陽(yáng)市商業(yè)、娛樂(lè)場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格和品味有待于進(jìn)一步提升， 缺乏一個(gè)能夠提升信陽(yáng)茶葉故鄉(xiāng)形象的標(biāo)志性工程， 亟待建設(shè)真正意義上的名品店、精品店供大 眾消費(fèi)。特別是一年中三個(gè)休閑旅游“黃金周”，使居民假日消費(fèi)有了時(shí)間保證，從而促成了“假日經(jīng)濟(jì)”的繁榮。 抓住目前市政府準(zhǔn)備改造浉河兩岸這一契機(jī)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)必將得到政府部門(mén)的大力關(guān)注。 項(xiàng)目建筑形式豐富，從住宅到別墅一應(yīng)俱全，可以滿足不同階層的 消費(fèi)人群，符合目標(biāo)客群的購(gòu)房心理。 目前，該區(qū)域的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)日漸升溫，有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐，競(jìng)爭(zhēng)硝煙四起。 從項(xiàng)目周邊的區(qū)位情況來(lái)看，本項(xiàng)目所在浉河 區(qū)已經(jīng)成為一支代表性的主導(dǎo)力量。 目前， 隨著生活水平提高，城市化進(jìn)程加快， 信陽(yáng)市的 生態(tài)住宅 市場(chǎng)基礎(chǔ) 已經(jīng)在人們心中形成。 區(qū)域市場(chǎng)分析 本項(xiàng)目位于浉河南岸，有著極其優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境，區(qū)內(nèi)背山面水，植被豐盛，自然綠化帶層瀾疊翠，水系清澈明亮，空氣清新自然，形成了一整套的天然生態(tài)體系，良好的天然環(huán)境非常適合休閑旅游和居住。 在“經(jīng)營(yíng)城市”的理念指導(dǎo)下，房地產(chǎn)業(yè)做為新的產(chǎn)業(yè)鏈條面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇，在國(guó)家政策的積極推動(dòng)下，住宅產(chǎn)業(yè)投資在有可為。 浉河區(qū)是信陽(yáng)市的中心城區(qū)，也是市委、市政府所在地，總面積1520 平方公里，城市人口 萬(wàn)人。 土地市場(chǎng)更加規(guī)范，商品房供應(yīng)總量與結(jié)構(gòu)更加合理，需求增長(zhǎng)，價(jià)格合理波動(dòng)，增長(zhǎng)潛力巨大 ，已成為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)最強(qiáng)勁的增長(zhǎng)點(diǎn)。 2021 年起信陽(yáng)已不再推廣集資建房。加快信陽(yáng)的城市化進(jìn)程，把信陽(yáng)建設(shè)成為全省重要的地區(qū)級(jí)城市，對(duì)信陽(yáng)乃至河南未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要意義。在當(dāng)前市場(chǎng)較旺的背景下，商品房近 八成為 期房銷售，商品住宅的期房銷售比重則更高。其中，河南省由于區(qū)位條 件比較好，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率近年來(lái)也比較高，因而房地產(chǎn)投資數(shù)額比較大，企業(yè)數(shù)量多，具有比較大的房地產(chǎn)投資價(jià)值。 我國(guó)從 2021 年８月以來(lái)，房地產(chǎn)投資增速就已經(jīng)回落并穩(wěn)定在２８％ 29％的范圍內(nèi)。 經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期快速發(fā)展對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)十分重要。從商品住房投資的類型結(jié)構(gòu)看， 2021 年經(jīng)濟(jì)適用房投資比重繼續(xù)下降， 由 2021 年的 %下降至 %，為 1998 年以來(lái)最低。 1998 年出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，提出加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的住房需求的要求，使得住宅產(chǎn)業(yè)投資穩(wěn)步回升，住宅建設(shè)增長(zhǎng)加快。 項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)做好環(huán)?！叭瑫r(shí)”工作。 本項(xiàng)目 擁有良好的市場(chǎng)前景， 建設(shè) 條件優(yōu)越，建設(shè)規(guī)模適宜，方案合理，建筑造型獨(dú)特，功能完善，水、電、燃?xì)獾韧獠拷ㄔO(shè)條件良好，建設(shè) 資金籌措有保證，并且項(xiàng)目建設(shè)得到了信陽(yáng)市政府的大力支持。其中 文化商業(yè)區(qū)總建筑面積 130820 ㎡，總占地面積 公頃，建設(shè)內(nèi)容主要包括：茗陽(yáng)閣，茶博物館，辦公樓及超市，商業(yè)步行街，多層、高層住宅及配套的綠化、公用工程、市政道路設(shè)施等；住宅 Ⅰ 區(qū)總建筑 面積 124210 ㎡，總占地面積 公頃，建設(shè)內(nèi)容主要包括：多層住宅及配套的綠化、公用工程、市政道路設(shè)施等； 遠(yuǎn)期建設(shè)的住宅 Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ 區(qū)總建筑面積 594970 ㎡，總占地面積 公頃，建設(shè)內(nèi)容主要包括：多層、高層住宅、花 園洋房、連排別墅、獨(dú)立別墅及配套的綠化、公用工程、市政道路設(shè)施等。 企業(yè)法人代表，董事長(zhǎng)劉懷剛，歷任武漢中遠(yuǎn)建筑有限公司總經(jīng)理，武漢利加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司執(zhí)行董事，副總經(jīng)理。企業(yè)股東人數(shù)為 4 人，公司現(xiàn)擁有正式員工 24 名，其中具有技術(shù)職稱18 人，占公司總?cè)藬?shù)的 75%。 一期總建筑面積 255030m2，總建設(shè)用地面積 公頃。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 Ⅰ 設(shè)計(jì)規(guī)模 1 建設(shè)用地面積 公頃 2 總建筑面積 平方米 255030 Ⅱ 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 總投資 萬(wàn)元 滾動(dòng)投資和開(kāi)發(fā) 2 資金籌措 萬(wàn)元 其中：自有資金 萬(wàn)元 8000 項(xiàng)目股東資金 萬(wàn)元 8000 銀行借款 萬(wàn)元 8000 銷售收入再投入 萬(wàn)元 3 銷售總收入 萬(wàn)元 4 銷售總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 5 銷售利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 6 銷售稅金及附加 萬(wàn)元 7 銷售所得稅 萬(wàn)元 8 銷售稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 9 土地增值稅 萬(wàn)元 Ⅲ 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 銷售投資利潤(rùn)率 % % 2 銷售投資利稅率 % % 3 全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前） % 40% 4 全部投資投資回收期 （所得稅前） 年 5 全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后） % % 6 全部投資投資回收期（所得稅后） 年 7 借款償還期（含建設(shè)期） 年 結(jié)論與建議 結(jié)論 茗陽(yáng)天下項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)促進(jìn)信陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，而且可有效拉大城市框架，對(duì)信陽(yáng)發(fā)展 國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點(diǎn)市 ，實(shí)現(xiàn)“經(jīng)營(yíng)城市”有著重大的戰(zhàn)略意義。 因本項(xiàng)目規(guī)模較大，企業(yè)應(yīng)提前做好項(xiàng)目的融資工作，以保證項(xiàng)目的順利建設(shè)。 在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制度改革的推動(dòng)下，當(dāng)前住宅市場(chǎng)總體上呈現(xiàn)出迅速發(fā)展的形勢(shì)。從地區(qū)結(jié)構(gòu)看， 2021 年?yáng)|部、西部投資占全國(guó)房地產(chǎn)的比例，東部下降，中西部增大；從房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率的地區(qū)結(jié)構(gòu)來(lái)看，東部和中部增速加快 ，西部有下降趨勢(shì)。對(duì)于銀行貸款的依賴度仍然過(guò)高。因此，考慮到大量農(nóng)村人口進(jìn)城對(duì) 房地產(chǎn)的需求， 估計(jì) 增長(zhǎng)應(yīng)該在 10％以上。 中部地區(qū)，如河南、湖北、湖南等地，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平居中，人口數(shù)量龐大，具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)條件，隨著人均可支配收入水平的提高，將迎來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)的熱潮