【正文】 是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。隨著**市城市居民收入的日益增加，、舒適，轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面上來(lái)；不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高、低碳生活。城市路網(wǎng)不斷完善，閩東路蔣澳段、國(guó)寶路等項(xiàng)目取得重大進(jìn)展，福寧南路、塔山路、蘭田西路等基本完工。也為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了無(wú)限商機(jī)。限額以上批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額11596萬(wàn)元，%；限額以上住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額5850萬(wàn)元，%。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將帶來(lái)城區(qū)的拓展，帶來(lái)城市人口的增加；城市人口的增加必將增加房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)容量?！窠?jīng)濟(jì)總量迅速提升截止2009年底，**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)建12年來(lái)，共批準(zhǔn)各類(lèi)項(xiàng)目總投資105億元，完成全社會(huì)固定投資80多億元。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)已走出金融危機(jī)的低迷狀態(tài)，呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)齊升”的局面，%；，比增226%，比增266%。2009年地區(qū)生產(chǎn)總值6036362萬(wàn)元，%,%；其中：房地產(chǎn)業(yè)201508萬(wàn)元,比增24%；%。2009年抽樣人口調(diào)查，%；**，城鎮(zhèn)化水平52%。三是連接的“出?？凇惫δ埽喊凑铡按蟾劭?、大交通、大腹地、大循環(huán)、大發(fā)展”的要求，加快交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，使**成為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)連接內(nèi)陸與沿海乃至國(guó)際經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的重要港口樞紐。全市現(xiàn)有人口336萬(wàn)人。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)合理利用土地等資源，促進(jìn)生態(tài)環(huán)境保護(hù)，有著明顯的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備?！瘛?*●早在2007年，**市政公用配套水平已居全省平均水平以上；近兩年，又借助我市承辦第三屆海峽兩岸茶博會(huì)的良好契機(jī)，圍繞宜居要素，扎實(shí)推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，強(qiáng)化城市環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序綜合整治，初步形成道路暢通、景觀(guān)優(yōu)美、街道整潔的新區(qū)形象。**已成為**市極具活力和潛力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極?！?*經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)作為海峽西岸東北翼**地級(jí)市中心城市新城區(qū)的重要組成部分，具有海西建設(shè)、“環(huán)**澳區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈”戰(zhàn)略部署的明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)。公司內(nèi)設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)審計(jì)部、工程管理部、工程技術(shù)部、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部、投資發(fā)展部等部門(mén)；公司員工45人，其中：工程管理、技術(shù)人員29人。注冊(cè)號(hào)350**********，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，實(shí)收資本1000萬(wàn)元?！?第一期資金籌措工程建設(shè)投資124885萬(wàn)元，由****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自籌。㎡，㎡；其中：計(jì)容積率面積158685㎡，㎡。**”（），擬建主體工程27幢商住房及配套設(shè)施，入住戶(hù)數(shù)1402戶(hù)、4487人。目 錄第一章 總 論 ……………………………………1第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性…………………………8第三章 建設(shè)條件 …………………………………16第四章 建設(shè)方案 …………………………………22第五章 資源利用與節(jié)能 …………………………42第六章 生態(tài)環(huán)境保護(hù) ……………………………53第七章 項(xiàng)目管理與工期安排 ……………………65第八章 投資估算與資金籌措 ……………………77第九章 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效果分析 ……………………81附 件 《項(xiàng)目分期建設(shè)示意圖》。項(xiàng)目分兩期建設(shè)。機(jī)動(dòng)停車(chē)位1190位（地上260位、地下930位），道路面積11600㎡，綠地面積17450㎡。建設(shè)單位使用自籌資金59885萬(wàn)元作為項(xiàng)目資本金（含建設(shè)用地費(fèi)42067萬(wàn)元）；擬向銀行貸款 50000萬(wàn)元；不足資金部分15000萬(wàn)元，按國(guó)家對(duì)商品房銷(xiāo)售有關(guān)規(guī)定，可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。公司住所在**市**。報(bào)告的所有分析、預(yù)測(cè)、測(cè)算、統(tǒng)計(jì)都是以現(xiàn)行物價(jià)水平展開(kāi)，其原始數(shù)據(jù)均以2009年12月底截止為準(zhǔn)，測(cè)算幣種均為人民幣。根據(jù)**省人民政府批準(zhǔn)的總體規(guī)劃，至2020年**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃面積為36平方公里，人口達(dá)到30萬(wàn)人。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將帶來(lái)城區(qū)的拓展，帶來(lái)城市人口的增加；城市人口的增加必將增加房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)容量?；A(chǔ)設(shè)施的不斷完善，使**越來(lái)越成為**市最受青睞的人居環(huán)境。**”——**大型法式高檔住宅小區(qū)。本項(xiàng)目針對(duì)**市商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和**市已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體，戶(hù)型規(guī)劃為高檔住宅。綜合評(píng)價(jià)：項(xiàng)目可行。為推進(jìn)**港口城市的發(fā)展戰(zhàn)略布局，**市委、市政府提出了**建設(shè)中心港口城市的六大功能定位。四是綠色的“菜籃子”功能：讓**成為面向國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的綠色食品生產(chǎn)供應(yīng)基地。**開(kāi)發(fā)區(qū)是**市區(qū)的幾何中心，隨著城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁勢(shì)頭●住宅市場(chǎng)容量巨大由于**市現(xiàn)有**城區(qū)三面環(huán)山，一面臨海，城市的擴(kuò)展只有向海邊原**塘華僑農(nóng)場(chǎng)墾區(qū)即**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展。商品房銷(xiāo)售量及銷(xiāo)售額、二手房交易量及交易額等多項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)下歷史新高。特別是2000年以來(lái)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速都保持兩位數(shù)以上，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)30%左右?！裆藤Q(mào)流通強(qiáng)勁活力**城區(qū)是典型的商貿(mào)城市，發(fā)展商貿(mào)一直是**城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。**立足“商貿(mào)旺市”，著力推進(jìn)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)建設(shè)，重點(diǎn)培育大型建材、汽車(chē)等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，目前已建成冠宏星建材一條街、天安經(jīng)典電子城、中國(guó)紅專(zhuān)業(yè)建材市場(chǎng)等，購(gòu)物環(huán)境顯著優(yōu)化，服務(wù)功能明顯增強(qiáng)；已簽約或達(dá)成意向的項(xiàng)目還有臺(tái)灣商品經(jīng)貿(mào)城、彤新汽車(chē)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、**水產(chǎn)品交易批發(fā)市場(chǎng)等?！窕A(chǔ)設(shè)施日臻完善截止2007年底，**，建成高標(biāo)準(zhǔn)市政道路24公里，形成建筑面積215萬(wàn)平方米，建成新區(qū)6平方公里。完善工業(yè)集中區(qū)服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)，設(shè)立工業(yè)園區(qū)塔南辦事處，組建漳灣園區(qū)后勤服務(wù)中心，啟動(dòng)污水處理廠(chǎng)及配套管網(wǎng)工程建設(shè)，完善工業(yè)集中區(qū)通訊、廣電等服務(wù)設(shè)施，加強(qiáng)路燈、雨污排水管網(wǎng)建設(shè)，發(fā)展環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化。根據(jù)**市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類(lèi)“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。近幾年，**市住宅市場(chǎng)針對(duì)一些消費(fèi)群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶(hù)型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價(jià)合理，剛剛推出就賣(mài)掉80％以上，銷(xiāo)售火爆。在這幾年**市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購(gòu)房者已把咨詢(xún)的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)商的品牌。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。由于撤地設(shè)市，特別是海西建設(shè)、“環(huán)三”區(qū)域經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略部署，大大提高了**市在沿海一帶的知名度，為**市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類(lèi)商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，私營(yíng)企業(yè)越來(lái)越多，私營(yíng)企業(yè)主的住房需求趨旺。溫福鐵路是**省首條高速鐵路，亦是我省第五條通往省外鐵路。“**這方面的意義遠(yuǎn)超過(guò)普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。另外，物業(yè)管理也是消費(fèi)者購(gòu)房考慮的重要因素；對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。從**市近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)上也能看出這一變化，一批實(shí)力雄厚、。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車(chē)消費(fèi)，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。本項(xiàng)目將促進(jìn)**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，很有必要。項(xiàng)目所處的****經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)位于沿海開(kāi)放城市溫州與福州的中間地帶，是閩東地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是**省**市海濱港口城市發(fā)展的主體，**開(kāi)發(fā)區(qū)是**經(jīng)濟(jì)三條戰(zhàn)略通道的重要組成部分。整個(gè)項(xiàng)目倚山傍水，背靠571萬(wàn)平方米的城市森林公園，北面是華庭居住小區(qū)，西北向是**市會(huì)展中心，西向緊鄰**市藝術(shù)館和五星級(jí)酒店，西南向?yàn)樾率姓行暮?*景觀(guān)區(qū)、市體育中心；周邊有市高級(jí)中學(xué)、**實(shí)驗(yàn)學(xué)校；市政配套設(shè)施齊全，交通便利，項(xiàng)目地理?xiàng)l件和生態(tài)條件非常優(yōu)越，擁有不可復(fù)制、無(wú)法取代的地脈資源。●項(xiàng)目所處的東蘭組團(tuán)區(qū)市政設(shè)施有：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。用水：**市**區(qū)現(xiàn)有供水廠(chǎng)兩個(gè)，其淡水質(zhì)好，取之便捷，日供水能力 ，完全滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)用水需要；本項(xiàng)目用水由小區(qū)東側(cè)的尚德路及南側(cè)的北湖濱路市政給水管引進(jìn)兩路De200進(jìn)水管。基地周邊為正在開(kāi)發(fā)的大型居住區(qū)，2公里范圍內(nèi)分布眾多規(guī)模在建筑面積10萬(wàn)平方米以上的大型居住區(qū)，所處**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是**目前城市開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。 水文,其10年、20年、30年、 m， m， m， m。北西向的**——松溪構(gòu)造帶與斜灘——黛溪、福安——九都——大甲新華廈斷裂帶交匯復(fù)合于本區(qū)中西部，奠定本區(qū)構(gòu)造基本輪廓。第三紀(jì)末的喜山運(yùn)動(dòng)，表現(xiàn)為繼承性的斷裂活動(dòng)，強(qiáng)度規(guī)模都較小?！癖卷?xiàng)目根據(jù)地區(qū)劃分，設(shè)置6度抗震。已由**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)依照有關(guān)土地管理的法律、行政法規(guī)統(tǒng)一辦理了建設(shè)用地審批手續(xù)。（折87畝）。重在營(yíng)造內(nèi)外景觀(guān)最大化、步移景移的四度空間生態(tài)社區(qū)?！窠ㄔO(shè)項(xiàng)目用地符合《**市城市總體規(guī)劃（20052020）》；，從**市目前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況看，占地規(guī)模是合理的。單體設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。“**㎡，㎡；其中：計(jì)容積率面積158685㎡，㎡。規(guī)劃主體結(jié)構(gòu)由高層，小高層，多層洋房及配套設(shè)施合理分布，形成鮮明的多物業(yè)類(lèi)型特征。結(jié)合入口設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車(chē)出入口。水景與步行道相交錯(cuò)，孱孱流動(dòng)的溪水，空間時(shí)而開(kāi)敞時(shí)而封閉，時(shí)靜時(shí)動(dòng)，多樣的空間演繹著“時(shí)”與“空”的更替，蘊(yùn)涵著“步移換景”的 意味。采用各具特色的植物樹(shù)種，如在水旁種植親水植物，并配以各具特色的小品，滿(mǎn)足居民對(duì)環(huán)境的行為、心理需求，全面細(xì)致地考慮居民的各類(lèi)生活活動(dòng)，并為之提供適宜、便利的場(chǎng)所。戶(hù)型設(shè)計(jì)戶(hù)戶(hù)朝南，廳堂方正，戶(hù)內(nèi)以廳堂為中心，廳和主要臥室全部朝南，采光充足。全景衛(wèi)生間配備下沉式浴缸及全景客廳的設(shè)計(jì)，小區(qū)景觀(guān)盡收眼底?！挥芯哂信c價(jià)值感相關(guān)聯(lián)的美感才是永恒的、有品位的美感，這也是一些建筑永不過(guò)時(shí)的原因設(shè)計(jì)依照“以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念，設(shè)計(jì)以法式風(fēng)格為主，并加入特有的經(jīng)典元素，將古典建筑和現(xiàn)代材料完美融合，延承經(jīng)典的建筑比例和精致的細(xì)節(jié)，使得建筑立面效果歷久彌新，不時(shí)透出古典建筑的韻味?！瘳F(xiàn)代運(yùn)用現(xiàn)代的功能與外觀(guān)、現(xiàn)代的材料及技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)建筑的美感。●功能性對(duì)功能性的尊重，每種手法的運(yùn)用和局部的處理，都兼顧了可行性和功能上的均好性，以最大化完善功能，協(xié)調(diào)處理造型和功能間的關(guān)系。使建筑整體莊重雄偉具有皇家宮廷般的雍容華貴，禮儀天下的氣勢(shì)。●本工程設(shè)計(jì)使用年限為50年，建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為甲級(jí)。；其他WO=178。由于目前尚無(wú)擬建場(chǎng)地的工程地質(zhì)資料，具體基礎(chǔ)型式、樁基型式帶本工程勘察工作完成后根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)地地質(zhì)、水文狀況及地區(qū)工程實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)綜合研究后確定。給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)實(shí)行雨、污水分流的排水體制。，集水坑中設(shè)置潛水泵2臺(tái)?！裼?jì)量：住宅用戶(hù)采用供電局直管式一戶(hù)一表制，高壓則設(shè)專(zhuān)門(mén)計(jì)量柜對(duì)非住宅用電設(shè)專(zhuān)用計(jì)量柜，低壓則對(duì)照明用電、動(dòng)力用電分別計(jì)度。高壓住宅部分主干線(xiàn)采用插接式母線(xiàn)槽或預(yù)分支電纜，其余用電全部采用NHYJV電纜，對(duì)消防泵、電梯采用電纜放射式供電，一般負(fù)荷采用雙電源末端自切供電方式。路燈可采用庭院式，光源選用節(jié)能燈及金屬鹵化物燈。利用建筑物45m以上每層外輪廓圈梁內(nèi)鋼筋二根不小于198。各建筑單體按供電線(xiàn)路防雷保護(hù)和電子信息設(shè)備對(duì)雷電電磁脈沖的保護(hù)等級(jí)設(shè)電涌保護(hù)器●作總等電位聯(lián)結(jié)各建筑之間的電氣管線(xiàn)均穿金屬管敷設(shè)，在建筑物的進(jìn)出口處這些金屬管均應(yīng)連接到建筑物的等電位連接帶上，并在強(qiáng)弱電豎井內(nèi)設(shè)等電位接地干線(xiàn)和等電位接地端子板，各設(shè)備通過(guò)接地干線(xiàn)接地端子與接地裝置連接，作總等電位連結(jié)。●住宅每戶(hù)設(shè)電話(huà)語(yǔ)音點(diǎn)2個(gè)，數(shù)據(jù)點(diǎn)1個(gè)。第一期工程約占55%。并實(shí)現(xiàn)整個(gè)小區(qū)聯(lián)網(wǎng)，●車(chē)庫(kù)設(shè)停車(chē)自動(dòng)管理系統(tǒng)。第一期工程約900個(gè)端口用戶(hù)。、通風(fēng)設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù)●《采暖、通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500192003；●《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB500162006；●《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5004595（2005年版）；●《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB501892005；●《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5006797；●《汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ10098；●《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB503682005；●《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 DGJ108202007,J100902007；●有關(guān)設(shè)計(jì)手冊(cè)和甲方要求。C；通風(fēng)計(jì)算溫度：33176。C；空調(diào)計(jì)算相對(duì)濕度：74%；通風(fēng)計(jì)算溫度：10176。人dB（A）1住宅18202628606530≤452商業(yè)16182628506520≤45●設(shè)備用房通風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)房間名稱(chēng) 換氣次數(shù)地下汽車(chē)庫(kù) 6 h1地下自行車(chē)庫(kù) 4 h1變電室 15 h1配電、電表室 10 h1泵房 5 h1電梯機(jī)房 15 h1衛(wèi)生間 10 h1發(fā)電機(jī)房 按工藝設(shè)備發(fā)熱量確定?？照{(diào)冷凝水排至室外冷凝水立管（給排水專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)）中集中排放，以防止冷凝水高空飄灑。●地下自行車(chē)庫(kù)、設(shè)備用房均設(shè)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，分別通過(guò)自行車(chē)坡道及隔墻上的防火風(fēng)口自然補(bǔ)風(fēng)?！耠娞輽C(jī)房設(shè)機(jī)械排風(fēng)，通風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)為15次/小時(shí)換氣次數(shù)。 工程概況本地塊以住宅為主，其它為配套用房等?！袷覂?nèi)管道 各住宅樓的燃?xì)膺M(jìn)戶(hù)管采用多頭進(jìn)戶(hù)的方式供應(yīng)燃?xì)庥脩?hù)。各戶(hù)居民燃?xì)獗聿贾迷趶N房間?！袢?xì)忾y門(mén)均采用燃?xì)鈱?zhuān)用閥門(mén)。各人員掩蔽體內(nèi)分別設(shè)置戰(zhàn)時(shí)飲用水箱和戰(zhàn)時(shí)生活用水箱各一臺(tái)。并在二道防護(hù)密閉門(mén)處預(yù)留戰(zhàn)時(shí)電源進(jìn)線(xiàn)管。●燈具：所有燈具采用鏈吊安裝。排風(fēng)系統(tǒng):平時(shí)由排風(fēng)系統(tǒng)機(jī)械排風(fēng),