【正文】 續(xù)穩(wěn)定增長，成交均價 3275 元 /平方米，同比增長 %，環(huán)比增長 %；銷售量與同期相比增幅較大，銷售面積 萬平方米，同比增長 %，環(huán)比增長 %； 15 投放量亦大幅增長，投放面積 萬平方米，同比增長 %，環(huán)比增長%。全市公路總里程達到 12735 公里，高速公路通車里程達 306公里，以 XX 為中心， 600 公里半徑內覆蓋 5 億人口。劉江黃河大橋（二橋）建成通車，鄭新黃河大橋（三橋）已經(jīng)開工，官渡黃河大橋（四橋）即將建設。 此外，億元以上項目完成投資穩(wěn)步推進。 2021 年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 13%，增速居全省第 2 位；財政一般預算收入 億元、支出 億元，分別增長 % 13 和 %；完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %，總量穩(wěn)居全省第 4位；規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，增長 %；糧食總產(chǎn) 379 萬噸，大旱之年再創(chuàng)歷史新高；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別達 14170 元和5431 元，實際增長 %和 %。 XX 市房地產(chǎn)市場分析 一、 區(qū)域經(jīng)濟狀況 XX 市位于河南省北部，北依太行，南臨黃河， 與省會 XX 隔黃河為鄰，新鄭國際機場至 XX 市區(qū) 80 公里，是豫北地區(qū)唯一的國家公路運輸樞紐城市，距離XX 市 40 分鐘 車程。 該榜單顯示， 2021 年一、二季度，三、四線城市對 TOP20 企業(yè)業(yè)績的貢獻均高于一線城市，尤其新政出臺后，一線城市的銷售面積占比進一步萎縮。 一線城市由于房價居高，是國家政策調控的重點對象，因此價格難以上漲，將小幅下滑，三線城市由于起步晚價格低， 且 需求旺盛，所以 房價 將延續(xù)上漲的趨勢 。 (2)房地產(chǎn)需求預測 預測 2021 年房地產(chǎn) 總體 需求穩(wěn)中有升， 其中一線城市受政策調控打擊投資投機性購房的影響，需求將 相對平穩(wěn) ，三線城市由于前期房地產(chǎn)供應不足，仍積累了大量的有真實改善居住需求的群體，所以需求呈上升趨勢。 2021 年全國商品房價格呈觸底反彈走勢，商品房價格出現(xiàn)環(huán)比正增長，全年平均銷售價格大幅上漲，北京、上海等大中型城市房價漲幅居前。 2021 年全國商品房需求旺盛，銷售面積和銷售額迅速增長，銷售面積與竣工面積間缺口增大，供需不平衡的矛盾突出。 9 高端產(chǎn)品：一般以 XX 華府系列為主 － 定位為所在城市 頂級 豪宅，是填補當?shù)睾勒袌隹瞻椎臉酥拘晕飿I(yè)； － 通常位于大城市中區(qū)域價值高、形象較佳的中心地段或未來升值潛力較大的區(qū)域 (如規(guī)劃的 CBD)； － 產(chǎn)品主要為花園洋房、小高層洋房等； － 一般均為大戶型單位，采用最高端、最豪華的設計及建設標準 ； － 通常配套有大型豪華會所、商業(yè)及教育等設施； 旅游地產(chǎn)產(chǎn)品：一般以 XX 金碧天下系列為主 － 定位為集旅游、度假、商務、居住一體的大型旅游度假項目； － 通常位于人口超過 500 萬特大城市周邊 2075 公里范圍內；臨近高速公路出口，非屬超大城市行政區(qū)域； － 坐落于自然、優(yōu)美的大型山水環(huán)境之中，具有得天獨厚的景觀資源； － 產(chǎn)品主要為單體別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、小高層及高層住宅； － 通常配套 10 萬平方米左右的五星級酒店、會議中 心、健康中心、娛樂中心、飲食中心、商業(yè)中心、運動中心及區(qū)域公交系統(tǒng)； 中高端及中端產(chǎn)品：一般以 XX 綠洲 /XXXX/XX 城 /XXXX 系列為主 － 定位為配套完善、環(huán)境優(yōu)美的大型 宜 居 住宅小區(qū)； － 通常位于城市的次級中心區(qū)域，周邊交通便利，市政配套齊全； － 產(chǎn)品主要為多層、小高層、中高層以及高層住宅； － 通常配套大型會所、運動中心、幼兒園、商業(yè)街等生活設施； . 可行性報告編制依據(jù) ? 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價辦法》； ? 《可行性研究指南》； ? 《方法與參數(shù)》； ? 項目有關資料； ? XX 市行政事業(yè)及服務性收費目錄 . 項目主要技術經(jīng)濟指標 XX 首一期主要技術經(jīng)濟指標表 序號 指 標 項 目 單位 指標 備 注 1 建設用地 m2 2 總建筑面積 m2 可銷售面積 m2 10 高層住宅 m2 商鋪 m2 地下車位 個 公共配套面積 m2 3 容積率 4 綠化率 % 5 總投資 萬元 其中： 自籌資金 萬元 銀行貸款 萬元 預售收入 萬元 6 銷售收入 萬元 7 利潤總額 萬元 8 凈利潤 萬元 9 投資利潤率 % 10 投資凈利潤率 % 11 銷售凈利潤率： % 12 財務內部收益率 % 13 財務凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率： 8%） 萬元 ￥ 8, 14 盈虧平衡點 % % 第二章 市場分析 與項目定位 我國 房地產(chǎn)市場 形勢發(fā)展分析 2021 年我國房地產(chǎn)市場明顯觸底回升，房地產(chǎn)投資、銷售和供給均大幅增長，房屋價格也持續(xù) 走高，市場景氣狀況良好。 產(chǎn)品結構優(yōu)勢 公司產(chǎn)品類型的組合非?？茖W合理。 集中招投標，實現(xiàn)規(guī)模效益 XX 嚴格實施集中招投標 ， 對于各類主體、裝修、園林等大型工程，全國各地的項目均由集團統(tǒng)一招投標。從土地購買、產(chǎn)品設計、招標采購等多方面入手，著 力降低成本，增強競爭優(yōu)勢。員工總計 1 萬余 人，其中房地產(chǎn)開發(fā)建設系統(tǒng)員工 92%以上是大學本科及以上學歷，是中國一流的員工隊伍。其中教授 1 人，博士 3 人，碩士 4 人。這種低開高走的策略與精品戰(zhàn)略組合在一起，有效的提升了產(chǎn)品性價比，獲得了全國置業(yè)者的認可。如 2021 年 9 月 26日洛陽 XX 綠洲隆重開盤，當日銷售額高達 億， 一舉創(chuàng)下 洛陽樓市的 新紀錄。 2021 年國慶黃金周期間， XX 地產(chǎn)集團在 XX、成都、沈陽 、重慶、武漢、西安、南京、天津、昆明、太原、鄂州等 12 個核心城市 18 個精品樓盤實現(xiàn) 同時 開盤，全國范圍內推出貨量近 2 萬套住宅，項目全部以“園林實景 +準現(xiàn)樓 +精裝修”精品面市， XX 全國項目七天銷售額達到 億，成為“黃金周”全國銷售冠軍。 2021 年 9 月 18 日 ， 最新 的 中房 TOP10 報道 出爐 ， XX 以 億元的品牌價值赫然雄踞中國房地產(chǎn)品牌價值第一名。在內 部推行集團化緊密型管理體系，嚴控產(chǎn)品質量；對外大規(guī)模整合各類優(yōu)勢資源，從規(guī)劃設計、主體施工、園林建設、裝修裝飾，到材料設備都與國內外 300 多家相關行業(yè)龍頭企業(yè)建立合作聯(lián)盟。 以上 城市經(jīng)濟 發(fā)展迅速 ，住 宅 市場 需求 旺盛，成 長 性好 ， XX 項目 也因此具有巨大 的升值空間。此類項目規(guī)模較大，可滿 足配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的規(guī)劃設計條件；開發(fā)周期一般3 到 5 年，可先建造大型園林及環(huán)境配套，以實現(xiàn)銷售價格與速度雙提升，最大程度獲取規(guī)模開發(fā)的經(jīng)濟效益，從而符合公司的精品戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。這主要歸結于兩大因素。 2021 年 全年 銷售面積 萬平方米，合約銷售金額達 億元，銷售面積及銷售金額均位于全國第二 ， 進一步實現(xiàn)了大步跨越。 2021 年 11 月 5 日 XX 于香港聯(lián)交所主板 上市，當天憑借開盤當日 705 億港元市值，一舉成為中國在港上市市值最大的非國有企業(yè)。 目前公司 擁有 員工 120 人， 其中本科以上 (含本科 )學歷 占 比達到 90%以上 ,中高級職稱人員占 50%左右。 XXXX 首 一 期 項目 可行性研究報告 XXXX 置業(yè) 有限公司 1 目 錄 第一章 總論 ........................................ 3 . 項目概況 ......................................................................................................... 3 . 項目建設單位介紹 ......................................................................................... 3 . 可行性報告編制依據(jù) ..................................................................................... 9 . 項目主要技術經(jīng)濟指標 ................................................................................. 9 第二章 市場分析與項目定位 ............................ 9 我國 房地產(chǎn)市場 形勢發(fā)展分析 .................................................................... 12 XX 市房地產(chǎn)市場分析 .................................................................................. 12 項目市場競爭分析 ......................................................................................... 17 項目目標客戶定位及銷售價格預測 ............................................................. 20 市場分析結論 ................................................................................................. 21 第三章 項目建設的依據(jù)及合法性 ........................ 21 第四章 項目建設地址及環(huán)境 ........................... 21 項目地址 ......................................................................................................... 21 地塊概況 ......................................................................................................... 21 第五章 項目建設內容 ................................. 22 規(guī)劃理念 ......................................................................................................... 22 建筑設計風格 ................................................................................................. 24 項目建設內容 ................................................................................................. 24 第六章 項目實施進度 ................................ 26 第七章 營銷組織 .................................... 27 本項目市場營銷模式簡述 ............................................................................. 27 本項目營銷組織機構及人員構成 ................................................................. 27 2 第八章 投資估算及資金來源 ........................... 28 投資估算范圍 ................................................................................................. 28 投資估算 內容 .................................................................................................