【正文】 續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，成交均價(jià) 3275 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %，環(huán)比增長(zhǎng) %；銷售量與同期相比增幅較大，銷售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，環(huán)比增長(zhǎng) %； 15 投放量亦大幅增長(zhǎng)，投放面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，環(huán)比增長(zhǎng)%。全市公路總里程達(dá)到 12735 公里，高速公路通車?yán)锍踢_(dá) 306公里，以 XX 為中心， 600 公里半徑內(nèi)覆蓋 5 億人口。劉江黃河大橋（二橋）建成通車，鄭新黃河大橋（三橋）已經(jīng)開工，官渡黃河大橋（四橋）即將建設(shè)。 此外，億元以上項(xiàng)目完成投資穩(wěn)步推進(jìn)。 2021 年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) 13%，增速居全省第 2 位；財(cái)政一般預(yù)算收入 億元、支出 億元，分別增長(zhǎng) % 13 和 %；完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %，總量穩(wěn)居全省第 4位；規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；糧食總產(chǎn) 379 萬(wàn)噸，大旱之年再創(chuàng)歷史新高；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別達(dá) 14170 元和5431 元，實(shí)際增長(zhǎng) %和 %。 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、 區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況 XX 市位于河南省北部，北依太行，南臨黃河， 與省會(huì) XX 隔黃河為鄰，新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)至 XX 市區(qū) 80 公里，是豫北地區(qū)唯一的國(guó)家公路運(yùn)輸樞紐城市，距離XX 市 40 分鐘 車程。 該榜單顯示， 2021 年一、二季度，三、四線城市對(duì) TOP20 企業(yè)業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)均高于一線城市，尤其新政出臺(tái)后，一線城市的銷售面積占比進(jìn)一步萎縮。 一線城市由于房?jī)r(jià)居高，是國(guó)家政策調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，因此價(jià)格難以上漲，將小幅下滑，三線城市由于起步晚價(jià)格低， 且 需求旺盛，所以 房?jī)r(jià) 將延續(xù)上漲的趨勢(shì) 。 (2)房地產(chǎn)需求預(yù)測(cè) 預(yù)測(cè) 2021 年房地產(chǎn) 總體 需求穩(wěn)中有升， 其中一線城市受政策調(diào)控打擊投資投機(jī)性購(gòu)房的影響，需求將 相對(duì)平穩(wěn) ，三線城市由于前期房地產(chǎn)供應(yīng)不足，仍積累了大量的有真實(shí)改善居住需求的群體，所以需求呈上升趨勢(shì)。 2021 年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格呈觸底反彈走勢(shì)，商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比正增長(zhǎng)，全年平均銷售價(jià)格大幅上漲，北京、上海等大中型城市房?jī)r(jià)漲幅居前。 2021 年全國(guó)商品房需求旺盛，銷售面積和銷售額迅速增長(zhǎng)，銷售面積與竣工面積間缺口增大，供需不平衡的矛盾突出。 9 高端產(chǎn)品：一般以 XX 華府系列為主 － 定位為所在城市 頂級(jí) 豪宅，是填補(bǔ)當(dāng)?shù)睾勒袌?chǎng)空白的標(biāo)志性物業(yè)； － 通常位于大城市中區(qū)域價(jià)值高、形象較佳的中心地段或未來升值潛力較大的區(qū)域 (如規(guī)劃的 CBD)； － 產(chǎn)品主要為花園洋房、小高層洋房等； － 一般均為大戶型單位，采用最高端、最豪華的設(shè)計(jì)及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) ； － 通常配套有大型豪華會(huì)所、商業(yè)及教育等設(shè)施； 旅游地產(chǎn)產(chǎn)品：一般以 XX 金碧天下系列為主 － 定位為集旅游、度假、商務(wù)、居住一體的大型旅游度假項(xiàng)目； － 通常位于人口超過 500 萬(wàn)特大城市周邊 2075 公里范圍內(nèi)；臨近高速公路出口，非屬超大城市行政區(qū)域； － 坐落于自然、優(yōu)美的大型山水環(huán)境之中，具有得天獨(dú)厚的景觀資源； － 產(chǎn)品主要為單體別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、小高層及高層住宅； － 通常配套 10 萬(wàn)平方米左右的五星級(jí)酒店、會(huì)議中 心、健康中心、娛樂中心、飲食中心、商業(yè)中心、運(yùn)動(dòng)中心及區(qū)域公交系統(tǒng)； 中高端及中端產(chǎn)品：一般以 XX 綠洲 /XXXX/XX 城 /XXXX 系列為主 － 定位為配套完善、環(huán)境優(yōu)美的大型 宜 居 住宅小區(qū)； － 通常位于城市的次級(jí)中心區(qū)域，周邊交通便利，市政配套齊全； － 產(chǎn)品主要為多層、小高層、中高層以及高層住宅； － 通常配套大型會(huì)所、運(yùn)動(dòng)中心、幼兒園、商業(yè)街等生活設(shè)施； . 可行性報(bào)告編制依據(jù) ? 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法》； ? 《可行性研究指南》； ? 《方法與參數(shù)》； ? 項(xiàng)目有關(guān)資料； ? XX 市行政事業(yè)及服務(wù)性收費(fèi)目錄 . 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) XX 首一期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指 標(biāo) 項(xiàng) 目 單位 指標(biāo) 備 注 1 建設(shè)用地 m2 2 總建筑面積 m2 可銷售面積 m2 10 高層住宅 m2 商鋪 m2 地下車位 個(gè) 公共配套面積 m2 3 容積率 4 綠化率 % 5 總投資 萬(wàn)元 其中： 自籌資金 萬(wàn)元 銀行貸款 萬(wàn)元 預(yù)售收入 萬(wàn)元 6 銷售收入 萬(wàn)元 7 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 8 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 9 投資利潤(rùn)率 % 10 投資凈利潤(rùn)率 % 11 銷售凈利潤(rùn)率： % 12 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 13 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率： 8%） 萬(wàn)元 ￥ 8, 14 盈虧平衡點(diǎn) % % 第二章 市場(chǎng)分析 與項(xiàng)目定位 我國(guó) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 形勢(shì)發(fā)展分析 2021 年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯觸底回升，房地產(chǎn)投資、銷售和供給均大幅增長(zhǎng)，房屋價(jià)格也持續(xù) 走高，市場(chǎng)景氣狀況良好。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì) 公司產(chǎn)品類型的組合非?？茖W(xué)合理。 集中招投標(biāo)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益 XX 嚴(yán)格實(shí)施集中招投標(biāo) ， 對(duì)于各類主體、裝修、園林等大型工程，全國(guó)各地的項(xiàng)目均由集團(tuán)統(tǒng)一招投標(biāo)。從土地購(gòu)買、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)等多方面入手，著 力降低成本，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。員工總計(jì) 1 萬(wàn)余 人，其中房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)系統(tǒng)員工 92%以上是大學(xué)本科及以上學(xué)歷，是中國(guó)一流的員工隊(duì)伍。其中教授 1 人，博士 3 人，碩士 4 人。這種低開高走的策略與精品戰(zhàn)略組合在一起，有效的提升了產(chǎn)品性價(jià)比，獲得了全國(guó)置業(yè)者的認(rèn)可。如 2021 年 9 月 26日洛陽(yáng) XX 綠洲隆重開盤，當(dāng)日銷售額高達(dá) 億， 一舉創(chuàng)下 洛陽(yáng)樓市的 新紀(jì)錄。 2021 年國(guó)慶黃金周期間， XX 地產(chǎn)集團(tuán)在 XX、成都、沈陽(yáng) 、重慶、武漢、西安、南京、天津、昆明、太原、鄂州等 12 個(gè)核心城市 18 個(gè)精品樓盤實(shí)現(xiàn) 同時(shí) 開盤，全國(guó)范圍內(nèi)推出貨量近 2 萬(wàn)套住宅，項(xiàng)目全部以“園林實(shí)景 +準(zhǔn)現(xiàn)樓 +精裝修”精品面市， XX 全國(guó)項(xiàng)目七天銷售額達(dá)到 億，成為“黃金周”全國(guó)銷售冠軍。 2021 年 9 月 18 日 ， 最新 的 中房 TOP10 報(bào)道 出爐 ， XX 以 億元的品牌價(jià)值赫然雄踞中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值第一名。在內(nèi) 部推行集團(tuán)化緊密型管理體系，嚴(yán)控產(chǎn)品質(zhì)量；對(duì)外大規(guī)模整合各類優(yōu)勢(shì)資源，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、主體施工、園林建設(shè)、裝修裝飾，到材料設(shè)備都與國(guó)內(nèi)外 300 多家相關(guān)行業(yè)龍頭企業(yè)建立合作聯(lián)盟。 以上 城市經(jīng)濟(jì) 發(fā)展迅速 ，住 宅 市場(chǎng) 需求 旺盛，成 長(zhǎng) 性好 ， XX 項(xiàng)目 也因此具有巨大 的升值空間。此類項(xiàng)目規(guī)模較大，可滿 足配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；開發(fā)周期一般3 到 5 年，可先建造大型園林及環(huán)境配套，以實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格與速度雙提升，最大程度獲取規(guī)模開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，從而符合公司的精品戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。這主要?dú)w結(jié)于兩大因素。 2021 年 全年 銷售面積 萬(wàn)平方米，合約銷售金額達(dá) 億元，銷售面積及銷售金額均位于全國(guó)第二 ， 進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了大步跨越。 2021 年 11 月 5 日 XX 于香港聯(lián)交所主板 上市，當(dāng)天憑借開盤當(dāng)日 705 億港元市值，一舉成為中國(guó)在港上市市值最大的非國(guó)有企業(yè)。 目前公司 擁有 員工 120 人， 其中本科以上 (含本科 )學(xué)歷 占 比達(dá)到 90%以上 ,中高級(jí)職稱人員占 50%左右。 XXXX 首 一 期 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 XXXX 置業(yè) 有限公司 1 目 錄 第一章 總論 ........................................ 3 . 項(xiàng)目概況 ......................................................................................................... 3 . 項(xiàng)目建設(shè)單位介紹 ......................................................................................... 3 . 可行性報(bào)告編制依據(jù) ..................................................................................... 9 . 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ................................................................................. 9 第二章 市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位 ............................ 9 我國(guó) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 形勢(shì)發(fā)展分析 .................................................................... 12 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 .................................................................................. 12 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 ......................................................................................... 17 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位及銷售價(jià)格預(yù)測(cè) ............................................................. 20 市場(chǎng)分析結(jié)論 ................................................................................................. 21 第三章 項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)及合法性 ........................ 21 第四章 項(xiàng)目建設(shè)地址及環(huán)境 ........................... 21 項(xiàng)目地址 ......................................................................................................... 21 地塊概況 ......................................................................................................... 21 第五章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 ................................. 22 規(guī)劃理念 ......................................................................................................... 22 建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格 ................................................................................................. 24 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 ................................................................................................. 24 第六章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 ................................ 26 第七章 營(yíng)銷組織 .................................... 27 本項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷模式簡(jiǎn)述 ............................................................................. 27 本項(xiàng)目營(yíng)銷組織機(jī)構(gòu)及人員構(gòu)成 ................................................................. 27 2 第八章 投資估算及資金來源 ........................... 28 投資估算范圍 ................................................................................................. 28 投資估算 內(nèi)容 .................................................................................................