長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-wenkub
2023-05-11 07:58:49 本頁(yè)面
【正文】 流動(dòng)資金2資金籌措自有資金借款銷售收入再投入2）貸款本金的償還及利息支付貸款還本付息結(jié)算表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期12341借款還本付息季初借款累計(jì)第一筆借款本季借款本季應(yīng)計(jì)利息季末還本付息季末借款累計(jì)季初借款累計(jì)第二筆借款本季借款本季應(yīng)計(jì)利息季末還本付息季末借款累計(jì)季初借款累計(jì)第三筆借款本季借款本季應(yīng)計(jì)利息季末還本付息季末借款累計(jì)借貸匯總季初借款累計(jì)本季借款本季應(yīng)計(jì)利息季末還本付息季末借款累計(jì) 第九章：項(xiàng)目銷售和收入測(cè)算 一、住宅銷售單價(jià)的確定用市場(chǎng)比較法確定銷售價(jià)格的上限（平均價(jià)格）1）說明采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格測(cè)算，首先選取本案周邊幾個(gè)具有一定可比性的案例進(jìn)行對(duì)比，然后修正出本案的現(xiàn)時(shí)均價(jià)，最后再根據(jù)近兩三年來本市和本案所在區(qū)域的房?jī)r(jià)走勢(shì)，對(duì)本案的價(jià)格作出測(cè)算。8）開發(fā)成本開發(fā)成本：以上1～7項(xiàng)合計(jì)。房展會(huì)精品樓書公共關(guān)系四、準(zhǔn)備策略銷售中心樣板房展示樓盤正式推出儀式五、項(xiàng)目銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃項(xiàng)目各建設(shè)經(jīng)營(yíng)期銷售比例表。此階段的廣告頻率相應(yīng)減少，以降低宣傳成本。開盤期與強(qiáng)銷期：加大廣告頻率及媒體的選擇，尤其是強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)廣告和電視廣告，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，形成對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行全方位的滲透和影響。開盤期強(qiáng)銷期銷售尾期：三、促銷策略廣告銷售準(zhǔn)備期：在這一階段，項(xiàng)目剛剛動(dòng)工，消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域及項(xiàng)目情況一無所知，人們從施工現(xiàn)狀無法了解小區(qū)的整體規(guī)劃。而且，工程在建設(shè)過程在需要配備專門的管理人員及一定量的物質(zhì)資源，這樣，工期越長(zhǎng)，管理成本就越高。 年最大凍土深度：5㎝日照216。 年最小相對(duì)濕度：10%季候風(fēng)216。 年平均降雨量：㎜216。氣溫216。區(qū)域發(fā)展分析二、市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)供給情況長(zhǎng)沙房地產(chǎn)需求情況長(zhǎng)沙房地產(chǎn)價(jià)格分析住宅市場(chǎng)的戶型特點(diǎn)住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)長(zhǎng)沙住宅消費(fèi)者分析住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)三、一般供給市場(chǎng)預(yù)測(cè)開發(fā)商對(duì)國(guó)家政策變化的預(yù)期開發(fā)商對(duì)需求市場(chǎng)的預(yù)期四、項(xiàng)目自身因素分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析1）區(qū)域環(huán)境分析2）地段分析3）地塊特征分析4）開發(fā)商實(shí)力分析5）生活配套分析項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)分析1）強(qiáng)有力的消費(fèi)支持2）區(qū)域規(guī)劃前景與政策支持3）咸嘉湖改造利好五、項(xiàng)目市場(chǎng)分析結(jié)論綜合以上分析可得出以下結(jié)論：第三章：項(xiàng)目建設(shè)條件一、基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件長(zhǎng)沙屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候。四、可行性研究結(jié)論項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果如下：財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投資利潤(rùn)率投資回收期借款償還期盈虧平衡點(diǎn)通過對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，得出如下結(jié)論：項(xiàng)目銷售市場(chǎng)前景……，建設(shè)條件……；項(xiàng)目的前期工作……項(xiàng)目的各財(cái)務(wù)指標(biāo)……；項(xiàng)目投資額，投資回收期，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)……。第二章：市場(chǎng)分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速增長(zhǎng)。氣候特征是：氣候溫和，降水充沛，雨熱同期，四季分明。 ℃216。 年最大降雨量：㎜216。 年平均風(fēng)速：216。 日照時(shí)數(shù)達(dá)1677小時(shí)二、項(xiàng)目建設(shè)的用地條件項(xiàng)目地塊概況項(xiàng)目地塊地形、地質(zhì)條件三、項(xiàng)目用地規(guī)劃限制條件項(xiàng)目規(guī)劃限定：容積率，綠地率，建筑密度后退紅線控制：東、西：退規(guī)劃路邊線或用地紅線多層＞4米，高層＞8米；南、北：多層退規(guī)劃路邊線＞5米且退用地紅線＞，高層退規(guī)劃路邊線＞8米且退用地紅線＞12＋。同時(shí)，短平快的工程會(huì)給開發(fā)商帶來運(yùn)營(yíng)效率高的良好印象。所以，此期的重點(diǎn)放在項(xiàng)目所在區(qū)域及項(xiàng)目自身規(guī)模、規(guī)劃特點(diǎn)、開發(fā)商開發(fā)理念等的宣傳上。在宣傳內(nèi)容上，除體現(xiàn)小區(qū)的特色處，還應(yīng)突出了熱賣的景象。廣告媒體人員促銷銷售準(zhǔn)備期：對(duì)銷售人員進(jìn)行專門的培訓(xùn)，以規(guī)范他們的行為細(xì)節(jié)，統(tǒng)一制定銷售說詞。經(jīng)營(yíng)期銷售比例（%）銷售金額（萬元）10023456合計(jì)第八章：項(xiàng)目總投資估算及資金籌措計(jì)劃 一、項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)湖南省建筑安裝工程預(yù)算工作手冊(cè)；湖南省建筑工作估算指標(biāo)；長(zhǎng)沙市最新材料價(jià)格信息；2001年湖南省建筑工作概算定額；湖南省建設(shè)廳文件湘建價(jià)[2002]578號(hào)文；省定額站建定價(jià)[2000]138號(hào)文有關(guān)人工工資的規(guī)定；房地產(chǎn)公司項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；我司近期類似項(xiàng)目有關(guān)造價(jià)資料。項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用估算1）管理費(fèi)用管理費(fèi)用：一般取開發(fā)成本的2%?；诒景敢?guī)劃設(shè)計(jì)尚未最終確定，其小區(qū)綠化、樓層、戶型、朝向等個(gè)別因素不能確定，所以本次對(duì)其價(jià)格的測(cè)算僅從平均價(jià)格的程度作估算。A、房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)B、宏觀政策影響C、本案的價(jià)格預(yù)測(cè)用成本法確定銷售價(jià)格的下限建議銷售單價(jià)二、商鋪銷售單價(jià)的確定用市場(chǎng)比較法確定銷售價(jià)格的上限（平均價(jià)格）本項(xiàng)目商鋪價(jià)格
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