長沙市房地產(chǎn)建設(shè)項目可行性研究報告-wenkub
2023-05-11 07:58:49 本頁面
【正文】 流動資金2資金籌措自有資金借款銷售收入再投入2）貸款本金的償還及利息支付貸款還本付息結(jié)算表序號項目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期12341借款還本付息季初借款累計第一筆借款本季借款本季應(yīng)計利息季末還本付息季末借款累計季初借款累計第二筆借款本季借款本季應(yīng)計利息季末還本付息季末借款累計季初借款累計第三筆借款本季借款本季應(yīng)計利息季末還本付息季末借款累計借貸匯總季初借款累計本季借款本季應(yīng)計利息季末還本付息季末借款累計 第九章：項目銷售和收入測算 一、住宅銷售單價的確定用市場比較法確定銷售價格的上限（平均價格）1）說明采用市場比較法進(jìn)行價格測算，首先選取本案周邊幾個具有一定可比性的案例進(jìn)行對比，然后修正出本案的現(xiàn)時均價，最后再根據(jù)近兩三年來本市和本案所在區(qū)域的房價走勢，對本案的價格作出測算。8）開發(fā)成本開發(fā)成本：以上1～7項合計。房展會精品樓書公共關(guān)系四、準(zhǔn)備策略銷售中心樣板房展示樓盤正式推出儀式五、項目銷售收入實現(xiàn)計劃項目各建設(shè)經(jīng)營期銷售比例表。此階段的廣告頻率相應(yīng)減少，以降低宣傳成本。開盤期與強(qiáng)銷期：加大廣告頻率及媒體的選擇，尤其是強(qiáng)化現(xiàn)場廣告和電視廣告，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢，形成對消費(fèi)者進(jìn)行全方位的滲透和影響。開盤期強(qiáng)銷期銷售尾期：三、促銷策略廣告銷售準(zhǔn)備期：在這一階段，項目剛剛動工，消費(fèi)者對項目所在區(qū)域及項目情況一無所知，人們從施工現(xiàn)狀無法了解小區(qū)的整體規(guī)劃。而且，工程在建設(shè)過程在需要配備專門的管理人員及一定量的物質(zhì)資源，這樣，工期越長，管理成本就越高。 年最大凍土深度：5㎝日照216。 年最小相對濕度：10%季候風(fēng)216。 年平均降雨量：㎜216。氣溫216。區(qū)域發(fā)展分析二、市房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)供給情況長沙房地產(chǎn)需求情況長沙房地產(chǎn)價格分析住宅市場的戶型特點(diǎn)住宅市場的競爭態(tài)勢長沙住宅消費(fèi)者分析住宅市場的發(fā)展趨勢三、一般供給市場預(yù)測開發(fā)商對國家政策變化的預(yù)期開發(fā)商對需求市場的預(yù)期四、項目自身因素分析項目優(yōu)劣勢分析1）區(qū)域環(huán)境分析2）地段分析3）地塊特征分析4）開發(fā)商實力分析5）生活配套分析項目投資機(jī)會分析1）強(qiáng)有力的消費(fèi)支持2）區(qū)域規(guī)劃前景與政策支持3）咸嘉湖改造利好五、項目市場分析結(jié)論綜合以上分析可得出以下結(jié)論：第三章：項目建設(shè)條件一、基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件長沙屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候。四、可行性研究結(jié)論項目財務(wù)評價結(jié)果如下：財務(wù)指標(biāo)數(shù)值財務(wù)凈現(xiàn)值投資利潤率投資回收期借款償還期盈虧平衡點(diǎn)通過對項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，得出如下結(jié)論：項目銷售市場前景……，建設(shè)條件……；項目的前期工作……項目的各財務(wù)指標(biāo)……；項目投資額，投資回收期，經(jīng)營風(fēng)險……。第二章：市場分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析長沙經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速增長。氣候特征是：氣候溫和，降水充沛，雨熱同期，四季分明。 ℃216。 年最大降雨量：㎜216。 年平均風(fēng)速：216。 日照時數(shù)達(dá)1677小時二、項目建設(shè)的用地條件項目地塊概況項目地塊地形、地質(zhì)條件三、項目用地規(guī)劃限制條件項目規(guī)劃限定：容積率，綠地率，建筑密度后退紅線控制：東、西：退規(guī)劃路邊線或用地紅線多層＞4米，高層＞8米；南、北：多層退規(guī)劃路邊線＞5米且退用地紅線＞，高層退規(guī)劃路邊線＞8米且退用地紅線＞12＋。同時，短平快的工程會給開發(fā)商帶來運(yùn)營效率高的良好印象。所以，此期的重點(diǎn)放在項目所在區(qū)域及項目自身規(guī)模、規(guī)劃特點(diǎn)、開發(fā)商開發(fā)理念等的宣傳上。在宣傳內(nèi)容上，除體現(xiàn)小區(qū)的特色處，還應(yīng)突出了熱賣的景象。廣告媒體人員促銷銷售準(zhǔn)備期：對銷售人員進(jìn)行專門的培訓(xùn)，以規(guī)范他們的行為細(xì)節(jié)，統(tǒng)一制定銷售說詞。經(jīng)營期銷售比例（%）銷售金額（萬元）10023456合計第八章：項目總投資估算及資金籌措計劃 一、項目總投資估算的依據(jù)湖南省建筑安裝工程預(yù)算工作手冊；湖南省建筑工作估算指標(biāo)；長沙市最新材料價格信息；2001年湖南省建筑工作概算定額；湖南省建設(shè)廳文件湘建價[2002]578號文；省定額站建定價[2000]138號文有關(guān)人工工資的規(guī)定；房地產(chǎn)公司項目規(guī)劃設(shè)計方案；我司近期類似項目有關(guān)造價資料。項目開發(fā)費(fèi)用估算1）管理費(fèi)用管理費(fèi)用：一般取開發(fā)成本的2%?；诒景敢?guī)劃設(shè)計尚未最終確定，其小區(qū)綠化、樓層、戶型、朝向等個別因素不能確定，所以本次對其價格的測算僅從平均價格的程度作估算。A、房地產(chǎn)價格走勢B、宏觀政策影響C、本案的價格預(yù)測用成本法確定銷售價格的下限建議銷售單價二、商鋪銷售單價的確定用市場比較法確定銷售價格的上限（平均價格）本項目商鋪價格
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