【正文】 倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧?！秶鴦?wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號(hào)），鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場大力發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義； 完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)（增加普通商品住房供應(yīng)、控制高檔商品房建設(shè)、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理等）； 改革住房制度，健全市場體系（搞活住房二級(jí)市場、繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售、規(guī)范發(fā)展市場服務(wù)）； 發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)（加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度、完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管）； 改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)； 加強(qiáng)市場監(jiān)管，整頓市場秩序。隨著居民收入水平的不斷提高，居住品位的不斷提升，消費(fèi)者的購房需求還將有一個(gè)較大的上升空間。經(jīng)濟(jì)適用房、別墅開發(fā)量由于政策因素，上半年新增量不大，下半年建設(shè)量有所回升2004年，,，%、%%。芙蓉路至韶山路開發(fā)的大量寫字樓、商住樓成為長沙市CBD中央商務(wù)區(qū)不可缺少的一個(gè)版塊。同時(shí)長沙市經(jīng)濟(jì)適用房也主要集在中該區(qū)域，雨花區(qū)充足的土地資源給其提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。省政府和區(qū)政府的南遷；長、株、潭一體化，給該區(qū)域發(fā)展帶來了契機(jī)。但隨著金星大道和瀟湘大道拉通，該區(qū)域?qū)⑼ㄟ^35年建設(shè)，使城區(qū)面積達(dá)40平方公里，人口30萬人?，F(xiàn)該區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)集中在金霞大道兩廂和四房坪。由于商品房供應(yīng)量減少與消費(fèi)者旺盛的購房需求之間存在較大反差，導(dǎo)致2004年我市商品房價(jià)格漲幅較大。北邊的青竹湖外商城，由青竹湖大道和太陽山路構(gòu)成路網(wǎng)骨干，向四周延展自己的勢力范圍；大盤進(jìn)代已經(jīng)來臨隨著長沙市政府遷住河西新址，陽光100、金牛山莊等一批項(xiàng)目已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段?！啊贝笙拗饾u規(guī)范土地市場，房地產(chǎn)將面臨重新洗牌和重組即國家監(jiān)察部頒布71號(hào)令以來，縱觀星城樓市，2004年樓盤供應(yīng)量相比2003年明顯有所減少，但樓盤放量減少的情況下，需求量卻在穩(wěn)定增長。自住型客戶中可分為第一次置業(yè)者和二次以上置業(yè)客戶。（二）按消費(fèi)需求將人群進(jìn)行聚類細(xì)分市場，長沙的消費(fèi)群體可以分為以下五類：“長沙新一代”，他們大多是25－30歲的長沙本地年輕人，收入不高但能得到家庭支持進(jìn)入購房階段，生活時(shí)尚，喜愛情調(diào)，對(duì)“未來會(huì)有豐厚收入”的信心最高。多數(shù)為本科學(xué)歷，處于事業(yè)的上升階段，認(rèn)為“未來會(huì)有更豐厚收入”，而且愿意“為了掙更多的錢，可以犧牲休閑”。各種檔次商品住宅客戶分析（1）高檔樓盤群以高級(jí)教育工作者（以大學(xué)教授為主），高新科技研發(fā)人員、醫(yī)生、企業(yè)高級(jí)管理人員、高級(jí)私營企業(yè)主為主要消化群體，該消費(fèi)群文化素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)收入高，年齡以35—55歲居多，大部分為二次以上置業(yè)，對(duì)現(xiàn)居住條件不滿，提升生活品質(zhì)是他們再次置業(yè)的主要原因。企事業(yè)單位職工以年青人、外地人居多，大部分為首次置業(yè)，對(duì)樓盤品質(zhì)要求不高，主要解決基本居住問題，而拆遷戶涉及的年齡、文化素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)收入等方面差異較大，對(duì)開發(fā)商安置的房子普遍無條件的接愛，價(jià)格是他們選擇樓盤的最為重要的標(biāo)準(zhǔn)。在城南主要以投資、居住為主。 結(jié)論長沙市房地產(chǎn)投資受慣性作用，繼續(xù)攀高，但增幅比98—。隨著六橋三環(huán)中的五橋及三環(huán)的逐漸形成，環(huán)境好、規(guī)模大、交通便利的環(huán)線樓盤將成為市場主流。尋找信托與基金的合作與投資將成為房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道：提高自身實(shí)力、提市集約化水平、努力樹立品牌，創(chuàng)精品將是未來幾年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向。前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察等費(fèi)用，費(fèi)用確定主要參考近期同類房地產(chǎn)開項(xiàng)目的實(shí)際情況。管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)等、房地產(chǎn)稅等。項(xiàng)目借款為10000萬元，貸款期限為2年，利息共為3,。 資金籌措項(xiàng)目投資的資金來源包括只有資金，銀行融資及銷售回款。根據(jù)長沙住宅項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度，對(duì)項(xiàng)目各期的銷售收入、《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》?！俄?xiàng)目損益及利潤分配表》。以下為兩種最不利情況的測算結(jié)果：表14：項(xiàng)目敏感性分析項(xiàng) 目部分指標(biāo)變化敏感性分析結(jié)果銷售收入 （萬元）建筑投資 總成本（萬元）稅后利潤 （萬元）建筑成本 利潤率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （萬元）內(nèi)部 收益率動(dòng)態(tài) 回收期基本方案61, 34, 19, % 銷售收入變化銷售收入下降5%58, 34, 18, % 銷售收入上升5%64, 34, 22, % 變動(dòng)成本變化變動(dòng)成本增加5%61, 35, 19, % 變動(dòng)成本減少5%61, 34, 21, % 經(jīng)測算可知：①、本項(xiàng)目的銷售收入和開發(fā)成本兩個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生較大影響，銷售收入的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益影響較大。 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機(jī)會(huì)。表15：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)1 占地面積（m2）55, 2 總建筑面積（m2）174, 3 項(xiàng)目總投資（萬元）40, 4 項(xiàng)目經(jīng)營收入（萬元）61, 5 利潤總額（萬元）18, 6 稅后利潤（萬元）18, 7 成本利潤率（稅前）%8 成本凈利潤率（稅后）%9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）萬元19, 10 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%11 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 12 貸款償還期（年） 注：上表指標(biāo)按住宅銷售率、商業(yè)銷售率、辦公樓銷售率均為100%的情況下預(yù)測的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議一、 市場風(fēng)險(xiǎn)及防范建議：周邊居住人員相對(duì)較少，商業(yè)氣氛不濃，預(yù)測周邊近年住宅開發(fā)項(xiàng)目較多，是項(xiàng)目最大的市場風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。 8 附件一：可研分析表 項(xiàng)目工程計(jì)劃橫道圖 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 資金來源與運(yùn)用表 損益及利潤分配表成本凈利潤率=[凈利潤—凈利潤*33%（所得稅）]/總投資=30% 現(xiàn)金流量表（全部投資） 借款償還期測算表 敏感性分析表項(xiàng) 目部分指標(biāo)變化敏感性分析結(jié)果銷售收入 （萬元）建筑投資 總成本（萬元）稅后利潤 （萬元）建筑成本 利潤率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （萬元）內(nèi)部 收益率動(dòng)態(tài) 回收期基本方案61, 34, 19, % 銷售收入變化銷