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長沙市房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(完整版)

2025-06-01 07:58上一頁面

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【正文】 小高層小高層小高層小高層4)、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素修正系數(shù)表設(shè)定本案的各項(xiàng)影響因素比較系數(shù)為0,以本案的各項(xiàng)影響因素與交易實(shí)例進(jìn)行比較,得出價(jià)格影響因素修正系數(shù)比較表如表17:表17:本項(xiàng)目小高層住宅價(jià)格市場比較法系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱本案周邊1周邊2周邊3標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)(元/㎡)待估交易時(shí)間修正0000交易情況修正0000區(qū)域因素交通0+1+1+1配套0+1+1+1環(huán)境0000區(qū)位0000小計(jì)0+2+2+2個(gè)別因素裝修0000發(fā)展商實(shí)力0000項(xiàng)目規(guī)模0224小區(qū)綠化0222小區(qū)配套0222建筑結(jié)構(gòu)0000建成年代0201建筑形態(tài)0000小計(jì)0869修正后均價(jià)5)計(jì)算結(jié)果比較修正后,以三個(gè)比準(zhǔn)均價(jià)的算術(shù)平均值作為市場比較法的評估結(jié)果6)本案價(jià)格預(yù)測近幾年來,對房地產(chǎn)影響較大的因素有:房地產(chǎn)價(jià)格走勢、宏觀政策影響等。8)開發(fā)成本開發(fā)成本:以上1~7項(xiàng)合計(jì)。此階段的廣告頻率相應(yīng)減少,以降低宣傳成本。開盤期強(qiáng)銷期銷售尾期:三、促銷策略廣告銷售準(zhǔn)備期:在這一階段,項(xiàng)目剛剛動(dòng)工,消費(fèi)者對項(xiàng)目所在區(qū)域及項(xiàng)目情況一無所知,人們從施工現(xiàn)狀無法了解小區(qū)的整體規(guī)劃。 年最大凍土深度:5㎝日照216。 年平均降雨量:㎜216。區(qū)域發(fā)展分析二、市房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)供給情況長沙房地產(chǎn)需求情況長沙房地產(chǎn)價(jià)格分析住宅市場的戶型特點(diǎn)住宅市場的競爭態(tài)勢長沙住宅消費(fèi)者分析住宅市場的發(fā)展趨勢三、一般供給市場預(yù)測開發(fā)商對國家政策變化的預(yù)期開發(fā)商對需求市場的預(yù)期四、項(xiàng)目自身因素分析項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析1)區(qū)域環(huán)境分析2)地段分析3)地塊特征分析4)開發(fā)商實(shí)力分析5)生活配套分析項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)分析1)強(qiáng)有力的消費(fèi)支持2)區(qū)域規(guī)劃前景與政策支持3)咸嘉湖改造利好五、項(xiàng)目市場分析結(jié)論綜合以上分析可得出以下結(jié)論:第三章:項(xiàng)目建設(shè)條件一、基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件長沙屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候。第二章:市場分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析長沙經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速增長。 ℃216。 年平均風(fēng)速:216。同時(shí),短平快的工程會(huì)給開發(fā)商帶來運(yùn)營效率高的良好印象。在宣傳內(nèi)容上,除體現(xiàn)小區(qū)的特色處,還應(yīng)突出了熱賣的景象。經(jīng)營期銷售比例(%)銷售金額(萬元)10023456合計(jì)第八章:項(xiàng)目總投資估算及資金籌措計(jì)劃 一、項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)湖南省建筑安裝工程預(yù)算工作手冊;湖南省建筑工作估算指標(biāo);長沙市最新材料價(jià)格信息;2001年湖南省建筑工作概算定額;湖南省建設(shè)廳文件湘建價(jià)[2002]578號文;省定額站建定價(jià)[2000]138號文有關(guān)人工工資的規(guī)定;房地產(chǎn)公司項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案;我司近期類似項(xiàng)目有關(guān)造價(jià)資料?;诒景敢?guī)劃設(shè)計(jì)尚未最終確定,其小區(qū)綠化、樓層、戶型、朝向等個(gè)別因素不能確定,所以本次對其價(jià)格的測算僅從平均價(jià)格的程度作估算。詳見銷售總收入預(yù)測表(表20)和銷售收入分批按比例預(yù)測表(表21)。216。具體單位定價(jià)模擬在此以一個(gè)假設(shè)單位進(jìn)行定價(jià)模擬,作為其他單位定價(jià)模擬過程的參考。D)(1177。財(cái)務(wù)評價(jià)是由稅金、損益表、全部投資現(xiàn)金量表、自有資金現(xiàn)金流量表的計(jì)算得出該項(xiàng)目的靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo),然后與房地產(chǎn)同行業(yè)的指標(biāo)相比較。2)評價(jià)指標(biāo)A、投資利潤率=(利潤總額/總投資額)100%=%B、投資利稅率=(利稅總額/總投資額)100%=%C、資本金利潤率=(利潤總額/自有資金)100%=%現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》,參照我國的財(cái)會(huì)制度,結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況,分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。假定本項(xiàng)目總投資不變,且售價(jià)與收款進(jìn)度如方案所設(shè),則由計(jì)算可得,%時(shí),該項(xiàng)目全部投資利潤率為零,即投資剛能保本。第十一章:項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議 一、項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論針對項(xiàng)目建設(shè)的可行性,綜合前面九章內(nèi)容所述,我們提出以下結(jié)論:二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議成本風(fēng)險(xiǎn):銷售風(fēng)險(xiǎn):決策風(fēng)險(xiǎn):工期風(fēng)險(xiǎn):其它風(fēng)險(xiǎn):44長沙佳興 凌峻(中國)。敏感性分析敏感性指影響方案的因素中一個(gè)或幾個(gè)估計(jì)值發(fā)生變化時(shí),引起方案經(jīng)濟(jì)效果的相應(yīng)變化,以及變化的敏感程度。評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表(表24)、自有資金現(xiàn)金流量表(表25)。再進(jìn)行項(xiàng)目的不確定性分析,其中包括盈虧平衡分析和敏感性分析。F)U=2700(1+%)(1+1%)(1+0)(1+2%)1=2851元/平方米 第十章:項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 一、財(cái)務(wù)評價(jià)技術(shù)線路為了評價(jià)該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益方面的可行性,在產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、收集相關(guān)估算指標(biāo)的基礎(chǔ)上,首先估算該項(xiàng)目的投資額及計(jì)劃資金籌措。 該單位的假設(shè)條件如下:南向;景觀好;既非復(fù)式單位也非遺憾單位;位于12層小高層中的第9層(比中間基準(zhǔn)層高2層);無特別的不良因素干擾。216。項(xiàng)目中具體單位定價(jià)模擬公式Pu=Pa(1177?!?)比較案例:根據(jù)
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