長沙市房地產(chǎn)建設項目可行性研究報告(完整版)
【正文】 小高層小高層小高層小高層4）、房地產(chǎn)價格影響因素修正系數(shù)表設定本案的各項影響因素比較系數(shù)為0，以本案的各項影響因素與交易實例進行比較，得出價格影響因素修正系數(shù)比較表如表17：表17：本項目小高層住宅價格市場比較法系數(shù)修正表項目名稱本案周邊1周邊2周邊3標準均價（元/㎡）待估交易時間修正0000交易情況修正0000區(qū)域因素交通0+1+1+1配套0+1+1+1環(huán)境0000區(qū)位0000小計0+2+2+2個別因素裝修0000發(fā)展商實力0000項目規(guī)模0224小區(qū)綠化0222小區(qū)配套0222建筑結(jié)構(gòu)0000建成年代0201建筑形態(tài)0000小計0869修正后均價5）計算結(jié)果比較修正后，以三個比準均價的算術(shù)平均值作為市場比較法的評估結(jié)果6）本案價格預測近幾年來，對房地產(chǎn)影響較大的因素有：房地產(chǎn)價格走勢、宏觀政策影響等。8）開發(fā)成本開發(fā)成本：以上1～7項合計。此階段的廣告頻率相應減少，以降低宣傳成本。開盤期強銷期銷售尾期：三、促銷策略廣告銷售準備期：在這一階段，項目剛剛動工，消費者對項目所在區(qū)域及項目情況一無所知，人們從施工現(xiàn)狀無法了解小區(qū)的整體規(guī)劃。 年最大凍土深度：5㎝日照216。 年平均降雨量：㎜216。區(qū)域發(fā)展分析二、市房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)供給情況長沙房地產(chǎn)需求情況長沙房地產(chǎn)價格分析住宅市場的戶型特點住宅市場的競爭態(tài)勢長沙住宅消費者分析住宅市場的發(fā)展趨勢三、一般供給市場預測開發(fā)商對國家政策變化的預期開發(fā)商對需求市場的預期四、項目自身因素分析項目優(yōu)劣勢分析1）區(qū)域環(huán)境分析2）地段分析3）地塊特征分析4）開發(fā)商實力分析5）生活配套分析項目投資機會分析1）強有力的消費支持2）區(qū)域規(guī)劃前景與政策支持3）咸嘉湖改造利好五、項目市場分析結(jié)論綜合以上分析可得出以下結(jié)論：第三章：項目建設條件一、基礎理論建設的自然條件長沙屬亞熱帶季風性濕潤氣候。第二章：市場分析一、宏觀經(jīng)濟形勢分析長沙經(jīng)濟持續(xù)、快速增長。 ℃216。 年平均風速：216。同時，短平快的工程會給開發(fā)商帶來運營效率高的良好印象。在宣傳內(nèi)容上，除體現(xiàn)小區(qū)的特色處，還應突出了熱賣的景象。經(jīng)營期銷售比例（%）銷售金額（萬元）10023456合計第八章：項目總投資估算及資金籌措計劃 一、項目總投資估算的依據(jù)湖南省建筑安裝工程預算工作手冊；湖南省建筑工作估算指標；長沙市最新材料價格信息；2001年湖南省建筑工作概算定額；湖南省建設廳文件湘建價[2002]578號文；省定額站建定價[2000]138號文有關人工工資的規(guī)定；房地產(chǎn)公司項目規(guī)劃設計方案；我司近期類似項目有關造價資料?；诒景敢?guī)劃設計尚未最終確定，其小區(qū)綠化、樓層、戶型、朝向等個別因素不能確定，所以本次對其價格的測算僅從平均價格的程度作估算。詳見銷售總收入預測表（表20）和銷售收入分批按比例預測表（表21）。216。具體單位定價模擬在此以一個假設單位進行定價模擬，作為其他單位定價模擬過程的參考。D）（1177。財務評價是由稅金、損益表、全部投資現(xiàn)金量表、自有資金現(xiàn)金流量表的計算得出該項目的靜態(tài)指標和動態(tài)指標，然后與房地產(chǎn)同行業(yè)的指標相比較。2）評價指標A、投資利潤率=（利潤總額/總投資額）100%=%B、投資利稅率=（利稅總額/總投資額）100%=%C、資本金利潤率=（利潤總額/自有資金）100%=%現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析對項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如方案所設，則由計算可得，%時，該項目全部投資利潤率為零，即投資剛能保本。第十一章：項目綜合評價結(jié)論及風險規(guī)避建議 一、項目綜合評價結(jié)論針對項目建設的可行性，綜合前面九章內(nèi)容所述，我們提出以下結(jié)論：二、項目風險規(guī)避建議成本風險：銷售風險：決策風險：工期風險：其它風險：44長沙佳興 凌峻（中國）。敏感性分析敏感性指影響方案的因素中一個或幾個估計值發(fā)生變化時，引起方案經(jīng)濟效果的相應變化，以及變化的敏感程度。評價指標的計算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表（表24）、自有資金現(xiàn)金流量表（表25）。再進行項目的不確定性分析，其中包括盈虧平衡分析和敏感性分析。F）U＝2700（1＋%）（1＋1%）（1＋0）（1＋2%）1＝2851元/平方米 第十章：項目財務評價 一、財務評價技術(shù)線路為了評價該項目經(jīng)濟效益方面的可行性，在產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設計、收集相關估算指標的基礎上，首先估算該項目的投資額及計劃資金籌措。 該單位的假設條件如下：南向；景觀好；既非復式單位也非遺憾單位；位于12層小高層中的第9層（比中間基準層高2層）；無特別的不良因素干擾。216。項目中具體單位定價模擬公式Pu＝Pa（1177?！?）比較案例：根據(jù)
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