長沙市房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-23 07:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 場推廣費(fèi)銷售收入2銷售代理費(fèi)銷售收入%3其他銷售費(fèi)用銷售收入%合計(jì)3）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用：詳見貸款還本付息表4）開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用：前面1～3項(xiàng)之和。總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙眄?xiàng)目的總成本費(fèi)用：詳見投資成本費(fèi)用估算匯總表（表13）。表13：投資成本費(fèi)用估算匯總表成本項(xiàng)目總額（萬元）得房成本（元/㎡）小高層住宅商鋪車位開發(fā)成本（1）土地成本（2）前期工程費(fèi)（3）建安工程費(fèi)（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（5）公建配套設(shè)施費(fèi)（6）開發(fā)期間稅費(fèi)（7）不可預(yù)見費(fèi)開發(fā)費(fèi)用（1）管理費(fèi)用（2）銷售費(fèi)用（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)資金籌措、投資計(jì)劃及借款利息1）資金籌措與投資計(jì)劃投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期1234561投資總額建設(shè)投資貸款利息流動(dòng)資金2資金籌措自有資金借款銷售收入再投入2）貸款本金的償還及利息支付貸款還本付息結(jié)算表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期12341借款還本付息季初借款累計(jì)第一筆借款本季借款本季應(yīng)計(jì)利息季末還本付息季末借款累計(jì)季初借款累計(jì)第二筆借款本季借款本季應(yīng)計(jì)利息季末還本付息季末借款累計(jì)季初借款累計(jì)第三筆借款本季借款本季應(yīng)計(jì)利息季末還本付息季末借款累計(jì)借貸匯總季初借款累計(jì)本季借款本季應(yīng)計(jì)利息季末還本付息季末借款累計(jì) 第九章：項(xiàng)目銷售和收入測算 一、住宅銷售單價(jià)的確定用市場比較法確定銷售價(jià)格的上限（平均價(jià)格）1）說明采用市場比較法進(jìn)行價(jià)格測算，首先選取本案周邊幾個(gè)具有一定可比性的案例進(jìn)行對比，然后修正出本案的現(xiàn)時(shí)均價(jià)，最后再根據(jù)近兩三年來本市和本案所在區(qū)域的房價(jià)走勢，對本案的價(jià)格作出測算。基于本案規(guī)劃設(shè)計(jì)尚未最終確定，其小區(qū)綠化、樓層、戶型、朝向等個(gè)別因素不能確定，所以本次對其價(jià)格的測算僅從平均價(jià)格的程度作估算?！臼袌霰容^法，是將估價(jià)對象房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法?！?）比較案例：根據(jù)替代原則，選取近期交易的四個(gè)周邊案例作為比較案例。3）房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說明表表16：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說明表項(xiàng)目名稱本案周邊1周邊2周邊3標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)（元/㎡）待估交易時(shí)間修正交易情況修正正常正常正常正常區(qū)域因素交通較好良好良好良好配套較好良好良好良好環(huán)境較好較好較好較好區(qū)位較好較好較好較好個(gè)別因素裝修不計(jì)裝修不計(jì)裝修不計(jì)裝修不計(jì)裝修發(fā)展商實(shí)力較雄厚較雄厚較雄厚較雄厚項(xiàng)目規(guī)模較大一般一般較小小區(qū)綠化良好一般一般一般小區(qū)配套良好一般一般一般建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混建成年代期房2004年期房2005建筑形態(tài)小高層小高層小高層小高層4）、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素修正系數(shù)表設(shè)定本案的各項(xiàng)影響因素比較系數(shù)為0，以本案的各項(xiàng)影響因素與交易實(shí)例進(jìn)行比較，得出價(jià)格影響因素修正系數(shù)比較表如表17：表17：本項(xiàng)目小高層住宅價(jià)格市場比較法系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱本案周邊1周邊2周邊3標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)（元/㎡）待估交易時(shí)間修正0000交易情況修正0000區(qū)域因素交通0+1+1+1配套0+1+1+1環(huán)境0000區(qū)位0000小計(jì)0+2+2+2個(gè)別因素裝修0000發(fā)展商實(shí)力0000項(xiàng)目規(guī)模0224小區(qū)綠化0222小區(qū)配套0222建筑結(jié)構(gòu)0000建成年代0201建筑形態(tài)0000小計(jì)0869修正后均價(jià)5）計(jì)算結(jié)果比較修正后，以三個(gè)比準(zhǔn)均價(jià)的算術(shù)平均值作為市場比較法的評(píng)估結(jié)果6）本案價(jià)格預(yù)測近幾年來，對房地產(chǎn)影響較大的因素有：房地產(chǎn)價(jià)格走勢、宏觀政策影響等。A、房地產(chǎn)價(jià)格走勢B、宏觀政策影響C、本案的價(jià)格預(yù)測用成本法確定銷售價(jià)格的下限建議銷售單價(jià)二、商鋪銷售單價(jià)的確定用市場比較法確定銷售價(jià)格的上限（平均價(jià)格）本項(xiàng)目商鋪價(jià)
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