長沙市房地產(chǎn)建設(shè)項目可行性研究報告-預覽頁
【正文】 估算指標；長沙市最新材料價格信息；2001年湖南省建筑工作概算定額；湖南省建設(shè)廳文件湘建價[2002]578號文；省定額站建定價[2000]138號文有關(guān)人工工資的規(guī)定；湖南省建設(shè)系統(tǒng)行政事業(yè)性收費項目表；房地產(chǎn)公司某區(qū)項目規(guī)劃設(shè)計方案；委托方提供的其他有關(guān)資料；我司近期類似項目有關(guān)造價資料；1現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查收集的有關(guān)資料等。居民消費能力，消費意識。長沙夏冬季長，春秋季短。 極端最高氣溫：216。 年最小降雨量：㎜濕度216。 最大風速：24m/s雪216。間距控制：建設(shè)間距類區(qū)：建筑高度控制：四、項目建設(shè)的市政配套條件1 道路 供電 供水 排水 暖通 供氣電話通訊 網(wǎng)絡(luò)第四章：項目開發(fā)定位一、項目市場定位二、項目消費群定位三、項目產(chǎn)品定位四、產(chǎn)品風格定位五、項目形象定位六、項目功能定位七、項目價格定位第五章：項目規(guī)劃設(shè)計方案項目的規(guī)劃設(shè)計方案從設(shè)計指導思想、設(shè)計理念、總平面設(shè)計以及建筑設(shè)計、專項設(shè)計等幾方面進行說明，最后對設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟指標進行闡述。為縮短工期，應重點做好以下工作：選擇優(yōu)秀的承包商來確保工程按期完成；多個施工隊同時開工，做好不同施工隊的協(xié)調(diào)工作，使他們之間能有效配合，協(xié)調(diào)推進施工進度。主要通過報紙軟性新聞、報紙硬廣、戶外廣告、互聯(lián)網(wǎng)廣告等方式進行宣傳，內(nèi)容上既能突出小區(qū)自身的特點，同時又能迅速抓住消費者的注意力。銷售尾期：該時間段，一期銷售已進尾聲，這時的宣傳應重點放在優(yōu)惠促銷上。銷售期間：要求銷售人員熱情、耐心、誠懇地接待每一個客戶，與重點客戶建立良好的關(guān)系，樹立“誠信為本”、“顧客就是上帝”的營銷思想。二、項目總投資估算的原則項目投資估算盡可能反映項目的實際情況；項目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則；項目總投資估算對于無法準確估算的項目在預備中考慮。2）銷售費用銷售費用：詳見銷售費用估算表銷售費用估算表序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1廣告宣傳及市場推廣費銷售收入2銷售代理費銷售收入%3其他銷售費用銷售收入%合計3）財務費用財務費用：詳見貸款還本付息表4）開發(fā)費用開發(fā)費用：前面1～3項之和?！臼袌霰容^法，是將估價對象房地產(chǎn)與在估價時點近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的已知價格，修正得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。4=e元/平方米本案商鋪的價格預測：本案商鋪平均價格=現(xiàn)時平均價格（1+房地產(chǎn)價格走勢幅度+宏觀政策影響）=元/平方米。表20：銷售總收入預測表項目可銷售面積（㎡）建議銷售單價（元/㎡）銷售收入（萬元）住宅商鋪車庫合計表21：銷售收入分批按比例預測表期數(shù)項目可銷售面積（㎡）建議銷售單價（元/㎡）銷售收入（萬元）銷售比例（%）合計（萬元）2期住宅商鋪車庫3期住宅商鋪車庫4期住宅商鋪車庫5期住宅商鋪車庫6期住宅商鋪車庫五、項目住宅定價模擬均價確定根據(jù)以上方法測算可得出項目推出時住宅的基礎(chǔ)均價（Pa）約為元/平方米。S）（1177。 D為景觀系數(shù)，根據(jù)不同單位景觀視野實現(xiàn)程度確定。 F為樓層系數(shù)，均價層以上的取正值，均價層以下的取負值。216。216。S）（1177。本項目的銷售單價主要以市場比較法結(jié)合成本法來確定。通過資金來源與運用表可看出本項目的貸款償還能力和自身平衡能力。二、財務評價稅金計算本項目銷售稅金及附加估算：詳見銷售稅金及附加估算一覽表（表22）表22：銷售稅金及附加表序號項目建設(shè)經(jīng)營期1234561銷售收入2銷售稅金及附加營業(yè)稅城市建設(shè)維護稅教育附加防洪工程維護費印花稅產(chǎn)權(quán)登記費3土地增值稅注：①營業(yè)稅5%；城建稅為營業(yè)稅的7%；教育附加稅為營業(yè)稅的5%；%提??；％提取；％提取。本項目的主要評價指標有：財務內(nèi)部收益率（FIRR）、財務凈現(xiàn)值（FNPV）及項目動、靜態(tài)回收期等指標。② 財務凈現(xiàn)值（FNPV）是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于0的項目是可以考慮接受的。故本項目方案風險程度在可控制之內(nèi)。因此，項目的敏感性分析針對全部投資的評價指標（財務內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別售價上下波動5%、10%和建安工程費上下波動10%、20%時，對經(jīng)濟評價指標影響，計算結(jié)果詳見敏感性分析表（表27）表27：敏感性分析表全部投資基準方案售價變動建安工程費變動10%5%5%10%20%10%10%20%財務凈現(xiàn)值財務凈現(xiàn)值升降幅度財務內(nèi)部收益率財務內(nèi)部收益率升降幅度投資利潤率投資利潤率升降幅度由表中數(shù)據(jù)可得：1）售價、建安工程費的變動對財務凈現(xiàn)值的影響
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