【正文】 區(qū)域因素交通0+15+15+5+15繁華度0+35+25+10+35小計0+50+40+15+50個別因素層高01111小計01111修正后均價商鋪平均標(biāo)準(zhǔn)價＝（a＋b＋c＋d）247。216。接著測算銷售收入。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。2）售價、建安工程費的變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響。②土地增值稅=[銷售收入－（總成本費用+銷售稅金及附加+開發(fā)成本20%）]30%。 則該單位定價為：Pu＝Pa（1177。F）U其中：216?？偝杀举M用匯總及分?jǐn)偙眄椖康目偝杀举M用：詳見投資成本費用估算匯總表（表13）。通過大力度宣傳，使項目的開發(fā)理念，區(qū)域的價值得到消費者的認(rèn)同與關(guān)注，為后期的銷售作好市場鋪墊。 年平均相對濕度：80%216。長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告長沙市房地產(chǎn)建設(shè)項目第一章：總論一、建設(shè)項目概況建設(shè)單位基本情況項目概況二、項目建設(shè)的必要性（某城市）房地產(chǎn)市場的需要（某區(qū)）城市建設(shè)的需要三、可行性研究編制的依據(jù)（長沙為例）湖南省建筑安裝工程預(yù)算工作手冊；湖南省建筑工作估算指標(biāo)；長沙市最新材料價格信息；2001年湖南省建筑工作概算定額；湖南省建設(shè)廳文件湘建價[2002]578號文；省定額站建定價[2000]138號文有關(guān)人工工資的規(guī)定；湖南省建設(shè)系統(tǒng)行政事業(yè)性收費項目表；房地產(chǎn)公司某區(qū)項目規(guī)劃設(shè)計方案；委托方提供的其他有關(guān)資料；我司近期類似項目有關(guān)造價資料；1現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查收集的有關(guān)資料等。 年最小降雨量：㎜濕度216。主要通過報紙軟性新聞、報紙硬廣、戶外廣告、互聯(lián)網(wǎng)廣告等方式進行宣傳，內(nèi)容上既能突出小區(qū)自身的特點，同時又能迅速抓住消費者的注意力。2）銷售費用銷售費用：詳見銷售費用估算表銷售費用估算表序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1廣告宣傳及市場推廣費銷售收入2銷售代理費銷售收入%3其他銷售費用銷售收入%合計3）財務(wù)費用財務(wù)費用：詳見貸款還本付息表4）開發(fā)費用開發(fā)費用：前面1～3項之和。S）（1177。216。二、財務(wù)評價稅金計算本項目銷售稅金及附加估算：詳見銷售稅金及附加估算一覽表（表22）表22：銷售稅金及附加表序號項目建設(shè)經(jīng)營期1234561銷售收入2銷售稅金及附加營業(yè)稅城市建設(shè)維護稅教育附加防洪工程維護費印花稅產(chǎn)權(quán)登記費3土地增值稅注：①營業(yè)稅5%；城建稅為營業(yè)稅的7%；教育附加稅為營業(yè)稅的5%；%提??；％提??；％提取。因此，項目的敏感性分析針對全部投資的評價指標(biāo)（財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別售價上下波動5%、10%和建安工程費上下波動10%、20%時，對經(jīng)濟評價指標(biāo)影響，計算結(jié)果詳見敏感性分析表（表27）表27：敏感性分析表全部投資基準(zhǔn)方案售價變動建安工程費變動10%5%5%10%20%10%10%20%財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度投資利潤率投資利潤率升降幅度由表中數(shù)據(jù)可得：1）售價、建安工程費的變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響。② 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0的項目是可以考慮接受的。本項目的銷售單價主要以市場比較法結(jié)合成本法來確定。 F為樓層系數(shù)，均價層以上的取正值，均價層以下的取負(fù)值。4=e元/平方米本案商鋪的價格預(yù)測：本案商鋪平均價格=現(xiàn)時平均價格（1+房地產(chǎn)價格走勢幅度+宏觀政策影響）=元/平方米。銷售期間：要求銷售人員熱情、耐心、誠懇地接待每一個客戶，與重點客戶建立良好的關(guān)系，樹立“誠信為本”、“顧客就是上帝”的營銷思想。間距控制：建設(shè)間距類區(qū)：建筑高度控制：四、項目建設(shè)的市政配套條件1 道路 供電 供水 排水 暖通 供氣電話通訊 網(wǎng)絡(luò)第四章：項目開發(fā)定位一、項目市場定位二、項目消費群定位三、項目產(chǎn)品定位四、產(chǎn)品風(fēng)格定位五、項目形象定位六、項目功能定位七、項目價格定位第五章：項目規(guī)劃設(shè)計方案項目的規(guī)劃設(shè)計方案從設(shè)計指導(dǎo)思想、設(shè)計理念、總平面設(shè)計以及建筑設(shè)計、專項設(shè)計等幾方面進行說明，最后對設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)進行闡述。長沙夏冬季長，春秋季短。春溫變化大，夏初雨水多，伏秋高溫久，冬季嚴(yán)寒少。一、設(shè)計思想、設(shè)計理念及設(shè)計特點設(shè)計指導(dǎo)思想設(shè)計理念設(shè)計特點二、總體規(guī)劃總平面布局與交通流線規(guī)劃組團化綠化系統(tǒng)規(guī)劃公建配套規(guī)劃三、建筑設(shè)計建筑風(fēng)格住宅類型戶型設(shè)計小區(qū)停車處理四、結(jié)構(gòu)設(shè)計五、專項設(shè)計火災(zāi)報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)電視電話寬帶網(wǎng)系統(tǒng)保安監(jiān)控系統(tǒng)交通及停車場管理系統(tǒng)六、消防設(shè)計七、環(huán)境保護公共及生活用水處理固體垃圾處理噪聲處理八、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表1：項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表名稱指標(biāo)總用