【正文】 區(qū)域因素交通0+15+15+5+15繁華度0+35+25+10+35小計(jì)0+50+40+15+50個(gè)別因素層高01111小計(jì)01111修正后均價(jià)商鋪平均標(biāo)準(zhǔn)價(jià)＝（a＋b＋c＋d）247。216。接著測算銷售收入。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。2）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。②土地增值稅=[銷售收入－（總成本費(fèi)用+銷售稅金及附加+開發(fā)成本20%）]30%。 則該單位定價(jià)為：Pu＝Pa（1177。F）U其中：216?？偝杀举M(fèi)用匯總及分?jǐn)偙眄?xiàng)目的總成本費(fèi)用：詳見投資成本費(fèi)用估算匯總表（表13）。通過大力度宣傳，使項(xiàng)目的開發(fā)理念，區(qū)域的價(jià)值得到消費(fèi)者的認(rèn)同與關(guān)注，為后期的銷售作好市場鋪墊。 年平均相對濕度：80%216。長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告長沙市房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目第一章：總論一、建設(shè)項(xiàng)目概況建設(shè)單位基本情況項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性（某城市）房地產(chǎn)市場的需要（某區(qū)）城市建設(shè)的需要三、可行性研究編制的依據(jù)（長沙為例）湖南省建筑安裝工程預(yù)算工作手冊；湖南省建筑工作估算指標(biāo)；長沙市最新材料價(jià)格信息；2001年湖南省建筑工作概算定額；湖南省建設(shè)廳文件湘建價(jià)[2002]578號文；省定額站建定價(jià)[2000]138號文有關(guān)人工工資的規(guī)定；湖南省建設(shè)系統(tǒng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目表；房地產(chǎn)公司某區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；委托方提供的其他有關(guān)資料；我司近期類似項(xiàng)目有關(guān)造價(jià)資料；1現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查收集的有關(guān)資料等。 年最小降雨量：㎜濕度216。主要通過報(bào)紙軟性新聞、報(bào)紙硬廣、戶外廣告、互聯(lián)網(wǎng)廣告等方式進(jìn)行宣傳，內(nèi)容上既能突出小區(qū)自身的特點(diǎn)，同時(shí)又能迅速抓住消費(fèi)者的注意力。2）銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用：詳見銷售費(fèi)用估算表銷售費(fèi)用估算表序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬元）1廣告宣傳及市場推廣費(fèi)銷售收入2銷售代理費(fèi)銷售收入%3其他銷售費(fèi)用銷售收入%合計(jì)3）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用：詳見貸款還本付息表4）開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用：前面1～3項(xiàng)之和。S）（1177。216。二、財(cái)務(wù)評價(jià)稅金計(jì)算本項(xiàng)目銷售稅金及附加估算：詳見銷售稅金及附加估算一覽表（表22）表22：銷售稅金及附加表序號項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期1234561銷售收入2銷售稅金及附加營業(yè)稅城市建設(shè)維護(hù)稅教育附加防洪工程維護(hù)費(fèi)印花稅產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)3土地增值稅注：①營業(yè)稅5%；城建稅為營業(yè)稅的7%；教育附加稅為營業(yè)稅的5%；%提?。唬ヌ崛?；％提取。因此，項(xiàng)目的敏感性分析針對全部投資的評價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別售價(jià)上下波動(dòng)5%、10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng)10%、20%時(shí)，對經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)影響，計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表（表27）表27：敏感性分析表全部投資基準(zhǔn)方案售價(jià)變動(dòng)建安工程費(fèi)變動(dòng)10%5%5%10%20%10%10%20%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度投資利潤率投資利潤率升降幅度由表中數(shù)據(jù)可得：1）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。② 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0的項(xiàng)目是可以考慮接受的。本項(xiàng)目的銷售單價(jià)主要以市場比較法結(jié)合成本法來確定。 F為樓層系數(shù)，均價(jià)層以上的取正值，均價(jià)層以下的取負(fù)值。4=e元/平方米本案商鋪的價(jià)格預(yù)測：本案商鋪平均價(jià)格=現(xiàn)時(shí)平均價(jià)格（1+房地產(chǎn)價(jià)格走勢幅度+宏觀政策影響）=元/平方米。銷售期間：要求銷售人員熱情、耐心、誠懇地接待每一個(gè)客戶，與重點(diǎn)客戶建立良好的關(guān)系，樹立“誠信為本”、“顧客就是上帝”的營銷思想。間距控制：建設(shè)間距類區(qū)：建筑高度控制：四、項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件1 道路 供電 供水 排水 暖通 供氣電話通訊 網(wǎng)絡(luò)第四章：項(xiàng)目開發(fā)定位一、項(xiàng)目市場定位二、項(xiàng)目消費(fèi)群定位三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位四、產(chǎn)品風(fēng)格定位五、項(xiàng)目形象定位六、項(xiàng)目功能定位七、項(xiàng)目價(jià)格定位第五章：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案從設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想、設(shè)計(jì)理念、總平面設(shè)計(jì)以及建筑設(shè)計(jì)、專項(xiàng)設(shè)計(jì)等幾方面進(jìn)行說明，最后對設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行闡述。長沙夏冬季長，春秋季短。春溫變化大，夏初雨水多，伏秋高溫久，冬季嚴(yán)寒少。一、設(shè)計(jì)思想、設(shè)計(jì)理念及設(shè)計(jì)特點(diǎn)設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想設(shè)計(jì)理念設(shè)計(jì)特點(diǎn)二、總體規(guī)劃總平面布局與交通流線規(guī)劃組團(tuán)化綠化系統(tǒng)規(guī)劃公建配套規(guī)劃三、建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格住宅類型戶型設(shè)計(jì)小區(qū)停車處理四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)五、專項(xiàng)設(shè)計(jì)火災(zāi)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)電視電話寬帶網(wǎng)系統(tǒng)保安監(jiān)控系統(tǒng)交通及停車場管理系統(tǒng)六、消防設(shè)計(jì)七、環(huán)境保護(hù)公共及生活用水處理固體垃圾處理噪聲處理八、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表1：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表名稱指標(biāo)總用