【正文】 區(qū)域因素交通0+15+15+5+15繁華度0+35+25+10+35小計0+50+40+15+50個別因素層高01111小計01111修正后均價商鋪平均標準價＝（a＋b＋c＋d）247。216。接著測算銷售收入。當FIRR大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。2）售價、建安工程費的變動對財務內部收益率的影響。②土地增值稅=[銷售收入－（總成本費用+銷售稅金及附加+開發(fā)成本20%）]30%。 則該單位定價為：Pu＝Pa（1177。F）U其中：216?？偝杀举M用匯總及分攤表項目的總成本費用：詳見投資成本費用估算匯總表（表13）。通過大力度宣傳，使項目的開發(fā)理念，區(qū)域的價值得到消費者的認同與關注，為后期的銷售作好市場鋪墊。 年平均相對濕度：80%216。長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告長沙市房地產建設項目第一章：總論一、建設項目概況建設單位基本情況項目概況二、項目建設的必要性（某城市）房地產市場的需要（某區(qū)）城市建設的需要三、可行性研究編制的依據（長沙為例）湖南省建筑安裝工程預算工作手冊；湖南省建筑工作估算指標；長沙市最新材料價格信息；2001年湖南省建筑工作概算定額；湖南省建設廳文件湘建價[2002]578號文；省定額站建定價[2000]138號文有關人工工資的規(guī)定；湖南省建設系統行政事業(yè)性收費項目表；房地產公司某區(qū)項目規(guī)劃設計方案；委托方提供的其他有關資料；我司近期類似項目有關造價資料；1現場勘察及市場調查收集的有關資料等。 年最小降雨量：㎜濕度216。主要通過報紙軟性新聞、報紙硬廣、戶外廣告、互聯網廣告等方式進行宣傳，內容上既能突出小區(qū)自身的特點，同時又能迅速抓住消費者的注意力。2）銷售費用銷售費用：詳見銷售費用估算表銷售費用估算表序號項目計算依據計價（萬元）1廣告宣傳及市場推廣費銷售收入2銷售代理費銷售收入%3其他銷售費用銷售收入%合計3）財務費用財務費用：詳見貸款還本付息表4）開發(fā)費用開發(fā)費用：前面1～3項之和。S）（1177。216。二、財務評價稅金計算本項目銷售稅金及附加估算：詳見銷售稅金及附加估算一覽表（表22）表22：銷售稅金及附加表序號項目建設經營期1234561銷售收入2銷售稅金及附加營業(yè)稅城市建設維護稅教育附加防洪工程維護費印花稅產權登記費3土地增值稅注：①營業(yè)稅5%；城建稅為營業(yè)稅的7%；教育附加稅為營業(yè)稅的5%；%提?。唬ヌ崛?；％提取。因此，項目的敏感性分析針對全部投資的評價指標（財務內部收益率和投資利潤率），分別售價上下波動5%、10%和建安工程費上下波動10%、20%時，對經濟評價指標影響，計算結果詳見敏感性分析表（表27）表27：敏感性分析表全部投資基準方案售價變動建安工程費變動10%5%5%10%20%10%10%20%財務凈現值財務凈現值升降幅度財務內部收益率財務內部收益率升降幅度投資利潤率投資利潤率升降幅度由表中數據可得：1）售價、建安工程費的變動對財務凈現值的影響。② 財務凈現值（FNPV）是考察項目在計算期內盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現值大于或等于0的項目是可以考慮接受的。本項目的銷售單價主要以市場比較法結合成本法來確定。 F為樓層系數，均價層以上的取正值，均價層以下的取負值。4=e元/平方米本案商鋪的價格預測：本案商鋪平均價格=現時平均價格（1+房地產價格走勢幅度+宏觀政策影響）=元/平方米。銷售期間：要求銷售人員熱情、耐心、誠懇地接待每一個客戶，與重點客戶建立良好的關系，樹立“誠信為本”、“顧客就是上帝”的營銷思想。間距控制：建設間距類區(qū)：建筑高度控制：四、項目建設的市政配套條件1 道路 供電 供水 排水 暖通 供氣電話通訊 網絡第四章：項目開發(fā)定位一、項目市場定位二、項目消費群定位三、項目產品定位四、產品風格定位五、項目形象定位六、項目功能定位七、項目價格定位第五章：項目規(guī)劃設計方案項目的規(guī)劃設計方案從設計指導思想、設計理念、總平面設計以及建筑設計、專項設計等幾方面進行說明，最后對設計方案的技術經濟指標進行闡述。長沙夏冬季長，春秋季短。春溫變化大，夏初雨水多，伏秋高溫久，冬季嚴寒少。一、設計思想、設計理念及設計特點設計指導思想設計理念設計特點二、總體規(guī)劃總平面布局與交通流線規(guī)劃組團化綠化系統規(guī)劃公建配套規(guī)劃三、建筑設計建筑風格住宅類型戶型設計小區(qū)停車處理四、結構設計五、專項設計火災報警及聯動控制系統電視電話寬帶網系統保安監(jiān)控系統交通及停車場管理系統六、消防設計七、環(huán)境保護公共及生活用水處理固體垃圾處理噪聲處理八、經濟技術指標表1：項目經濟技術指標表名稱指標總用