長沙市房地產建設項目可行性研究報告-資料下載頁
2025-04-26 07:58本頁面
【正文】 8盈余公積金9可分配利潤投資利潤率投資利稅率資本金利潤率注：所得稅稅率按33%??；盈余公積金按稅后利潤的10%提取。2）評價指標A、投資利潤率=（利潤總額/總投資額）100%=%B、投資利稅率=（利稅總額/總投資額）100%=%C、資本金利潤率=（利潤總額/自有資金）100%=%現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析對項目進行經濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》，參照我國的財會制度，結合房地產開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經濟效益。本項目的主要評價指標有：財務內部收益率（FIRR）、財務凈現(xiàn)值（FNPV）及項目動、靜態(tài)回收期等指標。評價指標的計算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表（表24）、自有資金現(xiàn)金流量表（表25）。1）全部投資現(xiàn)金流量表表24：全部投資現(xiàn)金流量表序號項目建設經營期1234561現(xiàn)金流入銷售收入其他現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出建設投資土地增值稅銷售稅金及附加所得稅3凈現(xiàn)金流4稅前凈現(xiàn)金流 注：①財務內部收益率（FIRR）能反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。當FIRR大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。② 財務凈現(xiàn)值（FNPV）是考察項目在計算期內盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于0的項目是可以考慮接受的。③ 經計算得：評價指標稅前數(shù)值稅后數(shù)值財務凈現(xiàn)值(I=10%)財務內部收益率投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動態(tài))2）自有資金現(xiàn)金流量表表25：自有資金現(xiàn)金流量表序號項目建設經營期1234561現(xiàn)金流入銷售收入其他現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出自有資金銷售收入再投入償還貸款本金償還貸款利息銷售稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流經計算得：評價指標數(shù)值（稅后）財務凈現(xiàn)值(I=10%)財務內部收益率投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動態(tài))由上述指標可以看出， 運用表的貸款償還能力分析表26：資金來源與運用表序號項目名稱建設經營期1234561資金來源銷售收入自有資金銀行借款其他收入2資金運用建設投資借款還本付息銷售稅金及附加土地增值稅所得稅3盈余資金4累計盈余資金由上表可以看出三、項目不確定性分析本項目的不確定性分析包括項目的盈虧平衡點分析以及項目的敏感性分析。盈虧平衡分析盈虧平衡分析亦稱臨界點分析或保本點分析。假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如方案所設，則由計算可得，%時，該項目全部投資利潤率為零，即投資剛能保本。故本項目方案風險程度在可控制之內。敏感性分析敏感性指影響方案的因素中一個或幾個估計值發(fā)生變化時，引起方案經濟效果的相應變化，以及變化的敏感程度。影響項目財務效益的主要不確定因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設經營期的長短。據(jù)市場預測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生變化的是建安工程費和售價水平。因此，項目的敏感性分析針對全部投資的評價指標（財務內部收益率和投資利潤率），分別售價上下波動5%、10%和建安工程費上下波動10%、20%時，對經濟評價指標影響，計算結果詳見敏感性分析表（表27）表27：敏感性分析表全部投資基準方案售價變動建安工程費變動10%5%5%10%20%10%10%20%財務凈現(xiàn)值財務凈現(xiàn)值升降幅度財務內部收益率財務內部收益率升降幅度投資利潤率投資利潤率升降幅度由表中數(shù)據(jù)可得：1）售價、建安工程費的變動對財務凈現(xiàn)值的影響。2）售價、建安工程費的變動對財務內部收益率的影響。3）售價、建安工程費的變動對投資利潤率的影響。第十一章：項目綜合評價結論及風險規(guī)避建議 一、項目綜合評價結論針對項目建設的可行性，綜合前面九章內容所述，我們提出以下結論：二、項目風險規(guī)避建議成本風險：銷售風險：決策風險：工期風險：其它風險：44長沙佳興 凌峻（中國
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