【導(dǎo)讀】一的東塘立體商圈內(nèi)，交通便捷。本項(xiàng)目定位以商品住宅為主，輔以部。分商業(yè)配套設(shè)施。住宅部分則根據(jù)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)和居民的消費(fèi)。立，長(zhǎng)沙市建委審批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三級(jí)企業(yè)。注冊(cè)資金貳仟萬(wàn)元，現(xiàn)有員。工25人，其中初、中級(jí)職稱(chēng)以上的15人，占總?cè)藬?shù)60%。來(lái)，上下勤勉務(wù)實(shí)，勇于開(kāi)拓，管理規(guī)范，服務(wù)優(yōu)良并獲得消費(fèi)者的好評(píng)，2020年被評(píng)為“湖南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)誠(chéng)信單位”。住宅小區(qū)，建設(shè)面積為46203平方米，已全部銷(xiāo)售完畢。成為長(zhǎng)沙市商業(yè)地產(chǎn)界創(chuàng)新式開(kāi)發(fā)的成功。均按規(guī)劃審批和設(shè)計(jì)要求，無(wú)重大質(zhì)量問(wèn)題及事故。公司經(jīng)營(yíng)狀況良好，經(jīng)營(yíng)行為規(guī)范合法，財(cái)務(wù)管理規(guī)范，制度健全。銷(xiāo)售過(guò)程中，均使用建設(shè)部規(guī)范合同，無(wú)虛假?gòu)V告。3．可行性研究報(bào)告編制要求及民用建筑可行性研究深度；4．長(zhǎng)沙市2020-2020年城市規(guī)劃；5．長(zhǎng)沙市規(guī)劃局關(guān)于該項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃要點(diǎn)通知書(shū)；為此，長(zhǎng)沙市委、優(yōu)異的月色雅塘的建設(shè)將對(duì)提高長(zhǎng)沙市的住宅檔次起到積極的促進(jìn)作用。

　　

【正文】 10457 主體工程費(fèi) 9669 設(shè)施設(shè)備安裝費(fèi)（含電梯） 473 消防設(shè)施費(fèi) 315 4 前期費(fèi)用 683 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘探費(fèi) 263 土地平整費(fèi) 20 工程監(jiān)理費(fèi) 200 建設(shè)單位管理費(fèi) 200 5 其他費(fèi)用 2561 項(xiàng)目報(bào)建費(fèi) 1366 預(yù)備費(fèi)用 520 建設(shè)期利息 (按年息 %) 675 資金籌措 工程全 部投資總估算為 18583 萬(wàn)元，其中企業(yè)自籌 7000 萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款 9000 萬(wàn)元，預(yù)售回款 2583 萬(wàn)元，詳見(jiàn)資金使用計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃表 資金使用計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃表（單位：萬(wàn)元） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 合計(jì) 2020 年 三季度 2020 年 四季度 2020 年 一季度 2020 年 二季度 2020 年 三季度 2020 年 四季度 1 投資總額 18583 3712 2193 4413 3259 2834 2172 建設(shè)投資 3712 2193 4413 3259 2834 2172 2 資金籌措 3712 2193 4413 3259 2834 2172 自有資金 3712 2193 1095 銀行貸款 3318 3059 2034 589 預(yù)售收入 200 800 1583 11 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 銷(xiāo)售收入估算 月色雅塘以住宅開(kāi)發(fā)為主，可銷(xiāo)售住宅總面積 ，項(xiàng)目在高層住宅主體完成一半時(shí)開(kāi)始預(yù)售，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售期 18 個(gè)月。 根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、地理位置和周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況，項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售均價(jià)為 2885 元 / ㎡ ，經(jīng)估算，項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元，詳見(jiàn)銷(xiāo)售收入及附加估算表 月色雅塘項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與稅金附加表 （單位：萬(wàn)元） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 合計(jì) 2020 年 二季度 2020 年 三季度 2020 年 四季度 2020 年 一季度 2020 年 二季度 2020 年 三季度 1 銷(xiāo) 售 收 入 25489 700 4000 6200 6567 4822 3200 2 營(yíng) 業(yè) 稅 及 附 加 1427 39 224 347 368 270 179 開(kāi)發(fā)建設(shè)成本及經(jīng)營(yíng)費(fèi)用估算 開(kāi) 發(fā)建設(shè)成本 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、建安工程費(fèi)及其他費(fèi)用，經(jīng)估算，項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本為 18583萬(wàn)元，詳見(jiàn)建設(shè)投資估算表 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用估算 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用是房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用，包括財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等費(fèi)用。貸款年利率按 %計(jì)，銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的 %計(jì)取，管理費(fèi)按總投資 1%計(jì)取。經(jīng)估算，項(xiàng)目總經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為萬(wàn)元，詳見(jiàn)成本費(fèi)用估算表 成本費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 名稱(chēng) 合計(jì) 2020年 三季度 2020年 四季度 2020年 一季度 2020年 二季度 2020年 三季度 2020年 四季度 2020年 一季度 2020年 二季度 2020年 三季度 1 投資額 18583 3712 2193 4413 3259 2834 2172 2 管理 費(fèi)用 25 25 25 25 25 25 25 25 3 銷(xiāo)售 費(fèi)用 382 60 75 42 4 財(cái)務(wù) 費(fèi)用 168 169 169 169 5 稅金 1427 39 224 347 368 270 179 5 總成本 20392 利潤(rùn)估算 根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅政策和長(zhǎng)沙市的地方稅收政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)按營(yíng)業(yè)收入繳納 5%的營(yíng)業(yè)稅，按營(yíng)業(yè)稅繳納 7%的城市維護(hù)建設(shè)稅，按營(yíng)業(yè)稅繳納 5%的教育費(fèi)附加，詳見(jiàn)利潤(rùn)表 利潤(rùn)表（單位：萬(wàn)元） 序號(hào) 項(xiàng)目 名稱(chēng) 合計(jì) 2020年 三季度 2020年 四季度 2020年 一季度 2020年 二季度 2020年 三季度 2020年 四季度 2020年 一季度 2020年 二季度 2020年 三季度 1 銷(xiāo)售 收入 25489 0 0 0 700 4000 6200 6567 4822 3200 2 銷(xiāo)售稅金及費(fèi)用 1809 0 0 99 299 312 179 3 總成本 18583 3712 2193 4413 3259 2834 2172 4 利潤(rùn)額 5097 3712 2193 2568 867 4510 3021 財(cái)務(wù)盈利能力分析 根據(jù)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表可知，本項(xiàng)目稅前全部投資財(cái)務(wù)收益率為%，投資回收期為 年，說(shuō)明本項(xiàng)目財(cái)務(wù)贏利能力較強(qiáng)，財(cái)務(wù)上是可行的。詳見(jiàn) 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 名稱(chēng) 合計(jì) 2020年 三季度 2020年 四季度 2020年 一季度 2020年 二季度 2020年 三季度 2020年 四季度 2020年 一季度 2020年 二季度 2020年 三季度 1 現(xiàn)金流入 25489 0 0 0 700 4000 6200 6567 4822 3200 銷(xiāo)售收入 25489 0 0 0 700 4000 6200 6567 4822 3200 2 現(xiàn)金流出 20392 3712 2193 4465 3298 3133 2611 428 312 179 固定資產(chǎn) 投資 18583 3712 2193 4413 3259 2834 2172 銷(xiāo)售稅金 1427 0 0 0 39 224 347 368 270 179 銷(xiāo)售費(fèi)用 382 0 0 52 60 75 92 60 42 3 凈現(xiàn)金流 量 3712 2193 4465 2568 867 3589 6139 4510 3021 4 累計(jì)凈現(xiàn) 金流量 3712 5905 10370 12938 12071 8482 2343 2075 5096 清償能力分析 通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的借款還本付息計(jì)算，項(xiàng)目銀行貸款本金為 9000萬(wàn)元，其借款償還期為 ，從以上分析表明，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的清償能力。 . 盈虧平衡及敏感性分析 盈虧平衡分析 本項(xiàng)目固定成本主要包括土地成本 3228萬(wàn)元，前期工程費(fèi) 683萬(wàn)元，小區(qū)配套設(shè)施費(fèi) 1654 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用 1809 萬(wàn)元。根據(jù)下列公式計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)及盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售率 盈虧平衡點(diǎn)（ Q0）＝ CF/（ P－ Cx） 盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售率＝盈虧點(diǎn)銷(xiāo)售面積 /可售面積 （固定成本 — CF 單位變動(dòng)成本 — Cx 單位售價(jià) — P） 通過(guò)計(jì)算結(jié)果表明，假定本項(xiàng)目的總投資不變，且售價(jià)和銷(xiāo)售收款進(jìn)度如計(jì)劃所列，則當(dāng)整體的物業(yè)銷(xiāo)售面積達(dá)到 59056 ㎡，銷(xiāo)售率達(dá)到56%時(shí)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)效益剛好達(dá)到平衡。表明該項(xiàng)目具有較好盈利可能的同時(shí)，物業(yè)銷(xiāo)售壓力亦維持在合理水平內(nèi)。 從財(cái)務(wù)效益分析的評(píng)價(jià)指標(biāo)及現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)情況看來(lái)，成本和銷(xiāo)售情況是對(duì)項(xiàng)目收益影響最大要素。因此，本項(xiàng)目的敏感性分析確定選取物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格及投資成本兩項(xiàng)進(jìn)行 考察，分別算出上述兩個(gè)因素以下表所示的幅度增加或減少時(shí)，對(duì)項(xiàng)目所得稅前資本收益的影響。計(jì)算結(jié)果參看下表： 敏感性分析表 成本 售價(jià) ＋ 40％ ＋ 30％ ＋ 20％ ＋ 10％ 0 － 30％ 9182 7342 5503 3663 1823 － 20％ 6814 4974 3135 1295 545 － 10％ 4446 2606 767 1073 2913 0 268 1572 3411 5251 5282 從該表的計(jì)算結(jié)果可以看出，在成本提高 10％，售價(jià)降低 20％或售價(jià)降低 10％，成本提高 20％的情況下，項(xiàng)目面臨虧損，表明本項(xiàng)目對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格和投資成本敏感性相同，同時(shí)亦反映出項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。