【導(dǎo)讀】**市***實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司“**·**”項(xiàng)目《可行性研究報(bào)告》。工程咨詢證書(shū)：工咨甲0000000000. 工程設(shè)計(jì)證書(shū)：建設(shè)部000000-sj. 住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目

　　

【正文】 還可以贈(zèng)送物 管、停車(chē)費(fèi)等。最高促銷(xiāo)價(jià)可以按 50~100 元 /平米的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行優(yōu)惠。 針對(duì)面積比較大和銷(xiāo)售比較困難的進(jìn)行促銷(xiāo)，還有就是位置不好的可根據(jù)具體的情況，做以上的促銷(xiāo)活動(dòng)。 尾盤(pán)期的促銷(xiāo)價(jià)，由于剩下的相對(duì)較差，有讓人產(chǎn)生選剩了的感覺(jué)，因此為了盡快實(shí)現(xiàn)清盤(pán)，收回資金，可以做幅度相對(duì)較大的優(yōu)惠。 促銷(xiāo)的方式適當(dāng)而可，不宜太多，太多會(huì)造成銷(xiāo)售上的混亂和部分客戶的不平衡心理。 **市 ***實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司“ ** **” 項(xiàng)目《可行性研究報(bào)告》 19 銷(xiāo)售管理 銷(xiāo)售途徑 以銷(xiāo)售部坐銷(xiāo)為主，適當(dāng)輔以其他銷(xiāo)售方式如行銷(xiāo)、關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)等，但在采取其他銷(xiāo)售的同時(shí)一定要注意樹(shù)立項(xiàng)目的形象，不得因采取其他營(yíng)銷(xiāo) 方式而使項(xiàng)目的形象受到影響。 銷(xiāo)售管理 銷(xiāo)售部引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)上崗模式，加大內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng) ，提高工作積極性。通過(guò)打分方式控制銷(xiāo)售人員每一細(xì)部行為，進(jìn)行系統(tǒng)、規(guī)范的深層次管理。 利用《電話來(lái)訪登記表》及《來(lái)訪客戶登記表》對(duì)潛在客戶在獲知途徑，消費(fèi)需求，消費(fèi)特征等方面作進(jìn)一步分析，以完善項(xiàng)目構(gòu)成，同時(shí)為回訪客戶，作更深入溝通奠定基礎(chǔ)，通過(guò)日?qǐng)?bào)表、周報(bào)表、月報(bào)表把握銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)，資金回籠情況，以及時(shí)調(diào)整相應(yīng)策略。 銷(xiāo)售管理構(gòu)成： ⑴ 管理制度：公司簡(jiǎn)介、公司規(guī)章制度、銷(xiāo)售部管理制度、鼓勵(lì)辦法 ⑵ 基礎(chǔ)知識(shí)： **（城西）市場(chǎng)概況 、項(xiàng)目的概況 ⑶ 項(xiàng)目理解：銷(xiāo)售價(jià)格、付款方式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、工程進(jìn)度、周邊社區(qū)配套設(shè)施分布、主要參照樓盤(pán)比較 ⑷ 策劃構(gòu)想銷(xiāo)售基礎(chǔ) ：營(yíng)銷(xiāo)策劃總體思路、銷(xiāo)售基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)（營(yíng)銷(xiāo)理念、消費(fèi)者心理、怎樣接近顧客、如何介紹產(chǎn)品、怎樣說(shuō)服顧客、銷(xiāo)售禁忌） ⑸ 市場(chǎng)調(diào)查 ：實(shí)地踏勘、并寫(xiě)出市場(chǎng)分析 ⑹ 市場(chǎng)調(diào)查、個(gè)人項(xiàng)目理解演講：通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查及對(duì)項(xiàng)目自身的理解，指出本項(xiàng)目的優(yōu)、劣點(diǎn)，并提出建議性意見(jiàn)。 ⑺ 強(qiáng)化訓(xùn)練 ：沙盤(pán)演練、儀態(tài)訓(xùn)練、電話接聽(tīng)訓(xùn)練、客戶接待基本訓(xùn)練 ⑻ 綜合訓(xùn)練：答客問(wèn)強(qiáng)化訓(xùn)練、銷(xiāo)售技術(shù)強(qiáng)化 訓(xùn)練（簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、簽訂合同、價(jià)格計(jì)算、付款方式計(jì)算、辦理按揭等） ⑼ 銷(xiāo)售氛圍現(xiàn)場(chǎng)管理：展銷(xiāo)期人員配合、日常銷(xiāo)售人員配合、營(yíng)造氣氛的銷(xiāo)售技巧、現(xiàn)場(chǎng)管理 ⑽ 辯論研討：對(duì)疑難問(wèn)題逐一解答，并針對(duì)本項(xiàng)目提出自己的看法。 ⑾ 實(shí)操演練 ：模擬演練一個(gè)交易流程 **市 ***實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司“ ** **” 項(xiàng)目《可行性研究報(bào)告》 20 ⑿ 糾正檢查 ：對(duì)培訓(xùn)中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行逐一糾正，并檢查各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。 結(jié)論： 在總的銷(xiāo)售策略上以“穩(wěn)、準(zhǔn)、佳”作為基本的指導(dǎo)思想，做好充分的銷(xiāo)售準(zhǔn)備，同時(shí)制定穩(wěn)健性和差異化的價(jià)格策略，制定明晰的銷(xiāo)售計(jì)劃將對(duì)項(xiàng)目起到很大的銷(xiāo)售保障作用，同時(shí)在營(yíng)銷(xiāo)上應(yīng)采取符合項(xiàng) 目特點(diǎn)和有集建特色的策略，為企業(yè)和項(xiàng)目的品牌之路創(chuàng)造條件。**市 ***實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司“ ** **” 項(xiàng)目《可行性研究報(bào)告》 21 3. 第三章 項(xiàng)目選址及規(guī)劃條件 項(xiàng)目選址 本工程項(xiàng)目用地位于 **市 **區(qū) **鄉(xiāng)中壩二、三、四、八組 3 號(hào)地塊，東臨鐵路兩環(huán)線，北臨 **公路 。 整個(gè)場(chǎng)地及周邊區(qū)域均為在建和擬建的居住小區(qū)，將形成 **大道 和 **公路之間的居住建筑集群。 本地塊北邊緊鄰 **公路的高架橋， **公路為干線公路，常有重 型車(chē)經(jīng)過(guò)，交通流量巨大，并且地塊處在入城方向的上坡區(qū)域一邊，汽車(chē)上坡加油，噪音非常大。橋下是一個(gè)公交中心站的備用地，也將是較強(qiáng)的噪音源。東側(cè)用地紅線 30 米外，是鐵路 **樞紐西環(huán)線， (含 **、 **兩聯(lián)絡(luò)線 )工程 (目前交通頻率為每天十七次 )。而且 **市 近年來(lái)正在推動(dòng)火車(chē)公交的交通戰(zhàn)略，隨著地鐵的貫通，西環(huán)線必將承擔(dān)更大的交通負(fù)荷，火車(chē)通勤頻率將大幅度提高 。西側(cè)是剛形成的一條 20 米寬的次干道， 在橋下與公路橋下的輔道成直角連接，向右轉(zhuǎn)進(jìn)入下穿輔道可直接進(jìn)入內(nèi)城方向。方便但并不順暢，并且公交車(chē)站又位于交通節(jié)點(diǎn)處，必將形成較大人流。 可以說(shuō)整個(gè)場(chǎng)地交通較為方便，但幾乎被強(qiáng)噪音包裹，作為居住用地場(chǎng)地條件較為嚴(yán)峻，因此解決噪音干擾成了本項(xiàng)目的重要問(wèn)題。 場(chǎng)地規(guī)劃條件要求區(qū)域主入口從兩側(cè)進(jìn) 入?yún)^(qū)域。南邊為一正在建設(shè) 的多層農(nóng)遷房。從建設(shè)總圖上看來(lái)，場(chǎng)地比較缺乏公共性，也是采用小區(qū)式的大院式總平結(jié)構(gòu)。因此本項(xiàng)目在保障居住者利益的同時(shí)，無(wú)疑將負(fù)擔(dān)更多的公共空間的角色。 規(guī)劃條件 設(shè)計(jì)要求 考 慮 新居工程的實(shí)際的基礎(chǔ)上適當(dāng)引入現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)優(yōu)秀理念。小區(qū)的總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)在處理好功能及戶型的前提下結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境重點(diǎn)考慮，在設(shè)計(jì)中應(yīng)充分考慮住戶的生活方式以及居住習(xí)慣，考慮無(wú)障礙設(shè)計(jì)，并為小區(qū)營(yíng)造有利的交流空間。環(huán)境布置上應(yīng)圍繞住戶視覺(jué)，做到戶戶見(jiàn)景，適量減少行列式布局。單體建筑立面造型現(xiàn)代、**市 ***實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司“ ** **” 項(xiàng)目《可行性研究報(bào)告》 22 簡(jiǎn)潔，色彩明快 ，空調(diào)機(jī)統(tǒng)一設(shè)置、集中收水、裝飾遮擋，外墻管線設(shè)置隱蔽、與建筑立面整體設(shè)計(jì)，小區(qū)綠化栽種植物以喬木為主，可適當(dāng)考慮選用 **鄉(xiāng)土樹(shù)種，小區(qū)道路內(nèi)部盡量減少人流。 基本設(shè)計(jì)理念 本設(shè)計(jì)依據(jù)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)要求，規(guī)劃局的用地建設(shè)條件，以及 權(quán)衡城市、開(kāi)發(fā)商、住戶三個(gè)方面的利益關(guān)系，擇其善者而從之，努力建構(gòu)和諧社會(huì)空間。 目前，大量以小區(qū)模式建設(shè)的超級(jí)大院嚴(yán)格來(lái)講是反城市的，他們 過(guò)于龐大和過(guò)于封閉，在城市中間形成了很多空間上和功能上的斷裂。 本 設(shè)計(jì) 的重點(diǎn)和目的在于建立一系列 各種等級(jí)的公共空間的來(lái)促進(jìn) 合理使用 。 隨即表 現(xiàn)出對(duì)城市設(shè)施和人際關(guān)系的依賴也為城市生活的提供物質(zhì)緩沖。使物質(zhì)空間最終成為社會(huì)空間的良好物質(zhì)依托和表達(dá)，使其遵循空間社會(huì)學(xué)的邏輯，即“在合理恰當(dāng)?shù)目臻g中發(fā)生合理恰當(dāng)?shù)男袨椤?。力求成?**市新居工程的典范。 從封閉的大型小區(qū)到社區(qū)的、街區(qū)的建筑。本項(xiàng)目主要作為內(nèi)城居民拆迂安置房使用，這些居民長(zhǎng)期生活在非 常城市化的生活場(chǎng)景中，對(duì)于公共生活有較高的需求。 這個(gè)即將擁有 10 萬(wàn)多平方米建筑總量的居住區(qū)域， 在場(chǎng)地規(guī)劃設(shè)計(jì)上采取“ 新都市主義 ”的基本立場(chǎng)，即“社區(qū)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)必須堅(jiān)持公眾價(jià)值和私人價(jià)值同等重要的原則?！毙?都市主通過(guò)單體建筑創(chuàng)造一個(gè)范例，來(lái)保證和指導(dǎo)城市區(qū)域建設(shè)，形成建筑物、街道、街塊傳統(tǒng)的彼此依存關(guān)系，并形成多功能的綜合，而不是單純玩弄空間或體型的游戲和做生硬的功能分區(qū)。 規(guī)劃條件分析 從規(guī)劃條件來(lái)看，雖然按照密度 (30%)來(lái)算，用凈用地面積乘以 建筑密度指標(biāo)得出理論建筑基地面積 ( =)。再用理論建筑基底面積乘以建筑層數(shù)，或者按照投資方對(duì)建筑總面 積 104000m 的要求來(lái)除以理論建筑基底面積，只需要通高 9層左右就能達(dá) 到這一開(kāi)發(fā)面積的總指標(biāo)。建筑總面積的指標(biāo)對(duì)開(kāi)發(fā)行為無(wú)疑至 關(guān)重要，但是，由于場(chǎng)地形狀、設(shè)計(jì)規(guī)范 (建設(shè)部健康住宅要求，明廚明 衛(wèi) )、控規(guī)限高 (38 米 )、消防規(guī)范的要求，以及按照 《 **市規(guī)劃局 技術(shù)條例》的各種退界和退距的要求，日照要求等等，加上設(shè)計(jì)上要想達(dá)到的空間理念。要想充分填充理論的建筑基底面積是不可能的。 **市 ***實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司“ ** **” 項(xiàng)目《可行性研究報(bào)告》 23 為了盡量達(dá)到容積率的要求，以保障開(kāi)發(fā)效益， 設(shè)計(jì) 采取窄面闊、 較大進(jìn)深的策略。而且充分利用限高。同時(shí)依照業(yè)主要求的關(guān)于拆迂安置房的面積和比例的要求，由于是較小戶型，作為條式必定會(huì)損耗進(jìn)深、而點(diǎn)式使用關(guān)系較差。并且提供的這種戶型面積指標(biāo)從目前來(lái)看已經(jīng)落后于 **市目前的 戶型慣例。設(shè)計(jì)對(duì)中大型戶型面積作了 5%的擴(kuò)充。我們選擇了中等大 小 的戶型 (86m2左右的 戶型 )作為基礎(chǔ)框架依據(jù)，也就是創(chuàng)造出一種基本戶型，在基本戶 型的基礎(chǔ)上尋求進(jìn)深方向的變化 (117m2 的戶型 )、在面寬的方向上作 變化 (55m2的戶型 )。然后在通過(guò)幾個(gè)戶型之間的豎向和橫向方向的 組合來(lái)發(fā)展多種居住的可能性。**市 ***實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司“ ** **” 項(xiàng)目《可行性研究報(bào)告》 24 4. 第四章 建設(shè)方案 項(xiàng)目組成 主要工程量一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 說(shuō)明 1 土建工程 建筑面積： 126346m2 地上建筑面積 地下建筑面積 建筑面積： 103866m2 建筑面積： 22480m2 2 給排水工程 水箱、水池、水泵機(jī)房 3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 4 變配電工程（強(qiáng)電） 配電房變配電設(shè)備 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程 普通電話配線（端子接單元口） 7 火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視 公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警、可視防盜門(mén) 8 通風(fēng)工程 地下停車(chē)庫(kù)通風(fēng) 9 閉路電視 住宅區(qū) 10 室外工程 室外綠化及部分道路場(chǎng)地 建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境 場(chǎng)地自然條件 地質(zhì)地貌 工場(chǎng)區(qū)域地處 **平原中部，具有 **平原的獨(dú)特風(fēng)貌。區(qū)域內(nèi)以平原為主，平均海拔500m左右，地勢(shì)由西北向東南傾斜，自然坡降約 2?。大 地構(gòu)造單元分別由 **山斷帶、**坳陷、 **山臺(tái)褶帶等三部分構(gòu)成。 **坳陷是 **平原 (亦稱 **平原 )的構(gòu)造基礎(chǔ)，形成于中生代，系軸狀陷落構(gòu)造盆地。底部基巖為白堊系灌口組地質(zhì)，上部覆蓋第四系松散的物質(zhì)，自下而上分別為中下更新統(tǒng)冰磧層、上更新統(tǒng)冰水堆積層、古河流沖積洪積層和全新統(tǒng)沖洪積層。主要物質(zhì)組成有礫石、砂卵礫石、含泥礫石和粘土等。覆蓋物分布沿軸較厚，向兩側(cè)逐漸減薄，最厚處可達(dá) 500 多米。 **市 ***實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司“ ** **” 項(xiàng)目《可行性研究報(bào)告》 25 水文地質(zhì) 本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)水系屬 **水系 ***灌溉區(qū)，河流交錯(cuò)，水源豐富，自流灌溉。本項(xiàng)目涉及的河流為 **河。 **河系走馬河 正流，經(jīng) ***市至 *縣清河鄉(xiāng)兩河口分左右兩支，左為摸底河，右即 **河，河道寬約 30 米，比降 ? ，最大流量 ，最小流量 。 地震烈度 場(chǎng)區(qū)抗震設(shè)防烈度為 7 度第一組，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 。 氣候特征 本項(xiàng)目地處 **市西郊，氣候溫和，屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，地帶性氣候分布較廣，季風(fēng)氣候明顯，冬無(wú)嚴(yán)寒、夏無(wú)酷暑、四季分明、秋長(zhǎng)夏短；全年霜雪少，風(fēng)速小、陰天多，日照少、氣壓低、濕度大，云霧多。春季氣溫回升快，但不穩(wěn)定；夏季降水集中，常有局部洪澇；秋季氣溫下降快，連綿陰雨天氣較 多；冬季霜凍較少，干冬現(xiàn)象較普遍。主要?dú)庀髤?shù)為： 多年平均氣溫： ℃ 多年極端最高氣溫： ℃ 多年極端最低氣溫： ℃ 全年無(wú)霜期： 280 天 多年平均氣壓： 多年平均相對(duì)濕度： 82% 多年平均降水量： 全年主導(dǎo)風(fēng)向： NNE 多年平均風(fēng)速： (~) 多年平均靜風(fēng)頻率： 46%(33%~51%) 總體規(guī)劃布局 總體規(guī)劃 整個(gè)場(chǎng)地被高速交通包圍，與公交車(chē)站鄰接的形式格局也自然界定 了本地塊相對(duì)于周邊地塊天然的公共性。唯物主義的做法是承認(rèn)它的公 共性，然后鬧中取靜。 整個(gè) 設(shè)計(jì) 方案始終圍繞公共空間的等級(jí)和層次，順應(yīng)人 的行為心理展開(kāi)，而非造型至上。在場(chǎng)地布置上放棄了超級(jí)圍墻的概念，協(xié)調(diào)與改善而不是拒絕與遠(yuǎn)離，力圖追尋**市 ***實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司“ ** **” 項(xiàng)目《可行性研究報(bào)告》 26 城市傳統(tǒng) (小規(guī)模社區(qū)，而不是大規(guī) 模小區(qū) )39。形成健康城市生活生態(tài)。商業(yè)、以退為進(jìn)的贏利和非贏利的 公共活動(dòng)場(chǎng)所，從屬與基本骨架的多種居住形態(tài)。 在切實(shí)地承擔(dān)了較多的公共功能后，它必將成為活躍的社區(qū)中心。 土地和建筑也必將獲得增值。 通過(guò)開(kāi)放與圍合，形成多功能的綜合。通過(guò)社區(qū)化的較為開(kāi)放的居 住區(qū)形態(tài)的建設(shè)緩解目前以小 區(qū)概念推動(dòng)的大規(guī)模近郊住區(qū)造成的城 市 功能斷裂。需要空間和景觀，更需要“生活”。 在組團(tuán)結(jié)構(gòu)上我們采用了幾個(gè)圍院結(jié)構(gòu)。在縮減小區(qū)尺度的同時(shí)又 界定出了次一級(jí)別的公共空間，便于建立空間歸屬感。在新居工程的部分采取了一梯多戶的格局，降低交通空間的浪費(fèi)和建設(shè)成本，并且用一梯多戶之間的公共空間創(chuàng)造出一個(gè)小型的交流平臺(tái)，作為比院落更次一級(jí)的轉(zhuǎn)換空間，然后到達(dá)每戶的小型前院，通過(guò)一個(gè)合并家政功能的小型轉(zhuǎn)換空間入戶，可以說(shuō)既是功能的又是空間的。每個(gè)戶型的兩端形成的陽(yáng)臺(tái)空間，陽(yáng)臺(tái)空間將設(shè)置一些必要的技術(shù)設(shè)施，相當(dāng)于一個(gè)虛面，界定的領(lǐng)域、在較高密度的住宅群落早面 將為主要使用房間提供有效庇護(hù)感、緩沖空間和寶貴的半戶外活動(dòng)場(chǎng)所，增加具體使用的舒適度。 場(chǎng)地大致分成三個(gè)區(qū)域，拆遷安置房處在北部和東部區(qū)域。拆遷安 置房采取了一梯多戶。商品房部分放置在西南角，相對(duì)獨(dú)立，并遠(yuǎn)離重型交通，又靠近集中綠化和共享空間。同時(shí)在體型上形成較為閉合的盡端空間。保證了使用上的安定性。較小的規(guī)模也讓它具有小 規(guī)模開(kāi)發(fā)的 城市親和的特征。 在設(shè)計(jì)的時(shí)候考慮到物業(yè)管理的問(wèn)題：實(shí)際上是形成了幾個(gè)比較開(kāi) 放的“客家土樓”式的空間?？臻g形態(tài)上很有防衛(wèi)感，分解后的袋狀次級(jí)公共院落由于形成一定的領(lǐng)域歸屬感，比較容 易看守，也有利于和下一級(jí)單元公共空間共同形成支撐護(hù)衛(wèi)作用和物業(yè)管理與居民共同看守的局面，實(shí)際降低后期管理成本。 整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)遵循以下三個(gè)基本原則 社區(qū)中心應(yīng)該由公共場(chǎng)所來(lái)確定，并由市政和商業(yè)設(shè)施來(lái)活躍 氣氛。 每個(gè)街區(qū)都應(yīng)該有不同的住房類(lèi)型和土地使用方式。我們期望在區(qū) 域內(nèi)創(chuàng)造多功能的綜合。 恰當(dāng)?shù)耐＼?chē)方式。 地下停車(chē)與地上停車(chē)相結(jié)合，提供充足的停