【正文】 河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第七章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)第七章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 銷售收入 銷售收入=可銷售面積*售單價(jià)=350000*4200=147000 （萬元） 單位：萬元序號項(xiàng) 目合計(jì)20132014201520161銷售收入14700012600420004200050400可銷售面積單位售價(jià)銷售比例35000042001003000042001000004200100000420012000042002經(jīng)營稅金及稅金附加8085693231023102772營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加73506302100147632100147632520 損益和利潤分配開發(fā)利潤=銷售收入總成本費(fèi)用營業(yè)稅及附加=（萬元） 銷售利潤預(yù)測表（損益表） 單位：萬元序號項(xiàng) 目合 計(jì)2013年2014年2015年2016年1銷售收入銷售收入出租收入2經(jīng)營成本銷售成本3經(jīng)營稅費(fèi)銷售稅費(fèi)營業(yè)稅及附加交易及印花稅4銷售費(fèi)用5財(cái)務(wù)費(fèi)用6開發(fā)利潤7所得額8所得稅9稅后利潤應(yīng)付利潤未分配利潤 財(cái)務(wù)指標(biāo)①財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） 總現(xiàn)金流量表 單位：萬元項(xiàng) 目合 計(jì)2013年2014年2015年2016年1現(xiàn)金流入銷售收入小計(jì)2現(xiàn)金流出固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金開發(fā)總投資銷售費(fèi)用經(jīng)營稅費(fèi)土地增值稅所得稅小計(jì)3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5折現(xiàn)系數(shù)（i=10%）6折現(xiàn)值7累計(jì)折現(xiàn)值8折現(xiàn)系數(shù)（i=45%）9折現(xiàn)值10折現(xiàn)系數(shù)（i=50%）11折現(xiàn)值計(jì)算指標(biāo)IRR=%NPV（10%）=靜態(tài)投資回收期=動(dòng)態(tài)投資回收期= 自有資金現(xiàn)金流量表 單位：萬元項(xiàng) 目合 計(jì)2013年2014年2015年2016年1現(xiàn)金流入銷售收入小 計(jì)2現(xiàn)金流出自有資金收入用于投資銷售費(fèi)用經(jīng)營稅費(fèi)所得稅貸款本金償還貸款利息支付小 計(jì)3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5折現(xiàn)系數(shù)（i=10%）6折現(xiàn)值7累計(jì)折現(xiàn)值8折現(xiàn)系數(shù)（i=40%）9折現(xiàn)值10折現(xiàn)系數(shù)（i=45%）11折現(xiàn)值計(jì)算指標(biāo)NPV(10%)=IRR=%靜態(tài)投資回收期=動(dòng)態(tài)投資回收期=根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表可計(jì)算出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=（萬元）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)=%經(jīng)過表中計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）0,表明項(xiàng)目除了達(dá)到基準(zhǔn)的收益率外，還能后的超過收益，具有財(cái)務(wù)上，經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）10%，,且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力，故可行。②項(xiàng)目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 ，.投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額100％＝％銷售利潤率＝平均利潤總額/銷售收入100％＝％靜態(tài)投資回收期＝動(dòng)態(tài)投資回收期＝ 償債能力分析 資金來源與運(yùn)用表 資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元序號項(xiàng) 目合 計(jì)2013年2014年2015年2016年1資金來源銷售收入自有資金銀行貸款小 計(jì)2資金運(yùn)用開發(fā)成本經(jīng)營稅費(fèi)銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用應(yīng)付利潤各期還本付息小 計(jì)3=12歸還墊支利潤及凈投資回收（盈余資金） 借款還本付息表 貸款還本付息表 單位：萬元序號項(xiàng) 目合 計(jì)2013年2014年2015年2016年1貸款及還本付息初期貸款本息累計(jì)本金利息本期貸款本期應(yīng)計(jì)利息本期本金歸還本期利息支付期末貸款利息累計(jì)0本年年利率%%%%2償還貸款本息的資金來源投資回收未分配利潤其他 經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)結(jié)論本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財(cái)務(wù)方面、經(jīng)濟(jì)效益方面是完全可行的。河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析總銷售收入S=PQ總成本C=F+VQ總利潤B=SC當(dāng)總成本C=F+VQ時(shí)銷售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)為：=350000*P P=（元）銷售面積的盈虧平衡點(diǎn)為：Q。=F/(PV)= ()=(平方米)投資額、銷售收入、銷售成對財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感度分析： 敏感度分析表 單位：萬元變化NPV參數(shù)20%10%5%0+5%+10%+20%投 資銷售收入銷售成本根據(jù)表計(jì)算可得：建設(shè)投資平均敏感度=%銷售收入平均敏感度=%銷售成本平均敏感度=%可知凈現(xiàn)值對銷售收入的變化最為敏感 政策風(fēng)險(xiǎn)2011年開始政府對房地產(chǎn)的調(diào)控一直沒有放松手腕，政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。大同市屬于二、三線城市，房地產(chǎn)受到限制的力度還沒有那么明顯，2011年大同市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，2012年將延續(xù)較好的發(fā)展勢頭，大同市政府作出“十二五”規(guī)劃，重點(diǎn)扶持愈合生態(tài)園這個(gè)城市中軸線，所以，目前項(xiàng)目是在良好的政治環(huán)境下開發(fā)的，受到國家限制政策影響可能性很小。 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，%。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，%， %；，%，%；，%，%；，%，%。據(jù)調(diào)查2011年大同市在商品住宅銷售中，%，%；，%，%。在商品住宅銷售中，%，%；，%，%。隨著房地產(chǎn)市場逐漸理性成熟，小戶型商品房愈受廣大客戶青睞，小戶型商品房市場前景好，因此御花園小區(qū)主打70—100平米小戶型，占總比例70%。迎合市場需求，所以該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)同樣很低。 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)隨著房地產(chǎn)市場的不段發(fā)展，房地產(chǎn)技術(shù)也在飛速的發(fā)展，華岳房地產(chǎn)公司立志要將御花園住宅小區(qū)項(xiàng)目打造成為一個(gè)集居住、購物、商務(wù)、休閑、餐飲、娛樂、文化于一體的區(qū)域標(biāo)志性社區(qū)，要在大同地區(qū)影響巨大，成為公司的招牌項(xiàng)目。因此本項(xiàng)目不可避免的要運(yùn)用高端的技術(shù)與方法，在建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等方面都會遇到風(fēng)險(xiǎn)。為了打造精品項(xiàng)目，所以在項(xiàng)目招標(biāo)方面也會有一定的風(fēng)險(xiǎn)，建筑生產(chǎn)力不足會給項(xiàng)目帶來致命的打擊。 市場風(fēng)險(xiǎn) 隨著大同市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，國民生產(chǎn)總值呈快速上升趨勢，城市發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)，尤其是市政府加大城市建設(shè)力度，進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造，極大地推動(dòng)大同市當(dāng)?shù)禺a(chǎn)的蓬勃、健康的發(fā)展。2012年大同市將繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程，97691套。其中市本級74561套。縣區(qū)23130套。目前，各項(xiàng)目正在辦理規(guī)劃、環(huán)保、可研、批復(fù)、立項(xiàng)、土地預(yù)審等前期手續(xù)，建設(shè)用地和資金已基本落實(shí)。本項(xiàng)目主打中小戶型經(jīng)濟(jì)適用房，很受顧客親睞，政府建設(shè)保障性安居工程對商品住宅會有一定的沖擊，但是影響不會很大，商品房的主要消費(fèi)人群占社會人口的大頭，綜合來看，本項(xiàng)目市場前景很好，風(fēng)險(xiǎn)很小。 投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 通過加快進(jìn)度來回避風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)經(jīng)營周期越長項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢就越難預(yù)測。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項(xiàng)目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的辦法快完成開發(fā)項(xiàng)目。針對該項(xiàng)目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進(jìn)行、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金 的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。 通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險(xiǎn)通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。 通過加強(qiáng)管理來控制風(fēng)險(xiǎn)良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項(xiàng)目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。聘請有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第九章 項(xiàng)目評價(jià)第九章 項(xiàng)目評價(jià) 結(jié)論財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評價(jià)結(jié)果是否可行全部資金內(nèi)部收益率＞10%%可行全部資金靜態(tài)投資回收期可行全部資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值＞0可行自有資金內(nèi)部收益率＞10%%可行自有資金靜態(tài)投資回收期可行自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值＞0可行貸款償還期4年 可行通過上述計(jì)算分析得出如下結(jié)論：即本項(xiàng)目可行。在本次可行性研究當(dāng)中，數(shù)據(jù)采集，成本核算，銷售價(jià)格確定采用相對保守的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)據(jù)，以求得利潤水平的真實(shí)性。在實(shí)際操作過程中，如采取科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，其建設(shè)成本，資金投入量仍有下降的空間，從而獲得更多的效益。本項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。國民經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。項(xiàng)目具有突出優(yōu)勢，擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、社會、交通等環(huán)境），所處地塊的發(fā)展前景較好。項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。從經(jīng)濟(jì)效益來說：由于公司在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，銷售前景看好。該方案采取了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報(bào)，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，并且為大同市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)注入了新鮮血液，有力的推動(dòng)了大同市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟(jì)的作用。從社會效益來說：項(xiàng)目建成后，可提供住宅3000套，將切實(shí)解決該區(qū)域內(nèi)購房人群的生活及居住問題。由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設(shè)施的建設(shè)，商住結(jié)合使它將成為城市中軸線上又一個(gè)亮點(diǎn)，為大同市的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，使大同市人民能夠更好的生活和工作，同時(shí)在微觀上體現(xiàn)了三個(gè)代表：使大