【正文】 我們期望在區(qū) 域內(nèi)創(chuàng)造多功能的綜合。 在設(shè)計的時候考慮到物業(yè)管理的問題：實際上是形成了幾個比較開 放的“客家土樓”式的空間。商品房部分放置在西南角，相對獨立，并遠離重型交通，又靠近集中綠化和共享空間。在新居工程的部分采取了一梯多戶的格局，降低交通空間的浪費和建設(shè)成本，并且用一梯多戶之間的公共空間創(chuàng)造出一個小型的交流平臺，作為比院落更次一級的轉(zhuǎn)換空間，然后到達每戶的小型前院，通過一個合并家政功能的小型轉(zhuǎn)換空間入戶，可以說既是功能的又是空間的。通過社區(qū)化的較為開放的居 住區(qū)形態(tài)的建設(shè)緩解目前以小 區(qū)概念推動的大規(guī)模近郊住區(qū)造成的城 市 功能斷裂。商業(yè)、以退為進的贏利和非贏利的 公共活動場所，從屬與基本骨架的多種居住形態(tài)。 整個 設(shè)計 方案始終圍繞公共空間的等級和層次，順應(yīng)人 的行為心理展開，而非造型至上。 氣候特征 本項目地處 **市西郊，氣候溫和，屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，地帶性氣候分布較廣，季風(fēng)氣候明顯，冬無嚴寒、夏無酷暑、四季分明、秋長夏短；全年霜雪少，風(fēng)速小、陰天多，日照少、氣壓低、濕度大，云霧多。 **” 項目《可行性研究報告》 25 水文地質(zhì) 本項目區(qū)域內(nèi)水系屬 **水系 ***灌溉區(qū)，河流交錯，水源豐富，自流灌溉。底部基巖為白堊系灌口組地質(zhì)，上部覆蓋第四系松散的物質(zhì)，自下而上分別為中下更新統(tǒng)冰磧層、上更新統(tǒng)冰水堆積層、古河流沖積洪積層和全新統(tǒng)沖洪積層。 **” 項目《可行性研究報告》 24 4. 第四章 建設(shè)方案 項目組成 主要工程量一覽表 序號 項目名稱 說明 1 土建工程 建筑面積： 126346m2 地上建筑面積 地下建筑面積 建筑面積： 103866m2 建筑面積： 22480m2 2 給排水工程 水箱、水池、水泵機房 3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 4 變配電工程（強電） 配電房變配電設(shè)備 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程 普通電話配線（端子接單元口） 7 火災(zāi)報警及安全監(jiān)視 公共場所火災(zāi)報警、可視防盜門 8 通風(fēng)工程 地下停車庫通風(fēng) 9 閉路電視 住宅區(qū) 10 室外工程 室外綠化及部分道路場地 建設(shè)場地環(huán)境 場地自然條件 地質(zhì)地貌 工場區(qū)域地處 **平原中部，具有 **平原的獨特風(fēng)貌。設(shè)計對中大型戶型面積作了 5%的擴充。 **” 項目《可行性研究報告》 23 為了盡量達到容積率的要求，以保障開發(fā)效益， 設(shè)計 采取窄面闊、 較大進深的策略。再用理論建筑基底面積乘以建筑層數(shù)，或者按照投資方對建筑總面 積 104000m 的要求來除以理論建筑基底面積，只需要通高 9層左右就能達 到這一開發(fā)面積的總指標。本項目主要作為內(nèi)城居民拆迂安置房使用，這些居民長期生活在非 常城市化的生活場景中，對于公共生活有較高的需求。 隨即表 現(xiàn)出對城市設(shè)施和人際關(guān)系的依賴也為城市生活的提供物質(zhì)緩沖。 **” 項目《可行性研究報告》 22 簡潔，色彩明快 ，空調(diào)機統(tǒng)一設(shè)置、集中收水、裝飾遮擋，外墻管線設(shè)置隱蔽、與建筑立面整體設(shè)計，小區(qū)綠化栽種植物以喬木為主，可適當(dāng)考慮選用 **鄉(xiāng)土樹種，小區(qū)道路內(nèi)部盡量減少人流。 規(guī)劃條件 設(shè)計要求 考 慮 新居工程的實際的基礎(chǔ)上適當(dāng)引入現(xiàn)代建筑設(shè)計優(yōu)秀理念。 場地規(guī)劃條件要求區(qū)域主入口從兩側(cè)進 入?yún)^(qū)域。而且 **市 近年來正在推動火車公交的交通戰(zhàn)略，隨著地鐵的貫通，西環(huán)線必將承擔(dān)更大的交通負荷，火車通勤頻率將大幅度提高 。 整個場地及周邊區(qū)域均為在建和擬建的居住小區(qū)，將形成 **大道 和 **公路之間的居住建筑集群。 **” 項目《可行性研究報告》 20 ⑿ 糾正檢查 ：對培訓(xùn)中出現(xiàn)的問題進行逐一糾正，并檢查各項準備工作。 利用《電話來訪登記表》及《來訪客戶登記表》對潛在客戶在獲知途徑，消費需求，消費特征等方面作進一步分析，以完善項目構(gòu)成，同時為回訪客戶，作更深入溝通奠定基礎(chǔ)，通過日報表、周報表、月報表把握銷售動態(tài)，資金回籠情況，以及時調(diào)整相應(yīng)策略。 **市 ***實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司“ **最高促銷價可以按 50~100 元 /平米的標準來進行優(yōu)惠。 階段性的價格策： 10%低于市價帶動景氣，快速出售； 50%平于市價，穩(wěn)定投資成本； 35%高于市場價格創(chuàng)造利潤； 5%超高于市價，保留資產(chǎn)或造就知名度。該時期除了銷售上的排號外，還應(yīng)進行戶外廣告特別是廣告媒體和適量炒作。 **” 項目《可行性研究報告》 18 銷售控制的階段劃分，整個銷售活動劃分為三個時期，銷售的準備期、銷售的排號期、銷售進行期。 在銷售上可采用“半封閉”式銷售，即在正式推出前，可以先封存部分好的戶型，做到銷售上的先難后易。供應(yīng)戶型由偏大轉(zhuǎn)為偏小，與需求不對稱。 六、供需失衡 **目前傾向于加大土地的開發(fā)強度，以有效節(jié)約土地。但調(diào)控對戶型面積限定后，降低公攤比的方法就只有增加每層的戶數(shù)了。 中小戶型可能不降反升 由于中小戶型的供應(yīng)增加，而市場上的需求能否達到這個量仍是疑問，短期看，小戶型的價格漲幅可能回落，部分項目可能還會變相降價銷售，但從長遠看，小戶型在銷售總價上和大戶型相差甚遠，在大戶型率先漲價的情況下，小戶型緊隨其后將單價提高也不無可能。其間不排除房價會有短暫的小波動，可能是小幅下降，也可能是漲幅放緩。 高檔社區(qū)難以出現(xiàn) 僅有 30%的戶型面積能達到 90 平方米以上，則市場上不太可能再 出現(xiàn)純粹的大戶型高檔社區(qū)。小戶型比例加大使項目 開發(fā)成本增加；同時，各項目產(chǎn)品之間的差異縮小，購房者對品質(zhì)的要求提升，大多數(shù)中小開發(fā)商在這場實力和產(chǎn)品的考驗中面臨被強手淘汰的危險。 公共設(shè)施投入增加 由于小戶型比例增大，相同總面積的戶數(shù)增多，樓盤消防、電梯、管道、電纜等公共基礎(chǔ)設(shè)施的投入相應(yīng)增加，同時小區(qū)的綠化、娛樂等配套 也要考慮滿足更多人的需求，使得建設(shè)成本提高。第 三，郊區(qū)可以修建低密度的多層公寓，綠化率高，居住環(huán)境佳。 **” 項目《可行性研究報告》 15 另外， **郊區(qū)住宅開發(fā)將同時面臨機遇和挑戰(zhàn)?；▓@洋房、疊拼別墅、聯(lián)排別墅、獨棟別墅這些產(chǎn)品因其產(chǎn)品形式?jīng)Q定了戶型特征，但本次調(diào)控并沒有對這些類別網(wǎng)開一面。選擇在近郊購買住宅的消費群一般在城區(qū)已有一套中小型的住房，為改善居住條件在近郊二次置業(yè)。 普通商品房和經(jīng)濟適用住房成為房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要目標，同時依然成為 了一種口號存在而已。土地得到的方式主要就是通過招、拍、掛的方式競買取得。但是 **的房地產(chǎn)在 20**年 夏天的持幣觀望之后，到 9月份就是已經(jīng)好起來了。 **市 ***實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司“ **但事實上，由于房地產(chǎn)價格的變化受到的影響因素較多，不能簡單的用一個線性關(guān)系得出結(jié)論?？傮w而言， 20**年 **房地產(chǎn)市場供求矛盾將趨緩，供求基本平衡，這也可以從南京等城市近期的市場行情看出。而 20**年 迎來一個轉(zhuǎn)變。從有效需求來看， 2021 年底 **市區(qū) 萬戶家庭，如果假定每年有 5%的家庭每戶想增加 20 平方米的改善性住房要求，每年帶來的住房需求為 萬平方米。 ⑷ 需求潛力巨大。據(jù)對 22個今年上市樓盤房屋出售后的使用情況抽樣調(diào)查來看，空關(guān)面積比例只占 %，空關(guān)套數(shù)比例只有 %。 商品房市場需求潛力 巨大，市場需求斷層不會出現(xiàn) ⑴ 外地人購房需求在不斷增長。但這一周期中 **房地產(chǎn)業(yè)的低潮只經(jīng)歷了 1996 年一年。 **的房地產(chǎn)業(yè)從上世紀 90 年代初快速發(fā)展以來， **房地產(chǎn)業(yè)在實際發(fā)展過程中，存在大約以 5 年為長度的周期波動。 **市 ***實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司“ ** 實用型住宅為首選 實用型住宅仍是消費者的選擇主力， 90~120 平米占了 %，其次是 60~90 平米也達到 %。 購買期望價格 3500 元以下 意向購買的住宅期望價格主要還是落在 3000~3500 元 /平米之間，其次是 3000 以下的價格， 3500~4000 元 /平米的需求也較大。在個人購買中， 2021 年外地個人 在 **市區(qū)購買的新商品房總面積為 萬平米，同比增長 %，占交易總量的 %，比 2021年提高 個百分點，住宅提高 個百分點。**市 ***實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司“ ** 消費需求狀況 **房地產(chǎn)市場的需求除受到客觀市場如供應(yīng)變化、價格變化、政策因素等影響外，需求主體方面因素也不容忽視。月 ) 樣本點 (方位 ) 城東 城南 城西 城北 平均租金 樣本點 (環(huán)域 ) 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 內(nèi)至一環(huán) 一至二環(huán) 二至三環(huán) 平均租金 目前合理的房價租金比應(yīng)為 150~200。 住宅租售比偏高 據(jù)調(diào)查， **中心城區(qū)各方位住房的平均租金表現(xiàn)為：城南 城西 城東 城北；而環(huán)域上看，住房的租金隨著環(huán)域的向外擴展而逐漸降低，市區(qū)住 房的租金無論從方位還是從環(huán)域，都與住房的價格表現(xiàn)一致。 **” 項目《可行性研究報告》 10 環(huán)域的影響十分突出，去年內(nèi)環(huán)至二環(huán)的商業(yè)營業(yè)用房銷售總體均價為市中心的 71%，二環(huán)以外卻不到市中心價格的一半，僅為 44%。內(nèi)環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)價格為“第一梯度價格”，也是各物業(yè)銷售均價最高的區(qū)域；在內(nèi)環(huán)至一環(huán)及一環(huán)至二環(huán)間，同一類型 物業(yè)的銷售均價差在去年大大縮小，并已經(jīng)相當(dāng)接近，因此以內(nèi)環(huán)至二環(huán)房地產(chǎn)價格為“第二梯度價格”，與“第一梯度價格”相比有一定幅度落差；同理，二環(huán)以外區(qū)域房地產(chǎn)價格為“第三梯度價格”，價格與“第二梯度價格”相差一定幅度。 **” 項目《可行性研究報告》 9 500 元 /平方米。目前 **住宅每平方米均價已達到 3600 多元。由于地價攀高、建筑成本上升以及樓盤品質(zhì)的提高， **房價還有上升空間，但在宏觀調(diào)控下， **房價不可能出現(xiàn)大幅上漲。雖然目前住宅市場的觀望氣氛還在，但市場的剛性需求和開發(fā)商看好后市的心態(tài) 未變，樓市繼續(xù)保持健康發(fā)展。城市向外發(fā)展是 **房地產(chǎn)行業(yè)的一個必然趨勢，三環(huán)外房地產(chǎn)市場的發(fā)展將成為 20**、 20**年 的主力發(fā)展區(qū)域。商品房銷售面積為 萬平方米，同比增長 %，其中住宅銷售 萬平方米，同比增長 %。由于受沿海城市房價上漲、建筑材料漲價、地價上漲以及人們購房預(yù)期變化等因素的影響，老百姓購房熱度高漲，市場價格受短期需求膨脹的影響較大，價格的上漲隨之引發(fā)了一些非理性購房行為，排號購房普遍。 基本思路：加快城市建設(shè)步伐，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，增強城市吸引力和聚集力；深化以城市戶藉制度為重點的城市配套改革和進一步建立城市社會保障體系，消除制約城市化進程的“瓶頸”；通過要素聚集，優(yōu)化資源配置，擴大城市規(guī)模，增強綜合實力，強化輻射功能，實現(xiàn)城區(qū)與郊區(qū)的共同繁榮。城市中心區(qū)居住生活用地占 %，影響城市功能建設(shè)，制約 **“三中心兩樞紐”功能，尤其是金融中心和商貿(mào)中心功能的發(fā)揮。 **主要省會城市城市化比較 **主要省會城市城市化比較（ 20**年） 單位：萬人 結(jié)論： **城市化水平較低，滯后于經(jīng)濟發(fā)展，制約了 **市工業(yè)化進程以及戰(zhàn)略支撐點的建立，阻礙了經(jīng)濟的快速發(fā)展。 **城市化進程 **市城市化水平現(xiàn)狀 **作為中國 **地區(qū)重要的中心城市，是國家 **大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點和重要的依托基地。 從“國六條”細則的內(nèi)容來看，盡管與“國八條”相比，“國六條”的整個內(nèi)容都是對“國八條”精神的延續(xù)，新增加的東西不是太多。 隨著 20**年 5 月 17 日國務(wù)院常務(wù)會議審議并通過“國六條”消息的公布， 20**年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策浮出水面。將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準利率的 倍。 20**年 是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控年，“國八條”、“新八條”一系列宏觀調(diào)控組合拳“打”得眾開發(fā)商都是應(yīng)接不暇，因此，業(yè)內(nèi)不少人預(yù)測， 20**年 將會進入一個相對的政策緩沖期，消化落實已有政策將成為 20**年 房地產(chǎn)市場管理的主旋律。 國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的 20**年 一季度《中 國房地產(chǎn)業(yè)季報》說，保持房價的基本穩(wěn)定將是今后很長一段時間內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控的艱巨任務(wù)，近期相關(guān)部門的一系列動作表明，以抑制投資為先的新一輪宏觀調(diào)控基本啟動，中央政府出臺了一些專門針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策。 我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過五年的快速發(fā)展和一年的宏觀調(diào)控，進入 20**年 的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)的整體主客觀環(huán)境要好于市場原來的預(yù)期，加上資本市場的 日益復(fù)蘇，人民幣進入升值周期和我國經(jīng)濟的持續(xù)、健康和快速的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的預(yù)期開始回暖。本項目建設(shè)內(nèi)容為電梯小高層住宅，建筑方案滿足“國六條”要求，每平方米建設(shè)投資約為 2021 元，故總投資超出。 建議 密切關(guān)注國家政策的變化，視政策情況調(diào)整本項目的投資策略。 《 **市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 20**年 建設(shè)單位的設(shè)計委托設(shè)計任務(wù)書， 20**年 6 月 研究范圍 依據(jù)開發(fā)商的開發(fā)要求，規(guī)劃局的用地建設(shè)條件，以及權(quán)衡城市、開發(fā)商、住戶三個方面的利益關(guān)系，從市場調(diào)查、市場分析入手，完成對項目的市場定位，繼而進行技術(shù)經(jīng)濟分 析和風(fēng)險分析。規(guī)劃建設(shè)凈用地面積： m2， 規(guī)劃總建筑面積： 126346m2。 公司的成立，主要是為了加快區(qū)內(nèi)的舊城改造進度，盤活區(qū)內(nèi)存量土地，建立融資平臺。項目人員懷著對“ ** **市按照“經(jīng)營城市”的理念，已