【正文】 該方案采取了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來(lái)高的利潤(rùn)回報(bào)，可以提高公司在社會(huì)上的知名度，為公司將來(lái)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，并且為大同市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)注入了新鮮血液，有力的推動(dòng)了大同市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟(jì)的作用。項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。在本次可行性研究當(dāng)中，數(shù)據(jù)采集，成本核算，銷(xiāo)售價(jià)格確定采用相對(duì)保守的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)據(jù)，以求得利潤(rùn)水平的真實(shí)性。 通過(guò)加強(qiáng)管理來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。這樣極可能避免不必要因素的影響。 投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 通過(guò)加快進(jìn)度來(lái)回避風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)。其中市本級(jí)74561套。因此本項(xiàng)目不可避免的要運(yùn)用高端的技術(shù)與方法，在建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等方面都會(huì)遇到風(fēng)險(xiǎn)。在商品住宅銷(xiāo)售中，%，%；，%，%。大同市屬于二、三線城市，房地產(chǎn)受到限制的力度還沒(méi)有那么明顯，2011年大同市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，2012年將延續(xù)較好的發(fā)展勢(shì)頭，大同市政府作出“十二五”規(guī)劃，重點(diǎn)扶持愈合生態(tài)園這個(gè)城市中軸線，所以，目前項(xiàng)目是在良好的政治環(huán)境下開(kāi)發(fā)的，受到國(guó)家限制政策影響可能性很小。 計(jì)劃銷(xiāo)售量計(jì)算表 單位：萬(wàn)元多層商品住宅高層商品住宅合 計(jì)2013年度銷(xiāo)售量100001000020000銷(xiāo)售金額2014年度銷(xiāo)售量200002000040000銷(xiāo)售金額2015年度銷(xiāo)售量300003000060000銷(xiāo)售金額2016年度銷(xiāo)售量300003000060000銷(xiāo)售金額合 計(jì) 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)20132014201520161項(xiàng)目總投資開(kāi)發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金000002資金籌措自有資金借貸資金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第七章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)第七章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 銷(xiāo)售收入 銷(xiāo)售收入=可銷(xiāo)售面積*售單價(jià)=350000*4200=147000 （萬(wàn)元） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)20132014201520161銷(xiāo)售收入14700012600420004200050400可銷(xiāo)售面積單位售價(jià)銷(xiāo)售比例35000042001003000042001000004200100000420012000042002經(jīng)營(yíng)稅金及稅金附加8085693231023102772營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加73506302100147632100147632520 損益和利潤(rùn)分配開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入總成本費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅及附加=（萬(wàn)元） 銷(xiāo)售利潤(rùn)預(yù)測(cè)表（損益表） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)2013年2014年2015年2016年1銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入出租收入2經(jīng)營(yíng)成本銷(xiāo)售成本3經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)銷(xiāo)售稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅及附加交易及印花稅4銷(xiāo)售費(fèi)用5財(cái)務(wù)費(fèi)用6開(kāi)發(fā)利潤(rùn)7所得額8所得稅9稅后利潤(rùn)應(yīng)付利潤(rùn)未分配利潤(rùn) 財(cái)務(wù)指標(biāo)①財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） 總現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元項(xiàng) 目合 計(jì)2013年2014年2015年2016年1現(xiàn)金流入銷(xiāo)售收入小計(jì)2現(xiàn)金流出固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金開(kāi)發(fā)總投資銷(xiāo)售費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)土地增值稅所得稅小計(jì)3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5折現(xiàn)系數(shù)（i=10%）6折現(xiàn)值7累計(jì)折現(xiàn)值8折現(xiàn)系數(shù)（i=45%）9折現(xiàn)值10折現(xiàn)系數(shù)（i=50%）11折現(xiàn)值計(jì)算指標(biāo)IRR=%NPV（10%）=靜態(tài)投資回收期=動(dòng)態(tài)投資回收期= 自有資金現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元項(xiàng) 目合 計(jì)2013年2014年2015年2016年1現(xiàn)金流入銷(xiāo)售收入小 計(jì)2現(xiàn)金流出自有資金收入用于投資銷(xiāo)售費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)所得稅貸款本金償還貸款利息支付小 計(jì)3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5折現(xiàn)系數(shù)（i=10%）6折現(xiàn)值7累計(jì)折現(xiàn)值8折現(xiàn)系數(shù)（i=40%）9折現(xiàn)值10折現(xiàn)系數(shù)（i=45%）11折現(xiàn)值計(jì)算指標(biāo)NPV(10%)=IRR=%靜態(tài)投資回收期=動(dòng)態(tài)投資回收期=根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表可計(jì)算出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=（萬(wàn)元）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)=%經(jīng)過(guò)表中計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）0,表明項(xiàng)目除了達(dá)到基準(zhǔn)的收益率外，還能后的超過(guò)收益，具有財(cái)務(wù)上，經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）10%，,且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力，故可行。主要包括現(xiàn)金和流動(dòng)資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項(xiàng)等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。 工程前期費(fèi)用估算 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目金 額估算說(shuō)明1234567規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)水文、地質(zhì)勘察費(fèi)道路費(fèi)供水費(fèi)供電費(fèi)土地平整費(fèi)其他%~%計(jì)，%~%計(jì)%~%計(jì)合 計(jì) 建筑安裝工程費(fèi)用 建筑安裝工程費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元項(xiàng) 目建筑面積建筑工程費(fèi)設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用 安裝工程費(fèi)費(fèi)金額合計(jì)單價(jià)金額單價(jià)金額單價(jià)金額多層商品住宅15000093314000高層商品住宅200000140028000其余配套建筑500006403200合計(jì)40000045200 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用合計(jì)1234567891011供電工程供水排污工程供氣工程供暖工程小區(qū)道路工程路燈工程小區(qū)綠化工程(含環(huán)衛(wèi))通訊工程智能化工程其他(有線工程)消防工程合計(jì)8240 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資合計(jì)1234567891011土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)0000合 計(jì) 投資匯總 投資匯總表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目金額（萬(wàn)元）估算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資不包括融資費(fèi)用土地費(fèi)用工程前期費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)管理費(fèi)2經(jīng)營(yíng)資金03項(xiàng)目總投資開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本00固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金財(cái)務(wù)費(fèi)用 。 投資估算投資估算成本包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 2014年度工程計(jì)劃2014年度內(nèi)按計(jì)劃建成部分房屋并開(kāi)始銷(xiāo)售，室外配套項(xiàng)目同步施工。⑤訪客對(duì)講系統(tǒng)在各住宅首層設(shè)置訪客可視對(duì)講裝置，且進(jìn)行連網(wǎng)控制。①電話系統(tǒng)電話光纜從電信局引來(lái)，光纖機(jī)房設(shè)置在電信機(jī)房，經(jīng)總交接箱分配至小區(qū)各分交接箱盒，再引至各用戶，商業(yè)及公建按2線/100㎡，住宅每戶按二門(mén)電話考慮，另考慮20%的預(yù)留，總計(jì)電話約6000門(mén)。采用單位面積功率法確定住宅和商業(yè)建筑的負(fù)荷：住宅按照25VA/㎡計(jì)，商業(yè)及配套建筑按80VA/㎡計(jì)，地下室按15VA/㎡計(jì)，加上其他用電，估算總安裝容量為3350KVA。 供電規(guī)劃本項(xiàng)目擬采用雙路供電，一路從五愛(ài)村開(kāi)閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由御鑫商貿(mào)城配電室引入。 雨水、污水排放項(xiàng)目建設(shè)用地范圍內(nèi)的雨、污水排放采用分流制排放體制，分別排入市政污水和雨水管網(wǎng)。生活用水量為：居住生活用水量標(biāo)準(zhǔn)為：300L/p在小區(qū)成環(huán)狀布置，保障供水的安全性。濱水景觀、小區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)組成貫穿小區(qū)的景觀軸線，站在小區(qū)主入口，內(nèi)部景觀一覽無(wú)余。合理劃分功能分區(qū)，組織好不同的交通流線，使建筑與景觀資源相互融合，是整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，緊鄰御河生態(tài)園，御河生態(tài)園占地面積達(dá)413000㎡，北起御河大橋北500m，南至迎賓大橋南500m，東西寬500m800m，綠化擴(kuò)展區(qū)包括規(guī)劃布置4座公園，分別是行政中心公園、城北帶狀公園、城南公園、體育公園，㎡，這一優(yōu)秀的親水自然景觀，為打造本項(xiàng)目成為一個(gè)集居住、購(gòu)物、商務(wù)、休閑、餐飲、娛樂(lè)、文化于一體的區(qū)域標(biāo)志性社區(qū)，提供了充分的條件。當(dāng)洪峰呼嘯的時(shí)候，我們沒(méi)有能力讓它屈服，但可以修條引水渠，把災(zāi)害降到最低。 項(xiàng)目SWOT分析 御花園項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析： ①項(xiàng)目位于交通樞紐與黃金地段②周邊政府部門(mén)，商業(yè)，金融，醫(yī)療，教育等配套齊全③道路的修建加強(qiáng)了與市區(qū)的連接，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目有正面的影響④專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理⑤公平交易，沒(méi)有內(nèi)部操作⑥商業(yè)部分門(mén)面會(huì)隨著以后本地小區(qū)建設(shè)及規(guī)劃而升值⑦先天可開(kāi)發(fā)素質(zhì)較好，土地平整⑧空氣清新，環(huán)境好，天然水景優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目品質(zhì)⑨周邊建筑遮擋較少，有利項(xiàng)目整體采光⑩項(xiàng)目所在的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)完善可達(dá)性高，極大提高本項(xiàng)目的交通便捷力 御花園項(xiàng)目劣勢(shì)分析：①與該項(xiàng)目依托御河生態(tài)園有四個(gè)同期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)形成了強(qiáng)烈的對(duì)比及競(jìng)爭(zhēng)②臨近主干道，部分臨街住宅將受到噪音干擾③開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，品牌知名度不高④外來(lái)打工人群的增多，導(dǎo)致區(qū)域人員復(fù)雜，對(duì)本項(xiàng)目的形象造成不利影響 御花園項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析： ①御河生態(tài)園區(qū)規(guī)劃前景看好②御河?xùn)|區(qū)建設(shè)快速推進(jìn)，企業(yè)單位激增，住宅消費(fèi)上升 ③外來(lái)人群的需求份額持續(xù)走高，住宅項(xiàng)目增多，居住氛圍將逐漸上升④隨著區(qū)域的升入開(kāi)發(fā)，住宅項(xiàng)目增多，居住氛圍將逐漸上升⑤未來(lái)