長沙市房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(文件)
【正文】 市場比較法系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱本案周邊1周邊2周邊3周邊4標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)（元/㎡）待估交易時(shí)間修正02312交易情況修正00000區(qū)域因素交通0+15+15+5+15繁華度0+35+25+10+35小計(jì)0+50+40+15+50個(gè)別因素層高01111小計(jì)01111修正后均價(jià)商鋪平均標(biāo)準(zhǔn)價(jià)＝（a＋b＋c＋d）247。詳見銷售總收入預(yù)測表（表20）和銷售收入分批按比例預(yù)測表（表21）。D）（1177。216。216。具體單位定價(jià)模擬在此以一個(gè)假設(shè)單位進(jìn)行定價(jià)模擬，作為其他單位定價(jià)模擬過程的參考。 結(jié)合市朝向、景觀、樓層價(jià)差等因素對產(chǎn)品價(jià)格影響的一般情況，分別給予日照系數(shù)B（%）、景觀系數(shù)D（1%）、樓層差價(jià)F（%）一個(gè)測算值。D）（1177。接著測算銷售收入。財(cái)務(wù)評價(jià)是由稅金、損益表、全部投資現(xiàn)金量表、自有資金現(xiàn)金流量表的計(jì)算得出該項(xiàng)目的靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)，然后與房地產(chǎn)同行業(yè)的指標(biāo)相比較。因此分別計(jì)算出敏感因素上下波動(dòng)時(shí)靜、動(dòng)態(tài)指標(biāo)的變化和投資盈利的臨界點(diǎn)，從中體現(xiàn)其抗風(fēng)險(xiǎn)能力的大小。2）評價(jià)指標(biāo)A、投資利潤率=（利潤總額/總投資額）100%=%B、投資利稅率=（利稅總額/總投資額）100%=%C、資本金利潤率=（利潤總額/自有資金）100%=%現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，%時(shí)，該項(xiàng)目全部投資利潤率為零，即投資剛能保本。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生變化的是建安工程費(fèi)和售價(jià)水平。第十一章：項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議 一、項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論針對項(xiàng)目建設(shè)的可行性，綜合前面九章內(nèi)容所述，我們提出以下結(jié)論：二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議成本風(fēng)險(xiǎn)：銷售風(fēng)險(xiǎn)：決策風(fēng)險(xiǎn)：工期風(fēng)險(xiǎn)：其它風(fēng)險(xiǎn)：44長沙佳興 凌峻（中國）。2）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。敏感性分析敏感性指影響方案的因素中一個(gè)或幾個(gè)估計(jì)值發(fā)生變化時(shí)，引起方案經(jīng)濟(jì)效果的相應(yīng)變化，以及變化的敏感程度。③ 經(jīng)計(jì)算得：評價(jià)指標(biāo)稅前數(shù)值稅后數(shù)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動(dòng)態(tài))2）自有資金現(xiàn)金流量表表25：自有資金現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期1234561現(xiàn)金流入銷售收入其他現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出自有資金銷售收入再投入償還貸款本金償還貸款利息銷售稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流經(jīng)計(jì)算得：評價(jià)指標(biāo)數(shù)值（稅后）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動(dòng)態(tài))由上述指標(biāo)可以看出， 運(yùn)用表的貸款償還能力分析表26：資金來源與運(yùn)用表序號項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營期1234561資金來源銷售收入自有資金銀行借款其他收入2資金運(yùn)用建設(shè)投資借款還本付息銷售稅金及附加土地增值稅所得稅3盈余資金4累計(jì)盈余資金由上表可以看出三、項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目的不確定性分析包括項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)分析以及項(xiàng)目的敏感性分析。評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表（表24）、自有資金現(xiàn)金流量表（表25）。②土地增值稅=[銷售收入－（總成本費(fèi)用+銷售稅金及附加+開發(fā)成本20%）]30%。再進(jìn)行項(xiàng)目的不確定性分析，其中包括盈虧平衡分析和敏感性分析。銷售情況按四批計(jì)算并得出總銷售收入。F）U＝2700（1＋%）（1＋1%）（1＋0）（1＋2%）1＝2851元/平方米 第十章：項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 一、財(cái)務(wù)評價(jià)技術(shù)線路為了評價(jià)該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益方面的可行性，在產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、收集相關(guān)估算指標(biāo)的基礎(chǔ)上，首先估算該項(xiàng)目的投資額及計(jì)劃資金籌措。 則該單位定價(jià)為：Pu＝Pa（1177。 該單位的假設(shè)條件如下：南向；景觀好；既非復(fù)式單位也非遺憾單位；位于12層小高層中的第9層（比中間基準(zhǔn)層高2層）；無特別的不良因素干擾。216。216。F）U其中：216。項(xiàng)目中具體單位定價(jià)模擬公式Pu＝Pa（1177。用成本法確定銷售價(jià)格的下限商鋪銷售單價(jià)：㎡建議銷售單價(jià)綜合考慮項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍等因素，建
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