【正文】 5層，其余都是破爛矮房屋，質(zhì)量極差。重慶市在剛剛過去的一年里，全市GDP實現(xiàn)1750億元，比2000年增長161億元，是直轄以來經(jīng)濟總量增長最多的一年，也是直轄以來宏觀形勢最好的一年。進而使得房地產(chǎn)企業(yè)兩極分化，在3～5年慘烈的市場競爭中迅速完成市場重新洗牌、重組。①經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展帶來的是城市化進程的加快。③為規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)、防范住房貸款風(fēng)險，去年6月26日，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，這一規(guī)定使開發(fā)商無論是申請開發(fā)貸款，還是辦理按揭貸款，都存在更加嚴(yán)格的限制，對開發(fā)商的經(jīng)濟實力要求較高。將投向楊家坪商業(yè)圈的大坪區(qū)域、大渡口區(qū)域居住人口眾多，商業(yè)配套設(shè)施不健全，商業(yè)功能弱化，當(dāng)兩公里左右的商業(yè)圈的交通渠道變得如此暢通、便捷后，毫無疑問會帶動其區(qū)域人口的就近消費的購買熱情。已建成的楊家坪廣場、梅堡公園、天寶廣場、九龍廣場等設(shè)施為該區(qū)居民提供了充足的休閑場所。九龍坡區(qū)的商品住宅供應(yīng)以中低檔產(chǎn)品為主，房地產(chǎn)發(fā)展進程比較緩慢。在楊家坪橫街周圍的立丹百貨，是楊家坪地區(qū)上檔次的百貨公司之一，營業(yè)面積較大，總共有四層，超市、精品、服飾等一應(yīng)俱全，是周邊居民日常購物的首選場所。（6）直港大道，街區(qū)功能尚待明確，為中型中高檔新興居住片區(qū)由于九龍坡區(qū)將天寶新城規(guī)劃為未來都市主要居住片區(qū)，而且也將承擔(dān)城市主要交通樞紐的作用。周邊建筑均為新建小區(qū)住宅，破舊房屋少，視野開闊，可以眺望長江、南坪濱江路、鵝公巖大橋等城市景觀，還可俯視具有濃郁巴渝特色的小區(qū)環(huán)境，有利于形成高檔物業(yè)的氛圍。（4）項目地塊的困難點（threat）第一、地理目前地理位置掉角。H=216。結(jié)合綠化，給幼兒園設(shè)置一處比較獨立的外部空間。② 住宅面積35442㎡,車庫面積8216㎡（249個）。2. 穩(wěn)健性原則① 依據(jù)財務(wù)會計的謹(jǐn)慎性原則，充分估計項目的現(xiàn)金流出，并列出適當(dāng)?shù)谋ｋU項目及相應(yīng)的程度（比如2%）。三期工程2004年7月開盤，預(yù)計2004年3季度實現(xiàn)銷售收入6404萬元，4季度3956萬元，2005年2季度分別實現(xiàn)銷售收入3168和1795萬元。在這些法規(guī)中最突出的變化是銀行利率的降低和城市建設(shè)配套的提高，前者對刺激住房消費將起到極大的推動作用，對房市是一大利好消息，但配套費的提高無疑將增加項目的開發(fā)成本，致使房地產(chǎn)銷售壓力增大，如果不顧消費者的承受力，一味提高商品房的銷售價格，恐怕潛在的消費群體不一定接受，從而項目面臨推廣的壓力。因此項目總投資在正負(fù)10%以內(nèi)無論如何變化，均能取得一定的利潤。，占總開發(fā)量的80%，在有少量商品房空置的情況下仍有贏利空間。關(guān)于項目的具體現(xiàn)金流量見附表。（三）評價假設(shè)1. 城市建設(shè)加快，經(jīng)濟持續(xù)繁榮2. 房地產(chǎn)及相關(guān)政策穩(wěn)定3. 銀行貸款利率及行業(yè)基準(zhǔn)收益率變化幅度較小4. 社會經(jīng)濟政治保持穩(wěn)定，社區(qū)周邊配套逐步完善二、 收入估算及銷售進度安排（一）收入估算說明 項目一、二期住宅均價2200元/㎡，商業(yè)物業(yè)5000元/㎡； 三期臨江住宅均價2500元/㎡，商業(yè)物業(yè)5500元/㎡； 車庫2200元/㎡。第八章 項目的經(jīng)濟評價一、評價原則、依據(jù)及假設(shè)（一）評價原則1. 預(yù)期原則① 政府采取措施進一步提高企事業(yè)單位職工工資，搞活市場，擴大內(nèi)需，增加居民家庭收入，鼓勵個人住房消費。2 B、C、D、H 七單元同時開工。小區(qū)的上行道路與下行道路間有十米高差，設(shè)多級臺階連接兩條道路，體現(xiàn)地方文脈。70－8088％J=8880－9013612％D=68。這將為項目的居住功能創(chuàng)造更多機會。而且楊家坪商業(yè)步行街是九龍坡區(qū)的商業(yè)中心區(qū)，是步行街、輕軌線復(fù)合建設(shè)的第一街，這一點使具有人口優(yōu)勢的商業(yè)步行街的商業(yè)地位優(yōu)勢更突出。該區(qū)域的市政配套較完備，醫(yī)院、超市、便利店、學(xué)校、消防隊、餐館一應(yīng)俱全。此區(qū)域交通十分便利，22223416等大中小公交線路通往市內(nèi)各區(qū)，基本上可以直達(dá)全市各地。2001年上半年審批出讓土地66宗，面積389公頃，同比增長21%。打造重慶市第二個解放碑是九龍坡區(qū)的目標(biāo)。九龍坡區(qū)GDP連續(xù)幾年排名全重慶市第二位，區(qū)域內(nèi)私營經(jīng)濟非常發(fā)達(dá)，消費力旺盛。法律法規(guī)逐步健全，房地產(chǎn)經(jīng)營走上規(guī)范化和法制化為加強政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理，現(xiàn)行相關(guān)法律及政策愈來愈全面，對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響也越來越強烈。所有制結(jié)構(gòu)明顯調(diào)整，城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)進一步改善，%提高到2000年的33%，仍低于全國的平均水平，重慶要在2010年實現(xiàn)45％的城市化率的目標(biāo)，重慶近十年的房地產(chǎn)開發(fā)總量將是非?？捎^的。降息將直接帶動住房、汽車等消費信貸成本的降低。國民經(jīng)濟持續(xù)增長，成為房地產(chǎn)發(fā)展的最大支撐力。在地塊北部有已形成的城市防洪溝渠一條，貫穿東西方向，條石砌筑，埋深較深，主要引楊家坪地區(qū)的雨水及部分廢水排至長江。根據(jù)有關(guān)專家的測算，每增加房地產(chǎn)投資1萬元，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值增加近2萬元。預(yù)計2002年。九龍彩園”、“晉愉重慶晉愉地產(chǎn)集團股份有限公司，屬二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，前身為成立于1996年4月的重慶晉愉物業(yè)發(fā)展有限公司，為適應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展于2000年3月組建股份制集團公司。晉愉地產(chǎn)在新的一年里將迎來新的挑戰(zhàn)和機遇。加快城鎮(zhèn)化進程是推進重慶市建設(shè)發(fā)展的重要任務(wù)。而楊家坪是九龍坡區(qū)的行政、經(jīng)濟、商貿(mào)和文化中心，也是重慶主城區(qū)十二個組團和四個城市副中心之一，她以楊家坪轉(zhuǎn)盤及周邊的商業(yè)、住宅片區(qū)為主體，地勢相對平坦，“天寶新城”位于楊家坪鄰長江面，景色迷人，經(jīng)過幾年的持續(xù)開發(fā)以及政策傾斜，大社區(qū)配套基本形成，社區(qū)人文環(huán)境也初見雛形，具備了較好的居住氛圍。整個工程挖填土石方不能平衡，有土外運。其中城鎮(zhèn)就業(yè)人員23940萬人，增加789萬人?？紤]到重慶是一個農(nóng)村人口眾多的直轄市，且農(nóng)村收入相對較低，若農(nóng)村人均儲蓄以25％計，則城鎮(zhèn)居民人均儲蓄存款額約為5187元。最近重慶被中國經(jīng)濟學(xué)專家的學(xué)術(shù)研究報告評為西部最具競爭力的城市。相繼出臺了《關(guān)于進一步規(guī)范政務(wù)管理改善投資環(huán)境的決定》的有關(guān)配套文件，在一定程度上解決了政務(wù)管理中的程序多、手續(xù)繁、效率低、辦事難等問題。正加快舊城改造和安居工程建設(shè)；以天寶新城、九龍新城為主進行新城拓展；華巖工業(yè)區(qū)，石堰工業(yè)區(qū)及華巖土寺景區(qū)旅游資源開發(fā)已經(jīng)起步。西部外圍組團通路改造與建設(shè)也將同步進行，建成連接?xùn)|西部的華巖至石板第二條快速通道，形成中梁山以西合理的交通網(wǎng)絡(luò)體系。集資和合作建房比例下降。只是由于形成歷史時間長，西車廠的效益欠佳，缺少對該區(qū)域的進一步修繕，造成該區(qū)域的居住環(huán)境較差。這些都使該街區(qū)成為一個消費相對集中的一個商業(yè)、娛樂性街區(qū)。地塊位于九龍坡區(qū)的金融、商務(wù)中心區(qū)附近，離九龍坡區(qū)政府和各職能部門的辦公住所地點近。（3）項目地塊的機會點（opportunity）第一、在沿江公路通車、輕軌線投入使用、新轉(zhuǎn)盤下移之后，將極大的提升地段的交通條件。小區(qū)的平面布置為沿街?jǐn)?shù)層較低的小高層（11+1F），背靠山體布置高層（27+1F、18+1F）。正對視線的是一架水車，體現(xiàn)了長江的小區(qū)特色。② 變配電設(shè)備費用：按設(shè)計院投資估算750萬③ 室外管網(wǎng)建設(shè)：按設(shè)計院投資估算150萬④ 小區(qū)室外照明與景觀工程：150元/㎡（二）開發(fā)間接費用估算1. 管理費用：5%*直接投資 2. 財務(wù)費用：短期流動資金貸款年利率6%?，F(xiàn)在的設(shè)想是，公司已有資金2000萬，今年2季度再籌資3000萬用于一期的開發(fā)建設(shè)，然后利用一期的收入進行后期的滾動開發(fā)。6. 近期商業(yè)銀行流動資金貸款利率。 該項目開發(fā)周期5年，從2001年至2005年，動態(tài)評價的凈現(xiàn)值的計算基期取2002年1月，按復(fù)利進行計算。目前公司已有資金2000萬，加上“晉愉城市彩園”的商場租金收入每年近1000萬元，如果再貸款3000萬，完成該項目的開發(fā)不會有什么財務(wù)風(fēng)險。詳細(xì)的單因素敏感性分析見下表總投資敏感性分析序號變動內(nèi)容稅前收益稅后凈收益判斷結(jié)論1開發(fā)成本+1% R 大于0經(jīng)濟上可行2開發(fā)成本+2% R 大于0經(jīng)濟上可行3開發(fā)成本+3% R 大于0經(jīng)濟上可行4開發(fā)成本+4% R 大于0經(jīng)濟上可行5開發(fā)成本+5% R 大于0經(jīng)濟上可行6開發(fā)成本+6% R 大于0經(jīng)濟上可行7開發(fā)成本+7% R 大于0經(jīng)濟上可行8開發(fā)成本+8% R 大于0經(jīng)濟上可行9開發(fā)成本+9% R 大于0經(jīng)濟上可行10開發(fā)成本+10% R 大于0經(jīng)濟上可行11開發(fā)成本1% R 大于0經(jīng)濟上可行12開發(fā)成本2% R 大于0經(jīng)濟上可行13開發(fā)成本3% R 大于0經(jīng)濟上可行14開發(fā)成本4% R 大于0經(jīng)濟上可行15開發(fā)成本5% R 大于0經(jīng)濟上可行16開發(fā)成本6% R 大于0經(jīng)濟上可行17開發(fā)成本7% R 大于0經(jīng)濟上可行18開發(fā)成本8% R 大于0經(jīng)濟上可行19開發(fā)成本9% R 大于0經(jīng)濟上可行20開發(fā)成本10% R 大于0經(jīng)濟上可行銷售均價敏感性分析銷售均價敏感性分析序號變動內(nèi)容稅前收益NPV（I=12%）判斷結(jié)論1銷售均價+1%NPV 大于0經(jīng)濟上可行2銷售均價+2%NPV 大于0經(jīng)濟上可行3銷售均價+3%NPV 大于0經(jīng)濟上可行4銷售均價+4%NPV 大于0經(jīng)濟上可行5銷售均價+5%NPV 大于0經(jīng)濟上可行6銷售均價+6%NPV 大于0經(jīng)濟上可行7銷售均價+7%NPV 大于0經(jīng)濟上可行8銷售均價+8%NPV 大于0經(jīng)濟上可行9銷售均價+9%NPV 大于0經(jīng)濟上可行10銷售均價+10%NPV 大于0經(jīng)濟上可行11銷售均價1%NPV 大于0經(jīng)濟上可行12銷售均價2%NPV 大于0經(jīng)濟上可行13銷售均價3%NPV 大于0經(jīng)濟上可行14銷售均價4%NPV 大于0經(jīng)濟上可行15銷售均價5%NPV 小于0經(jīng)濟上可行