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正文內(nèi)容

紫騰灣房地產(chǎn)建設(shè)項目可行性研究報告(編輯修改稿)

2025-01-10 19:47 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 設(shè)一方面會影響市場短期走勢,但是保障性住房的進(jìn)一步完善必將推動城鎮(zhèn)化進(jìn)程與城市功能完善,對實際商品房產(chǎn)品的替代性較差,遠(yuǎn)期不會影響到市場需求。同時由于保障性住房占用 70%的住宅用地, 16 從另外一方面來講也將減少商品房用地數(shù)量,減少土地市場供應(yīng)總量。 2.未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向 從現(xiàn)在到 2021 年年底會是持續(xù)向下的過程,這個向下的幅度目前無法判斷,根據(jù)目前中國銀監(jiān)會要求,全國各地銀行業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤績r變動做 相應(yīng)的壓力測試。 楊少俊在陸家嘴金融論壇新聞發(fā)布會上回答記者提問時指出,各地對房產(chǎn)調(diào)控政策的“彈性”各不相同,上漲和下降的幅度不一,銀行應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆績r變動做相應(yīng)的壓力測試。就此估計,按照中央決策層的預(yù)計一線城市房價下降可能不會低于 20%,根據(jù)這個預(yù)測分析,二三線城市,對于前期漲價較大的地區(qū)會出現(xiàn)較大調(diào)整,而對于前期漲價較小的城市,由于下探空間較小,剛性需求占整個市場比例較高,降幅不大。 優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)的抗跌性比較明顯,由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的可替代性、可復(fù)制較差,同時,作為資源性產(chǎn)品,優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)的稀缺性造成其抗跌性較高 ,隨著改善性住房占新購住房比例增加,優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)的可投資性就顯現(xiàn)出來。優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)的因素包括:環(huán)境、品質(zhì)、區(qū)位等不同方面。值得我們關(guān)注有親水地產(chǎn)、園林地產(chǎn)和學(xué)區(qū)地產(chǎn)。 鑒于未來形勢的發(fā)展,二三線城市,特別是三線城市可能會出現(xiàn)因資金鏈問題(小型開發(fā)商)、尾盤清倉等原因而降價的行為,不同出資的合作方式也成為可能。在房地產(chǎn)市場下行的過程中,公司品牌實力與高性價比產(chǎn)品抗風(fēng)險能力更強。 所以我們建議,應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家區(qū)域發(fā)展的走向?qū)ふ野l(fā)展機遇,將房地產(chǎn)開發(fā)項目的視野往更寬廣的地域發(fā)展,在確定相關(guān)地域后,根據(jù)項目規(guī)劃特點或者選擇地 選取合適的具有區(qū)位優(yōu)勢的地塊,或者選擇具有快速兌現(xiàn)的地塊,或者選擇具有特定人群的地塊,努力打造特色地產(chǎn),發(fā)展具有本企業(yè)特色的房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力是立于市場競 17 爭不敗的根本。 目前, *房屋需求市場主要有四大群體:一是近幾年引進(jìn)了一批大企業(yè)大項目,大量外地員工進(jìn)入 *居住;二是近幾年來, *省加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程,農(nóng)村人口移居城市的持續(xù)增加;三是是八十年代房改至今已有 20 年,部分房改戶有購買第二套房以改善居住條件的欲望;四是就業(yè)和婚齡人群的增加。以上五個方面都構(gòu)成了 *房地產(chǎn)近年的剛性需求。 格定位 結(jié)合本項目所處區(qū)域的實際情況及未來發(fā)展趨勢,考慮到土地資源的有限性、稀缺性以及一至三樓鋪面價格合理等因素,再加上長遠(yuǎn)來講房價的上揚大趨勢。因此,建議業(yè)主把項目中的鋪面 均 價 定 為5000 元 /㎡ ,磚混 住宅樓 1500 元 /㎡ ,框架 住宅樓 2021 元 /㎡ ,車庫2500 元 /㎡為宜。 根據(jù) *市規(guī)劃局最新的規(guī)劃,土地供應(yīng)無法滿足市場需求,這將使得土地資源越發(fā)稀缺,二級公開市場上的土地價格必將進(jìn)一步上漲。因此,以上市場定價合理、科學(xué)并具有市場競爭力。 SWOT 分析 ( 1)地理區(qū)位優(yōu)勢 *鎮(zhèn)位于 *市 西 南 部,是 *市的南大門, 全鎮(zhèn) 39 個行政村,國土面積 216 平方公里,總?cè)丝?。武襄鐵路、 316國道、 304 省道穿境而過。 *鎮(zhèn)是省級八大旅游度假區(qū)之一,是省 40個重點中心鎮(zhèn)之一。 ( 2) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 優(yōu)勢 近幾年, *鎮(zhèn)先后引進(jìn) *設(shè)備有限公司、 *科技有限公司、 **生態(tài) 18 食品有限公司等企業(yè)。 *鎮(zhèn)現(xiàn)有 9 家旅游接待單位, 1000 多個床位,已開發(fā)建設(shè)桃花島、鱷魚島、梅花鹿島、民俗島等景點。已建成木魚湖、 *湖、云臺山莊、雙龍泉、四海漁莊等 7 處農(nóng)家樂。 2021年引進(jìn)的水泊梁山度假村以水滸文化為底韻建設(shè)現(xiàn)代水滸城。 項目建成后,*鎮(zhèn) 年接待游客將達(dá)到 100萬人次,創(chuàng)旅游收入 1000萬元。 *鎮(zhèn)投入集鎮(zhèn)建設(shè)的資金達(dá) 2021萬元以上。集鎮(zhèn)規(guī)模由以前不到1 平方公里拓展到現(xiàn)在的 2平方公里,個體工商戶達(dá) 405 戶。集鎮(zhèn)基本實現(xiàn)了綠化、硬化、亮化、美化,集鎮(zhèn)品位得以提升,承載能力得以提高。 ( 3)交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢 *交通十分發(fā)達(dá)。 武襄鐵路、 316 國道、 304 省道穿境而過。 在 *市率先實現(xiàn)了“村村通”水泥路,總里程近百公里,通灣公路硬化正在實施。 ( 4)項目自身優(yōu)勢 當(dāng)前,無論是省外或是省內(nèi)的房地產(chǎn)市場,中小戶型是大勢所趨,是國家積極倡導(dǎo)的發(fā)展方向,也與本省 目前房地產(chǎn)市場發(fā)展階段以及普通老百姓的生活水平、居住要求相符合,因此中小戶型的交易量向來都十分火爆。 本項目 所在地文化路東側(cè)有 *鎮(zhèn)辦幼兒園,西側(cè)有月光灣,小區(qū)以北 200 米有 *中心小學(xué),學(xué)生上學(xué)條件好 。 這 滿足了 當(dāng)下購房消費者 子女就近上學(xué)的需求, 將受到廣大購房消費者的青睞和喜歡。 ( 1)由于項目建設(shè)對公司資金流有較大要求,而這正是業(yè)主目前面臨的較大困難。 ( 2)項目建設(shè)業(yè)主知名度有待提高,營銷能力有待進(jìn)一步加強。 19 本項目距市中心城區(qū) 28 公里 ,區(qū)域位置十分明顯。 *鎮(zhèn)是 *發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重中之重,該區(qū) 域已成為公眾關(guān)注的焦點。新一輪的開發(fā) *鎮(zhèn)的熱潮已經(jīng)形成,投資本項目一次難得的投資發(fā)展機遇。 在宏觀調(diào)控政策和世界金融危機的影響下,經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)較快下滑。截止到目前,國際金融危機仍在擴(kuò)散和蔓延,對全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的沖擊和造成的損失將進(jìn)一步擴(kuò)大,對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響也將更加明顯。經(jīng)濟(jì)下行壓力加大,企業(yè)經(jīng)營困難增多,在內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)雙重負(fù)面影響下,購房消費者大多持觀望、謹(jǐn)慎態(tài)度,房地產(chǎn)企業(yè)土地開發(fā)費用及營銷成本必將增加、售樓壓力必然加大。 建立良好的品牌對房地產(chǎn)營銷十分重 要。目前,房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈,房地產(chǎn)品牌的作用日益凸現(xiàn)。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識,更是寶貴的無形資產(chǎn),能強化企業(yè)在市場和行業(yè)中的地位,并且在企業(yè)的兼并收購、投融資等對外合作中發(fā)揮重要的作用,從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的經(jīng)營效益。 房地產(chǎn)營銷應(yīng)以人為本,為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境,體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分,深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結(jié)合可以給顧客以享受。對于現(xiàn)在正處于買方市場的房地產(chǎn)企業(yè),應(yīng)該更加注意與顧客建立良好的關(guān)系,與顧客形成互動,展示企業(yè)形象的同時,更讓顧客感受到關(guān)懷 ,在選擇時傾向性更加明顯。所以,從房地產(chǎn)開發(fā)到售后的過程完整貫徹以人為本的原則,是提升銷售量的重要手段之一。 20 居住環(huán)境的質(zhì)量已經(jīng)成為人們購房時考慮的重要因素,于是,開發(fā)區(qū)域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點。在綠色營銷上,對于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念,同樣要運用到綠色營銷中,增加社會效應(yīng)。雖然目前節(jié)能住宅的單價相對普通住宅要高,但由于“發(fā)展節(jié)能住宅是利國利民的大事”,綠色節(jié)能住宅的發(fā)展將成為趨勢,也將成為賣點。 對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)也 分為售前、售中、售后三個服務(wù)階段。在售前服務(wù)階段,首先應(yīng)該向每位潛在的消費者提供真實的關(guān)于樓盤的資料,熱情地接受他們的咨詢,讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地了解,從而有了初步的認(rèn)知和傾向;售中服務(wù)是開發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶,并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù),為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境,這是時代發(fā)展的必然,同時也為企業(yè)的發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。 總而言之,房地產(chǎn)營銷的出發(fā)點應(yīng)是以人為本和誠信經(jīng)營,這是需求導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)的客觀要求。從根本上說,沒有一個營銷策略優(yōu)于另外一種渠道,因此房地產(chǎn)開發(fā) 商在營銷過程中應(yīng)不拘泥于一種銷售渠道,而應(yīng)根據(jù)各自的實際情況,針對不同的市場形勢、消費者情況和政策,采用多種營銷組合,充分發(fā)揮各種營銷策略的優(yōu)點。 一個新建項目的成敗關(guān)鍵在于市場,而市場又存在著許多不確定因素,這種不確定性因素更多時候體現(xiàn)為風(fēng)險。對此建設(shè)業(yè)主對此要引起高度重視。針對本項目來說,最主要的風(fēng)險來自于項目建成后的銷路不暢、滯銷等問題;再一個風(fēng)險就是如何提高項目競爭力,保持項目長盛不衰持續(xù)發(fā)展問題。 市場分析結(jié)論 21 目前,我國樓市正處于周期調(diào)整的關(guān)鍵時期,由于我國人口基數(shù)龐大, 再加上過去幾年,隨著我國城鎮(zhèn)化率提高很快,大量人口進(jìn)入城鎮(zhèn),形成了對房地產(chǎn)市場旺盛的需求,是拉動房地產(chǎn)市場最根本的動力。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快,我國住房需求在一定時期內(nèi)仍會很大。由于目前房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資接近 1/5,市場對住房依然存在剛性需求。再加上我國土地資源的稀缺性和國家最近明確促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策取向,從中長期的發(fā)展趨勢看,我國的房地產(chǎn)市場總體上是樂觀的。 在大力建設(shè)武漢城市圈和鄂西文化生態(tài)旅游圈的背景下, *市的房地產(chǎn)市場也在快速崛起,而對致力于打造“武漢后花園”的 *而言,其房地產(chǎn)市 場將備受矚目,未來市場前景十分看好。 *市整體規(guī)劃和設(shè)計合理科學(xué),基礎(chǔ)設(shè)施不斷優(yōu)化,美譽度越來越高,加之民風(fēng)極好,此時在 *投資房地產(chǎn)項目將能夠無疑凸顯了決策的正確性和投資的及時性。 22 第三章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 根據(jù)當(dāng)前 *特別是 *市房地產(chǎn)市場供需情況及發(fā)展趨勢、目標(biāo)市場及目標(biāo)人群的需求喜好,結(jié)合項目建設(shè)場址的形狀及占地面積、《 *市城市總體規(guī)劃》( 20212020)的要求以及建設(shè)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)實力,確定項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容為 :3棟多層磚混結(jié)構(gòu)商住樓和 1棟 17層 框架結(jié)構(gòu) 商住樓 , 臨街景綠化地帶、停 車、臨街道路、綠化、供水、供電等配套設(shè)施。 總用地面積為 ㎡, 建筑占地 面積 5382㎡ 。 擬建總建筑面積 ㎡ 。其中, 磚混結(jié)構(gòu) 住宅樓建筑面積 ㎡, 框架結(jié)構(gòu) 住宅樓建筑面積 15614 ㎡,商鋪建筑面積 ㎡ ,車庫面積 ㎡ ,物業(yè)用房 251㎡。 建筑容積率為 ,建筑密度 %,綠地率 %。 總戶數(shù): 260戶。 23 第四章 項目建設(shè)地址和有利條件 本項 目建設(shè)地點位于 *市 *鎮(zhèn) *北路 , 文化路以西 , 交通便捷,生活方便 。 文化路東側(cè)有 *鎮(zhèn)辦幼兒園,西側(cè)有月光灣,小區(qū)以北 200米有 *中心小學(xué),學(xué)生上學(xué)條件好 , 是 *市 *鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)最為理想的居住地段。該項目在選址上具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和無法替代的開發(fā)前景。 整個規(guī)劃建設(shè)區(qū)域內(nèi),地勢較為平坦,地質(zhì)條件較好,有利于項目的順利實施。 項目區(qū)內(nèi)未見含礦地層和含礦構(gòu)造,項目建設(shè)不存在壓覆礦產(chǎn)問題。 項目所在地?zé)o采空區(qū)、滑坡、崩塌、泥石流等不良地質(zhì)現(xiàn)象。 根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布, 2021 年 8 月 1 日實施 的國家標(biāo)準(zhǔn)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》 (GB l 8306— 2021), *市 *市地震動峰值加速度 0. 05(相當(dāng)于原地震烈度小于六度 ), 地質(zhì)條件良好 ,適于項目建設(shè) 。 本場地為挖填區(qū),擬建場地地勢大致平整。 供電線路已覆蓋本建設(shè)項目所處區(qū)域,完全能滿足項目建設(shè)的要求。 *市 *鎮(zhèn)市政給排水管網(wǎng)就從項目場址旁邊經(jīng)過 ,*北路 , 文化路以西 有 DN500 的污排水管網(wǎng)和 DN8000 的雨水排水管網(wǎng),能夠滿足本項目施工建設(shè)要求 ,只需利用即可。 24 條件 本項目地處 *市的交通要道 ,且三面臨道路,交通十分便利 ,運輸條件滿足建設(shè)需要。 有線通信設(shè)施和無線通信信號已經(jīng)覆蓋項目建設(shè)場址全區(qū)域 ,通信條件具備。 因項目場址周圍為城市道路和住宅等建筑物 ,環(huán)境保護(hù)條件較為欠缺 ,建議業(yè)主制訂出較為完善的環(huán)境保護(hù)措施并加以嚴(yán)格執(zhí)行 ,以求把影響環(huán)境的不利因素降到最低。 當(dāng)?shù)厣鐣С謼l件 本項目建設(shè)得到了 *市 *鎮(zhèn)政府的大力支持和配合 ,并且符合 *鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求 ,項目建設(shè)符合各方利益,無利益受損方。 法律支持條件 本項目用地現(xiàn)已被規(guī)劃成住宅樓建設(shè)用地,各項工作都在相關(guān)法律法規(guī)的框架內(nèi)進(jìn)行,和法律無抵觸之處。 征地、拆遷條件 場址產(chǎn)權(quán)清晰明確,不存在糾紛和爭議。 25 第五章 項目總體布置 擬建項目用地總面積 ㎡ ,整個建設(shè)用地內(nèi)均無建筑 ,本項目擬建 3棟多層磚混結(jié)構(gòu)商住樓和 1棟 17層 框架結(jié)構(gòu) 商住樓 ,圍繞地形規(guī)劃 1 層的商業(yè)用房 ,在西、南及東面形成商業(yè)內(nèi)街,聚集商業(yè)氛圍。用地內(nèi)規(guī)劃設(shè)計大型地下停車場作為 地下商場 ,在 磚混商住樓 地下室作為地下 車庫 ,以滿足規(guī)劃車位的要求。 由于地塊整體北高南低,地下室南面外墻可直接露出地面,東、南、西三側(cè)商業(yè)按放坡處理,合得車輛可直接入庫,不對小區(qū)內(nèi)部人行造成影響。小區(qū)主要人行出入口設(shè)于 東 面,次要人行出入口設(shè)于基地 西 面。地塊設(shè)置環(huán)道及內(nèi)部小區(qū)道路,滿足消防及住戶日常使用要求。 26 第六章 工程建設(shè)方案 項目由 商住 樓以及臨街景觀、臨街道路通道等配套建、構(gòu)筑物組成。擬建總建筑面積 ㎡ , 其中 磚混結(jié)構(gòu) 住宅樓建筑面積 ㎡, 框架結(jié)構(gòu) 住宅樓建筑面積 15614 ㎡,商鋪建筑面積 ㎡ ,車庫面積
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