【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 活。 中小企業(yè)主（商人） 由于渝中區(qū)的解放碑和朝天門是多功能的綜合性商業(yè)、文化區(qū)， 吸引了不少重慶市內(nèi)外包括酒樓、商場(chǎng)、商鋪、貿(mào)易等經(jīng)營(yíng)為主的個(gè)體戶（朝天門服裝批發(fā)商）和中小企業(yè)主，這一階層的人員結(jié)構(gòu)雖然復(fù)雜，但財(cái)力較為豐盈。由于重慶市內(nèi)道路交通問題較多，故為便于工作和商業(yè)往來(lái)，他們會(huì)選擇在此居住。 機(jī)關(guān)公務(wù)員 渝中區(qū)又是過去和現(xiàn)在的政治中心，政府機(jī)關(guān)公務(wù)員和醫(yī)療、文化單位較為集中。此部分人士年齡跨度較大，收入較為穩(wěn)定及可觀；另外，一部分隱性收入會(huì)增強(qiáng)其整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力。這類人士基本上都有單位的福利分房，但因所分房屋缺乏檔次及環(huán)境的舒適性，因而他們往往不滿足于現(xiàn)有居住條件，具有換房欲望， 又不愿離開渝中區(qū)。 白領(lǐng)人士 白領(lǐng)人士階層是一新的社會(huì)階層。解放碑區(qū)域是白領(lǐng)階層較為集中的區(qū)域。從目前渝中區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位和企業(yè)檔次及規(guī)模來(lái)看，都會(huì)使白領(lǐng)人數(shù)進(jìn)一步擴(kuò)大，從而為項(xiàng)目帶來(lái)更多的潛在客戶。對(duì)于這一類群體，他們的收入相對(duì)較高，而且一般都有購(gòu)買居所安家的愿望。隨著工作節(jié)奏與強(qiáng)度的加快和增加，這一階層的無(wú)房戶將會(huì)選擇離辦公地點(diǎn)較近的位置作為居所。特別是景觀（江景）樓房是他們最優(yōu)的選擇。 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 18頁(yè) 共 52 頁(yè) 投資群體 由于本項(xiàng)目所處區(qū)域及周邊都是市區(qū)內(nèi)難得的商業(yè)旺鋪地帶，如朝天門的服裝批發(fā)市場(chǎng)，解放碑的零售商圈 ，是重慶流動(dòng)人口的主要集散地，住宅租賃市場(chǎng)的前景非?？春?，由此將可能吸引部分有投資意向的投資人士作為住宅投資的選擇。 來(lái)渝人士 由于經(jīng)商和工作的需要，朝天門就會(huì)成為外來(lái)人士的重要聚居地。一方面，部分來(lái)渝經(jīng)商和辦事人員為了方便經(jīng)商和工作，他們有可能會(huì)選擇城市的商業(yè)經(jīng)濟(jì)中心作為辦公加居所的辦事機(jī)構(gòu)。另一方面，重慶直轄后，部分有商業(yè)往來(lái)的外來(lái)人員和其他縣、區(qū)的外來(lái)置業(yè)者會(huì)在重慶置業(yè)，渝中區(qū)朝天門一帶會(huì)是他們的首選。 戶型、價(jià)格定位 ?項(xiàng)目定位：中檔高尚江景樓盤 ?規(guī)劃形式：蝶形塔式建筑 住宅（一 期） ? A、 B 座均為 33 層。 ? A、 B 座戶型配置： ? 231 層為住宅標(biāo)準(zhǔn)層，每層 8 戶，均為 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 ? 面積為 m178?！? m178。/戶； ? 每套價(jià)格： — 萬(wàn)元 ? 32 層 — 33 層為躍層，面積為 m178。— m178。/戶； ? 每套價(jià)格： 78— 105 萬(wàn)元 ? 均價(jià)： 3100 元 / m178。 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 19頁(yè) 共 52 頁(yè) 第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì) 一、設(shè)計(jì)思路 指導(dǎo)思想 東和江景工程的規(guī)劃指導(dǎo)思想是：充分利用基地的地形和嘉陵江江景資源 ，在保證一定的容積率的基礎(chǔ)上力求創(chuàng)造更優(yōu)美、舒適的環(huán)境。 設(shè)計(jì)原則： 充分挖掘江景資源，最大限度的體現(xiàn)江景的景觀優(yōu)勢(shì)； 避免項(xiàng)目的雷同性，在體現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格的同時(shí)，展現(xiàn)巴渝文化的特色； 人性化的 戶型 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想， “ 以人為本 ” 注重滿足舒適、安全、方便、私密等方面的 戶型 要求 ； 尋找適合 江景景觀 形 態(tài) 的規(guī)劃設(shè)計(jì)方法，解決好住宅單元面 江 的景觀要求。樹立建筑風(fēng)格的個(gè)性化，又同時(shí)要求和諧融合于 城市現(xiàn)代建筑； 解決好 地塊 與濱江高架橋之 過境車道帶來(lái)的一系列不利因素 ； 在規(guī)劃及 建筑設(shè)計(jì)中貫穿 “ 市場(chǎng)觀念 ” 和 “ 品牌戰(zhàn)略 ” ，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)結(jié)合。 設(shè)計(jì)依據(jù) 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 20頁(yè) 共 52 頁(yè) 見中煤國(guó)際工程集團(tuán)重慶設(shè)計(jì)研究院的《東和江景工程 A、 B 座初步設(shè)計(jì)說明書》中之“設(shè)計(jì)依據(jù)”。 二、規(guī)劃布局 總體布局 ? 重慶東和江景工程項(xiàng)目分兩期完成，一期工程項(xiàng)目由 A、 B 座塔式建筑依嘉陵江蝶形展開，呈雙塔建筑。 ? 工程裙房為一字形，沿朝千路縱向展開，于屋面與朝千路持平，作為架空景觀房。其上面的雙塔樓平行置于用地兩端，蝶形平面面向嘉陵江，以獲得最佳景觀朝向。一層為架空景觀層，設(shè)計(jì)標(biāo)高177。=，在兩塔之間由朝千路通過大臺(tái)階進(jìn)入，此為住宅與景觀人流之主入口。另外，沿朝千路在不同的路面標(biāo)高處，用棧橋連接方式，自西向東設(shè)有殘疾人入口、商場(chǎng)入口、架空景觀層入口。在東端標(biāo)高 處，設(shè)有地下車庫(kù)出入口，其右側(cè)為進(jìn)入二碼頭的梯道，保持原狀。人流、車流完全分開，互不干擾。 總平面布局 基地沿東西向呈狹長(zhǎng)地形，南北寬僅 30 余米，東西長(zhǎng) 100 余米，長(zhǎng)面向嘉陵江暢開，這為布置江景房提供了得天獨(dú)厚的條件。依據(jù)地形，塔樓分 A、 B 兩座平行排列，面向嘉陵江。由于地形高差的原 因，塔樓入口層和朝千路中段基本相平，朝千路以下還有近 20 米的自然高度，被設(shè)計(jì)為車庫(kù)、庫(kù)房的設(shè)備房等。從城市環(huán)境景觀上來(lái)看，雖然本方案有五層裙房，但因其處在城市主干道以下人眼較少觸及，大大減弱了裙樓東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 21頁(yè) 共 52 頁(yè) 對(duì)江景的影響。實(shí)際上，城市市民通過架空層和 A、 B 座之間的間距能充分的領(lǐng)略嘉陵江的風(fēng)景。 詳細(xì)資料見 《東和江景工程 A、 B 座初步設(shè)計(jì)說明書》。 建筑風(fēng)格 東和江景工程項(xiàng)目為現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格。 立面設(shè)計(jì) ? 建筑造型除滿足現(xiàn)代居室的基本要求外（大陽(yáng)臺(tái)、弧形轉(zhuǎn)角窗），通過吊角樓剪影的出現(xiàn)而凸顯出設(shè)計(jì)者對(duì)歷 史與地域文化的重視，架空層的處理手法也隱隱約約能看到吊角樓的影子。 ? 在架空層的環(huán)境處理下，設(shè)計(jì)者更是重在體現(xiàn)地域文化， A、 B 座下部著重體現(xiàn)重慶碼頭文化和火鍋文化。 ? 第五立面的處理，建筑地處嘉陵江邊，雖然高達(dá) 100 米，實(shí)際上相對(duì)于渝中半島頂部的建筑來(lái)說，其高度相對(duì)低的多。 A、 B 座塔樓檐口和機(jī)房、樓梯頂部都采用飛板與空架的處理方法，豐富了建筑的第五立面。 環(huán)境設(shè)計(jì) . 底部臨江地面 除 米寬的濱江游覽道外，其余均處理為綠化用地，種植大片草坪，本花灌木。布置部分小品，構(gòu)成濱江開闊空間。 架空層 架空層是社區(qū)的中心及視覺焦點(diǎn)。為住戶必經(jīng)之地，也是住戶戶外聚會(huì)的良好場(chǎng)所，其環(huán)境設(shè)計(jì)至關(guān)重要。 A、 B 座之間廣場(chǎng)，設(shè)座椅、觀景平臺(tái)、小樹林，并通過川江號(hào)子詞曲碑和火鍋九宮格體現(xiàn)地域文化。 A 座下部，設(shè)兒童游戲區(qū)，成人健身區(qū)，休閑區(qū)，在外圍輔設(shè)草東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 22頁(yè) 共 52 頁(yè) 坪和灌木，靠近塔樓中心邊植喜陰花草，并通過組畫、浮雕、雕塑體現(xiàn)碼頭文化。 B 座下部，環(huán)境設(shè)施同 A 座，但文化氛圍則著重體現(xiàn)重慶的火鍋文化。 綠化 為創(chuàng)造南國(guó)園林氣氛，形成開闊空間，體現(xiàn)時(shí)代氣息。本區(qū)綠化主要是對(duì)項(xiàng)目的立體綠化，努力營(yíng)造樓盤的公共綠化和住戶綠化的 有機(jī)結(jié)合，形成立體綠化，使項(xiàng)目達(dá)到生態(tài)環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)。 交通組織 嘉濱路是高架的城市快速干道，雖從基地北面穿過，但和區(qū)內(nèi)建筑不直接相接。基地南邊的朝千路因此成為人、車流進(jìn)入小區(qū)的主要道路。 朝千路與基地直接相接，社區(qū)人流從朝千路中段直接上至架空層，再由架空層到 A、 B 座電梯廳；商業(yè)人流也從朝千路上經(jīng)過上或下的階梯入第五層的商場(chǎng)；車流從朝千路東端經(jīng)過螺旋形車道進(jìn)入車庫(kù)，螺旋形車道可一直下至 m 標(biāo)高，為下部人車流提供便利。 垂直交通： 住宅部分， A、 B 座塔樓分別有三部電梯和兩座疏散樓梯。 地下部分，在東 部和中部各設(shè)一部客貨兩用樓梯，并設(shè)四座樓梯供疏散用。 智能化設(shè)計(jì) 智能化系統(tǒng)組成 智能化系統(tǒng)是由管理中心、室外主機(jī)、室內(nèi)分機(jī)三個(gè)主要部分組成。實(shí)現(xiàn)多方通話，樓宇對(duì)講、圖象監(jiān)視、綜合報(bào)警、中心綜合管理。 系統(tǒng)功能 A、可視對(duì)講 B、報(bào)警求助 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 23頁(yè) 共 52 頁(yè) C、通訊聯(lián)網(wǎng) D、一卡通智能管理系統(tǒng) E、寬帶網(wǎng)系統(tǒng)等。 三、功能設(shè)計(jì) 項(xiàng)目（一期） A、 B 座主要功能如下： ?負(fù)四層：設(shè)備房、車庫(kù) ?負(fù)三層：庫(kù)房、車庫(kù) ?負(fù)二層：車庫(kù) ?負(fù)一層：商場(chǎng) ?負(fù)一層夾層：商場(chǎng) ?一層 ：架空層：架空綠化、兒童、老年活動(dòng)場(chǎng)所 ?二 ~~三十三層：住宅 ?三十四層：屋面、機(jī)房、水箱 電力、給排水、天然氣等市政管網(wǎng)均由朝千路引入，雨污水排向基地西南向的市政雨污水管。 四、戶型配比 基地提供了良好的江景房條件，建筑呈蝶形向嘉陵江暢開，除后部?jī)墒覂蓮d戶型不能看到江景外，其余各戶型均為江景房。 戶型多種多樣，從兩室兩廳至三室兩廳二衛(wèi)，戶型面積最小的 平方米，最大的 余平方米，躍層 — 平方米；設(shè)計(jì)上盡量讓更多的房間朝向嘉陵江。 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 24頁(yè) 共 52 頁(yè) ?戶型配置： 2 房 2 廳單衛(wèi) % m178。/戶 3 房 2 廳 2 衛(wèi) % 125— m178。/戶 躍層 % — m178。/戶 ?車位： 124 個(gè) （平均每 4 戶 1 個(gè)） 五、市政設(shè)施 給排水系統(tǒng) A、給水系統(tǒng) a、水源：由水廠供給。供水標(biāo)高為 270 米 b、小區(qū)內(nèi)用水量詳見下表： 名稱 用水量標(biāo)準(zhǔn) 用戶人數(shù)（人） 使用時(shí)間 （ h） 小時(shí)變化系數(shù)（ k） 最大日用 水量m3 最大小時(shí)用水量 m3 居民生活 250L/人 .日 2048 24 512 50 商業(yè)用水 15L/m2 4334m2 12 56 車庫(kù)用水 2L/m2 12948m2 未預(yù)見水量 按日水量10%計(jì) 綠化用水 按日水量 10%計(jì) 總量用水 c、供水管網(wǎng)： 建筑正面朝千路下有一根市政主供水干管，管徑 DN500。在供水管上設(shè)兩個(gè)接口供大樓使用，接口管徑 DN200，并沿小區(qū)四周敷設(shè)成環(huán)， 供生活及消防使用，在管網(wǎng)上設(shè)有隔斷閥門。 d、室內(nèi)供水： 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 25頁(yè) 共 52 頁(yè) 大樓內(nèi)生活供水分三個(gè)區(qū)， 16 層及 16 層以下為低區(qū)，由市政給水管供水， 17~26 層為中區(qū)， 27~38 層為高區(qū)；高區(qū)由水泵加壓至屋頂水箱，由屋頂水箱重力供水，中區(qū)由屋頂水箱通過減壓閥后供給， A、 B 座屋頂水箱生活用水容積各為 27m179。，地下生活用儲(chǔ)水容積 50m179。 B、排水系統(tǒng) a、 污水系統(tǒng)： 大樓內(nèi)污水主要為生活污水，污水量為 606 立方米 /日，建設(shè)方未提供市政排水管管徑及標(biāo)高，本次排水管設(shè)計(jì)安排至道路最低點(diǎn)為準(zhǔn)。大樓內(nèi)生活污水及廢水經(jīng)排水管接納后排至污 水處理設(shè)備，經(jīng)生化處理達(dá)《污水綜合處理標(biāo)準(zhǔn)》后排入嘉陵江。 b、雨水系統(tǒng)： 大樓周邊雨水有組織排放。室外雨水經(jīng)雨水口收集后直接排至市政雨水管。屋面雨水經(jīng)雨水斗收集后通過雨水立管排至室外排水管。 電氣系統(tǒng) A、負(fù)荷級(jí)別： 該建筑架空層（一層）以上 30 層、架空層以下 5 層的綜合樓，屬一類防火高層民用建筑，為一級(jí)用電戶。用電負(fù)荷中，所有消防設(shè)施的用電負(fù)荷均為一級(jí)，包括消防電梯，消火栓泵、噴淋水泵、消防控制室、前室和防煙樓梯間的加壓送風(fēng)機(jī)等；樓梯走道照明、變配電房、柴油發(fā)電機(jī)房的照明、商場(chǎng)及客梯、生活水泵電力等為 二級(jí)負(fù)荷，其余為三級(jí)負(fù)荷。 B、電源電壓： 主電源為市電 10KV，由城區(qū)電網(wǎng)就近區(qū)域變電站或 10KV 開閉所引入，電纜進(jìn)線。備用電源為應(yīng)急自起動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)組，容量 500KW，以滿足二級(jí)及以上負(fù)荷的用電需要。采用 10KV高壓總計(jì)量及 、東和江景工程項(xiàng)目