【正文】 第 20頁 共 52 頁 見中煤國際工程集團重慶設(shè)計研究院的《東和江景工程 A、 B 座初步設(shè)計說明書》中之“設(shè)計依據(jù)”。/戶； ? 每套價格： 78— 105 萬元 ? 均價： 3100 元 / m178。 ? A、 B 座戶型配置： ? 231 層為住宅標(biāo)準(zhǔn)層，每層 8 戶，均為 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 ? 面積為 m178。 來渝人士 由于經(jīng)商和工作的需要，朝天門就會成為外來人士的重要聚居地。對于這一類群體，他們的收入相對較高，而且一般都有購買居所安家的愿望。這類人士基本上都有單位的福利分房，但因所分房屋缺乏檔次及環(huán)境的舒適性，因而他們往往不滿足于現(xiàn)有居住條件，具有換房欲望， 又不愿離開渝中區(qū)。 中小企業(yè)主（商人） 由于渝中區(qū)的解放碑和朝天門是多功能的綜合性商業(yè)、文化區(qū)， 吸引了不少重慶市內(nèi)外包括酒樓、商場、商鋪、貿(mào)易等經(jīng)營為主的個體戶（朝天門服裝批發(fā)商）和中小企業(yè)主，這一階層的人員結(jié)構(gòu)雖然復(fù)雜，但財力較為豐盈。 ?主力客戶群特點： 1. 1 收入較高、有一定的財富積累； 1. 2 因舊城改造有“渝中情結(jié)”的家庭； 1. 3 高收入的機關(guān)工作人員； 1. 4 在解放碑和朝天門的經(jīng)商者。 三、競爭樓盤分析 在本區(qū)域（解放碑一帶）內(nèi)，比較有知名度和現(xiàn) 代感的樓盤如時代天驕、御景江山、江都怡園、云鼎國際公寓、華庭嘉園、巴渝世家等規(guī)模小的準(zhǔn)小區(qū)住宅或單體樓。 ?建立完善房地產(chǎn)交易市場，實行“一站式”服務(wù)。 ?拓寬空置商品住宅的消化渠道。 城市自然環(huán)境（略） 社會政治環(huán)境（略） 政策環(huán)境 重慶房地產(chǎn)開發(fā)的主要政策措施 ?加大住房制度改革，進一步完善住房公積金制度。根據(jù)重慶市計委報告， 2021 年全市 GDP 預(yù)計增長 %，固定資產(chǎn)投資增長 18%，外資出口增長 6%，地方預(yù)算內(nèi)財政收入增長東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 15頁 共 52 頁 10%。此外，本地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)如給水、排水、電力、電訊、天然氣等部門也加強了投資力度，為本地區(qū)的發(fā)展建設(shè)提供了很好的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和發(fā)展前景。因此，本項目的住宅市場前景看好。 住宅市場前景 根據(jù)市統(tǒng)計資料顯示，渝中區(qū)的住宅需求在逐年增大，由于沒有適合居?xùn)|和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 14頁 共 52 頁 住者新需求的樓盤，因此，渝中 區(qū)特別是解放碑朝天門一帶的居民只好在外區(qū)購房。 本項目市場預(yù)測 江景市場前景 重慶市是一個山水景觀城市，江景對重慶人來說，更有過多的偏好。根據(jù)城市功能規(guī)劃，市政府把解放碑規(guī)劃為重慶的商業(yè)、金融、貿(mào)易中心。 從以上數(shù)據(jù)分析，可以看出，重慶的房地產(chǎn)市場從總體上來說，是呈漸進式向前發(fā)展的趨勢。 2021 年末重慶市人口 萬人， 2021 年人均居住面積為 m178。 2021 年 110 月重慶市 GDP 實現(xiàn) 億元，增長 %，消費增長 %；城市居民人均可支配收入 5661 元，增長 %。根據(jù)統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售表現(xiàn)出“量增價升”的總體態(tài)勢。 重慶市房地產(chǎn)市場 投資增加。 1995 年至 2021 年 5 年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資的年均增長率超過 20％，保持了較高 的增長速度，而同期國內(nèi)生產(chǎn)總值的年均增幅約為 10％左右。 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 11頁 共 52 頁 第三章 市場分析與定位 一、市場前景 重慶市位于長江上游，地處我國中西部結(jié)合地，為巴渝文化的發(fā)源地，有文字記載的歷史已達 3000 多年。尤其是近年成功開發(fā)的皇冠東和花園高檔住宅小區(qū)，項目總投資達 億元人民幣，獲得 2021 年“重慶市十佳住宅小區(qū)”第二名稱號以及“重慶市首屆消費者滿意樓盤? 百花獎”，同時也是重慶目前唯一一家被中國質(zhì)量檢驗協(xié)會授予“中國美好家園”稱號的小區(qū)。）、皇冠東和花園（ 19 萬 m178。 土地來源 重慶市城市規(guī)劃之朝天門市政規(guī)劃景觀住宅建設(shè)用地。 學(xué)校： 29 中學(xué)、實驗小學(xué)、大同路小學(xué)、新華路小學(xué)、八一路小學(xué)東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 9頁 共 52 頁 處在項目周圍。 水電、燃氣、通訊：已至項目外圍。 四、周邊配套情況 項目處于渝中區(qū)之朝天門商務(wù)區(qū)內(nèi)。整個用地呈條狀，東西長約 110m，南北寬約 40m 左右。朝千路標(biāo)高在本區(qū)內(nèi)從 m 至 m 不等。與重慶市最繁華的商貿(mào)中心 —— 解放碑僅有約 10 分鐘的步行距離，與重慶市最大的商品批發(fā)集散地 —— 朝天門的步行距離也在 15 分鐘以 內(nèi)，與重慶市未來重點發(fā)展區(qū)域 —— 北部新城區(qū)域僅有一江之隔。從渝中區(qū)以及重慶市的江景樓盤整體質(zhì)素以及形象和檔次來看，能代表重慶江景形象的樓盤少之又少。人口密度最大，人居狀況已經(jīng)處于超飽和狀態(tài)。按照國家的相關(guān)規(guī)劃，到 2021 年城市化率要達到 50%的目標(biāo)，而重慶市目前城市化率僅為 33%，低于全國 37%的水平，加之西部大開發(fā)給重慶帶來的機遇，重慶十年后的城市化率將超過全國的平均水平。 經(jīng)濟的發(fā)展需要增加優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)產(chǎn)品 2021 年，重慶經(jīng)濟 9%以上的速度增長，高于全國 %，其經(jīng)濟增長速度列全國第 14 位，西部第 3 位。 二 、項目提出的必要性 房地產(chǎn)業(yè)素有永遠的朝陽產(chǎn)業(yè)之稱，同時又是一切經(jīng)濟活動的基礎(chǔ)和載體，國內(nèi)外經(jīng)濟增長的歷史和理論反復(fù)證明，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，經(jīng)濟高速增長的過程必然是以房地產(chǎn)的高速發(fā)展為前提和主要內(nèi)容。 在此情況下，重慶東和公司辦理了該項目的開發(fā)手續(xù)后，于 2021 年 6月繼續(xù)對該項目進行拆遷， 2021 年 4 月完成全部拆遷工程。 東和江景工程的開發(fā)立意是：將中外富有吸引力的建筑概念及戶型構(gòu)思共冶一爐，提供一個富有色彩又有生活寫意、親情、文化、環(huán)境特色的中檔高尚江景居所，成為重慶市內(nèi)外商業(yè)俊杰以及政府機關(guān)公務(wù)員、學(xué)校教師、社會賢達和本地居民的具有人性化、生態(tài)化、智能化、自然景觀化的居住場所。 46 第十章 綜合評介及結(jié)論 41 第九章 敏感性分析 37 第八章 財務(wù)分析 19 第五章 項目建設(shè)與管理 4 第二章 項目概況 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 2頁 共 52 頁 目 錄 第一章 項目溯源與必要性 34 第七章 投資預(yù)算與資金籌措 東和江景工程依據(jù)重慶的經(jīng)濟形勢和居民住房的發(fā)展趨勢，結(jié)合項目的“江景 +生態(tài) +文化”特殊地理位置，充分發(fā)揮其地域優(yōu)勢，秉承古人的“立功、立德、立言”人生不朽靈思，創(chuàng)造住宅項目的“戶型奇”、“文化濃”、“景色秀”的自然永恒，將嘉陵江賦予項目區(qū)域的靈氣，充分匠造在東和江景工程項目的每一細微處，使整個項目 洋溢著人與自然景觀、環(huán)境與文化的和諧樂章。因嘉利公司拖欠重慶東和公司的巨額債務(wù)無力償還，經(jīng)重慶市中級人民法院“ [1999]渝一中民初執(zhí)字第 456 號”判決書判決，將該項目 B、 C 棟高層商住樓的開發(fā)權(quán)和國土使用權(quán)一并抵償其所欠部分債務(wù)。目前項目開發(fā) 工作進展順利。從市場潛力來看，目前我國城鎮(zhèn)人均住房僅 14 平方米左右，雖比改革 開放前提高了許多，但與一些發(fā)達國家和中等國家相比，還相差幾東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 5頁 共 52 頁 倍，市場潛力十分巨大，且我國目前的人均收入、房價比為五倍左右，正處于世界公認的三至八倍的中等水平，住房消費正符合目前中國大多數(shù)人的消費水平和消費需求，成為當(dāng)前乃至今后相當(dāng)長的一段時間內(nèi)的消費熱點，市場將會保持相當(dāng)長時間的旺盛期 。重慶市目前的城鎮(zhèn)人口住房面積為 平方米，低于全國的標(biāo)準(zhǔn)水平。 “渝中情結(jié)”亟需提供新型住宅產(chǎn)品 從另一個方面來看，重慶市主城區(qū)的住宅需求還是有不小的缺口，以渝中區(qū)為例，該區(qū)由于人口較多，已達 萬人，其中城鎮(zhèn)人口達 萬人 ，占 %。 “朝天門形象”需要有檔次的江景形象樓盤 從第三方面來看，“朝天門形象”需要有檔次的江景形象樓盤 。 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 7頁 共 52 頁 第二章 項目概況 一、基本情況 項目名稱：東和江景工程（暫用名） 投資規(guī)模： 億元人民幣（一期：雙塔式 33 層高層建筑） 開發(fā)總面積： 萬 m2 （一期） 開發(fā)單位：重慶東和物業(yè)有限公司 建設(shè)周期： 24 個月 二、地理位置 東和江景工程項目位于重慶市渝中區(qū)解放碑千廝門朝千路，緊鄰嘉陵江、長江兩江交匯處，江景景觀絕佳，交通便利，配套完善，商業(yè)發(fā)達。 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 8頁 共 52 頁 三、自然地理條件 基地為一東西向狹長地形，南高北低。南方緊接朝千路，西方為項目二期工程用地（現(xiàn)為居民拆遷房），東方為朝千路與賓江路交匯點。朝千路從用地南面通過，在用地范圍內(nèi)路面標(biāo)高兩端為 ，東端為，路面坡度為 5%。近 10 條公交線路在項目區(qū)邊穿行。棉花街農(nóng)貿(mào)市場約 5 分鐘步行路程，出門便到。 五、土地方及來源 土地方 渝中區(qū)人 民政府（國土局）。）、綠苑新村（ 35， 000m178。 經(jīng)過全體東和員工近十年的努力奮斗，東和物業(yè)已逐步成為重慶地產(chǎn)行業(yè)著名的物業(yè)品牌之一。 目前，公司已升格為集團公司，下轄 3 個子公司和一間四星級東和花園酒店、一所皇冠實驗中學(xué)。 重慶市近幾年來房地產(chǎn)開發(fā)一直呈持續(xù)走強的發(fā)展態(tài)勢，尤其是1997 年 6 月重慶市成為我國的四個直轄市后，表現(xiàn)得更為明顯。自 2021 年初重慶掀起開發(fā)江景住宅的熱潮以來，江景房大受青睞，已經(jīng)開發(fā)的江景房如御景江山、華庭嘉園、 江都怡園、江山多嬌 等項目都取得了成功，證明江景住宅具有廣闊的市場空間。 價格趨升。 重慶市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)日漸升溫的市場趨勢，這不僅與重慶的地區(qū)整體經(jīng)濟表現(xiàn)的穩(wěn)定增長、城鎮(zhèn)居民可支配收入逐漸增加有著緊密的關(guān)聯(lián)。 1999 年末本市人口 萬人， 2021 年住宅銷售面積 萬 m178。 2021 年末主城區(qū)人口為 萬人，到 2021 年主城區(qū)因人均面積而增加的住宅需求量應(yīng)為 萬 m178。對于渝中區(qū)的中心地段 ——解放碑區(qū)域來說，解放碑地段為重慶市的商業(yè)、貿(mào)易中心；吸引了大批國內(nèi)外客商云集此地，已形成了成熟的商業(yè)市場。的幅度增加。東和江景工程（暫名）作為朝天門的臨江江景樓，位置優(yōu)越、江景景觀開闊，其江景樓盤市場前景非同一般。東和江景工程（暫名）從建筑規(guī)劃、住宅性質(zhì)、產(chǎn)品設(shè)計、智能化設(shè)施的綜合運用，還是綠化生態(tài)、江景利用，都做到了最佳。本項目交通條件優(yōu)越，有多路公交路線直達市區(qū)各處。 經(jīng)濟環(huán)境： 2021 年，重慶全市完成 GDP1751 億元，增幅為 9%，高于全國 個百分點，較上年增加 162 億元，經(jīng)濟增長速度位居全國 14位，西部第 3 位。 2021 年 12 月城市居民可支配收入達 元，較同期增長 個百分點，人均消費支出 元同比增長 %。 ?清理收費項目，降低住宅開發(fā)成本。 ?