【正文】 療：重醫(yī)附二院、市中醫(yī)院即在項(xiàng)目周圍。 金融：華夏證券、浦發(fā)銀行、工商銀行、民生銀行、招商銀行等金融機(jī)構(gòu)均分布在項(xiàng)目周圍。 五、土地方及來源 土地方 渝中區(qū)人 民政府（國土局）。 土地來源 重慶市城市規(guī)劃之朝天門市政規(guī)劃景觀住宅建設(shè)用地。 六、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積： 4807m2（一期） 總建筑面積： （一期） 住宅面積： 車庫及設(shè)備用房： 7684m2 架空層（未計(jì)入總面積） 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積： 2873 m2 建筑占地面積： m2 建筑密度： % 容積率： 覆蓋率 綠化率： % 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 10頁 共 52 頁 停車泊位： 124 輛 總居住戶數(shù)： 496 戶 總居住人口： 1885（每戶按 人計(jì)） 七、項(xiàng)目建設(shè)單位 —— 東和物業(yè)有限公司簡(jiǎn)介 重慶東和物業(yè)有限公司是專業(yè)從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)的企業(yè)。公司始終堅(jiān)持“務(wù)實(shí)、誠信、卓越、創(chuàng)新”的企業(yè)理念，理性開發(fā)，穩(wěn)步發(fā)展，先后成功開發(fā)了西郊大廈（ 30， 000m178。）、綠苑新村（ 35， 000m178。）、皇冠東和花園（ 19 萬 m178。）等項(xiàng)目。目前正在開發(fā)的項(xiàng)目有皇冠東和花園已經(jīng)成功銷售了 85%。 經(jīng)過全體東和員工近十年的努力奮斗，東和物業(yè)已逐步成為重慶地產(chǎn)行業(yè)著名的物業(yè)品牌之一。尤其是近年成功開發(fā)的皇冠東和花園高檔住宅小區(qū)，項(xiàng)目總投資達(dá) 億元人民幣，獲得 2021 年“重慶市十佳住宅小區(qū)”第二名稱號(hào)以及“重慶市首屆消費(fèi)者滿意樓盤? 百花獎(jiǎng)”，同時(shí)也是重慶目前唯一一家被中國質(zhì)量檢驗(yàn)協(xié)會(huì)授予“中國美好家園”稱號(hào)的小區(qū)。公司在皇冠東和花園投巨資與名校聯(lián)辦小區(qū)完全中學(xué)，被業(yè)內(nèi)外所矚目稱 道。 公司匯集了建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、市場(chǎng)營銷、物業(yè)管理等各類人才，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑質(zhì)量、工程監(jiān)理、銷售管理、物業(yè)管理等方面都連取得了令人矚目的成績(jī)。 目前，公司已升格為集團(tuán)公司，下轄 3 個(gè)子公司和一間四星級(jí)東和花園酒店、一所皇冠實(shí)驗(yàn)中學(xué)。 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 11頁 共 52 頁 第三章 市場(chǎng)分析與定位 一、市場(chǎng)前景 重慶市位于長(zhǎng)江上游，地處我國中西部結(jié)合地，為巴渝文化的發(fā)源地，有文字記載的歷史已達(dá) 3000 多年。 1983 年重慶市作為全國第一個(gè)城市綜合體制改革試點(diǎn)城市，將原四川省永川地區(qū)并入，實(shí)行 國家計(jì)劃單列，賦予省級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限， 1997 年 3 月 13 日八屆全國人大五次會(huì)議決定設(shè)立重慶直轄市。 建國以來重慶的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力迅速增強(qiáng)， 1949 年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值不足 14 億元， 1998 年上升到 1429 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，國內(nèi)生產(chǎn)總值年平均增長(zhǎng)速度為 %，其中 1980— 1998 年高達(dá) %，高于全國同期水平。 重慶市近幾年來房地產(chǎn)開發(fā)一直呈持續(xù)走強(qiáng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，尤其是1997 年 6 月重慶市成為我國的四個(gè)直轄市后，表現(xiàn)得更為明顯。 1995 年至 2021 年 5 年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資的年均增長(zhǎng)率超過 20％，保持了較高 的增長(zhǎng)速度，而同期國內(nèi)生產(chǎn)總值的年均增幅約為 10％左右。 重慶作為全國著名的山城，具有獨(dú)特的山水立體景觀優(yōu)勢(shì)。隨著重慶經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民生活水品的日益提高，追求住宅的舒適性、享受性已東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 12頁 共 52 頁 經(jīng)成為一部分高收入人群購房的主要?jiǎng)訖C(jī)。自 2021 年初重慶掀起開發(fā)江景住宅的熱潮以來，江景房大受青睞，已經(jīng)開發(fā)的江景房如御景江山、華庭嘉園、 江都怡園、江山多嬌 等項(xiàng)目都取得了成功，證明江景住宅具有廣闊的市場(chǎng)空間。 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng) 投資增加。 2021 年 110 月末，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) %。同年 110 月，全市累計(jì)完成土地開發(fā)面積 萬平方米，同比下降 %累計(jì)發(fā)生土地購置費(fèi) 億元，同比下降%；商品房竣工 萬平方米，同比下降 %； 110 月商品房銷售面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) %。 價(jià)格趨升。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售表現(xiàn)出“量增價(jià)升”的總體態(tài)勢(shì)。去年同期全市商品房銷售價(jià)格均價(jià)為 1443 元 /平方米，今年均價(jià)為 1488 元 /平方米，上漲了 45 元 /平方米；其中住宅售價(jià)為 1203元 /平方米，寫字樓為 2675 元 /平方米，商業(yè)營業(yè) 用房售價(jià)為 3347 元 /平方米。 消費(fèi)增長(zhǎng) 。 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)日漸升溫的市場(chǎng)趨勢(shì)，這不僅與重慶的地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)居民可支配收入逐漸增加有著緊密的關(guān)聯(lián)。 2021 年 110 月重慶市 GDP 實(shí)現(xiàn) 億元，增長(zhǎng) %，消費(fèi)增長(zhǎng) %；城市居民人均可支配收入 5661 元，增長(zhǎng) %。 人均居住面積增長(zhǎng)。據(jù) 2021 年重慶市國土房管局在房交會(huì)期間一次調(diào)查， 1999 年末，重慶市人均居住面積為 178。， 1999 年末本市人口 萬人， 2021 年住宅銷售面積 萬 m178。， 2021 年末重慶市人口 萬人， 2021 年人均居住面積為 m178。按重慶市住宅發(fā)展規(guī)劃，到 2021 年人均居住面積將為 14 m178。，即到 2021 年人均增加?xùn)|和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 13頁 共 52 頁 居住面積 m178。 2021 年末主城區(qū)人口為 萬人，到 2021 年主城區(qū)因人均面積而增加的住宅需求量應(yīng)為 萬 m178。 從以上數(shù)據(jù)分析，可以看出，重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)從總體上來說，是呈漸進(jìn)式向前發(fā)展的趨勢(shì)。 渝中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) 渝中區(qū)是重慶的過去與現(xiàn)在的政治經(jīng)濟(jì)、商業(yè)文化中心，人均居住面積在重慶市的平均水平位置較低。由于特 殊的地理位置和歷史原因，該區(qū)是重慶市的人口最密集區(qū)域，其市場(chǎng)潛力相當(dāng)可觀。對(duì)于渝中區(qū)的中心地段 ——解放碑區(qū)域來說，解放碑地段為重慶市的商業(yè)、貿(mào)易中心；吸引了大批國內(nèi)外客商云集此地，已形成了成熟的商業(yè)市場(chǎng)。根據(jù)城市功能規(guī)劃，市政府把解放碑規(guī)劃為重慶的商業(yè)、金融、貿(mào)易中心。根據(jù) 2021 年重慶市國土房管局的調(diào)查分析，按渝中區(qū) 2021 年末 萬人口計(jì)，因人均居住面積提高、人口增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)收入提高等三重因素而形成的名義住宅需求量，在 2021 年可增長(zhǎng)到 萬 m178。也就是說，在今后的 10 年里，渝中區(qū)將會(huì)有每年的名義住宅需求量 萬 m178。的幅度增加。 本項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè) 江景市場(chǎng)前景 重慶市是一個(gè)山水景觀城市，江景對(duì)重慶人來說，更有過多的偏好。有資料報(bào)道，在北京和廣州，一般的江景樓盤比非江景樓盤的房?jī)r(jià)要高出8001000 元 / m178。在重慶，靠江的房子和不靠江的房子房?jī)r(jià)要高出500800 元 / m178。東和江景工程（暫名）作為朝天門的臨江江景樓，位置優(yōu)越、江景景觀開闊，其江景樓盤市場(chǎng)前景非同一般。 住宅市場(chǎng)前景 根據(jù)市統(tǒng)計(jì)資料顯示，渝中區(qū)的住宅需求在逐年增大，由于沒有適合居?xùn)|和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 14頁 共 52 頁 住者新需求的樓盤，因此，渝中 區(qū)特別是解放碑朝天門一帶的居民只好在外區(qū)購房。在渝中區(qū)之朝天門、解放碑一帶，新開發(fā)的住宅樓盤由于急于追逐市場(chǎng)的開發(fā)熱潮，許多樓盤急功近利，在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上沒有創(chuàng)新，功能設(shè)計(jì)不太合理，環(huán)境塑造較差，配套不齊全、設(shè)施較差。加之解放碑、朝天門歷屬重慶的老城，人口密集，可開發(fā)土地有限，因此，居民有需求的精品住宅樓盤在解放碑朝天門一帶就比較少。東和江景工程（暫名）從建筑規(guī)劃、住宅性質(zhì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、智能化設(shè)施的綜合運(yùn)用，還是綠化生態(tài)、江景利用，都做到了最佳。因此，本項(xiàng)目的住宅市場(chǎng)前景看好。 東和江景樓項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析 本項(xiàng)目位于渝中區(qū)千廝門，北為嘉陵江濱江路，南為朝千路。位于解放碑商業(yè)中心和朝天門商業(yè)中心的要沖之地，可以盡享兩大商業(yè)中心帶來的方便。本項(xiàng)目交通條件優(yōu)越，有多路公交路線直達(dá)市區(qū)各處。此外，本地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)如給水、排水、電力、電訊、天然氣等部門也加強(qiáng)了投資力度，為本地區(qū)的發(fā)展建設(shè)提供了很好的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和發(fā)展前景。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案優(yōu)越，配套設(shè)施齊全，采取戶戶朝江，盡觀兩江美景，是渝中區(qū)離江最近的江景房。 二、投資環(huán)境 人口環(huán)境： 2021 年末，重慶市總?cè)丝谶_(dá)到 萬人，比上年增長(zhǎng) %，渝中 區(qū) 2021 年末總?cè)丝跒? 萬人，較上年增長(zhǎng) %。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境： 2021 年，重慶全市完成 GDP1751 億元，增幅為 9%，高于全國 個(gè)百分點(diǎn)，較上年增加 162 億元，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度位居全國 14位，西部第 3 位。根據(jù)重慶市計(jì)委報(bào)告， 2021 年全市 GDP 預(yù)計(jì)增長(zhǎng) %，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 18%，外資出口增長(zhǎng) 6%，地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入增長(zhǎng)東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 15頁 共 52 頁 10%。 收入與消費(fèi)： 2021 年末城市居民可支配收入 員，比上年增長(zhǎng) %，人均消費(fèi)支出 5475 員，扣除價(jià)格因素，每年實(shí)際增長(zhǎng) %。到 2021 年全 市城鎮(zhèn)居民收入將增長(zhǎng) 7%。 2021 年 12 月城市居民可支配收入達(dá) 元，較同期增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，人均消費(fèi)支出 元同比增長(zhǎng) %。 城市自然環(huán)境（略） 社會(huì)政治環(huán)境（略） 政策環(huán)境 重慶房地產(chǎn)開發(fā)的主要政策措施 ?加大住房制度改革，進(jìn)一步完善住房公積金制度。 ?調(diào)整稅收政策，鼓勵(lì)住房消費(fèi)。 ?加大信貸支持力度，提高住房消費(fèi)。 ?清理收費(fèi)項(xiàng)目，降低住宅開發(fā)成本。 ?拓寬空置商品住宅的消化渠道。 ?加強(qiáng)管理，完善配套設(shè)施。 ?加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的方案審查和設(shè)計(jì)審查。 ?加強(qiáng) 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收工作。 ?建立完善房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，實(shí)行“一站式”服務(wù)。 ?強(qiáng)化企業(yè)質(zhì)量意識(shí)和售后服務(wù)意識(shí)，在商品房建設(shè)中嚴(yán)格質(zhì)量管理，在商品房銷售中嚴(yán)格執(zhí)行住房使用說明書和質(zhì)量保證書制度，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理，使消費(fèi)者放心購房。 ?各級(jí)政府都加大了對(duì)新開發(fā)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，完善住宅小區(qū)外的配套設(shè)施，方便新開發(fā)區(qū)居住者的生活。 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 16頁 共 52 頁 總之，在這樣的投資環(huán)境下，開發(fā)東和江景工程，有一定的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力；投資的安全性和價(jià)值的增值性會(huì)得到保證。 三、競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 在本區(qū)域（解放碑一帶）內(nèi)，比較有知名度和現(xiàn) 代感的樓盤如時(shí)代天驕、御景江山、江都怡園、云鼎國際公寓、華庭嘉園、巴渝世家等規(guī)模小的準(zhǔn)小區(qū)住宅或單體樓。這些樓盤都是東和江景工程項(xiàng)目的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 ????? 見《東和江景工程市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》。 四、市場(chǎng)定位 客戶定位 主力客戶群：渝中區(qū)的富裕階層和重慶市的中高級(jí)白領(lǐng)階層、商人。 ?主力客戶群特點(diǎn)： 1. 1 收入較高、有一定的財(cái)富積累； 1. 2 因舊城改造有“渝中情結(jié)”的家庭； 1. 3 高收入的機(jī)關(guān)工作人員； 1. 4 在解放碑和朝天門的經(jīng)商者。 ?具體為： “渝中情結(jié)”的老城居民 居住在渝中區(qū)舊城住宅區(qū)的居民，這 一類群體在該區(qū)域內(nèi)占有一定比例，但從他們現(xiàn)有的居住現(xiàn)狀來看，大多數(shù)的居住功能都已老化，居住環(huán)境不佳，他們當(dāng)中大多數(shù)為老城區(qū)居民，經(jīng)濟(jì)積蓄已較為豐厚，隨著居住東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 17頁 共 52 頁 形態(tài)的變化，對(duì)新的住宅需求有熱切的向往，對(duì)老朝天門、解放碑以及渝中區(qū)的懷戀（渝中情結(jié)）。這些居民一般來說都不會(huì)墨守成規(guī)，只要推出適合他們內(nèi)在的心理需求和價(jià)位的新式居所（如江景住宅），往往能激發(fā)他們潛在的換房愿望。既了卻住在渝中的“渝中情結(jié)”，又能享受現(xiàn)代景觀（江景）生