【正文】 第 19頁(yè) 共 52 頁(yè) 第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì) 一、設(shè)計(jì)思路 指導(dǎo)思想 東和江景工程的規(guī)劃指導(dǎo)思想是：充分利用基地的地形和嘉陵江江景資源 ，在保證一定的容積率的基礎(chǔ)上力求創(chuàng)造更優(yōu)美、舒適的環(huán)境。一方面，部分來(lái)渝經(jīng)商和辦事人員為了方便經(jīng)商和工作，他們有可能會(huì)選擇城市的商業(yè)經(jīng)濟(jì)中心作為辦公加居所的辦事機(jī)構(gòu)。 白領(lǐng)人士 白領(lǐng)人士階層是一新的社會(huì)階層。 ?具體為： “渝中情結(jié)”的老城居民 居住在渝中區(qū)舊城住宅區(qū)的居民，這 一類(lèi)群體在該區(qū)域內(nèi)占有一定比例，但從他們現(xiàn)有的居住現(xiàn)狀來(lái)看，大多數(shù)的居住功能都已老化，居住環(huán)境不佳，他們當(dāng)中大多數(shù)為老城區(qū)居民，經(jīng)濟(jì)積蓄已較為豐厚，隨著居住東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 17頁(yè) 共 52 頁(yè) 形態(tài)的變化，對(duì)新的住宅需求有熱切的向往，對(duì)老朝天門(mén)、解放碑以及渝中區(qū)的懷戀（渝中情結(jié)）。 ?強(qiáng)化企業(yè)質(zhì)量意識(shí)和售后服務(wù)意識(shí)，在商品房建設(shè)中嚴(yán)格質(zhì)量管理，在商品房銷(xiāo)售中嚴(yán)格執(zhí)行住房使用說(shuō)明書(shū)和質(zhì)量保證書(shū)制度，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理，使消費(fèi)者放心購(gòu)房。 ?調(diào)整稅收政策，鼓勵(lì)住房消費(fèi)。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案優(yōu)越，配套設(shè)施齊全，采取戶戶朝江，盡觀兩江美景，是渝中區(qū)離江最近的江景房。在渝中區(qū)之朝天門(mén)、解放碑一帶，新開(kāi)發(fā)的住宅樓盤(pán)由于急于追逐市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)熱潮，許多樓盤(pán)急功近利，在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上沒(méi)有創(chuàng)新，功能設(shè)計(jì)不太合理，環(huán)境塑造較差，配套不齊全、設(shè)施較差。根據(jù) 2021 年重慶市國(guó)土房管局的調(diào)查分析，按渝中區(qū) 2021 年末 萬(wàn)人口計(jì)，因人均居住面積提高、人口增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)收入提高等三重因素而形成的名義住宅需求量，在 2021 年可增長(zhǎng)到 萬(wàn) m178。按重慶市住宅發(fā)展規(guī)劃，到 2021 年人均居住面積將為 14 m178。去年同期全市商品房銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)為 1443 元 /平方米，今年均價(jià)為 1488 元 /平方米，上漲了 45 元 /平方米；其中住宅售價(jià)為 1203元 /平方米，寫(xiě)字樓為 2675 元 /平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè) 用房售價(jià)為 3347 元 /平方米。 重慶作為全國(guó)著名的山城，具有獨(dú)特的山水立體景觀優(yōu)勢(shì)。公司在皇冠東和花園投巨資與名校聯(lián)辦小區(qū)完全中學(xué)，被業(yè)內(nèi)外所矚目稱 道。 六、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積： 4807m2（一期） 總建筑面積： （一期） 住宅面積： 車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房： 7684m2 架空層（未計(jì)入總面積） 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積： 2873 m2 建筑占地面積： m2 建筑密度： % 容積率： 覆蓋率 綠化率： % 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 10頁(yè) 共 52 頁(yè) 停車(chē)泊位： 124 輛 總居住戶數(shù)： 496 戶 總居住人口： 1885（每戶按 人計(jì)） 七、項(xiàng)目建設(shè)單位 —— 東和物業(yè)有限公司簡(jiǎn)介 重慶東和物業(yè)有限公司是專業(yè)從事房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的企業(yè)。 商業(yè)：大型超市家樂(lè)福、地王廣場(chǎng)近在咫尺、一步之遙。場(chǎng)地地面南高北低，臨江面最低標(biāo)高182m，南面最高處約 200m。 項(xiàng)目 與嘉陵江有一定高差，并且前面沒(méi)有任何遮擋建筑，處于觀賞嘉陵江江景的絕佳地段 。根據(jù)調(diào)查資料顯示，渝中區(qū)的居民把在渝中區(qū)安家作為選擇新的居住區(qū)域的第一選東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 6頁(yè) 共 52 頁(yè) 擇，選擇人數(shù)比例達(dá)到 %。根據(jù)重慶市計(jì)委的報(bào)告， 2021 年全市的 GDP 預(yù)計(jì)增長(zhǎng) %。該項(xiàng)目共拆遷127 戶，總拆遷面積約 9500 平方米。 30 第六章 銷(xiāo)售計(jì)劃 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 4頁(yè) 共 52 頁(yè) 第一章 項(xiàng)目溯源與必要性 一、溯源 東和江景工程項(xiàng)目的前身是渝中區(qū)“千廝門(mén)大碼頭改造”項(xiàng)目，位于渝中區(qū)千廝朝千路與嘉賓路 交匯處，原由重慶嘉利房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)，屬于久拆未完的“四久”工程。此外，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭被確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，國(guó)家正采取各種措施鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)大發(fā)展、大提高的時(shí)期。由此可以推斷，重慶市房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)在未來(lái)十年中，具有較為持續(xù)和充足的市場(chǎng)補(bǔ)給能力，以及廣泛的多層次的開(kāi)發(fā)潛力。東和江景工程項(xiàng)目 本身的 質(zhì)素較高，是一個(gè)為“朝天形象”增彩的項(xiàng)目。 項(xiàng)目一期用地 4807 平方米，北方緊靠嘉陵江，與高架的賓江路 “空中接壤”，其下面為朝天門(mén)二碼頭。長(zhǎng)運(yùn)水路有朝天二碼頭近在咫尺，環(huán)行城 市交通道路與項(xiàng)目相接，多路公交車(chē)與的士車(chē)穿行其中。 金融：華夏證券、浦發(fā)銀行、工商銀行、民生銀行、招商銀行等金融機(jī)構(gòu)均分布在項(xiàng)目周?chē)?。目前正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有皇冠東和花園已經(jīng)成功銷(xiāo)售了 85%。 建國(guó)以來(lái)重慶的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力迅速增強(qiáng)， 1949 年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值不足 14 億元， 1998 年上升到 1429 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年平均增長(zhǎng)速度為 %，其中 1980— 1998 年高達(dá) %，高于全國(guó)同期水平。同年 110 月，全市累計(jì)完成土地開(kāi)發(fā)面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %累計(jì)發(fā)生土地購(gòu)置費(fèi) 億元，同比下降%；商品房竣工 萬(wàn)平方米，同比下降 %； 110 月商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。據(jù) 2021 年重慶市國(guó)土房管局在房交會(huì)期間一次調(diào)查， 1999 年末，重慶市人均居住面積為 178。由于特 殊的地理位置和歷史原因，該區(qū)是重慶市的人口最密集區(qū)域，其市場(chǎng)潛力相當(dāng)可觀。在重慶，靠江的房子和不靠江的房子房?jī)r(jià)要高出500800 元 / m178。位于解放碑商業(yè)中心和朝天門(mén)商業(yè)中心的要沖之地，可以盡享兩大商業(yè)中心帶來(lái)的方便。到 2021 年全 市城鎮(zhèn)居民收入將增長(zhǎng) 7%。 ?加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的方案審查和設(shè)計(jì)審查。 ????? 見(jiàn)《東和江景工程市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》。 機(jī)關(guān)公務(wù)員 渝中區(qū)又是過(guò)去和現(xiàn)在的政治中心，政府機(jī)關(guān)公務(wù)員和醫(yī)療、文化單位較為集中。特別是景觀（江景）樓房是他們最優(yōu)的選擇。/戶； ? 每套價(jià)格： — 萬(wàn)元 ? 32 層 — 33 層為躍層，面積為 m178。 ? 工程裙房為一字形，沿朝千路縱向展開(kāi)，于屋面與朝千路持平，作為架空景觀房。依據(jù)地形，塔樓分 A、 B 兩座平行排列，面向嘉陵江。 ? 第五立面的處理，建筑地處嘉陵江邊，雖然高達(dá) 100 米，實(shí)際上相對(duì)于渝中半島頂部的建筑來(lái)說(shuō)，其高度相對(duì)低的多。 B 座下部，環(huán)境設(shè)施同 A 座，但文化氛圍則著重體現(xiàn)重慶的火鍋文化。 智能化設(shè)計(jì) 智能化系統(tǒng)組成 智能化系統(tǒng)是由管理中心、室外主機(jī)、室內(nèi)分機(jī)三個(gè)主要部分組成。/戶 躍層 % — m178。 b、雨水系統(tǒng)： 大樓周邊雨水有組織排放。 廣電通訊系統(tǒng) A、電話系統(tǒng) 電話系統(tǒng)由電話公司設(shè)計(jì)大樓以商場(chǎng)、車(chē)庫(kù)、庫(kù)房、住宅為主，共需 1100對(duì)市直撥電話，在大樓架空層設(shè)一電話交接間（ S≥ 10m2） ,再由交接 間放射至各層分線盒，電話分線盒設(shè)在每層豎井內(nèi)。加壓送風(fēng)機(jī)設(shè)在架空層。 B、安全疏散 a 半地下室各防火分區(qū)均有 2 個(gè)以上獨(dú)立疏散口，疏散梯均為防煙樓梯間。 b 消防水量 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 28頁(yè) 共 52 頁(yè) 本建筑為一類(lèi)高層建筑，消防用水量如下： 室外消火栓 30L\S 室內(nèi)消火栓 40L\S 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) 26L\S 室內(nèi)外消火栓火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 3 小時(shí)，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 1小時(shí)。垃圾收集間分兩個(gè)布置在 A、 B 塔樓下，其中 A座塔樓入口處一座， B 座塔樓入口處一座。對(duì)外銷(xiāo)售的住宅建筑面積約 萬(wàn)平方米，車(chē)位 124 個(gè)， 。項(xiàng)目經(jīng)理為第一責(zé)任人。項(xiàng)目監(jiān)理工作從設(shè)計(jì)階段開(kāi)始介入，對(duì)東和江景工程項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程的監(jiān)理。 附表如下： 項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度表 時(shí)間 物業(yè) 銷(xiāo)售 2021年 2021 年 2021 年 2021年 合計(jì) 4 季度 1 2 3 4 1 2 3 4 1季度 住宅車(chē)位 商場(chǎng) 銷(xiāo)售比例 11％ 5％ 10％ 4％ 8％ 5％ 18％ 9％ 18％ 7％ 95％ 銷(xiāo)售金額 （萬(wàn)元） 2290 1041 2082 833 1665 1041 3747 1874 3747 1457 19778 為 達(dá)成以上銷(xiāo)售計(jì)劃，需做好以下策略性工作 ： 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 35頁(yè) 共 52 頁(yè) ?價(jià)格制定 東和江景工程項(xiàng)目原則上采用“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略。讓購(gòu)房者來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)后有一種美妙絕倫的感覺(jué)。 東和江景工程項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣將以心理價(jià)位、現(xiàn)場(chǎng)包裝、配套設(shè)施、網(wǎng)絡(luò)信息等手段為主，樹(shù)立起東和地產(chǎn)的品牌形象。本著謹(jǐn)慎性原則，預(yù)留 5％的空置率。 12， 665， 239 元 ,單位平方米平均成本為 193 元，開(kāi)發(fā)規(guī)費(fèi)和稅費(fèi)估算表 （危改工程，政府特批）； 詳見(jiàn)《附表 8》。 財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率（ IRR） 財(cái)務(wù)內(nèi) 部報(bào)酬率是指各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，（ 1＋ i） t Ko At n ｔ＝ １ 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 45頁(yè) 共 52 頁(yè) 即使： ∑ 的折現(xiàn)率，用 IRR 來(lái)表示。 五 、 經(jīng) 濟(jì)財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算分析 以項(xiàng)目基本情況為依據(jù)，結(jié)合資金投入計(jì)劃表《附表 2》及銷(xiāo)售進(jìn)度估算表《附表 5》所羅列的基本數(shù)據(jù)，編制本項(xiàng)目現(xiàn)金流量表附后，詳見(jiàn)《附表 9》。 1．勘測(cè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為 2， 920， 445 元，單位平方米平均成本為 元。 第 七章 投資預(yù)算與資金籌措 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 37頁(yè) 共 52 頁(yè) 一、 項(xiàng) 目 投 入預(yù)算 本項(xiàng)目總投入預(yù)算金額為 149,737,768 元。 ?搞好銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)人氣的培育 有人氣才有財(cái)氣。 ?付款方式 ? 用盡量寬松的付款方式吸引更多的人買(mǎi)得起并產(chǎn)生實(shí)際的購(gòu)買(mǎi)行動(dòng)。 四、工程進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目從 2021 年 3 月開(kāi)始正式動(dòng)工，所有基建及安裝工程預(yù)計(jì)在 2021 年 3 月前 完成，建設(shè)周期為兩年。 三、項(xiàng)目建設(shè)管理 東和江景工程項(xiàng)目項(xiàng)目是東和公司進(jìn)軍渝中區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵之作，項(xiàng)目的建設(shè)管理至關(guān)重要。