【正文】 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 2頁(yè) 共 52 頁(yè) 目 錄 第一章 項(xiàng)目溯源與必要性 4 第二章 項(xiàng)目概況 7 第三章 市場(chǎng)分析與定位 11 第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì) 19 第五章 項(xiàng)目建設(shè)與管理 30 第六章 銷售計(jì)劃 34 第七章 投資預(yù)算與資金籌措 37 第八章 財(cái)務(wù)分析 41 第九章 敏感性分析 46 第十章 綜合評(píng)介及結(jié)論 52 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 3頁(yè) 共 52 頁(yè) 緒 言 東和江景工程（暫用名）是重慶東和物業(yè)公司在渝中區(qū)朝天門開發(fā)的首個(gè)江景住宅項(xiàng)目，是在政府的支持下開發(fā)的高尚景觀住宅區(qū)。東和江景工程依據(jù)重慶的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和居民住房的發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合項(xiàng)目的“江景 +生態(tài) +文化”特殊地理位置，充分發(fā)揮其地域優(yōu)勢(shì)，秉承古人的“立功、立德、立言”人生不朽靈思，創(chuàng)造住宅項(xiàng)目的“戶型奇”、“文化濃”、“景色秀”的自然永恒，將嘉陵江賦予項(xiàng)目區(qū)域的靈氣，充分匠造在東和江景工程項(xiàng)目的每一細(xì)微處，使整個(gè)項(xiàng)目 洋溢著人與自然景觀、環(huán)境與文化的和諧樂章。 東和江景工程的開發(fā)立意是：將中外富有吸引力的建筑概念及戶型構(gòu)思共冶一爐，提供一個(gè)富有色彩又有生活寫意、親情、文化、環(huán)境特色的中檔高尚江景居所，成為重慶市內(nèi)外商業(yè)俊杰以及政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、學(xué)校教師、社會(huì)賢達(dá)和本地居民的具有人性化、生態(tài)化、智能化、自然景觀化的居住場(chǎng)所。力爭(zhēng)成為渝中區(qū)高尚江景住宅中的標(biāo)志性產(chǎn)品。 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 4頁(yè) 共 52 頁(yè) 第一章 項(xiàng)目溯源與必要性 一、溯源 東和江景工程項(xiàng)目的前身是渝中區(qū)“千廝門大碼頭改造”項(xiàng)目，位于渝中區(qū)千廝朝千路與嘉賓路 交匯處，原由重慶嘉利房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，屬于久拆未完的“四久”工程。因嘉利公司拖欠重慶東和公司的巨額債務(wù)無(wú)力償還，經(jīng)重慶市中級(jí)人民法院“ [1999]渝一中民初執(zhí)字第 456 號(hào)”判決書判決，將該項(xiàng)目 B、 C 棟高層商住樓的開發(fā)權(quán)和國(guó)土使用權(quán)一并抵償其所欠部分債務(wù)。 在此情況下，重慶東和公司辦理了該項(xiàng)目的開發(fā)手續(xù)后，于 2021 年 6月繼續(xù)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行拆遷， 2021 年 4 月完成全部拆遷工程。該項(xiàng)目共拆遷127 戶，總拆遷面積約 9500 平方米。東和公司已投入 3800 余萬(wàn)元資金對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了拆遷和重新設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作。目前項(xiàng)目開發(fā) 工作進(jìn)展順利。 二 、項(xiàng)目提出的必要性 房地產(chǎn)業(yè)素有永遠(yuǎn)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)之稱，同時(shí)又是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)和載體，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的歷史和理論反復(fù)證明，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的過程必然是以房地產(chǎn)的高速發(fā)展為前提和主要內(nèi)容。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)。此外，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭被確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，國(guó)家正采取各種措施鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)大發(fā)展、大提高的時(shí)期。從市場(chǎng)潛力來(lái)看，目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房?jī)H 14 平方米左右，雖比改革 開放前提高了許多，但與一些發(fā)達(dá)國(guó)家和中等國(guó)家相比，還相差幾東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 5頁(yè) 共 52 頁(yè) 倍，市場(chǎng)潛力十分巨大，且我國(guó)目前的人均收入、房?jī)r(jià)比為五倍左右，正處于世界公認(rèn)的三至八倍的中等水平，住房消費(fèi)正符合目前中國(guó)大多數(shù)人的消費(fèi)水平和消費(fèi)需求，成為當(dāng)前乃至今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)的消費(fèi)熱點(diǎn)，市場(chǎng)將會(huì)保持相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的旺盛期 。 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要增加優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)產(chǎn)品 2021 年，重慶經(jīng)濟(jì) 9%以上的速度增長(zhǎng)，高于全國(guó) %，其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度列全國(guó)第 14 位，西部第 3 位。根據(jù)重慶市計(jì)委的報(bào)告， 2021 年全市的 GDP 預(yù)計(jì)增長(zhǎng) %。重慶的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了平穩(wěn)發(fā) 展的好勢(shì)頭。重慶市目前的城鎮(zhèn)人口住房面積為 平方米，低于全國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)水平。按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)劃，到 2021 年城市化率要達(dá)到 50%的目標(biāo)，而重慶市目前城市化率僅為 33%，低于全國(guó) 37%的水平，加之西部大開發(fā)給重慶帶來(lái)的機(jī)遇，重慶十年后的城市化率將超過全國(guó)的平均水平。按此測(cè)算，至少有 600萬(wàn)農(nóng)村人口移至城市，如果三分之一的人口移至主城區(qū)，那么對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求量會(huì)有進(jìn)一步的大幅度增加的可能性；并且，目前重慶市城鎮(zhèn)人均居住面積 平方米，按照建設(shè)部等部門的規(guī)劃，到 2021 年城鎮(zhèn)居民人均居住面積將達(dá)到 30 平方米 ，房地產(chǎn)住宅需求空間巨大。由此可以推斷，重慶市房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)在未來(lái)十年中，具有較為持續(xù)和充足的市場(chǎng)補(bǔ)給能力，以及廣泛的多層次的開發(fā)潛力。 “渝中情結(jié)”亟需提供新型住宅產(chǎn)品 從另一個(gè)方面來(lái)看，重慶市主城區(qū)的住宅需求還是有不小的缺口，以渝中區(qū)為例，該區(qū)由于人口較多，已達(dá) 萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口達(dá) 萬(wàn)人 ，占 %。人口密度最大，人居狀況已經(jīng)處于超飽和狀態(tài)。根據(jù)調(diào)查資料顯示，渝中區(qū)的居民把在渝中區(qū)安家作為選擇新的居住區(qū)域的第一選東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 6頁(yè) 共 52 頁(yè) 擇，選擇人數(shù)比例達(dá)到 %。這說(shuō)明，人們的“渝中情結(jié)”還是比較 深厚的，作為新的居住選擇，希望繼續(xù)在渝中安家。 “朝天門形象”需要有檔次的江景形象樓盤 從第三方面來(lái)看，“朝天門形象”需要有檔次的江景形象樓盤 。從渝中區(qū)以及重慶市的江景樓盤整體質(zhì)素以及形象和檔次來(lái)看，能代表重慶江景形象的樓盤少之又少?！皷|和江景工程”（暫名）從規(guī)劃設(shè)計(jì)到立面形象，從高度的控制到朝天文化的濃縮，以及樹立重慶市的江景文化都具有重要意義。東和江景工程項(xiàng)目 本身的 質(zhì)素較高，是一個(gè)為“朝天形象”增彩的項(xiàng)目。 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 7頁(yè) 共 52 頁(yè) 第二章 項(xiàng)目概況 一、基本情況 項(xiàng)目名稱：東和江景工程（暫用名） 投資規(guī)模： 億元人民幣（一期：雙塔式 33 層高層建筑） 開發(fā)總面積： 萬(wàn) m2 （一期） 開發(fā)單位：重慶東和物業(yè)有限公司 建設(shè)周期： 24 個(gè)月 二、地理位置 東和江景工程項(xiàng)目位于重慶市渝中區(qū)解放碑千廝門朝千路，緊鄰嘉陵江、長(zhǎng)江兩江交匯處，江景景觀絕佳，交通便利，配套完善，商業(yè)發(fā)達(dá)。與重慶市最繁華的商貿(mào)中心 —— 解放碑僅有約 10 分鐘的步行距離，與重慶市最大的商品批發(fā)集散地 —— 朝天門的步行距離也在 15 分鐘以 內(nèi)，與重慶市未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 —— 北部新城區(qū)域僅有一江之隔。 項(xiàng)目 與嘉陵江有一定高差，并且前面沒有任何遮擋建筑，處于觀賞嘉陵江江景的絕佳地段 。 同時(shí)本 項(xiàng)目 與解放碑繁華區(qū)域比較位置略低，有效避開了繁華區(qū)域帶來(lái)的各種噪音，因此本 項(xiàng)目 是渝中區(qū)解放碑區(qū)域難得的理想居家區(qū)域。 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 8頁(yè) 共 52 頁(yè) 三、自然地理?xiàng)l件 基地為一東西向狹長(zhǎng)地形，南高北低。朝千路標(biāo)高在本區(qū)內(nèi)從 m 至 m 不等。北面臨江最低處標(biāo)高為 m，南北相差 20 余米，是典型的陡坡地形。 項(xiàng)目一期用地 4807 平方米，北方緊靠嘉陵江，與高架的賓江路 “空中接壤”，其下面為朝天門二碼頭。南方緊接朝千路，西方為項(xiàng)目二期工程用地（現(xiàn)為居民拆遷房），東方為朝千路與賓江路交匯點(diǎn)。整個(gè)用地呈條狀，東西長(zhǎng)約 110m，南北寬約 40m 左右。場(chǎng)地地面南高北低，臨江面最低標(biāo)高182m，南面最高處約 200m。朝千路北側(cè)為毛條石堡坎，高約 20m。朝千路從用地南面通過，在用地范圍內(nèi)路面標(biāo)高兩端為 ，東端為，路面坡度為 5%。 四、周邊配套情況 項(xiàng)目處于渝中區(qū)之朝天門商務(wù)區(qū)內(nèi)。 交通：該項(xiàng)目所處地理位置交通較為便捷。長(zhǎng)運(yùn)水路有朝天二碼頭近在咫尺，環(huán)行城 市交通道路與項(xiàng)目相接，多路公交車與的士車穿行其中。近 10 條公交線路在項(xiàng)目區(qū)邊穿行。 水電、燃?xì)?、通訊：已至?xiàng)目外圍。 商業(yè)：大型超市家樂福、地王廣場(chǎng)近在咫尺、一步之遙。各類零售商業(yè)遍布項(xiàng)目周圍。棉花街農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)約 5 分鐘步行路程，出門便到。 學(xué)校： 29 中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、大同路小學(xué)、新華路小學(xué)、八一路小學(xué)東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 9頁(yè) 共 52 頁(yè) 處在項(xiàng)目周圍。 醫(yī)