【正文】 方向發(fā)展。 *鎮(zhèn)現(xiàn)有9 家旅游接待單位， 1000多個床位，已開發(fā)建設(shè)桃花島、鱷魚島、梅花鹿島、民俗島等景點。武襄鐵路、 316 國道、 304 省道穿境而過。 編制依據(jù) 國家及 *省現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計規(guī)范； 《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》第三版之要求； 《建設(shè)項目可行性研究報告編制指南》試行本； 建設(shè)部 2021年頒發(fā)的《建設(shè)工程項目管理試行辦法》； 2021 年國家關(guān)于工程建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文； 《 *統(tǒng)計年鑒 2021》； 承辦單位提供的相關(guān)資料； 本次調(diào)查研究收集的其它相關(guān)資料等。 1 目 錄 第一章 總 論 ....................................... 4 .......................................... 4 .......................................... 5 ........................................ 7 第二章 房地產(chǎn)市場需求分析 ............................ 8 ................................ 8 ....................... 11 *省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 ................................. 14 *省房地產(chǎn)市場未來走勢預(yù)測 ......................... 15 ..................................... 17 ..................................... 17 SWOT分析 .................................... 17 ................................. 19 ......................................... 20 市場分析結(jié)論 .................................... 21 第三章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 ........................... 22 第四章 項目建設(shè)地址和有利條件 ....................... 23 ............................... 23 ......................................... 23 ..................................... 23 ......................................... 23 ......................................... 23 ....................................... 23 ..................................... 24 ......................................... 24 2 ..................................... 24 當(dāng)?shù)厣鐣С謼l件 ................................ 24 法律支持條件 .................................... 24 征地、拆遷條件 .................................. 24 第五章 項目總體布置 ................................ 25 第六章 工程建設(shè)方案 ................................ 25 ..................................... 26 ......................................... 26 ......................................... 27 ....................................... 29 風(fēng) ............................................. 31 ............................................. 32 第七章 節(jié)水節(jié)能措施 ................................ 36 ......................................... 36 ......................................... 37 第八章 環(huán)境影響分析 ................................ 38 ................................. 38 ....................... 38 ..................................... 38 ..................................... 39 第九章 項目組織管理 ................................ 40 機(jī)構(gòu)設(shè)置與職責(zé) ........................... 40 ......................................... 40 ......................................... 40 ......................................... 40 第十章 項目實施進(jìn)度 ................................ 41 3 建設(shè)工期 ........................................ 41 項目實施進(jìn)度表 .................................. 41 第十一章 項目招投標(biāo) ................................ 42 招投標(biāo)管理的原則及依據(jù) .......................... 42 招標(biāo)內(nèi)容及范圍 .................................. 42 招標(biāo)方式 ........................................ 43 招投標(biāo)活動的工作程序 ............................ 43 第十二章 投資估算 .................................. 44 投資估算的范圍 .................................. 44 估算的原則及依據(jù) ................................ 44 投資估算的范圍、內(nèi)容及金額 ...................... 44 資金 籌措 ....................................... 47 第十三章 財務(wù)評價 .................................. 48 評價的依據(jù)和基本數(shù)據(jù) ............................ 48 項目經(jīng)營收入和稅金、城建及教育附加估算 .......... 48 利潤總額及所得稅 ................................ 50 財務(wù)盈 利能力分析 ................................ 50 不確定性分析 .................................... 51 綜合評價 結(jié)論 .................................... 52 第十四章 風(fēng)險分析評估 .............................. 53 項目主要風(fēng)險因素識別 ............................ 53 風(fēng)險分析與評價 ................................. 54 防范和降低風(fēng)險的措施 ........................... 57 第十五章 研究結(jié)論與建議 ............................ 59 結(jié)論 ............................................ 59 建議 ............................................ 59 4 第一章 總 論 項目名稱 *市 *紫騰灣 建設(shè)項 目 開發(fā)商 簡介 *市 紫騰 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 成立于 2021 年 10 月，法人代表 李響聲 ，注冊資金 1000 萬元。資質(zhì)等級為四級，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、商品房銷售、 建筑裝潢、裝飾施工，物業(yè)管理、建筑裝潢材料銷售，建筑機(jī)械設(shè)備、設(shè)施 租賃。 項目提出的背景與理由 *鎮(zhèn)地處 *市西南邊陲，全鎮(zhèn) 39 個行政村，國土面積 216 平方公里，總?cè)丝? 萬人。 *鎮(zhèn)是省級八大旅游度假區(qū)之一，是省 40 個重點中心鎮(zhèn)之一。已建成木魚湖、 *湖、云臺山莊、雙龍泉、四海漁莊等 7 處農(nóng)家樂。 該公司開發(fā)建設(shè)的 *紫騰灣 *鎮(zhèn) *北路 ， 文化路以西 ，占地 ㎡ (合 畝 )，建筑面積為 ㎡，投資 3648萬元，該項目超前規(guī)劃設(shè)計，戶型布局合理，外觀時尚，精致典雅，全封閉 式的陽光平臺，外墻瓷貼面，該項目于 2021 年 1 月 開工建設(shè)， 2021 年 12月 交付使用。 項目地點 *市 *鎮(zhèn) *北路 ， 文化路以西 ，區(qū)內(nèi)土地面積 畝 。 總用地面積為 ㎡， 建筑占地 面積 5382㎡ 。其中， 磚混結(jié)構(gòu) 住宅樓建筑面積 ㎡， 框架結(jié)構(gòu) 住宅樓建筑面積 15614 ㎡，商鋪建筑面積 ㎡ ，車庫面積 ㎡ ，物業(yè)用房 251㎡。 總戶數(shù)： 260戶。加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住環(huán)境，滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的物質(zhì)文化 生活需要，全面建設(shè)小康社會的重要內(nèi)容；是擴(kuò)大內(nèi)需，拉動投資增長，促進(jìn)消費(fèi)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要措施；是充分發(fā)揮我省人力資源優(yōu)勢，拓展就業(yè)渠道的重要途徑；是加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能，提高城市競爭力的重要手段。 因此，優(yōu)越的政策條件將是本項目能夠順利實施與建設(shè)的重要保障。 項目所在地文化路東側(cè)有 *鎮(zhèn)辦幼兒園，西側(cè)有月光灣，小區(qū)以北 200米有 *中心小學(xué)，學(xué)生上學(xué)條件好 。 、通訊、給排水條件 本項目所在地屬于 *市的 *鎮(zhèn)，其電力、通訊和給排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施均已完善，各種基礎(chǔ)配套設(shè)施已齊全。 項目投入總資金及資金籌措 項目 總投入資金為 3648萬元，全部由企業(yè)自籌。 建議 建議建設(shè)單位應(yīng)抓緊時間立項建設(shè)，并做好以下幾個方面工作。項目實施后，要對項目進(jìn)度進(jìn)行定期督察，對出現(xiàn)的問題要求限期整改。項目竣工后，組織有關(guān)具有資質(zhì)的技術(shù)部門對工程進(jìn)行竣工驗收。 同時，要選擇有實力、價格低、質(zhì)量過硬的施工單位進(jìn)行土石方及工程施工，以保證工程質(zhì)量和節(jié)省項目投資。 核準(zhǔn) 、建設(shè)。 9 第二章 房地產(chǎn)市場需求分析 2021 年中國 房地產(chǎn)市場概況 為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，中央及相關(guān)部委密集強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，上海、北京、山東等省市重申堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，房產(chǎn)稅改革試點范圍有望擴(kuò)大。 （ 1）穩(wěn)增長背景下，中央及各部委多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，繼續(xù)堅決抑制不合理需求，溫家寶總理多次指出穩(wěn)定和嚴(yán)格實施房地產(chǎn)調(diào)控政策，相關(guān)部委及地方政府相繼辟謠否認(rèn)政策放 松。 （ 3）貨幣政策方面，預(yù)調(diào)微調(diào)力度加大， 上半年 2次降存準(zhǔn)率，三年來首次降息，促進(jìn)觀望情緒的緩解和成交量的穩(wěn)步回升。 ：部分城市重申調(diào)控措施 上海、北京、山東等省市重申堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。如， 7月 27 日上海市政府發(fā)布通知，強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場各項調(diào)控政策， 9月 6 日上海房管局發(fā)布通知，組織開展住房限售政 10 策等執(zhí)行情況檢查，并強(qiáng)調(diào)抓好各項樓市房價調(diào)控工作，保持市場平穩(wěn)健康、行業(yè)有序發(fā)展。 山東省保障性安居工程和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作會議上，夏耕副省長強(qiáng)調(diào)各地要堅持既有政策 不放松，同時還提出全面實行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。 近日廣州房管局透露限制中心城區(qū)個別異常高價的主旨項目預(yù)售規(guī)模和交易節(jié)奏。 具體來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策將延續(xù)三季度的態(tài)勢，由于抑制的剛性需求在二三季度已經(jīng)得到釋放，四季度市場量價也將以平穩(wěn)為主，不會出現(xiàn)全面大幅的反彈。據(jù)中原研究中心監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示 ，從銷售金額來看， 2021年，銷售前三的房企分別是萬科、保利和中海，其銷售金額分別為 963億元、 756億元、 747億元。但是從銷售面積來看，前三