【文章內容簡介】 棟別墅的品質感。深得部分向往獨棟別墅區(qū)生活品質但消費能力有限，難以消費大獨棟別墅群體的青睞。成為處于尚不成熟的區(qū)域別墅項目與處于上述絕佳地段別墅項目相抗爭的利器。 4） 與項目類似的海南云天項目以小獨棟為主，獲得了市場成功。 5） 項目全為 250－ 350 平方 米別墅，在一定建筑體量下，勢必使得整個項目棟數(shù)過多，因此必須考量部分體量相對較大的別墅。部分景觀較好的部分可適當放寬面積，但不能超過 400 ㎡。 三 、配套服務 商業(yè)配套設施 、 倉儲超市 、便利店、 精品專賣店 、 娛樂配套設施（可設于商場頂層） 、 健身休閑 、 娛樂設施 、 商務配套設施 、 銀行 、 商務中心 、 服務快遞 、機票代理 房地產(chǎn)開發(fā)銷售進度安排 項目開發(fā)時間以同類建筑平均合理開發(fā)時間預計，不包含任何具體及特殊情況。本項目總建筑面積 157781m2，考慮施工進度預計建設期為，一期別墅項目，二期高層， 三期高層。 本相目不同物業(yè)的銷售時機不同，且應考慮不同的銷售組來完成銷售工作。商場應考慮整體招商， 別墅 應考慮先行銷售。 本項目預計銷售期： 別墅 12— 15 個月 高層 1012 個月 銷售預計表 表二 2021 2021 2021 2021 2021 別墅 20% 40% 20% 20% 住宅 15% 45% 20% 20% 商業(yè)住房 20% 40% 20% 20% 停車位 10% 40% 30% 20% 4 財務評價 總投資估算及資金來源 總投資估算 表三 序 號 項 目 （萬元） 1 土地 費用 39252 2 建安工程費 21576 3 前期工程費 1212 4 基礎設施配套費 3030 5 公建配套費 273． 63 6 不可預見費用 7 管理費用 3102 8 銷售費用 5486 9 財務費用 900 10 其他費用 11 稅金及政府收費 總投資成本 資金來源 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預售收入用于投資部分。資金動作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關稅費后用于投資 ， 此外還缺少的資金，則向銀行借貸。 自有資金 整個項目的自有資金為 34490. 45 萬元，占總投資的 40%，分 3年投入。 自有資金年度投入表 (單位 :萬元 ) 第一年 第二年 第三年 銀行貸款 銀行長期貸款共有一 筆，共計 5000 萬元，占總投資 %；從第一 年 。 銀行貸款年度投入表 (單位 :萬元 ) 第一 年 5000 銷售收入再投入。 銷售收入再投入年度投入表 (單位 :萬元 ) 第一 年 上半年 下半年 0 2021 第二 年 上半年 下半年 12356 6020 第三 年 上半年 下半年 收益估算 ． 1 銷售單價的估算 根據(jù)長沙市房地產(chǎn)市場的調查與分析，通過與類似項目銷售價格的比較與分析，確定高 層住宅的銷售均價為 6500/㎡ ， 300㎡ 的別墅 銷售均價為 400 萬元，商業(yè)用房銷售均價為 30000/㎡ ，有償出售的車庫為 15 萬 /個 ． 2 可銷售實際情況 可銷售的住宅建筑面積為 148620 ㎡ ,可銷售的商業(yè)用房的建筑面積為 1200㎡ ，可銷售使用權的停車車位數(shù)為 800 個 ． 3 銷售比例估算 根據(jù)長沙市房地產(chǎn)市場情況及擬建項目的實際情況，住宅、商業(yè)用房和停車場車位數(shù)按年度的銷售比例見下表 銷售預計表 表四 2021 2021 2021 2021 2021 別墅 20% 40% 20% 20% 住宅 15% 45% 20% 20% 商業(yè)住房 20% 40% 20% 20% 停車位 10% 40% 30% 20% ． 4銷售收入及經(jīng)營稅金估算 住宅預售部分的款項在主體結構封頂前按 30%收取。 根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》等有關規(guī)定，營業(yè)稅按銷售收入的5%計算，城市維護建設稅按營業(yè)稅的 7%計算，教育費附加按營業(yè)稅的 3%計算。 銷售收入與營業(yè)稅金及附加估算表見下表 銷售收入與營業(yè)稅金及附加估算表 單位： 表五 單位： 萬元 序號 內容 合計 2021 2021 2021 2021 2021 1 銷售收入 112960 2021 19024 47552 23792 20592 別墅 10000 2021 4000 2021 2021 住宅 87360 13104 39312 17472 17472 商業(yè)用房 360 720 1440 720 720 車位 12021 1200 4800 3600 2400 2 經(jīng)營稅金及附加 110 營業(yè)稅 5648 100 城市維護建設稅 7 教育附加稅 3 盈利能力分析 ． 1 損益表的計算 土地增值稅的算法 ： 扣除項目金額 =總成本費用 + 經(jīng)營稅金及附加 + 運營費用 = 萬元 + 萬元 +3102 萬元 = 萬元 增值額 =銷售收入 扣除項目金額 =112960 萬元 – 萬元 = 萬元 增值額 /扣除項目金額 *100%=% 土地增值稅 =增值額 * 30%= 萬元 損益表 表六 單位：萬 元 序號 項目 合計 2021 2021 2021 2021 2021 1 銷售收入 112960 2021 19024 47552 23792 20592 2 經(jīng)營成本 17564 18090 3 經(jīng)營稅金及附加 110 4 土地增值稅 1102． 722 5 利潤總額 6 所得稅 —— —— 7 稅后利潤 ． 2 全部投資財務現(xiàn)金流量表 的計算 全部投資財務現(xiàn)金流量表 表七 單位：萬 元 資本金財務現(xiàn)金流量表 序號 項目 合計 2021 2021 2021 2021 2021 1 現(xiàn)金流入 112960 2021 19024 47552 23792 20592 銷售收入 112960 2021 19024 47552 23792 20592 2 現(xiàn)金流出 投資 經(jīng)營稅金及附加 110 土地增值稅 所得稅 3 累計凈現(xiàn)金流量 資本財務狀況現(xiàn)金流量表 表八 序號 項目 合計 0 2021 2021 2021 2021 2021 1 現(xiàn)金流入 117960 7000 19024 47552 23792 20592 靜態(tài)評價指標的計算及分析 1利潤總額。本項目的利潤總額為 2稅后利潤總額。本項目的稅后利潤總額 3投資利潤率。 投資利潤率 =年利潤總額或年平均利潤總額 /項目 總投資 *100% =*100% =% 4資本金利用率。 資本金利用率 =年凈利潤或年平均利潤總額 / 項目資本金 *100% = /5/ *100% =% 5資本金盡利用率。 資本金盡利用率 =年凈利潤或年平均凈利潤 /項目資本金 *100% =*100% =% 銷售收入 112960 2021 19024 47552 23792 20592 借款 5000 5000 2 現(xiàn)金流出 39252 投資（不含利 息） 經(jīng)營稅金及附 加 110 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 5000 5000 借款利息支付 900 300 300 300 3 凈現(xiàn)金流量 39252