【文章內(nèi)容簡介】 棟別墅的品質(zhì)感。深得部分向往獨(dú)棟別墅區(qū)生活品質(zhì)但消費(fèi)能力有限，難以消費(fèi)大獨(dú)棟別墅群體的青睞。成為處于尚不成熟的區(qū)域別墅項(xiàng)目與處于上述絕佳地段別墅項(xiàng)目相抗?fàn)幍睦鳌? 4） 與項(xiàng)目類似的海南云天項(xiàng)目以小獨(dú)棟為主，獲得了市場成功。 5） 項(xiàng)目全為 250－ 350 平方 米別墅，在一定建筑體量下，勢必使得整個(gè)項(xiàng)目棟數(shù)過多，因此必須考量部分體量相對較大的別墅。部分景觀較好的部分可適當(dāng)放寬面積，但不能超過 400 ㎡。 三 、配套服務(wù) 商業(yè)配套設(shè)施 、 倉儲超市 、便利店、 精品專賣店 、 娛樂配套設(shè)施（可設(shè)于商場頂層） 、 健身休閑 、 娛樂設(shè)施 、 商務(wù)配套設(shè)施 、 銀行 、 商務(wù)中心 、 服務(wù)快遞 、機(jī)票代理 房地產(chǎn)開發(fā)銷售進(jìn)度安排 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間以同類建筑平均合理開發(fā)時(shí)間預(yù)計(jì)，不包含任何具體及特殊情況。本項(xiàng)目總建筑面積 157781m2，考慮施工進(jìn)度預(yù)計(jì)建設(shè)期為，一期別墅項(xiàng)目，二期高層， 三期高層。 本相目不同物業(yè)的銷售時(shí)機(jī)不同，且應(yīng)考慮不同的銷售組來完成銷售工作。商場應(yīng)考慮整體招商， 別墅 應(yīng)考慮先行銷售。 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售期： 別墅 12— 15 個(gè)月 高層 1012 個(gè)月 銷售預(yù)計(jì)表 表二 2021 2021 2021 2021 2021 別墅 20% 40% 20% 20% 住宅 15% 45% 20% 20% 商業(yè)住房 20% 40% 20% 20% 停車位 10% 40% 30% 20% 4 財(cái)務(wù)評價(jià) 總投資估算及資金來源 總投資估算 表三 序 號 項(xiàng) 目 （萬元） 1 土地 費(fèi)用 39252 2 建安工程費(fèi) 21576 3 前期工程費(fèi) 1212 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 3030 5 公建配套費(fèi) 273． 63 6 不可預(yù)見費(fèi)用 7 管理費(fèi)用 3102 8 銷售費(fèi)用 5486 9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 900 10 其他費(fèi)用 11 稅金及政府收費(fèi) 總投資成本 資金來源 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金動作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資 ， 此外還缺少的資金，則向銀行借貸。 自有資金 整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為 34490. 45 萬元，占總投資的 40%，分 3年投入。 自有資金年度投入表 (單位 :萬元 ) 第一年 第二年 第三年 銀行貸款 銀行長期貸款共有一 筆，共計(jì) 5000 萬元，占總投資 %；從第一 年 。 銀行貸款年度投入表 (單位 :萬元 ) 第一 年 5000 銷售收入再投入。 銷售收入再投入年度投入表 (單位 :萬元 ) 第一 年 上半年 下半年 0 2021 第二 年 上半年 下半年 12356 6020 第三 年 上半年 下半年 收益估算 ． 1 銷售單價(jià)的估算 根據(jù)長沙市房地產(chǎn)市場的調(diào)查與分析，通過與類似項(xiàng)目銷售價(jià)格的比較與分析，確定高 層住宅的銷售均價(jià)為 6500/㎡ ， 300㎡ 的別墅 銷售均價(jià)為 400 萬元，商業(yè)用房銷售均價(jià)為 30000/㎡ ，有償出售的車庫為 15 萬 /個(gè) ． 2 可銷售實(shí)際情況 可銷售的住宅建筑面積為 148620 ㎡ ,可銷售的商業(yè)用房的建筑面積為 1200㎡ ，可銷售使用權(quán)的停車車位數(shù)為 800 個(gè) ． 3 銷售比例估算 根據(jù)長沙市房地產(chǎn)市場情況及擬建項(xiàng)目的實(shí)際情況，住宅、商業(yè)用房和停車場車位數(shù)按年度的銷售比例見下表 銷售預(yù)計(jì)表 表四 2021 2021 2021 2021 2021 別墅 20% 40% 20% 20% 住宅 15% 45% 20% 20% 商業(yè)住房 20% 40% 20% 20% 停車位 10% 40% 30% 20% ． 4銷售收入及經(jīng)營稅金估算 住宅預(yù)售部分的款項(xiàng)在主體結(jié)構(gòu)封頂前按 30%收取。 根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅按銷售收入的5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅的 7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營業(yè)稅的 3%計(jì)算。 銷售收入與營業(yè)稅金及附加估算表見下表 銷售收入與營業(yè)稅金及附加估算表 單位： 表五 單位： 萬元 序號 內(nèi)容 合計(jì) 2021 2021 2021 2021 2021 1 銷售收入 112960 2021 19024 47552 23792 20592 別墅 10000 2021 4000 2021 2021 住宅 87360 13104 39312 17472 17472 商業(yè)用房 360 720 1440 720 720 車位 12021 1200 4800 3600 2400 2 經(jīng)營稅金及附加 110 營業(yè)稅 5648 100 城市維護(hù)建設(shè)稅 7 教育附加稅 3 盈利能力分析 ． 1 損益表的計(jì)算 土地增值稅的算法 ： 扣除項(xiàng)目金額 =總成本費(fèi)用 + 經(jīng)營稅金及附加 + 運(yùn)營費(fèi)用 = 萬元 + 萬元 +3102 萬元 = 萬元 增值額 =銷售收入 扣除項(xiàng)目金額 =112960 萬元 – 萬元 = 萬元 增值額 /扣除項(xiàng)目金額 *100%=% 土地增值稅 =增值額 * 30%= 萬元 損益表 表六 單位：萬 元 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 2021 2021 2021 2021 2021 1 銷售收入 112960 2021 19024 47552 23792 20592 2 經(jīng)營成本 17564 18090 3 經(jīng)營稅金及附加 110 4 土地增值稅 1102． 722 5 利潤總額 6 所得稅 —— —— 7 稅后利潤 ． 2 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 的計(jì)算 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 表七 單位：萬 元 資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 2021 2021 2021 2021 2021 1 現(xiàn)金流入 112960 2021 19024 47552 23792 20592 銷售收入 112960 2021 19024 47552 23792 20592 2 現(xiàn)金流出 投資 經(jīng)營稅金及附加 110 土地增值稅 所得稅 3 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 資本財(cái)務(wù)狀況現(xiàn)金流量表 表八 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 0 2021 2021 2021 2021 2021 1 現(xiàn)金流入 117960 7000 19024 47552 23792 20592 靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算及分析 1利潤總額。本項(xiàng)目的利潤總額為 2稅后利潤總額。本項(xiàng)目的稅后利潤總額 3投資利潤率。 投資利潤率 =年利潤總額或年平均利潤總額 /項(xiàng)目 總投資 *100% =*100% =% 4資本金利用率。 資本金利用率 =年凈利潤或年平均利潤總額 / 項(xiàng)目資本金 *100% = /5/ *100% =% 5資本金盡利用率。 資本金盡利用率 =年凈利潤或年平均凈利潤 /項(xiàng)目資本金 *100% =*100% =% 銷售收入 112960 2021 19024 47552 23792 20592 借款 5000 5000 2 現(xiàn)金流出 39252 投資（不含利 息） 經(jīng)營稅金及附 加 110 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 5000 5000 借款利息支付 900 300 300 300 3 凈現(xiàn)金流量 39252