長沙市房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告(存儲版)
【正文】 價：㎡建議銷售單價綜合考慮項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍等因素，建議商鋪銷售單價：元/㎡。F）U其中：216。216。 則該單位定價為：Pu＝Pa（1177。銷售情況按四批計算并得出總銷售收入。②土地增值稅=[銷售收入－（總成本費(fèi)用+銷售稅金及附加+開發(fā)成本20%）]30%。③ 經(jīng)計算得：評價指標(biāo)稅前數(shù)值稅后數(shù)值財務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)財務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動態(tài))2）自有資金現(xiàn)金流量表表25：自有資金現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期1234561現(xiàn)金流入銷售收入其他現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出自有資金銷售收入再投入償還貸款本金償還貸款利息銷售稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流經(jīng)計算得：評價指標(biāo)數(shù)值（稅后）財務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)財務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動態(tài))由上述指標(biāo)可以看出， 運(yùn)用表的貸款償還能力分析表26：資金來源與運(yùn)用表序號項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營期1234561資金來源銷售收入自有資金銀行借款其他收入2資金運(yùn)用建設(shè)投資借款還本付息銷售稅金及附加土地增值稅所得稅3盈余資金4累計盈余資金由上表可以看出三、項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目的不確定性分析包括項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)分析以及項(xiàng)目的敏感性分析。2）售價、建安工程費(fèi)的變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生變化的是建安工程費(fèi)和售價水平。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。因此分別計算出敏感因素上下波動時靜、動態(tài)指標(biāo)的變化和投資盈利的臨界點(diǎn)，從中體現(xiàn)其抗風(fēng)險能力的大小。接著測算銷售收入。 結(jié)合市朝向、景觀、樓層價差等因素對產(chǎn)品價格影響的一般情況，分別給予日照系數(shù)B（%）、景觀系數(shù)D（1%）、樓層差價F（%）一個測算值。216。D）（1177。A、房地產(chǎn)價格走勢B、宏觀政策影響C、本案的價格預(yù)測用成本法確定銷售價格的下限建議銷售單價二、商鋪銷售單價的確定用市場比較法確定銷售價格的上限（平均價格）本項(xiàng)目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱本案周邊1周邊2周邊3周邊4標(biāo)準(zhǔn)均價（元/㎡）待估交易時間修正02312交易情況修正00000區(qū)域因素交通0+15+15+5+15繁華度0+35+25+10+35小計0+50+40+15+50個別因素層高01111小計01111修正后均價商鋪平均標(biāo)準(zhǔn)價＝（a＋b＋c＋d）247。項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用估算1）管理費(fèi)用管理費(fèi)用：一般取開發(fā)成本的2%。廣告媒體人員促銷銷售準(zhǔn)備期：對銷售人員進(jìn)行專門的培訓(xùn)，以規(guī)范他們的行為細(xì)節(jié)，統(tǒng)一制定銷售說詞。所以，此期的重點(diǎn)放在項(xiàng)目所在區(qū)域及項(xiàng)目自身規(guī)模、規(guī)劃特點(diǎn)、開發(fā)商開發(fā)理念等的宣傳上。 日照時數(shù)達(dá)1677小時二、項(xiàng)目建設(shè)的用地條件項(xiàng)目地塊概況項(xiàng)目地塊地形、地質(zhì)條件三、項(xiàng)目用地規(guī)劃限制條件項(xiàng)目規(guī)劃限定：容積率，綠地率，建筑密度后退紅線控制：東、西：退規(guī)劃路邊線或用地紅線多層＞4米，高層＞8米；南、北：多層退規(guī)劃路邊線＞5米且退用地紅線＞，高層退規(guī)劃路邊線＞8米且退用地紅線＞12＋。 年最大降雨量：㎜216。氣候特征是：氣候溫和，降水充沛，雨熱同期，四季分明。四、可行性研究結(jié)論項(xiàng)目財務(wù)評價結(jié)果如下：財務(wù)指標(biāo)數(shù)值財務(wù)凈現(xiàn)值投資利潤率投資回收期借款償還期盈虧平衡點(diǎn)通過對項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，得出如下結(jié)論：項(xiàng)目銷售市場前景……，建設(shè)條件……；項(xiàng)目的前期工作……項(xiàng)目的各財務(wù)指標(biāo)……；項(xiàng)目投資額，投資回收期，經(jīng)營風(fēng)險……。氣溫216。 年最小相對濕度：10%季候風(fēng)216。而且，工程在建設(shè)過程在需要配備專門的管理人員及一定量的物質(zhì)資源，這樣，工期越長，管理成本就越高。開盤期與強(qiáng)銷期：加大廣告頻率及媒體的選擇，尤其是強(qiáng)化現(xiàn)場廣告和電視廣告，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢，形成對消費(fèi)者進(jìn)行全方位的滲透和影響。房展會精品樓書公共關(guān)系四、準(zhǔn)備策略銷售中心樣板房展示樓盤正式推出儀式五、項(xiàng)目銷售收入實(shí)現(xiàn)計劃項(xiàng)目各建設(shè)經(jīng)營期銷售比例表。表13：投資成本費(fèi)用估算匯總表成本項(xiàng)目總額（萬元）得房成本（元/㎡）小高層住宅商鋪車位開發(fā)成本（1）土地成本（2）前期工程費(fèi)（3）建安工程費(fèi)（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（5）公建配套設(shè)施費(fèi)（6）開發(fā)期間稅
規(guī)章制度相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1