長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 價(jià)：㎡建議銷(xiāo)售單價(jià)綜合考慮項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍等因素，建議商鋪銷(xiāo)售單價(jià)：元/㎡。F）U其中：216。216。 則該單位定價(jià)為：Pu＝Pa（1177。銷(xiāo)售情況按四批計(jì)算并得出總銷(xiāo)售收入。②土地增值稅=[銷(xiāo)售收入－（總成本費(fèi)用+銷(xiāo)售稅金及附加+開(kāi)發(fā)成本20%）]30%。③ 經(jīng)計(jì)算得：評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前數(shù)值稅后數(shù)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動(dòng)態(tài))2）自有資金現(xiàn)金流量表表25：自有資金現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234561現(xiàn)金流入銷(xiāo)售收入其他現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出自有資金銷(xiāo)售收入再投入償還貸款本金償還貸款利息銷(xiāo)售稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流經(jīng)計(jì)算得：評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)值（稅后）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動(dòng)態(tài))由上述指標(biāo)可以看出， 運(yùn)用表的貸款償還能力分析表26：資金來(lái)源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234561資金來(lái)源銷(xiāo)售收入自有資金銀行借款其他收入2資金運(yùn)用建設(shè)投資借款還本付息銷(xiāo)售稅金及附加土地增值稅所得稅3盈余資金4累計(jì)盈余資金由上表可以看出三、項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目的不確定性分析包括項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)分析以及項(xiàng)目的敏感性分析。2）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生變化的是建安工程費(fèi)和售價(jià)水平。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。因此分別計(jì)算出敏感因素上下波動(dòng)時(shí)靜、動(dòng)態(tài)指標(biāo)的變化和投資盈利的臨界點(diǎn)，從中體現(xiàn)其抗風(fēng)險(xiǎn)能力的大小。接著測(cè)算銷(xiāo)售收入。 結(jié)合市朝向、景觀、樓層價(jià)差等因素對(duì)產(chǎn)品價(jià)格影響的一般情況，分別給予日照系數(shù)B（%）、景觀系數(shù)D（1%）、樓層差價(jià)F（%）一個(gè)測(cè)算值。216。D）（1177。A、房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)B、宏觀政策影響C、本案的價(jià)格預(yù)測(cè)用成本法確定銷(xiāo)售價(jià)格的下限建議銷(xiāo)售單價(jià)二、商鋪銷(xiāo)售單價(jià)的確定用市場(chǎng)比較法確定銷(xiāo)售價(jià)格的上限（平均價(jià)格）本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱本案周邊1周邊2周邊3周邊4標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)（元/㎡）待估交易時(shí)間修正02312交易情況修正00000區(qū)域因素交通0+15+15+5+15繁華度0+35+25+10+35小計(jì)0+50+40+15+50個(gè)別因素層高01111小計(jì)01111修正后均價(jià)商鋪平均標(biāo)準(zhǔn)價(jià)＝（a＋b＋c＋d）247。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算1）管理費(fèi)用管理費(fèi)用：一般取開(kāi)發(fā)成本的2%。廣告媒體人員促銷(xiāo)銷(xiāo)售準(zhǔn)備期：對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的培訓(xùn)，以規(guī)范他們的行為細(xì)節(jié)，統(tǒng)一制定銷(xiāo)售說(shuō)詞。所以，此期的重點(diǎn)放在項(xiàng)目所在區(qū)域及項(xiàng)目自身規(guī)模、規(guī)劃特點(diǎn)、開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)理念等的宣傳上。 日照時(shí)數(shù)達(dá)1677小時(shí)二、項(xiàng)目建設(shè)的用地條件項(xiàng)目地塊概況項(xiàng)目地塊地形、地質(zhì)條件三、項(xiàng)目用地規(guī)劃限制條件項(xiàng)目規(guī)劃限定：容積率，綠地率，建筑密度后退紅線控制：東、西：退規(guī)劃路邊線或用地紅線多層＞4米，高層＞8米；南、北：多層退規(guī)劃路邊線＞5米且退用地紅線＞，高層退規(guī)劃路邊線＞8米且退用地紅線＞12＋。 年最大降雨量：㎜216。氣候特征是：氣候溫和，降水充沛，雨熱同期，四季分明。四、可行性研究結(jié)論項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果如下：財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投資利潤(rùn)率投資回收期借款償還期盈虧平衡點(diǎn)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，得出如下結(jié)論：項(xiàng)目銷(xiāo)售市場(chǎng)前景……，建設(shè)條件……；項(xiàng)目的前期工作……項(xiàng)目的各財(cái)務(wù)指標(biāo)……；項(xiàng)目投資額，投資回收期，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)……。氣溫216。 年最小相對(duì)濕度：10%季候風(fēng)216。而且，工程在建設(shè)過(guò)程在需要配備專(zhuān)門(mén)的管理人員及一定量的物質(zhì)資源，這樣，工期越長(zhǎng)，管理成本就越高。開(kāi)盤(pán)期與強(qiáng)銷(xiāo)期：加大廣告頻率及媒體的選擇，尤其是強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)廣告和電視廣告，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，形成對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行全方位的滲透和影響。房展會(huì)精品樓書(shū)公共關(guān)系四、準(zhǔn)備策略銷(xiāo)售中心樣板房展示樓盤(pán)正式推出儀式五、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃項(xiàng)目各建設(shè)經(jīng)營(yíng)期銷(xiāo)售比例表。表13：投資成本費(fèi)用估算匯總表成本項(xiàng)目總額（萬(wàn)元）得房成本（元/㎡）小高層住宅商鋪車(chē)位開(kāi)發(fā)成本（1）土地成本（2）前期工程費(fèi)（3）建安工程費(fèi)（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（5）公建配套設(shè)施費(fèi)（6）開(kāi)發(fā)期間稅
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