長沙市房地產(chǎn)建設(shè)項目可行性研究報告-免費閱讀
【正文】 因此，項目的敏感性分析針對全部投資的評價指標（財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別售價上下波動5%、10%和建安工程費上下波動10%、20%時，對經(jīng)濟評價指標影響，計算結(jié)果詳見敏感性分析表（表27）表27：敏感性分析表全部投資基準方案售價變動建安工程費變動10%5%5%10%20%10%10%20%財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度投資利潤率投資利潤率升降幅度由表中數(shù)據(jù)可得：1）售價、建安工程費的變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響。② 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于0的項目是可以考慮接受的。二、財務(wù)評價稅金計算本項目銷售稅金及附加估算：詳見銷售稅金及附加估算一覽表（表22）表22：銷售稅金及附加表序號項目建設(shè)經(jīng)營期1234561銷售收入2銷售稅金及附加營業(yè)稅城市建設(shè)維護稅教育附加防洪工程維護費印花稅產(chǎn)權(quán)登記費3土地增值稅注：①營業(yè)稅5%；城建稅為營業(yè)稅的7%；教育附加稅為營業(yè)稅的5%；%提??；％提??；％提取。本項目的銷售單價主要以市場比較法結(jié)合成本法來確定。216。 F為樓層系數(shù)，均價層以上的取正值，均價層以下的取負值。S）（1177。4=e元/平方米本案商鋪的價格預(yù)測：本案商鋪平均價格=現(xiàn)時平均價格（1+房地產(chǎn)價格走勢幅度+宏觀政策影響）=元/平方米。2）銷售費用銷售費用：詳見銷售費用估算表銷售費用估算表序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1廣告宣傳及市場推廣費銷售收入2銷售代理費銷售收入%3其他銷售費用銷售收入%合計3）財務(wù)費用財務(wù)費用：詳見貸款還本付息表4）開發(fā)費用開發(fā)費用：前面1～3項之和。銷售期間：要求銷售人員熱情、耐心、誠懇地接待每一個客戶，與重點客戶建立良好的關(guān)系，樹立“誠信為本”、“顧客就是上帝”的營銷思想。主要通過報紙軟性新聞、報紙硬廣、戶外廣告、互聯(lián)網(wǎng)廣告等方式進行宣傳，內(nèi)容上既能突出小區(qū)自身的特點，同時又能迅速抓住消費者的注意力。間距控制：建設(shè)間距類區(qū)：建筑高度控制：四、項目建設(shè)的市政配套條件1 道路 供電 供水 排水 暖通 供氣電話通訊 網(wǎng)絡(luò)第四章：項目開發(fā)定位一、項目市場定位二、項目消費群定位三、項目產(chǎn)品定位四、產(chǎn)品風格定位五、項目形象定位六、項目功能定位七、項目價格定位第五章：項目規(guī)劃設(shè)計方案項目的規(guī)劃設(shè)計方案從設(shè)計指導(dǎo)思想、設(shè)計理念、總平面設(shè)計以及建筑設(shè)計、專項設(shè)計等幾方面進行說明，最后對設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟指標進行闡述。 年最小降雨量：㎜濕度216。長沙夏冬季長，春秋季短。長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告長沙市房地產(chǎn)建設(shè)項目第一章：總論一、建設(shè)項目概況建設(shè)單位基本情況項目概況二、項目建設(shè)的必要性（某城市）房地產(chǎn)市場的需要（某區(qū)）城市建設(shè)的需要三、可行性研究編制的依據(jù)（長沙為例）湖南省建筑安裝工程預(yù)算工作手冊；湖南省建筑工作估算指標；長沙市最新材料價格信息；2001年湖南省建筑工作概算定額；湖南省建設(shè)廳文件湘建價[2002]578號文；省定額站建定價[2000]138號文有關(guān)人工工資的規(guī)定；湖南省建設(shè)系統(tǒng)行政事業(yè)性收費項目表；房地產(chǎn)公司某區(qū)項目規(guī)劃設(shè)計方案；委托方提供的其他有關(guān)資料；我司近期類似項目有關(guān)造價資料；1現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查收集的有關(guān)資料等。春溫變化大，夏初雨水多，伏秋高溫久，冬季嚴寒少。 年平均相對濕度：80%216。一、設(shè)計思想、設(shè)計理念及設(shè)計特點設(shè)計指導(dǎo)思想設(shè)計理念設(shè)計特點二、總體規(guī)劃總平面布局與交通流線規(guī)劃組團化綠化系統(tǒng)規(guī)劃公建配套規(guī)劃三、建筑設(shè)計建筑風格住宅類型戶型設(shè)計小區(qū)停車處理四、結(jié)構(gòu)設(shè)計五、專項設(shè)計火災(zāi)報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)電視電話寬帶網(wǎng)系統(tǒng)保安監(jiān)控系統(tǒng)交通及停車場管理系統(tǒng)六、消防設(shè)計七、環(huán)境保護公共及生活用水處理固體垃圾處理噪聲處理八、經(jīng)濟技術(shù)指標表1：項目經(jīng)濟技術(shù)指標表名稱指標總用地面積凈用地面積總建筑面積其中計入容積率總建筑面積其中住宅商業(yè)配套設(shè)施地下室面積（不計入容積率）建筑占地面積總戶數(shù)總停車數(shù)容積率建筑密度綠地率建筑高度第六章：項目實施進度安排一、項目進度安排的原則盡量縮短建設(shè)工期因房地產(chǎn)開發(fā)項目投資金額巨大，且開發(fā)所需的大部分資金是借貸資金，工期長短在一定程度上決定了利息額的多少，因此，在不影響工程質(zhì)量的前提下，縮短工期可以減少資金占用成本，從而減少總投資。通過大力度宣傳，使項目的開發(fā)理念，區(qū)域的價值得到消費者的認同與關(guān)注，為后期的銷售作好市場鋪墊。另外，采用一些獎勵辦法調(diào)動促銷人員的積極性。總成本費用匯總及分攤表項目的總成本費用：詳見投資成本費用估算匯總表（表13）。用成本法確定銷售價格的下限商鋪銷售單
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