【正文】 XXXX 首 一 期 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 XXXX 置業(yè) 有限公司 1 目 錄 第一章 總論 ........................................ 3 . 項(xiàng)目概況 ......................................................................................................... 3 . 項(xiàng)目建設(shè)單位介紹 ......................................................................................... 3 . 可行性報(bào)告編制依據(jù) ..................................................................................... 9 . 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ................................................................................. 9 第二章 市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位 ............................ 9 我國(guó) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 形勢(shì)發(fā)展分析 .................................................................... 12 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 .................................................................................. 12 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 ......................................................................................... 17 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位及銷售價(jià)格預(yù)測(cè) ............................................................. 20 市場(chǎng)分析結(jié)論 ................................................................................................. 21 第三章 項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)及合法性 ........................ 21 第四章 項(xiàng)目建設(shè)地址及環(huán)境 ........................... 21 項(xiàng)目地址 ......................................................................................................... 21 地塊概況 ......................................................................................................... 21 第五章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 ................................. 22 規(guī)劃理念 ......................................................................................................... 22 建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格 ................................................................................................. 24 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 ................................................................................................. 24 第六章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 ................................ 26 第七章 營(yíng)銷組織 .................................... 27 本項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷模式簡(jiǎn)述 ............................................................................. 27 本項(xiàng)目營(yíng)銷組織機(jī)構(gòu)及人員構(gòu)成 ................................................................. 27 2 第八章 投資估算及資金來(lái)源 ........................... 28 投資估算范圍 ................................................................................................. 28 投資估算 內(nèi)容 ................................................................................................. 28 投資估算依據(jù) ................................................................................................. 28 投資估算 結(jié)果 ................................................................................................. 29 資金籌措 ......................................................................................................... 31 第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .................................... 31 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)編制說(shuō)明 ......................................................................................... 32 銷售收入估算 ................................................................................................ 32 盈利能力分 析（財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及指標(biāo)） ............................................................. 33 貸款償還能力分析 ......................................................................................... 35 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 ................................................................................................. 35 第 十 章 敏感性 分析 .................................. 36 敏感性分析 ................................................................................................... 36 第 十一 章 結(jié)論及建議 ................................ 37 結(jié)論 ............................................................................................................... 37 建議 ............................................................................................................... 37 3 第一章 總論 . 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： XXXX 首 一 期 項(xiàng)目 建設(shè)單位： XXXX 置業(yè) 有限公司 建設(shè)地點(diǎn)： XX 市勝利路以西，解放路以東，南環(huán)路以北，文巖路以南 用地面積： 畝（ 平方米） 建設(shè)規(guī)模： 萬(wàn)平方米 ； 容積率： 項(xiàng)目進(jìn)展情況 目前 已完成 征地手續(xù)、 人員配備、項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì) ， 首 一期 項(xiàng)目已 開工 建設(shè)。 . 項(xiàng)目建設(shè)單位 介紹 XXXX 置業(yè) 有限公司 成立于 2021 年 12 月 24 日，注冊(cè)資本 2021 萬(wàn)元，實(shí)收資本為 2021 萬(wàn)元，法定代表人梁謙，公司經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營(yíng)。是 XX地產(chǎn)集團(tuán) XX 有限公司的全資子公司。 目前公司 擁有 員工 120 人， 其中本科以上 (含本科 )學(xué)歷 占 比達(dá)到 90%以上 ,中高級(jí)職稱人員占 50%左右。 中高級(jí)管理人員 40 人，部門設(shè)置齊全，下設(shè)行政人事部、財(cái) 務(wù)部、監(jiān)察分室、采購(gòu)部、工程部、工程技術(shù)部、合同管理部、開發(fā)部、營(yíng)銷部、預(yù)決算部、招投標(biāo)部、綜合計(jì)劃部、總工室等。 XX 地產(chǎn)集團(tuán)成立于 1996 年 6 月 24 日 ，注冊(cè)地址為 XX 市 工業(yè)大道南 821 號(hào)金碧花園 018 號(hào)單元三樓，注冊(cè)資本人民幣 250,000 萬(wàn)元。 是集房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理于一體的現(xiàn)代化 國(guó)際企業(yè)集團(tuán) ，連續(xù) 7 年位列中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè) 10 強(qiáng) ，目前， 擁有中國(guó)一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中國(guó)甲級(jí)資質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃研究院、中國(guó)一級(jí)資質(zhì)的建筑施工公 司、擁有中國(guó)一級(jí)資質(zhì)的建筑監(jiān)理公司、中國(guó)一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司 。 2021 年 11 月 5 日 XX 于香港聯(lián)交所主板 上市，當(dāng)天憑借開盤當(dāng)日 705 億港元市值，一舉成為中國(guó)在港上市市值最大的非國(guó)有企業(yè)。 XX 的股東遍布亞洲、歐洲和美洲， 包括鄭裕彤、美林、高盛、 GIC、淡馬錫、中國(guó)銀行、英國(guó)保誠(chéng)、德意志銀行等 39 家全球戰(zhàn)略股東。 國(guó)際資本的支持， 讓 XX 邁入了一個(gè)全新的高速發(fā)展時(shí)期。 XX 目前在 XX、天津、重慶、沈陽(yáng)、武漢、成都、南京 、南昌、 XX、洛陽(yáng) 等全國(guó) 50 個(gè)主要城市 擁有 多個(gè)地區(qū)公司，擁有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目 100 余 個(gè)，覆蓋中端、中 4 高端、高端及旅游地產(chǎn)多個(gè)產(chǎn)品系列 ，是中國(guó)土地儲(chǔ)備最多、在建工程面積 最大、進(jìn)入省會(huì)城市最多的房地產(chǎn)企業(yè) 。 2021 年 全年 銷售面積 萬(wàn)平方米，合約銷售金額達(dá) 億元，銷售面積及銷售金額均位于全國(guó)第二 ， 進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了大步跨越。 資金運(yùn)作優(yōu)勢(shì) 公司擁有嚴(yán)密科學(xué)的資金計(jì)劃管理體系和優(yōu)秀的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)，能夠及時(shí)把握各區(qū)域、各項(xiàng)目銷售回款、貸款情況以及資金需求，以嚴(yán)謹(jǐn)周密的資金計(jì)劃控制，實(shí)現(xiàn)少投入、多產(chǎn)出，為公司帶來(lái)穩(wěn)定充裕的現(xiàn)金流。 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 作為房地產(chǎn)企業(yè)， XX 的規(guī)模優(yōu)勢(shì)集中體現(xiàn)在土地儲(chǔ)備方面： 土地規(guī)模及城市分布均位居中國(guó)龍頭地位 XX 在全國(guó)土地儲(chǔ)備超過(guò) 7300 萬(wàn)平方米，分布在 50 個(gè)主要城市，超過(guò) 80%的項(xiàng)目位于天津、重慶 2 個(gè)直轄市和 XX、武漢、沈陽(yáng)、成都、南京、 合肥、 西安等省會(huì)城市。 優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備， 拿地成本 大幅低于行業(yè)平均水平 XX 的土地儲(chǔ)備價(jià)格低廉。這主要?dú)w結(jié)于兩大因素。 第一，超前的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略決策，搶先進(jìn)入了土地成本低、升值潛力大的城 5 市和區(qū)域。 第二，依靠大量信息和品牌優(yōu)勢(shì)，在土地二級(jí)市場(chǎng)并購(gòu)優(yōu)質(zhì)低成本項(xiàng)目。 項(xiàng)目規(guī)模合理，可最大程度獲取經(jīng)濟(jì)及品牌效益 公司大部分項(xiàng)目規(guī)模在 50— 200 萬(wàn)平方米之間，最適宜規(guī)模開發(fā)、滾動(dòng)開發(fā)。此類項(xiàng)目規(guī)模較大，可滿 足配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；開發(fā)周期一般3 到 5 年，可先建造大型園林及環(huán)境配套，以實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格與速度雙提升，最大程度獲取規(guī)模開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，從而符合公司的精品戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 升值潛力巨大，為公司帶來(lái)更高的投資回報(bào) XX 土地儲(chǔ)備的區(qū)域?qū)傩浴h(huán)境特點(diǎn)及規(guī)劃前景，決定了項(xiàng)目巨大的升值空間。 XX 的土地儲(chǔ)備多數(shù)位于： ■ 近幾年經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)的超大城市。 在全國(guó)戰(zhàn)略拓展的進(jìn)程中， XX 優(yōu)先選擇中國(guó)經(jīng)濟(jì)最具活力、增長(zhǎng)最具可持續(xù)性的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，如重慶、天津、沈陽(yáng)、南京、武漢、成都等。 以上 城市經(jīng)濟(jì) 發(fā)展迅速 ，住 宅 市場(chǎng) 需求 旺盛，成 長(zhǎng) 性好 ， XX 項(xiàng)目 也因此具有巨大 的升值空間。 ■ 三線城市毗鄰 繁華市中心 及 政府 行政中心 的核心地段 近年來(lái)，三線城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)， 人均可支配收入 水平大幅提升，對(duì)中高端 宜居類 商品住宅需求旺盛。 XX 率先 儲(chǔ)備了一批三線城市的優(yōu)質(zhì) 地塊 ， 該類地塊位置優(yōu)越，一般 毗鄰 市中心 繁華商業(yè)區(qū) 或緊挨 市 委 市 政府 行政中心 ，潛力巨大， 資源稀缺性 高 ， 項(xiàng)目 升值前景非?？捎^。 ■ 環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃交通發(fā)達(dá)