【正文】 銷售收入估算 根據(jù)項目進度計劃，銷售收入 從第 1 年開始，到第 3 年結(jié)束 ，各年銷售收入詳 見 附 表 。 ? 稅費 經(jīng)營收入計征營業(yè)稅，稅率 5%； 城建稅和教育附加費分別按應(yīng)納營業(yè)稅的 7%和 3%估算； 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計征土地增值稅，實行 預(yù)繳制，暫按銷售收入的 %計算 ； 所得稅稅率按 25%估算 ， 32 印花稅按銷售收入 %估算 。 XX 首一期項目 投資成本估算表 用地 面積： / 畝 序號 項 目 計費標(biāo)準(zhǔn) 預(yù)測金額 綜合每平方米建筑成本 (萬元 ) (元 ) 總建筑面積 (平方米 ) 136, 成 本 費 用 合 計 48, 3, 一 土地成本 5, 1 土地費用 按每畝 70 萬元計算 4, 2 土地契稅 按土地總價的 4%計 二 各項政府收費 1, 1 征用土地公證費 按土地總價的 %計 2 征用土地交易服務(wù)費 按土地價款的 1%計 3 室內(nèi)環(huán)境檢測費 按建筑面積 1 元 /平方米計 4 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 按建筑面積 120 元 /平方米計 1, 4 圖紙審查費 按建筑面積 元 /平方米計 5 氣象避雷監(jiān)測費 按建筑面積 元 /平方米計 6 地震安全評價費 按工程造價 (四、 五項合計）的 %計 7 抗震施工圖審查費 按建筑面積 元 /平方米計 8 招標(biāo)代理費 按建筑面積 1 元 /平米 9 施工許可證印花稅 按工程造價 (四、五項合計）的萬分之三 三 前期工程費用 1 建筑設(shè)計費 按建筑面積 15 元 /平方米計 2 園林設(shè)計費 按建筑面積 2 元 /平方米計 3 勘探及測量費用 按 建筑面積 2 元 /平方米 計 4 文物堪探費 按建筑面積 1 元 /平方米 5 工程咨詢費 按建筑面積 元 /平方米 6 土地平整費用 按建筑面積 4 元 /平方米 7 工程監(jiān)理費 按建筑面積 7 元 /平方米 8 臨時施工道路、水、電等其他費用 按建筑面積 5 元 /平方米 四 建安工程費用 33, 2, 1 高層 33, 2, 建筑工程費 高層按照 1320元 /平米計算 17, 1, 設(shè)備購置安裝費（鋁合金門窗、入戶門、防火門、欄桿） 按照建筑面積 250元 /平米計算 3, 裝修工程 按照建筑面積 800元 /平米計算 10, 土石方工程 按照建筑面積 30 元 /平米計算 30 電梯工程費 按照建筑面積 70 元 /平米計算 零星工程費 按照建筑面積 10 元 /平米計算 五 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 2, 1 室外水電、消防、燃氣、智能化工程等 暫按建筑面積 120元 /平方米 1, 2 園林綠化工程 暫按建筑面積 80 元 /平方米 1, 六 不可預(yù)見費 按工程造價 (四、五項合計）的 1% 七 管理費用 按銷售收入的 %計 1, 八 銷售費用 按銷售收入的 2%計 1, 九 財務(wù)費用 按 %計算 1, 表 83 投資分類占比表 首一期項目投資分類占比表 序號 項 目 名 稱 金額（萬元） 占比 1 土地費用 % 2 前期工程費用 % 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 % 4 建筑安裝工程費 % 5 財務(wù)費用 % 6 管理和銷售費用 % 7 各項政府收費 % 8 不可預(yù)見費 % 9 總投資 % 圖 81 投資分類占比示意圖 11% 1%6%69%3% 5%4% 1%土地費用前期工程費用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費財務(wù)費用管理和銷售費用各項政府收費不可預(yù)見費 31 資金 籌措 項目的資金來源 包括 自有資金、銀行貸款、銷售回款三部分組成，各部分計劃 資 金占比 及資金來源與運用見 下表。 ? 建設(shè)期利息，根據(jù)開發(fā)貸款 13 年期利率計算。 ? 河南省 建筑工程計價定額、費用定額、安裝工程預(yù)算定額及國家、 地方有關(guān)規(guī)定。 ? 不可預(yù)備費，包括常規(guī)預(yù)備費和漲價預(yù)備費，主要考慮項目在建設(shè)期內(nèi)的不可預(yù)見費用及物價上漲而可能發(fā)生的建筑材料、設(shè)備和人工費的上漲。 投資估算的范圍為本次項目的開發(fā)建設(shè)投資，包括：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共設(shè)施配套建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、財務(wù)費 用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其它費用以及不可預(yù)見費用等。 26 ? 工程期：（ 2021/1— 2021/6） （含精 裝修期） ? 銷售期：（ 2021/72021/12） 項目實施進度計劃見下表： 表 61 項目實施進度計劃表 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 一 二 三 四 一 二 三 四 三 四 三 四 季 季 季 季 季 季 季 季 一 二 季 季 一 二 季 季 度 度 度 度 度 度 度 度 季 季 度 度 季 季 度 度 度 度 度 度 籌建期、工程期 銷售期 27 第七 章 營銷組織 本項目營銷模式簡述歸納如下： ? 規(guī)劃設(shè)計：以人為本、尊重自然； ? 開發(fā)模式：整體規(guī)模開發(fā)； ? 價位檔次：高檔綠色生態(tài)園林精品樓盤； ? 營銷操作： 首先明確定位，進行全方位包裝，并整合媒體及廣告資源，全面推廣企業(yè)品牌及項目信息，利用現(xiàn)場示范環(huán)境及樣板房等道具，實現(xiàn)開盤前蓄水認籌，最 后于開盤當(dāng)天集中解籌，引爆銷售業(yè)績。更為重要的是，直接供貨從源頭上保障了產(chǎn)品品質(zhì)。 9A 精裝理念 十年發(fā)展歷程， XX 積累了豐厚的社會 資源。 9) 廚房配送電器：“ 西門子 ”燃氣爐、抽油煙機、消毒碗柜，微波爐、冰箱。 6) 燃氣：每戶設(shè)獨立燃氣表，管道燃氣入戶。（由用戶自行申請開通） 2) 電視：預(yù)留有線電視接收插座，配高級面板。 世界級皇家園林 XXXX 景觀設(shè)計采用歐洲古典皇家園林的設(shè)計手法，結(jié)合地域原有條件進行設(shè)計，精心運用各式極具歐洲皇家園林風(fēng)格的景觀元 素營造出精致美景小品，繁復(fù)的歐式地花，雕刻精細的落水景墻，精美的花缽，流暢的模紋花壇，歐式雕塑以及華麗的水景在空間中均有體現(xiàn)；風(fēng)格上主要體現(xiàn)了英式園林的自然風(fēng)情和法式園林的尊貴大氣，同時具有精致典雅，浪漫高中的氣質(zhì)，兼有觀賞性和功能性，配合自然而生態(tài)的環(huán)境，給住戶提供了一個高品質(zhì)高品位的生活空間。 從建筑單體的建筑理念來看， XXXX 的建筑以板樓為主，一梯 四 戶的樓型，這種設(shè)計力求達到既南北通透，又更加私密的空間，更要滿足住戶的采光及日照的需求。 設(shè)計原則：以人為本，機動車輛與人流與不干擾，人車分流，動靜分區(qū)明確，便于管理使用。 人車分流：組團綠洲、人車分流，是每一地塊規(guī)劃的側(cè)重點。而超大的生態(tài)景觀湖將是 該 項目最大的亮點。 在本項目環(huán)境規(guī)劃設(shè)計中，保護和利用原生自然資源是整個設(shè)計的核心。 規(guī)劃設(shè)計 特點及技術(shù)創(chuàng)新 樓距：超寬樓距， 南北 樓距 最大 約 120 米 。其中 一 期總建筑面積 萬 ㎡ ，由 1 棟 32 層 、 3 棟 27 層 高層 及 1 棟 4 層 綜合樓 組成。周邊解放路、勝利路、南環(huán)路均為城市主干道，交通便利，符合 XX城市東 移南擴的發(fā)展方向。預(yù)計 2021年 7月 下旬 XXXX首 期項目高層住宅開盤 ， 精裝住宅 預(yù)計 銷售均價為 5200 元 /平方米。 1項目的規(guī)模經(jīng)濟 效益極其顯著，直接推動 XX 市經(jīng)濟的發(fā)展 XXXX 項目 預(yù)計 累計總投資將超過 28 億元人民幣，累計銷售總額將超過 40億元人民幣，累計凈利潤總額將超過 8 億元人民幣 ，累計上繳各項稅收將達 5 億元。 在三線城市 XX 要求新項目距市政府兩公里左右，距 市中心不超過 5 公里，建筑面積 70 萬平米以上，樓面地價控制在 500 元 /平米以下，且處于城市發(fā)展方向。 超高性價比 為大眾消費者建造實惠的精品 宜居 住宅，已成為中國樓市中的 XX 特色。總部設(shè)在 XX，目前已在 XX、增城、清遠、佛山、天津、南京、成都、重慶、武漢、沈陽、昆明、西安、太原、 XX、南寧、貴陽、鄂州、長沙、包頭、洛陽、合肥等 21 個城市成立了 32 家分支機構(gòu)。設(shè)計中 ， 充分考慮 了 住戶的心理及 生理上的需求，戶型設(shè)計精益求精，立面造型、色彩及材質(zhì)的和諧搭配 ， 滿足都市人們渴 望與大自然交融的愿望 。 19 國際級航母 ， 配套 先行 XX 一貫堅持配套先行的開發(fā)模式， 力求營造 高品質(zhì) 休閑居住模式 ： 社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃配套建設(shè) 5200 平方米超五星級皇家會所，國際精品商業(yè)街區(qū)。圍繞中央湖景，連接觀水亭臺、凌波木棧道等幾大景觀組團，組團內(nèi)布以精致景觀小品、疏林草地、茂密森林等綠化景觀，一步一景。 9A 精裝 ， 滿屋名牌 在材料選取上， XX 均選用行業(yè)頂級品牌， 再 通過統(tǒng)一招標(biāo)全球采購 以 降低材料價格，為廣大業(yè)主爭取到可觀的讓利 。2021 年 XX 將在全國繼續(xù)深入推進“精品戰(zhàn)略”，保持在全國領(lǐng)先的銷售競爭力 。 項目 規(guī)劃占地面積約 340 畝，規(guī)劃建筑面積 80 萬平方米， 定位為 城市中央生態(tài)宜居城 。另一方面，國家實施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略將會有大量的人口從農(nóng)村到鎮(zhèn)、鎮(zhèn)到縣城、縣城到中心城區(qū)的大方向移動，因此， XX 的商品住宅將會有長期和較大的市場需求； 目前 XX 市房地 產(chǎn)商品化的程度 在逐步提高 ，但產(chǎn)品同質(zhì)化競爭較大，購房客戶可選擇的余地大 ,市場缺少大規(guī)模、高品質(zhì)的樓盤。 小結(jié)： 近幾年 XX 市房地產(chǎn)市場供需兩旺，這一格局保證了 XX 市房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，但是，也使本地的房地產(chǎn)開發(fā)商忽視了樓盤品質(zhì)及客戶的真實需求，房地產(chǎn)運營水平一直沒有本質(zhì)的提升，精品宜居類住宅稀缺，這與 XX市長遠戰(zhàn)略規(guī)劃不相符，與客戶提升居住品質(zhì)追求宜居的愿望不相符。 XXXX 置業(yè)有限公司開發(fā)的 “ XXXX” 項目位于商業(yè)中心的衛(wèi)濱區(qū)域，該區(qū)域地理位置優(yōu)越，商業(yè)發(fā)達，投資環(huán)境良好，加之 XXXX 置業(yè)的的進駐受到了區(qū)政府乃至市政府的大力支持，為該項目的開發(fā)提供了堅實的基礎(chǔ)。 (3) 牧野區(qū) 位于 XX 市市區(qū)中北部，東西橫穿整個 XX 市區(qū)。 城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，生活便利，通訊快捷，金融網(wǎng)點密 布，國際通兌業(yè)務(wù)暢達。上海世紀(jì)聯(lián)華、瑞華服飾、金利來購物中心、沃爾瑪?shù)戎髽I(yè)紛紛落戶 該 區(qū)， XX 市規(guī)劃建設(shè)的大型市場群也坐落在 該 區(qū)南環(huán)路兩側(cè)，市場群正成為各地商家投資興業(yè)的首選之地。樓層層差在 30— 60 元之間，老城區(qū)各項目差價在 500 元左右。居住用房銷售 2021 套，其中商品住房銷售均價 3868 元，較上月每平方米上漲了 155 元，創(chuàng)新高。 XX房地產(chǎn)價格分析 2021 年上半年 XX 住宅價格分析圖示 2021 年 上半年， XX 市城區(qū)商品房（含非住宅）成交價格繼