【正文】 東方名居房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告東方名居房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總論項(xiàng)目建設(shè)背景隨著某市經(jīng)濟(jì)建設(shè)速度的加快，應(yīng)山城區(qū)作為某市政治、文化和經(jīng)濟(jì)的中心，發(fā)展的速度明顯快于其他地方。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的龍頭，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了舉足輕重的作用。而隨著國(guó)民生活水平的提高，民眾對(duì)于居住品質(zhì)的要求也在日益增高。如何滿(mǎn)足廣大群眾對(duì)于居住品質(zhì)的迫切要求，不僅是政府部門(mén)長(zhǎng)期以來(lái)的重要課題，并且也是房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任之一。2009年112月，%，%。巨大的居住與投資需求帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，同時(shí)也為某市現(xiàn)代大型都市化城市建設(shè)做出了貢獻(xiàn)。根據(jù)某市房管局提供的數(shù)字表明：房地產(chǎn)投資仍高速增長(zhǎng)，到2009年12月房地產(chǎn)投資同比達(dá)到了80%。房屋銷(xiāo)售總體需求依然強(qiáng)勁，可以預(yù)見(jiàn),房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。本項(xiàng)目用地地處應(yīng)山街道辦事處曹塘角社區(qū)原東方汽修廠，位于某市城市規(guī)劃中的核心地帶。該宗地共2098平方米,本公司2010年1月11日與某市國(guó)土資源局簽訂了土地出讓合同，取得了土地使用權(quán)。由于此地段建設(shè)缺乏總體規(guī)劃，老、舊危房屋多，居住條件惡劣，環(huán)境臟亂差，與周邊現(xiàn)代化的市容市貌和其他住宅環(huán)境極不相宜。為了拓展發(fā)展空間，徹底改變?cè)摰囟卫吓f差的面貌，本項(xiàng)目本著建設(shè)高品質(zhì)住宅，營(yíng)造商業(yè)氛圍的理念，努力將該項(xiàng)目建設(shè)成為永陽(yáng)大道的房地產(chǎn)旗幟，營(yíng)造出與整個(gè)應(yīng)山城區(qū)發(fā)展相融合人文、舒適而充滿(mǎn)活力的社區(qū)居住環(huán)境。項(xiàng)目概況：某市東方名居建設(shè)項(xiàng)目。：項(xiàng)目位于某市應(yīng)山城區(qū)永陽(yáng)大道，宗地編號(hào)為200716：湖北某眾鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司：某：有限責(zé)任公司。：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷(xiāo)售、物業(yè)管理、小區(qū)園林綠化、土石方工程施工、城市道路及人行道市政工程配套施工、建筑材料銷(xiāo)售。：本項(xiàng)目擬建一棟十二層的商住樓，占地面積2098平方米。商鋪三層；住宅九層五十四套，；,項(xiàng)目總投資1724萬(wàn)元。建設(shè)工程計(jì)劃于2010年5月份開(kāi)工，2011年9月入住。：公司自籌1524萬(wàn)元，通過(guò)銀行貸款200萬(wàn)元。 可行性研究報(bào)告編制單位單位名稱(chēng)：某設(shè)計(jì)研究院有限公司 工程咨詢(xún)資格證書(shū) 資格等級(jí): 甲 級(jí) 證書(shū)編號(hào): 工咨甲22120070013 發(fā)證機(jī)關(guān): 國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）項(xiàng)目投資方案；（2）國(guó)家及湖北省頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策；（3）湖北省和某市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要；（4）某市城市總體規(guī)劃（1996—2010年）；（5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額；（6）某市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料；（7）其他有關(guān)依據(jù)資料及企業(yè)提供資料。研究結(jié)論與建議本項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，適應(yīng)某市城市規(guī)劃以及房地產(chǎn)發(fā)展的需要，并且配合政府加大城區(qū)改造的政策，區(qū)位條件優(yōu)越，市政配套和生活配套較為完善，市場(chǎng)定位清晰，具有良好的升值潛力和發(fā)展前景。加之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)采取環(huán)?？刂朴行Т胧?，保證了對(duì)周邊環(huán)境不會(huì)造成污染，本項(xiàng)目土建與公用工程建設(shè)具有生態(tài)建設(shè)有利條件，注重環(huán)保與建筑節(jié)能，所以項(xiàng)目前景看好。項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，投資回收期低于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力等。從綜合分析來(lái)看，項(xiàng)目建設(shè)具有很強(qiáng)的可行性。第二章 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析當(dāng)前某市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的基本情況近年來(lái)，某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資處在一個(gè)高速增長(zhǎng)的時(shí)期。，%，%，完成投資占本年度計(jì)劃投資的91%。其中，%；，%。按用途分：，同比增長(zhǎng)120%。，%；辦公樓投資3610萬(wàn)元，%；，%。，%。其中，%。，%；，%，%，%。2010年12月，%；%。從投資構(gòu)成增長(zhǎng)幅度看，商品住宅投資6350萬(wàn)元，%，經(jīng)濟(jì)適用住房投資111萬(wàn)元，；90平方米以下投資1780萬(wàn)元；140平方米以上430萬(wàn)元；高檔公寓投資360萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)14%；辦公樓投資250萬(wàn)元，%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資950萬(wàn)元，%；其他投資29萬(wàn)元，%。在完成投資中仍以商品住宅為主，%，圖21 歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況單位：千萬(wàn)元圖22 2009年開(kāi)工房屋構(gòu)成 單位：%、房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的基本情況，%。其中，%；，%；，%；，%。，%。，%。其中，%，%。，%，%；，%，%。，%，%。2010年12月，%；，%。批準(zhǔn)預(yù)（銷(xiāo)），同比下降了58%，%；批準(zhǔn)預(yù)（銷(xiāo)），%，環(huán)比增長(zhǎng)100%。%；%。、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的基本情況根據(jù)某市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年12月商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格1550元/平方米，%，%； 2010年以來(lái)，某市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)呈小幅上升趨勢(shì)。截止2010年2月末，商品房平均售價(jià)1600元/平方米，%，%。、建設(shè)項(xiàng)目資金來(lái)源基本情況，%。從資金來(lái)源情況分析，%；利用外資2800萬(wàn)元，%；，%；，%。%，%，%%。2010年12月，到位資金5340萬(wàn)元，其中上年節(jié)余1516萬(wàn)元，本年到位3724萬(wàn)元。其中貸款613萬(wàn)元元，%；銀行貸款470萬(wàn)元，%；非金融機(jī)構(gòu)貸款143萬(wàn)元，%；企業(yè)自籌資金2412萬(wàn)元，%；其他資金來(lái)源2315萬(wàn)元，%。%，%，%。%、企業(yè)自籌資金增長(zhǎng)182%、%。圖24 20062008年資金來(lái)源構(gòu)成單位：%某市商品房供需情況分析 市場(chǎng)供求分析2009年后商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)得到了較大調(diào)整，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，經(jīng)濟(jì)適用房和90平方米以下商品住宅所占比重仍顯偏低，需進(jìn)一步貫徹“國(guó)六條”政策，加大90平方米以下商品住宅的建設(shè)力度。某市住宅商品房房屋實(shí)際登記銷(xiāo)售面積在連續(xù)下降兩年多的情況下，2009年3月開(kāi)始回升，4月漲幅超過(guò)了20%，特別是商品住房?jī)赡陙?lái)首次增長(zhǎng)，而且漲幅超過(guò)了13%。說(shuō)明住宅商品房需求仍然旺盛。來(lái)自相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明：%%；，房屋空置率也在較高點(diǎn)位浮動(dòng)。辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售情況仍不樂(lè)觀，表明各開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)調(diào)研不足，市場(chǎng)仍缺少消費(fèi)者需求的產(chǎn)品。 區(qū)位供需分析：2009年新開(kāi)盤(pán)面世的項(xiàng)目以應(yīng)山城區(qū)和某城區(qū)為最多，此種局面在2010年的某市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將繼續(xù)，應(yīng)山城區(qū)地理?xiàng)l件優(yōu)越，硬件設(shè)施完善，擁有數(shù)量眾多的樓盤(pán)，價(jià)格也相對(duì)其他區(qū)域較貴一些。在今后的幾年中，應(yīng)山城區(qū)作為政策扶持的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)將成為某市場(chǎng)新盤(pán)的最大萌發(fā)地。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況預(yù)測(cè)，%；，%；，%。2009年市場(chǎng)放量相較前一年增加不多，待開(kāi)發(fā)土地面積增加，從2009年的數(shù)據(jù)上不難看出，2002010年將是某市房地產(chǎn)項(xiàng)目放量較大的一年。，%。截至2月，%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)同類(lèi)城市價(jià)格漲幅。價(jià)格漲幅趨緩的原因之一在于商品房供應(yīng)量的增加，另一個(gè)重要原因則是宏觀調(diào)控的作用，使得房地產(chǎn)增幅得到回落。雖然有以上兩方面原因制約著某市的商品房?jī)r(jià)格，但價(jià)格穩(wěn)中有升的趨勢(shì)不會(huì)改變。一是房屋的土地成本、建筑材料成本、勞動(dòng)力成本和住房供求關(guān)系左右著房?jī)r(jià)走勢(shì)；二是無(wú)論由于居民住房消費(fèi)支撐的主動(dòng)需求還是由于城市房屋拆遷帶來(lái)的被動(dòng)需求，強(qiáng)大的市場(chǎng)需求推動(dòng)放價(jià)上漲；三是地價(jià)上漲是當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲中的重要因素，土地儲(chǔ)備和“招（標(biāo)）、拍（賣(mài)）、掛（牌）”制度實(shí)施以來(lái)，對(duì)增加土地出讓的透明度、