【正文】 2%。從而形成了項(xiàng)目建設(shè)與規(guī)劃、地方經(jīng)濟(jì)互相依存、互相促進(jìn)、互相增益、同步發(fā)展的新局面。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表103。詳見附表4。: m22100 m2 /元=1265萬元 商鋪銷售收入:40000 m2 /元=1823萬元 地下室銷售收入:20000 m2 /元=193萬元 以下三項(xiàng)目合計(jì)3281萬元銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在3年內(nèi)完成銷售,其中2010年預(yù)售30%、2011年銷售50%、2012年銷售20%。20010年12月開始預(yù)售。 （3）樓宇對講系統(tǒng)：一層主入口設(shè)一帶電控鎖的防盜門，對講主機(jī)設(shè)于門邊墻上；一層設(shè)視頻分配器及譯碼器，225層設(shè)譯碼器，每戶可設(shè)對講分機(jī)，一層各戶設(shè)窗磁和門磁。公用設(shè)施方案市政設(shè)施源頭建設(shè)利用區(qū)內(nèi)原有設(shè)施.（1）供水：由水廠引進(jìn)，永陽大道有Φ400MM的給水管線，可直接接入。（3）多樣化的布置原則：東側(cè)為商務(wù)酒店和寫字樓，配合周邊建筑物，與整個(gè)小區(qū)合攏，形成整個(gè)區(qū)域的標(biāo)志性建筑。（3）利用周邊優(yōu)越環(huán)境，擴(kuò)大綠化范圍，重視生態(tài)、追求個(gè)性，使設(shè)計(jì)具有可持續(xù)性、可操作性，并著重處理與環(huán)境關(guān)系，使建筑融合于環(huán)境，營造生態(tài)的、生機(jī)的、生動(dòng)的居住小區(qū)。片麻狀結(jié)構(gòu)，塊狀構(gòu)造，巖體破碎，較軟巖石，巖體基本質(zhì)量等級V級。第四層 殘積土（Qe13）：灰廣色，灰褐色，土質(zhì)均勻，分布不均勻。主以粉質(zhì)粘土和風(fēng)化片麻巖屑回填，夾少量塊石。極端最低氣溫出現(xiàn)在1976年1月30日，為16℃；極端最高氣溫出現(xiàn)在1959年8月23日，℃。（2）小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)配套設(shè)施包括商業(yè)，日后將統(tǒng)一運(yùn)營招租，確保小區(qū)配套可滿足社區(qū)采購以及外部購買需求。項(xiàng)目周邊有成熟的教育體系，以及醫(yī)療衛(wèi)生體系?！捌咄ā睏l件具備項(xiàng)目所在地塊完成了該宗地的前期開發(fā)（七通）工作，能滿足項(xiàng)目投入使用后的有關(guān)要求。Threat:a. 同區(qū)域內(nèi)，存在價(jià)格、品質(zhì)相差不大的其他產(chǎn)品；b. 政府一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目操作的限制。區(qū)域內(nèi)2000元/平米左右的樓盤包括名門雅居、水岸星城、鑫世紀(jì)花園等，區(qū)域內(nèi)戶型多以中大戶型為主，精致小戶型在區(qū)域內(nèi)尚未形成氣候。某市十一五規(guī)劃明確指出“加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提升中心城區(qū)的輻射帶動(dòng)力和城市建設(shè)水平，加快城市建設(shè)，完善中心城區(qū)功能，提升城市建設(shè)品位。雖然近幾年某市加大了應(yīng)山和某兩大城區(qū)的居住建設(shè)力度，但由于其相關(guān)配套尚不到位，故此宜居水平較低。截至2月，%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國同類城市價(jià)格漲幅。說明住宅商品房需求仍然旺盛。從資金來源情況分析，%；利用外資2800萬元，%；，%；，%。%，%；，%，%。%；，%，%，%。從綜合分析來看，項(xiàng)目建設(shè)具有很強(qiáng)的可行性。：本項(xiàng)目擬建一棟十二層的商住樓，占地面積2098平方米。房屋銷售總體需求依然強(qiáng)勁，可以預(yù)見,房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升的態(tài)勢不會改變。東方名居房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告東方名居房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總論項(xiàng)目建設(shè)背景隨著某市經(jīng)濟(jì)建設(shè)速度的加快，應(yīng)山城區(qū)作為某市政治、文化和經(jīng)濟(jì)的中心，發(fā)展的速度明顯快于其他地方。本項(xiàng)目用地地處應(yīng)山街道辦事處曹塘角社區(qū)原東方汽修廠，位于某市城市規(guī)劃中的核心地帶。商鋪三層；住宅九層五十四套，；,項(xiàng)目總投資1724萬元。第二章 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析當(dāng)前某市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、房地產(chǎn)開發(fā)投資的基本情況近年來，某市房地產(chǎn)開發(fā)投資處在一個(gè)高速增長的時(shí)期。2010年12月，%；%。%，%。%，%，%%。來自相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明：%%；，房屋空置率也在較高點(diǎn)位浮動(dòng)。價(jià)格漲幅趨緩的原因之一在于商品房供應(yīng)量的增加，另一個(gè)重要原因則是宏觀調(diào)控的作用，使得房地產(chǎn)增幅得到回落。某市正處在城市建設(shè)的初期，民眾對于城市化生活的追逐心理仍居于高位，相對而言，城區(qū)的商業(yè)、教育、衛(wèi)生醫(yī)療等服務(wù)設(shè)施較之郊區(qū)對某市民眾有更大的吸引力?！备釉敱M地指出了某市城市建設(shè)的計(jì)劃和決心。 周邊項(xiàng)目主要通過低密度、低容積率等優(yōu)勢特征來突出自身的宜居性，而在產(chǎn)品自身層面上并未有較大突破。一方面，某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，風(fēng)機(jī)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)了一大批產(chǎn)業(yè)人群收入的提高，他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，對于老城區(qū)有較強(qiáng)的城市感情，高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品會比較符合他們的需求。具體標(biāo)準(zhǔn)為：a. 道路：按規(guī)劃要求實(shí)現(xiàn)出讓宗地紅線外周邊市政道路。未來發(fā)展空間巨大。有效使用90平米以下的一居至小三居，%；90平米以上的中大戶型，%。平均無霜期在201至240天之間，年平均降水量在940至1040毫米之間?！?。平整場地時(shí)，場地內(nèi)局部地段出露地表。無洞穴和臨空面存在，無軟弱夾層。（1）藝術(shù)性的規(guī)劃布局，基地整體規(guī)劃注重陽光的需求。塔樓長短錯(cuò)列布置，優(yōu)化居住環(huán)境。（2）排水：實(shí)行雨、污水管道分流排放，雨水經(jīng)過永陽大道管道排出，污水經(jīng)永陽大道排入綜合防治污水處理廠。消防本項(xiàng)目消防供水由永陽大道接入1根200MM的供水管，并在小區(qū)內(nèi)建設(shè)消防泵。2011年5月主體工程供水。=利潤總額/總投資100%=100%=%=稅后利潤/資本金100%=100%=%5 、清償能力分析本項(xiàng)目200萬元銀行借款可在項(xiàng)目竣工后可在一年內(nèi)一次還本付息，還債能力強(qiáng)。表103 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號名 稱單位數(shù)據(jù)備注I建設(shè)規(guī)模1房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積平方米商品房銷售平方米商業(yè)鋪面平方米地下室平方米II經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1總投資萬元17242資金籌措萬元1724其中：資本金萬元800使用預(yù)售房款萬元724使用銀行貸款萬元2003經(jīng)營收入萬元32814經(jīng)營稅金及附加萬元5總成本費(fèi)用萬元17246利潤總額萬元7所得稅萬元8稅后利潤萬元9土地增值稅萬元614III財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)1商品房投資利潤率%2商品房資本金凈利潤率%3全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%4全部投資回收期（所得稅前）年5全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）%第十一章 社會效益分析 本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，符合某市城市發(fā)展規(guī)劃，為城市房地產(chǎn)發(fā)展起到了積極的帶動(dòng)作用。本項(xiàng)目的園林規(guī)劃別樹一幟，并依照環(huán)保、節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，將建成某市綠色節(jié)能小區(qū)，為文明小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)樹立標(biāo)桿。敏感性分析 根據(jù)下表可以判斷：本項(xiàng)目的銷售收入變化對內(nèi)部收益率的影響較大，這說明房產(chǎn)價(jià)格是影響經(jīng)濟(jì)效益的最敏感因素。表101 稅費(fèi)率表（%）稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率營業(yè)稅5土地增值稅50 超率累計(jì)城市維護(hù)建設(shè)稅7公益金5教育費(fèi)附加費(fèi)3法定盈余公積金10企業(yè)所得稅25任意盈余公積金8房產(chǎn)稅（按租金）12不可預(yù)見費(fèi)4 、盈利能力分析，、。2010年8月分