【導(dǎo)讀】XXXX首一期項(xiàng)目?？尚行匝芯繄?bào)告。XXXX置業(yè)有限公司。1. 目錄。2

　　

【正文】 住宅室內(nèi)裝修 ： XXXX 全面整合世界級(jí)知名品牌的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，與西門子、 TOTO、科勒、多樂(lè)士、奧鉑、松下等幾十家國(guó)際品牌簽訂協(xié)議，組成精品戰(zhàn)略聯(lián)盟，精裝修從源頭保證品質(zhì)，確保始終如一的世界頂級(jí)。 住宅配套設(shè)施： 1) 電話：預(yù)留電話線接口，配高級(jí)面板。（由用戶自行申請(qǐng)開(kāi)通） 2) 電視：預(yù)留有線電視接收插座，配高級(jí)面板。（由用戶自行申請(qǐng)開(kāi)通） 3) 寬帶網(wǎng)：預(yù)留寬帶網(wǎng)接口，配高級(jí)面板。（由用戶自行申請(qǐng)開(kāi)通） 4) 供電：每戶設(shè)獨(dú)立電表，電線暗裝，配優(yōu)質(zhì)“ SIEMENS”（西門子）名牌電箱，松下高級(jí)開(kāi)關(guān)、插座面板。 5) 給排水：每戶設(shè) 獨(dú)立水表，水管暗裝。 6) 燃?xì)猓好繎粼O(shè)獨(dú)立燃?xì)獗恚艿廊細(xì)馊霊簟? 7) 安防：每戶安裝可視對(duì)講。家居安防標(biāo)準(zhǔn)配置為客廳設(shè)紅外線探頭一個(gè)，入戶門設(shè)門磁一個(gè)，主臥設(shè)緊急按鈕一個(gè)。 8) 燈飾：客廳、餐廳、主人房、衛(wèi)生間配精美水晶燈，其余空間配精美燈飾。 9) 廚房配送電器：“ 西門子 ”燃?xì)鉅t、抽油煙機(jī)、消毒碗柜，微波爐、冰箱?！傲謨?nèi)” 燃?xì)鉄崴鳌? 10)衛(wèi)生間配送五金件：“華億達(dá)”“夢(mèng)幻帝國(guó)系列”高級(jí)毛巾架、紙巾拉環(huán)、手巾拉環(huán)、雙杯及杯架、馬桶刷托架及桶刷。 11)電梯： OTIS 電梯。 9A 精裝理念 十年發(fā)展歷程， XX 積累了豐厚的社會(huì) 資源。致力于最大限度為業(yè)主謀取優(yōu)惠， XX 處處為業(yè)主著想。目前與 TOTO、西門子、美的、松下等 70 余家國(guó)際一線品牌簽訂戰(zhàn)略供貨聯(lián)盟。裝修建材內(nèi)部供貨獲得 5 折以下優(yōu)惠。更為重要的是，直接供貨從源頭上保障了產(chǎn)品品質(zhì)。 第六 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目 計(jì)劃分 五 期開(kāi)發(fā)， 其中， 首 期 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 建設(shè)期 （含裝修期） 為 30 個(gè)月，銷售期 30 個(gè)月。本 項(xiàng)目計(jì)算期按 3 年 計(jì)算。 開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷售計(jì)劃為： ? 籌建期 ： （ 2021 年 1 月前） 完成各項(xiàng)手續(xù)辦理，人員配備、項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)工前準(zhǔn)備 。 26 ? 工程期：（ 2021/1— 2021/6） （含精 裝修期） ? 銷售期：（ 2021/72021/12） 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃見(jiàn)下表： 表 61 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 一 二 三 四 一 二 三 四 三 四 三 四 季 季 季 季 季 季 季 季 一 二 季 季 一 二 季 季 度 度 度 度 度 度 度 度 季 季 度 度 季 季 度 度 度 度 度 度 籌建期、工程期 銷售期 27 第七 章 營(yíng)銷組織 本項(xiàng)目營(yíng)銷模式簡(jiǎn)述歸納如下： ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)：以人為本、尊重自然； ? 開(kāi)發(fā)模式：整體規(guī)模開(kāi)發(fā)； ? 價(jià)位檔次：高檔綠色生態(tài)園林精品樓盤； ? 營(yíng)銷操作： 首先明確定位，進(jìn)行全方位包裝，并整合媒體及廣告資源，全面推廣企業(yè)品牌及項(xiàng)目信息，利用現(xiàn)場(chǎng)示范環(huán)境及樣板房等道具，實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤前蓄水認(rèn)籌，最 后于開(kāi)盤當(dāng)天集中解籌，引爆銷售業(yè)績(jī)。 ? 物業(yè)管理：優(yōu)質(zhì)服務(wù)、品牌化物管； ? 開(kāi)發(fā)層次：配套先行、景觀建設(shè)先行 。 ? 項(xiàng)目營(yíng)銷組織機(jī)構(gòu) 本項(xiàng)目營(yíng)銷機(jī)構(gòu)是公司下屬項(xiàng)目的營(yíng)銷機(jī)構(gòu)，依托公司項(xiàng)目而存在，機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)原則機(jī)構(gòu)精簡(jiǎn)，分工負(fù)責(zé)。 組織機(jī)構(gòu)圖 總經(jīng)理 總經(jīng)理助理 總 工 室 工 程 部 工 程 技術(shù)部 保 安 部 預(yù) 決算部 招投標(biāo)部 采 購(gòu) 部 行政人事部 開(kāi) 發(fā) 部 總經(jīng)理助理 合同管理部 營(yíng) 銷 部 財(cái) 務(wù) 部 綜合計(jì)劃 部 總經(jīng)理助理 董事長(zhǎng) 28 第八 章 投資估算及資金來(lái)源 本次可行性研究的對(duì)象為 ——— “ XXXX” 首 一期 項(xiàng)目。 投資估算的范圍為本次項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi) 用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其它費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。 內(nèi)容 項(xiàng)目總投資包括固定資產(chǎn)投資及項(xiàng)目建成后經(jīng)營(yíng)所需的少 量流動(dòng)資金?？偼顿Y由以下幾類費(fèi)用組成： ? 擬建工程的直接工程費(fèi)用，包括結(jié)構(gòu)、建筑、給排水、強(qiáng)弱電、消防及室外工程。 ? 擬建工程的其它費(fèi)用，包括土地出讓金、征地補(bǔ)償費(fèi)、電力增容費(fèi) 用 、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、人員培訓(xùn)費(fèi)用等。 ? 不可預(yù)備費(fèi)，包括常規(guī)預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，主要考慮項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用及物價(jià)上漲而可能發(fā)生的建筑材料、設(shè)備和人工費(fèi)的上漲。 ? 建設(shè)期間的銀行貸款利息。 ? 經(jīng)營(yíng)期間的稅費(fèi)。 投資估算依據(jù) ? XX 市 已建工程有關(guān)造 價(jià) 資料 數(shù)據(jù) 。 ? 河南省 建筑工程計(jì)價(jià)定額、費(fèi)用定額、安裝工程預(yù)算定額及國(guó)家、 地方有關(guān)規(guī)定。 ? 設(shè)備購(gòu)置價(jià)格參考國(guó)內(nèi)設(shè)備生產(chǎn)廠最新報(bào)價(jià)資料估算。 ? 土地 費(fèi)用按合同價(jià)款或評(píng)估價(jià)值估算 。 ? 土地出讓金及土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用按項(xiàng)目實(shí)際繳納金額計(jì)算。 ? 建設(shè)期利息，根據(jù)開(kāi)發(fā)貸款 13 年期利率計(jì)算。 ? 流動(dòng)資金，根據(jù)本企業(yè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)需要估算。 ? 總投資估算中的詳細(xì)數(shù)據(jù)見(jiàn)附表 “ XXXX 首 一 期 項(xiàng)目 資 成本 估算 表” 。 29 投資估算 的結(jié)果 經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資 為 萬(wàn)元，各 項(xiàng)投資 情況 詳見(jiàn) 附表 。 XX 首一期項(xiàng)目 投資成本估算表 用地 面積： / 畝 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 預(yù)測(cè)金額 綜合每平方米建筑成本 (萬(wàn)元 ) (元 ) 總建筑面積 (平方米 ) 136, 成 本 費(fèi) 用 合 計(jì) 48, 3, 一 土地成本 5, 1 土地費(fèi)用 按每畝 70 萬(wàn)元計(jì)算 4, 2 土地契稅 按土地總價(jià)的 4%計(jì) 二 各項(xiàng)政府收費(fèi) 1, 1 征用土地公證費(fèi) 按土地總價(jià)的 %計(jì) 2 征用土地交易服務(wù)費(fèi) 按土地價(jià)款的 1%計(jì) 3 室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)費(fèi) 按建筑面積 1 元 /平方米計(jì) 4 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 按建筑面積 120 元 /平方米計(jì) 1, 4 圖紙審查費(fèi) 按建筑面積 元 /平方米計(jì) 5 氣象避雷監(jiān)測(cè)費(fèi) 按建筑面積 元 /平方米計(jì) 6 地震安全評(píng)價(jià)費(fèi) 按工程造價(jià) (四、 五項(xiàng)合計(jì)）的 %計(jì) 7 抗震施工圖審查費(fèi) 按建筑面積 元 /平方米計(jì) 8 招標(biāo)代理費(fèi) 按建筑面積 1 元 /平米 9 施工許可證印花稅 按工程造價(jià) (四、五項(xiàng)合計(jì)）的萬(wàn)分之三 三 前期工程費(fèi)用 1 建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 按建筑面積 15 元 /平方米計(jì) 2 園林設(shè)計(jì)費(fèi) 按建筑面積 2 元 /平方米計(jì) 3 勘探及測(cè)量費(fèi)用 按 建筑面積 2 元 /平方米 計(jì) 4 文物堪探費(fèi) 按建筑面積 1 元 /平方米 5 工程咨詢費(fèi) 按建筑面積 元 /平方米 6 土地平整費(fèi)用 按建筑面積 4 元 /平方米 7 工程監(jiān)理費(fèi) 按建筑面積 7 元 /平方米 8 臨時(shí)施工道路、水、電等其他費(fèi)用 按建筑面積 5 元 /平方米 四 建安工程費(fèi)用 33, 2, 1 高層 33, 2, 建筑工程費(fèi) 高層按照 1320元 /平米計(jì)算 17, 1, 設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)（鋁合金門窗、入戶門、防火門、欄桿） 按照建筑面積 250元 /平米計(jì)算 3, 裝修工程 按照建筑面積 800元 /平米計(jì)算 10, 土石方工程 按照建筑面積 30 元 /平米計(jì)算 30 電梯工程費(fèi) 按照建筑面積 70 元 /平米計(jì)算 零星工程費(fèi) 按照建筑面積 10 元 /平米計(jì)算 五 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2, 1 室外水電、消防、燃?xì)狻⒅悄芑こ痰? 暫按建筑面積 120元 /平方米 1, 2 園林綠化工程 暫按建筑面積 80 元 /平方米 1, 六 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 按工程造價(jià) (四、五項(xiàng)合計(jì)）的 1% 七 管理費(fèi)用 按銷售收入的 %計(jì) 1, 八 銷售費(fèi)用 按銷售收入的 2%計(jì) 1, 九 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按 %計(jì)算 1, 表 83 投資分類占比表 首一期項(xiàng)目投資分類占比表 序號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 金額（萬(wàn)元） 占比 1 土地費(fèi)用 % 2 前期工程費(fèi)用 % 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) % 4 建筑安裝工程費(fèi) % 5 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 6 管理和銷售費(fèi)用 % 7 各項(xiàng)政府收費(fèi) % 8 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) % 9 總投資 % 圖 81 投資分類占比示意圖 11% 1%6%69%3% 5%4% 1%土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用管理和銷售費(fèi)用各項(xiàng)政府收費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 31 資金 籌措 項(xiàng)目的資金來(lái)源 包括 自有資金、銀行貸款、銷售回款三部分組成，各部分計(jì)劃 資 金占比 及資金來(lái)源與運(yùn)用見(jiàn) 下表。 項(xiàng)目所需總投資 萬(wàn)元，其中： ? 企業(yè)自籌 15000 萬(wàn)元，占投資總額的 31%； ? 向銀 行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款 15000 萬(wàn)元 ，占投資總額的 31%； ? 剩余資金由開(kāi)發(fā)商通過(guò) 銷售收入回款解決。 表 8— 4 資金來(lái)源占比 表 序號(hào) 金額（萬(wàn)元） 占比 備注 1 自 籌 資金 15000 31% 2 銀行貸款 15000 31% 3 銷售收入 回款 38% 4 總投資 合計(jì) 100% 第九 章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) ? 國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)“計(jì)辦投資 [2021]15 號(hào)關(guān)于出版《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》的 通知”； ? 《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》； ? 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； ? 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù) ? 財(cái)務(wù)價(jià)格 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是對(duì)擬建項(xiàng)目未來(lái)的效益和費(fèi)用進(jìn)行分析，采用的是預(yù)測(cè)價(jià)格。 ? 稅費(fèi) 經(jīng)營(yíng)收入計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，稅率 5%； 城建稅和教育附加費(fèi)分別按應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的 7%和 3%估算； 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)征土地增值稅，實(shí)行 預(yù)繳制，暫按銷售收入的 %計(jì)算 ； 所得稅稅率按 25%估算 ， 32 印花稅按銷售收入 %估算 。 ? 項(xiàng)目計(jì)算期 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算期 暫 設(shè)定為 3 年。 ? 財(cái)務(wù)基準(zhǔn) 收益率 參考本行業(yè)一定時(shí)期的平均收益水平，并考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，設(shè)定為8%。 ? 借 款 利率 借款利率按 人民 銀行 13 年中 長(zhǎng)期 年 貸款 基準(zhǔn) 利率 %估 算。 銷售收入估算 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，銷售收入 從第 1 年開(kāi)始，到第 3 年結(jié)束 ，各年銷售收入詳 見(jiàn) 附 表 。經(jīng)測(cè)算， 預(yù)測(cè) 項(xiàng)目銷售收入達(dá)到 億元。 首一期項(xiàng)目銷售收入估算 序號(hào) 類別 建筑面積（平方米） 銷售價(jià)格 （元） 銷售收入 （萬(wàn)元） 備注 一 總建筑面積 136, 二 公共配套 5, 1 綜合樓 5, 2 劇場(chǎng) 二 可銷售總面積 131, 1 高層住宅 128, 2 商業(yè) 2, 3 地下面積 4 車位 銷售收入合計(jì) 經(jīng)營(yíng)收入及銷售稅金及附加估算表 33 序號(hào) 項(xiàng)