【正文】 、房價升值潛力巨大的區(qū)域 品牌 及營銷 優(yōu)勢 作為 中國標準化運營的精品地產領導者 ， XX 嚴格 實施精品戰(zhàn)略，執(zhí)行全過程精品標準。在內 部推行集團化緊密型管理體系，嚴控產品質量；對外大規(guī)模整合各類優(yōu)勢資源，從規(guī)劃設計、主體施工、園林建設、裝修裝飾，到材料設備都與國內外 300 多家相關行業(yè)龍頭企業(yè)建立合作聯(lián)盟。 XX 產品，代表了中國房地產的精品標桿； XX 的產品品牌，已成為中國房地產業(yè)的領先品牌。 6 品牌戰(zhàn)略聯(lián)盟鑄造 XX品牌 目前， XX 是中國第一家真正全面實現(xiàn)資源整合的領軍企業(yè)，整合范圍最廣、數(shù)量最多、品牌最強。產品按照精品標準全面轉型后， XX 在各主要城市成功建立了 高品質產品形象 ，置業(yè)者認同 XX 品牌的附加價值 ，產品品牌形成了強大的市場號召力 ，因此 ， XX 所有項目都成為當?shù)貥酥拘晕飿I(yè)。 2021 年 9 月 18 日 ， 最新 的 中房 TOP10 報道 出爐 ， XX 以 億元的品牌價值赫然雄踞中國房地產品牌價值第一名。 XX 品牌，已成為最具市場號召力、最具行業(yè)領導力、最具社會影響力的領袖品牌， 也 是 XX 未來發(fā)展強大的核心競爭力。 2021 年 10 月， XX地產集團 XX“ XX御景半島”項目正式開盤。定位為“中國第一豪宅”的御景半島同時也是 XX 地產集團推出市場的最高端的產品，在開盤一周內， XX 御景半島實現(xiàn)了 21 億元銷售收入。 2021 年國慶黃金周期間， XX 地產集團在 XX、成都、沈陽 、重慶、武漢、西安、南京、天津、昆明、太原、鄂州等 12 個核心城市 18 個精品樓盤實現(xiàn) 同時 開盤，全國范圍內推出貨量近 2 萬套住宅，項目全部以“園林實景 +準現(xiàn)樓 +精裝修”精品面市， XX 全國項目七天銷售額達到 億，成為“黃金周”全國銷售冠軍。 2021 年元旦期間，全國各地樓市顯露回暖征兆，清遠 XX 金碧天下、長沙 XX華府、太原 XX 綠洲二期 3 盤齊開，三個樓盤，銷售額高達十余億元。在另外十多個核心城市， XX 遍布全國的其他 18 個系列樓盤也在元旦期間取得不俗業(yè)績。 同時， XX 在三線城市的項目也取得了優(yōu)秀的銷售業(yè)績。如 2021 年 9 月 26日洛陽 XX 綠洲隆重開盤，當日銷售額高達 億， 一舉創(chuàng)下 洛陽樓市的 新紀錄。 2021 年 11 月 28 日， XXXXXX 開盤，出現(xiàn)了搶購的罕見景象，當日銷售額達 億 ，創(chuàng)造了 XX 房地產營銷的新傳奇。 2021 年 12 月 5 日， 信陽 XXXX 舉行了盛大的開盤儀式，當日銷售額達 億，創(chuàng)下 信陽 樓市的新高， 詮釋 了 信陽 人居新理念 。 7 XX 持之以恒加強產品品質的打造，不斷提升產品自身優(yōu)勢，讓利贏得主動。這種低開高走的策略與精品戰(zhàn)略組合在一起，有效的提升了產品性價比，獲得了全國置業(yè)者的認可。 2021 年全年銷售突破 504 億大關，進一步實現(xiàn)了大步跨越。2021 年 XX 將在全國繼續(xù)深入推進“精品戰(zhàn)略”，保持在全國領先的銷售競爭力 。 團隊 及管理 優(yōu)勢 中國一流的管理團隊 公司擁有中國一流的領導管理團隊，平均年齡 42 歲，平均房地產開發(fā)管理經驗 14 年以上。其中教授 1 人，博士 3 人，碩士 4 人。集團董事局主席許家印教授為第十一屆全國政協(xié)委員、全國勞動模范、中國企業(yè)聯(lián)合會副會長、中國房地產業(yè)協(xié)會副會長。曾榮獲“優(yōu)秀中國特色社會主義事業(yè)建設者”、“中國十大慈善家”、“中國房地產十大風云人物”等稱號。 中國一流的員工隊伍 公司擁有一支年輕 化、高學歷、高素質的員工隊伍。員工總計 1 萬余 人，其中房地產開發(fā)建設系統(tǒng)員工 92%以上是大學本科及以上學歷，是中國一流的員工隊伍。 中國一流的人才機制 XX 從人才引進、員工培訓、績效考核和保障員工權益四個方面建立了中國一流的人才機制。全方位的員工培訓體系、科學有效的績效考核機制，以及行業(yè)領先的國際化高水準薪資結構體系，充分發(fā)揮薪資的人才吸引和工作激勵雙重作用，實現(xiàn)人才結構優(yōu)化配置。 成本優(yōu)勢 公司擁有系統(tǒng)的項目開發(fā)成本控制體系。從土地購買、產品設計、招標采購等多方面入手，著 力降低成本，增強競爭優(yōu)勢。 全過程的成本控制體系成本成本土地購買產品設計集中招投標集中采購? 成功控制土地成本? 標準化設計及優(yōu)化設計，有效控制建設成本? 材料集中采購，大幅降低價格? 集中招投標降低采購成本? 與全國十強企業(yè)聯(lián)盟，確保質優(yōu)價廉成本成本集中招投標成功控制土地成本標準化設計及優(yōu)化設計，有效控制建設成本材料集中采購，大幅降低價格集中招投標降低采購成本與全國十強企業(yè)聯(lián)盟，確保質優(yōu)價廉 8 中高端產品 :? 一般以恒大綠洲 / 恒大名都系列為主中端產品 :? 一般以恒大城 / 恒大雅苑系列為主高端10 %旅游地產20 %中高端30 %中端40 %高端產品：? 一般以恒大華府系列為主高端系列旅游地產系列中端系列中高端系列旅游地產產品 :? 一般以恒大金碧天下系列為主中高端產品一般以恒大綠洲 恒大名都系列為主中端產品一般以恒大城 恒大雅苑系列為主高端旅游地產中高端中端高端產品：一般以恒大華府系列為主旅游地產系列中高端系列旅游地產產品一般以恒大金碧天下系列為主土地價格低，實現(xiàn)了成本的源頭控制 憑借超前的土地儲備戰(zhàn)略決策， XX 搶先進入了土地成本低、升值潛力大的城市和區(qū)域，大幅降低了拿地成本。 產品設計標準化，有效控制建設成本 XX 通過標準化設計及優(yōu)化設計，嚴格、有效地控制建設成本。通過設計的標準化，達到施工工藝、施工組織的標準化，實現(xiàn)集中招標、集中采購、集中施工、集中管理，有效控制建設成本。 集中招投標，實現(xiàn)規(guī)模效益 XX 嚴格實施集中招投標 ， 對于各類主體、裝修、園林等大型工程，全國各地的項目均由集團統(tǒng)一招投標。由于 XX 全國項 目建設的規(guī)模優(yōu)勢，確保了投標的龍頭企業(yè)能以最合理的價格提供最優(yōu)質的服務，從而實現(xiàn)了 XX 集中招投標的規(guī)模效益。 集中采購材料及設備，大幅降低成本 XX 通過集中采購，在確保品質的前提下，大幅降低了材料及設備的價格，大部分裝修材料價格控制在市場價的 3 到 5 折。同時，依靠全國統(tǒng)一的采購配送體系，材料及設備直接送達施工現(xiàn)場，有效降低了采購環(huán)節(jié)中的流通成本、運輸成本、倉儲成本。 產品結構優(yōu)勢 公司產品類型的組合非?？茖W合理。對于所有項目，公司內部均由規(guī)劃設計研究院、營銷團隊、地區(qū)公司三大團隊分別進行獨立市場調研；并 通過與中國最專業(yè)的地產調研機構合作，確保公司的產品定位準確、產品結構科學合理，能最大程度被市場接受。在公司的產品結構方面，中端產品占 40%，中高端產品占 30%，高端產品占 10%，旅游地產產品占 20%。此產品結構與市場需求的物業(yè)類型比例基本吻合。 9 高端產品：一般以 XX 華府系列為主 － 定位為所在城市 頂級 豪宅，是填補當?shù)睾勒袌隹瞻椎臉酥拘晕飿I(yè)； － 通常位于大城市中區(qū)域價值高、形象較佳的中心地段或未來升值潛力較大的區(qū)域 (如規(guī)劃的 CBD)； － 產品主要為花園洋房、小高層洋房等； － 一般均為大戶型單位，采用最高端、最豪華的設計及建設標準 ； － 通常配套有大型豪華會所、商業(yè)及教育等設施； 旅游地產產品：一般以 XX 金碧天下系列為主 － 定位為集旅游、度假、商務、居住一體的大型旅游度假項目； － 通常位于人口超過 500 萬特大城市周邊 2075 公里范圍內；臨近高速公路出口，非屬超大城市行政區(qū)域； － 坐落于自然、優(yōu)美的大型山水環(huán)境之中，具有得天獨厚的景觀資源； － 產品主要為單體別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、小高層及高層住宅； － 通常配套 10 萬平方米左右的五星級酒店、會議中 心、健康中心、娛樂中心、飲食中心、商業(yè)中心、運動中心及區(qū)域公交系統(tǒng)； 中高端及中端產品：一般以 XX 綠洲 /XXXX/XX 城 /XXXX 系列為主 － 定位為配套完善、環(huán)境優(yōu)美的大型 宜 居 住宅小區(qū)； － 通常位于城市的次級中心區(qū)域，周邊交通便利，市政配套齊全； － 產品主要為多層、小高層、中高層以及高層住宅； － 通常配套大型會所、運動中心、幼兒園、商業(yè)街等生活設施； . 可行性報告編制依據(jù) ? 《房地產開發(fā)項目經濟評價辦法》； ? 《可行性研究指南》； ? 《方法與參數(shù)》； ? 項目有關資料； ? XX 市行政事業(yè)及服務性收費目錄 . 項目主要技術經濟指標 XX 首一期主要技術經濟指標表 序號 指 標 項 目 單位 指標 備 注 1 建設用地 m2 2 總建筑面積 m2 可銷售面積 m2 10 高層住宅 m2 商鋪 m2 地下車位 個 公共配套面積 m2 3 容積率 4 綠化率 % 5 總投資 萬元 其中： 自籌資金 萬元 銀行貸款 萬元 預售收入 萬元 6 銷售收入 萬元 7 利潤總額 萬元 8 凈利潤 萬元 9 投資利潤率 % 10 投資凈利潤率 % 11 銷售凈利潤率： % 12 財務內部收益率 % 13 財務凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率： 8%） 萬元 ￥ 8, 14 盈虧平衡點 % % 第二章 市場分析 與項目定位 我國 房地產市場 形勢發(fā)展分析 2021 年我國房地產市場明顯觸底回升，房地產投資、銷售和供給均大幅增長，房屋價格也持續(xù) 走高，市場景氣狀況良好。具體態(tài)勢體現(xiàn)在 4 個方面： （ 1）房地產投資。 2021 年我國房地產投資大幅增長，住宅投資繼續(xù)占主導地位，經濟適用房投資仍顯不足；房地產企業(yè)貸款和個人按揭貸款大幅增長，企業(yè)自籌資金增速趨緩，外商投資大幅減少。 （ 2）房地產需求。 2021 年全國商品房需求旺盛，銷售面積和銷售額迅速增長，銷售面積與竣工面積間缺口增大，供需不平衡的矛盾突出。 （ 3）房地產供給。 2021 年全國商品房竣工面積大幅增長，新開工面積小幅增長，供給增長主要來源于存量項目；從土地方面看，完成開發(fā)的面積略有下降，供給相對不足 。 11 （ 4）房地產價格。 2021 年全國商品房價格呈觸底反彈走勢，商品房價格出現(xiàn)環(huán)比正增長，全年平均銷售價格大幅上漲，北京、上海等大中型城市房價漲幅居前。 2021 年房地產市場分析預測如下所述： （ 1） 房地產投資預測 預測 2021 年房地產投資將出現(xiàn)較快增長。 2021 年房地產新開工面積和施工面積都轉為正增長，需要大規(guī)模的后續(xù)投資；另外， 2021 年企業(yè)資金狀況大有好轉，可以較容易地應對貨幣政策微調，也具備了大規(guī)模增加投資的能力。 房地產投資重心將由一線城市轉向二三線城市。 (2)房地產需求預測 預測 2021 年房地產 總體 需求穩(wěn)中有升， 其中一線城市受政策調控打擊投資投機性購房的影響，需求將 相對平穩(wěn) ，三線城市由于前期房地產供應不足，仍積累了大量的有真實改善居住需求的群體，所以需求呈上升趨勢。 。 (3)房地產供給預測 預測 2021 年房地產供給 總體 將 小幅 增長 ， 預計 2021 年 一線城市在政策調控下需求 平穩(wěn) 的情況下，供給相對來說會出現(xiàn)過剩的局面，三線城市新開項目 雖然 較 2021 年增長 較大 ，但由于 前期新開項目少，市場 需求旺盛，供給仍顯不足，尤其是當?shù)氐母咂焚|樓盤，仍會持續(xù)供不應求的局面。 (4)房地產價格預測 預測 2021 年房地產價格 總體 基本保持平穩(wěn) 。 一線城市由于房價居高，是國家政策調控的重點對象，因此價格難以上漲，將小幅下滑，三線城市由于起步晚價格低， 且 需求旺盛，所以 房價 將延續(xù)上漲的趨勢 。 （ 5）政策性分析 2021 年 4 月，新國十條出爐，對一線城市過速上漲的房價進行遏制，該政策的初衷在于 讓房地產 市場 回歸理性， 客觀 上 對規(guī)范行業(yè) 運營 、 加速 房地產 行業(yè)的結構調整 具有積極意義 。在激烈的市場競爭中，大品牌、高品質、高性價比的產品必然將獲得更多青睞， 這一切將 使以 XX 集團 為標桿 的龍頭 房 企 獲得更大的發(fā)展空間和更多的市場份額。 2021 年 10 月 1 日，中國 房產信息集團聯(lián)合中國房地產測評中心共同發(fā)布《 2021 年前三季度中國房地產企業(yè)住宅銷售排行榜》 ， XX 以 597 萬平方米的銷售面積居首。 該榜單顯示， 2021 年一、二季度，三、四線城市對 TOP20 企業(yè)業(yè)績的貢獻均高于一線城市，尤其新政