【正文】 、房價升值潛力巨大的區(qū)域 品牌 及營銷 優(yōu)勢 作為 中國標準化運營的精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者 ， XX 嚴格 實施精品戰(zhàn)略，執(zhí)行全過程精品標準。在內(nèi) 部推行集團化緊密型管理體系，嚴控產(chǎn)品質(zhì)量；對外大規(guī)模整合各類優(yōu)勢資源，從規(guī)劃設(shè)計、主體施工、園林建設(shè)、裝修裝飾，到材料設(shè)備都與國內(nèi)外 300 多家相關(guān)行業(yè)龍頭企業(yè)建立合作聯(lián)盟。 XX 產(chǎn)品，代表了中國房地產(chǎn)的精品標桿； XX 的產(chǎn)品品牌，已成為中國房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)先品牌。 6 品牌戰(zhàn)略聯(lián)盟鑄造 XX品牌 目前， XX 是中國第一家真正全面實現(xiàn)資源整合的領(lǐng)軍企業(yè)，整合范圍最廣、數(shù)量最多、品牌最強。產(chǎn)品按照精品標準全面轉(zhuǎn)型后， XX 在各主要城市成功建立了 高品質(zhì)產(chǎn)品形象 ，置業(yè)者認同 XX 品牌的附加價值 ，產(chǎn)品品牌形成了強大的市場號召力 ，因此 ， XX 所有項目都成為當?shù)貥酥拘晕飿I(yè)。 2021 年 9 月 18 日 ， 最新 的 中房 TOP10 報道 出爐 ， XX 以 億元的品牌價值赫然雄踞中國房地產(chǎn)品牌價值第一名。 XX 品牌，已成為最具市場號召力、最具行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)力、最具社會影響力的領(lǐng)袖品牌， 也 是 XX 未來發(fā)展強大的核心競爭力。 2021 年 10 月， XX地產(chǎn)集團 XX“ XX御景半島”項目正式開盤。定位為“中國第一豪宅”的御景半島同時也是 XX 地產(chǎn)集團推出市場的最高端的產(chǎn)品，在開盤一周內(nèi)， XX 御景半島實現(xiàn)了 21 億元銷售收入。 2021 年國慶黃金周期間， XX 地產(chǎn)集團在 XX、成都、沈陽 、重慶、武漢、西安、南京、天津、昆明、太原、鄂州等 12 個核心城市 18 個精品樓盤實現(xiàn) 同時 開盤，全國范圍內(nèi)推出貨量近 2 萬套住宅，項目全部以“園林實景 +準現(xiàn)樓 +精裝修”精品面市， XX 全國項目七天銷售額達到 億，成為“黃金周”全國銷售冠軍。 2021 年元旦期間，全國各地樓市顯露回暖征兆，清遠 XX 金碧天下、長沙 XX華府、太原 XX 綠洲二期 3 盤齊開，三個樓盤，銷售額高達十余億元。在另外十多個核心城市， XX 遍布全國的其他 18 個系列樓盤也在元旦期間取得不俗業(yè)績。 同時， XX 在三線城市的項目也取得了優(yōu)秀的銷售業(yè)績。如 2021 年 9 月 26日洛陽 XX 綠洲隆重開盤，當日銷售額高達 億， 一舉創(chuàng)下 洛陽樓市的 新紀錄。 2021 年 11 月 28 日， XXXXXX 開盤，出現(xiàn)了搶購的罕見景象，當日銷售額達 億 ，創(chuàng)造了 XX 房地產(chǎn)營銷的新傳奇。 2021 年 12 月 5 日， 信陽 XXXX 舉行了盛大的開盤儀式，當日銷售額達 億，創(chuàng)下 信陽 樓市的新高， 詮釋 了 信陽 人居新理念 。 7 XX 持之以恒加強產(chǎn)品品質(zhì)的打造，不斷提升產(chǎn)品自身優(yōu)勢，讓利贏得主動。這種低開高走的策略與精品戰(zhàn)略組合在一起，有效的提升了產(chǎn)品性價比，獲得了全國置業(yè)者的認可。 2021 年全年銷售突破 504 億大關(guān)，進一步實現(xiàn)了大步跨越。2021 年 XX 將在全國繼續(xù)深入推進“精品戰(zhàn)略”，保持在全國領(lǐng)先的銷售競爭力 。 團隊 及管理 優(yōu)勢 中國一流的管理團隊 公司擁有中國一流的領(lǐng)導(dǎo)管理團隊，平均年齡 42 歲，平均房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗 14 年以上。其中教授 1 人，博士 3 人，碩士 4 人。集團董事局主席許家印教授為第十一屆全國政協(xié)委員、全國勞動模范、中國企業(yè)聯(lián)合會副會長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長。曾榮獲“優(yōu)秀中國特色社會主義事業(yè)建設(shè)者”、“中國十大慈善家”、“中國房地產(chǎn)十大風云人物”等稱號。 中國一流的員工隊伍 公司擁有一支年輕 化、高學(xué)歷、高素質(zhì)的員工隊伍。員工總計 1 萬余 人，其中房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)系統(tǒng)員工 92%以上是大學(xué)本科及以上學(xué)歷，是中國一流的員工隊伍。 中國一流的人才機制 XX 從人才引進、員工培訓(xùn)、績效考核和保障員工權(quán)益四個方面建立了中國一流的人才機制。全方位的員工培訓(xùn)體系、科學(xué)有效的績效考核機制，以及行業(yè)領(lǐng)先的國際化高水準薪資結(jié)構(gòu)體系，充分發(fā)揮薪資的人才吸引和工作激勵雙重作用，實現(xiàn)人才結(jié)構(gòu)優(yōu)化配置。 成本優(yōu)勢 公司擁有系統(tǒng)的項目開發(fā)成本控制體系。從土地購買、產(chǎn)品設(shè)計、招標采購等多方面入手，著 力降低成本，增強競爭優(yōu)勢。 全過程的成本控制體系成本成本土地購買產(chǎn)品設(shè)計集中招投標集中采購? 成功控制土地成本? 標準化設(shè)計及優(yōu)化設(shè)計，有效控制建設(shè)成本? 材料集中采購，大幅降低價格? 集中招投標降低采購成本? 與全國十強企業(yè)聯(lián)盟，確保質(zhì)優(yōu)價廉成本成本集中招投標成功控制土地成本標準化設(shè)計及優(yōu)化設(shè)計，有效控制建設(shè)成本材料集中采購，大幅降低價格集中招投標降低采購成本與全國十強企業(yè)聯(lián)盟，確保質(zhì)優(yōu)價廉 8 中高端產(chǎn)品 :? 一般以恒大綠洲 / 恒大名都系列為主中端產(chǎn)品 :? 一般以恒大城 / 恒大雅苑系列為主高端10 %旅游地產(chǎn)20 %中高端30 %中端40 %高端產(chǎn)品：? 一般以恒大華府系列為主高端系列旅游地產(chǎn)系列中端系列中高端系列旅游地產(chǎn)產(chǎn)品 :? 一般以恒大金碧天下系列為主中高端產(chǎn)品一般以恒大綠洲 恒大名都系列為主中端產(chǎn)品一般以恒大城 恒大雅苑系列為主高端旅游地產(chǎn)中高端中端高端產(chǎn)品：一般以恒大華府系列為主旅游地產(chǎn)系列中高端系列旅游地產(chǎn)產(chǎn)品一般以恒大金碧天下系列為主土地價格低，實現(xiàn)了成本的源頭控制 憑借超前的土地儲備戰(zhàn)略決策， XX 搶先進入了土地成本低、升值潛力大的城市和區(qū)域，大幅降低了拿地成本。 產(chǎn)品設(shè)計標準化，有效控制建設(shè)成本 XX 通過標準化設(shè)計及優(yōu)化設(shè)計，嚴格、有效地控制建設(shè)成本。通過設(shè)計的標準化，達到施工工藝、施工組織的標準化，實現(xiàn)集中招標、集中采購、集中施工、集中管理，有效控制建設(shè)成本。 集中招投標，實現(xiàn)規(guī)模效益 XX 嚴格實施集中招投標 ， 對于各類主體、裝修、園林等大型工程，全國各地的項目均由集團統(tǒng)一招投標。由于 XX 全國項 目建設(shè)的規(guī)模優(yōu)勢，確保了投標的龍頭企業(yè)能以最合理的價格提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從而實現(xiàn)了 XX 集中招投標的規(guī)模效益。 集中采購材料及設(shè)備，大幅降低成本 XX 通過集中采購，在確保品質(zhì)的前提下，大幅降低了材料及設(shè)備的價格，大部分裝修材料價格控制在市場價的 3 到 5 折。同時，依靠全國統(tǒng)一的采購配送體系，材料及設(shè)備直接送達施工現(xiàn)場，有效降低了采購環(huán)節(jié)中的流通成本、運輸成本、倉儲成本。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)勢 公司產(chǎn)品類型的組合非?？茖W(xué)合理。對于所有項目，公司內(nèi)部均由規(guī)劃設(shè)計研究院、營銷團隊、地區(qū)公司三大團隊分別進行獨立市場調(diào)研；并 通過與中國最專業(yè)的地產(chǎn)調(diào)研機構(gòu)合作，確保公司的產(chǎn)品定位準確、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)科學(xué)合理，能最大程度被市場接受。在公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，中端產(chǎn)品占 40%，中高端產(chǎn)品占 30%，高端產(chǎn)品占 10%，旅游地產(chǎn)產(chǎn)品占 20%。此產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場需求的物業(yè)類型比例基本吻合。 9 高端產(chǎn)品：一般以 XX 華府系列為主 － 定位為所在城市 頂級 豪宅，是填補當?shù)睾勒袌隹瞻椎臉酥拘晕飿I(yè)； － 通常位于大城市中區(qū)域價值高、形象較佳的中心地段或未來升值潛力較大的區(qū)域 (如規(guī)劃的 CBD)； － 產(chǎn)品主要為花園洋房、小高層洋房等； － 一般均為大戶型單位，采用最高端、最豪華的設(shè)計及建設(shè)標準 ； － 通常配套有大型豪華會所、商業(yè)及教育等設(shè)施； 旅游地產(chǎn)產(chǎn)品：一般以 XX 金碧天下系列為主 － 定位為集旅游、度假、商務(wù)、居住一體的大型旅游度假項目； － 通常位于人口超過 500 萬特大城市周邊 2075 公里范圍內(nèi)；臨近高速公路出口，非屬超大城市行政區(qū)域； － 坐落于自然、優(yōu)美的大型山水環(huán)境之中，具有得天獨厚的景觀資源； － 產(chǎn)品主要為單體別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、小高層及高層住宅； － 通常配套 10 萬平方米左右的五星級酒店、會議中 心、健康中心、娛樂中心、飲食中心、商業(yè)中心、運動中心及區(qū)域公交系統(tǒng)； 中高端及中端產(chǎn)品：一般以 XX 綠洲 /XXXX/XX 城 /XXXX 系列為主 － 定位為配套完善、環(huán)境優(yōu)美的大型 宜 居 住宅小區(qū)； － 通常位于城市的次級中心區(qū)域，周邊交通便利，市政配套齊全； － 產(chǎn)品主要為多層、小高層、中高層以及高層住宅； － 通常配套大型會所、運動中心、幼兒園、商業(yè)街等生活設(shè)施； . 可行性報告編制依據(jù) ? 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價辦法》； ? 《可行性研究指南》； ? 《方法與參數(shù)》； ? 項目有關(guān)資料； ? XX 市行政事業(yè)及服務(wù)性收費目錄 . 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 XX 首一期主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 序號 指 標 項 目 單位 指標 備 注 1 建設(shè)用地 m2 2 總建筑面積 m2 可銷售面積 m2 10 高層住宅 m2 商鋪 m2 地下車位 個 公共配套面積 m2 3 容積率 4 綠化率 % 5 總投資 萬元 其中： 自籌資金 萬元 銀行貸款 萬元 預(yù)售收入 萬元 6 銷售收入 萬元 7 利潤總額 萬元 8 凈利潤 萬元 9 投資利潤率 % 10 投資凈利潤率 % 11 銷售凈利潤率： % 12 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 13 財務(wù)凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率： 8%） 萬元 ￥ 8, 14 盈虧平衡點 % % 第二章 市場分析 與項目定位 我國 房地產(chǎn)市場 形勢發(fā)展分析 2021 年我國房地產(chǎn)市場明顯觸底回升，房地產(chǎn)投資、銷售和供給均大幅增長，房屋價格也持續(xù) 走高，市場景氣狀況良好。具體態(tài)勢體現(xiàn)在 4 個方面： （ 1）房地產(chǎn)投資。 2021 年我國房地產(chǎn)投資大幅增長，住宅投資繼續(xù)占主導(dǎo)地位，經(jīng)濟適用房投資仍顯不足；房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個人按揭貸款大幅增長，企業(yè)自籌資金增速趨緩，外商投資大幅減少。 （ 2）房地產(chǎn)需求。 2021 年全國商品房需求旺盛，銷售面積和銷售額迅速增長，銷售面積與竣工面積間缺口增大，供需不平衡的矛盾突出。 （ 3）房地產(chǎn)供給。 2021 年全國商品房竣工面積大幅增長，新開工面積小幅增長，供給增長主要來源于存量項目；從土地方面看，完成開發(fā)的面積略有下降，供給相對不足 。 11 （ 4）房地產(chǎn)價格。 2021 年全國商品房價格呈觸底反彈走勢，商品房價格出現(xiàn)環(huán)比正增長，全年平均銷售價格大幅上漲，北京、上海等大中型城市房價漲幅居前。 2021 年房地產(chǎn)市場分析預(yù)測如下所述： （ 1） 房地產(chǎn)投資預(yù)測 預(yù)測 2021 年房地產(chǎn)投資將出現(xiàn)較快增長。 2021 年房地產(chǎn)新開工面積和施工面積都轉(zhuǎn)為正增長，需要大規(guī)模的后續(xù)投資；另外， 2021 年企業(yè)資金狀況大有好轉(zhuǎn)，可以較容易地應(yīng)對貨幣政策微調(diào)，也具備了大規(guī)模增加投資的能力。 房地產(chǎn)投資重心將由一線城市轉(zhuǎn)向二三線城市。 (2)房地產(chǎn)需求預(yù)測 預(yù)測 2021 年房地產(chǎn) 總體 需求穩(wěn)中有升， 其中一線城市受政策調(diào)控打擊投資投機性購房的影響，需求將 相對平穩(wěn) ，三線城市由于前期房地產(chǎn)供應(yīng)不足，仍積累了大量的有真實改善居住需求的群體，所以需求呈上升趨勢。 。 (3)房地產(chǎn)供給預(yù)測 預(yù)測 2021 年房地產(chǎn)供給 總體 將 小幅 增長 ， 預(yù)計 2021 年 一線城市在政策調(diào)控下需求 平穩(wěn) 的情況下，供給相對來說會出現(xiàn)過剩的局面，三線城市新開項目 雖然 較 2021 年增長 較大 ，但由于 前期新開項目少，市場 需求旺盛，供給仍顯不足，尤其是當?shù)氐母咂焚|(zhì)樓盤，仍會持續(xù)供不應(yīng)求的局面。 (4)房地產(chǎn)價格預(yù)測 預(yù)測 2021 年房地產(chǎn)價格 總體 基本保持平穩(wěn) 。 一線城市由于房價居高，是國家政策調(diào)控的重點對象，因此價格難以上漲，將小幅下滑，三線城市由于起步晚價格低， 且 需求旺盛，所以 房價 將延續(xù)上漲的趨勢 。 （ 5）政策性分析 2021 年 4 月，新國十條出爐，對一線城市過速上漲的房價進行遏制，該政策的初衷在于 讓房地產(chǎn) 市場 回歸理性， 客觀 上 對規(guī)范行業(yè) 運營 、 加速 房地產(chǎn) 行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整 具有積極意義 。在激烈的市場競爭中，大品牌、高品質(zhì)、高性價比的產(chǎn)品必然將獲得更多青睞， 這一切將 使以 XX 集團 為標桿 的龍頭 房 企 獲得更大的發(fā)展空間和更多的市場份額。 2021 年 10 月 1 日，中國 房產(chǎn)信息集團聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布《 2021 年前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售排行榜》 ， XX 以 597 萬平方米的銷售面積居首。 該榜單顯示， 2021 年一、二季度，三、四線城市對 TOP20 企業(yè)業(yè)績的貢獻均高于一線城市，尤其新政