【正文】 避免尋租發(fā)揮了重要作用。但不可回避的是，“招、拍、掛”制度也存在一定的缺陷，即短期內(nèi)容易推動地價上漲；四是新建住宅成本的上升也是導(dǎo)致房價上漲的原因，這里所說的成本上升，并不單指建材等價格上漲帶來的成本增加；五是房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動推動房價上漲，目前房地產(chǎn)市場供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價格變動，即中低價位商品住房供應(yīng)量偏少，高檔商品房供應(yīng)增加，使得商品房平均價格上揚(yáng)，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾是吻合的；六是多種住房需求旺盛推動房價的上升，除消費(fèi)需求外，當(dāng)前房地產(chǎn)市場中還存在大量的投資需求。如首府周邊盟市的投資有相當(dāng)比重投向某市的房地產(chǎn)，推動了某市房價的上升。除以上原因，宏觀調(diào)控政策之后開發(fā)周期的延擱，房價仍將不斷走高，現(xiàn)在不能確定的只是增長的幅度和頻率而已。某市高速增長的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度帶動了城市化進(jìn)程，整個城市正在由一個小型城市蛻變?yōu)橹行统鞘?，城區(qū)住宅的連片開發(fā)使得老百姓能夠更加便捷地享受城市生活。雖然近幾年某市加大了應(yīng)山和某兩大城區(qū)的居住建設(shè)力度，但由于其相關(guān)配套尚不到位，故此宜居水平較低。某市正處在城市建設(shè)的初期，民眾對于城市化生活的追逐心理仍居于高位，相對而言，城區(qū)的商業(yè)、教育、衛(wèi)生醫(yī)療等服務(wù)設(shè)施較之郊區(qū)對某市民眾有更大的吸引力。隨著城市開發(fā)進(jìn)度的加快，核心城區(qū)內(nèi)可開發(fā)土地日益減少也是客觀事實，因某市各區(qū)商品房價格差異并不明顯，故此民眾對于中心城區(qū)的需求將會更加旺盛，那么，隨之而來的就是城區(qū)住宅供需不均，這個矛盾在今后將會日趨明顯的凸顯出來?！笆晃濉逼陂g，某市中心區(qū)要“拉開城市框架，拓展城市空間，打通城市干道，提高城市品位，實現(xiàn)城市‘五化’(美化、亮化、硬化、綠化、凈化)?！?004年后，某市的城市建設(shè)進(jìn)入了快車道，不僅開始了有史以來最大規(guī)模的拆危、拆違、拆臨工程，還建成了一大批功能齊全、環(huán)境優(yōu)雅、各具特色的精品住宅小區(qū)、生態(tài)花園小區(qū)和智能小區(qū)。目前，居民生活環(huán)境和生活質(zhì)量得到了極大改善。市政府辦公樓規(guī)劃外遷，更拉大了城市框架，拓展了發(fā)展空間，同時也為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了更大的運(yùn)作空間。第三章 市場研究與項目定位某市房地產(chǎn)發(fā)展背景分析 “十一五”發(fā)展規(guī)劃《某市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》中明確指出：“十一五”時期是加快某市城市化進(jìn)程，構(gòu)建和諧某市的關(guān)鍵時期。某市十一五規(guī)劃明確指出“加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提升中心城區(qū)的輻射帶動力和城市建設(shè)水平，加快城市建設(shè)，完善中心城區(qū)功能，提升城市建設(shè)品位?！备釉敱M地指出了某市城市建設(shè)的計劃和決心。在今后的幾年中，某市不僅要建設(shè)一批精品住宅小區(qū)，還要建設(shè)四星、五星級酒店賓館。按照省委、政府提出的城市建設(shè)“三年小變化、五年中變化、七年大變化”三步走的總體要求，將某市建設(shè)成為了具有地方特色、具有良好環(huán)境質(zhì)量和適宜人居、具有較高綜合服務(wù)功能和輻射帶動力的鄂北明珠，基本實現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施、城市形象、人居環(huán)境的大變化。 近年某市房地產(chǎn)投資情況（表31）：年度200720082009投資額（億元）由上表可知，某市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處于高速發(fā)展期，隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)投資增速明顯，2008年房地產(chǎn)漲幅曾居歷年之最，2009年后，宏觀調(diào)控政策對樓市投資產(chǎn)生影響，但某市房地產(chǎn)投資仍處在高位運(yùn)行。項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析應(yīng)山城區(qū)地理條件優(yōu)越，硬件設(shè)施完善，是某市的經(jīng)濟(jì)、文體、衛(wèi)生、科教中心。應(yīng)山城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)較早，擁有數(shù)量眾多的樓盤，品質(zhì)較高，價格也相對其他區(qū)域較貴一些。目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)在售樓盤10余家， 4月平均價格為1650元/平方米。區(qū)域內(nèi)2000元/平米左右的樓盤包括名門雅居、水岸星城、鑫世紀(jì)花園等，區(qū)域內(nèi)戶型多以中大戶型為主，精致小戶型在區(qū)域內(nèi)尚未形成氣候。 周邊項目主要通過低密度、低容積率等優(yōu)勢特征來突出自身的宜居性，而在產(chǎn)品自身層面上并未有較大突破。各項目的銷售價格也在不同階段有著較大的漲幅，戶型比例上都以中大戶型的兩居至四居為主，說明大多數(shù)樓盤購買對象多是以家庭為單位的，小戶型產(chǎn)品相對稀缺。而隨著區(qū)域價值的提升和房地產(chǎn)市場的逐步成熟，高品質(zhì)、高舒適度的中小戶型也開始逐漸受到區(qū)域目標(biāo)客戶的追捧。某住宅小區(qū)住宅項目市場定位Strength:a. 地理位置優(yōu)越，區(qū)域升值潛力巨大。b. 緊鄰多條公交線路，交通便利；c. 區(qū)域周邊有較為成熟的教育體系，社會配套設(shè)施比較完善；d. 本案周邊未來幾年內(nèi)將形成成熟的商業(yè)、辦公、娛樂等配套。Weak:a. 本案價格預(yù)期較高，對前期上市推廣不利；b. 本案地處周邊城市環(huán)境仍需改善。Opportunity:a. 結(jié)合整體城市規(guī)劃，城市化進(jìn)程逐漸加快；b. 政府相關(guān)配套規(guī)劃，預(yù)示區(qū)域巨大升值潛力；c. 區(qū)域目標(biāo)購房群體多為喜愛小戶型的中青年，這與當(dāng)前國家提倡小戶型商品房開發(fā)的政策吻合。Threat:a. 同區(qū)域內(nèi)，存在價格、品質(zhì)相差不大的其他產(chǎn)品；b. 政府一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和項目操作的限制。一方面，某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，風(fēng)機(jī)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動了一大批產(chǎn)業(yè)人群收入的提高，他們經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，對于老城區(qū)有較強(qiáng)的城市感情，高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品會比較符合他們的需求。另一方面，某市“十一五規(guī)劃”中明確提出：“加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提升中心城區(qū)的輻射帶動力和城市建設(shè)水平，有序擴(kuò)張中心城區(qū)規(guī)模。打造城市建設(shè)新形象，完善中心城區(qū)功能，提升城市建設(shè)品位?！币虼烁鶕?jù)某市整體的變遷過程，該項目的客戶群主要是本地中青年居民以其他城市移民。 產(chǎn)品定位為：具有人文特色的、充滿活力的中高檔公寓產(chǎn)品。第四章 項目選址和建設(shè)條件本項目位于某市應(yīng)山城區(qū)永陽大道中心地帶曹塘角社區(qū)內(nèi)原東方汽修廠,宗地編號為200716號。該區(qū)所處地理位置優(yōu)越，周邊商業(yè)、住宿、醫(yī)療、學(xué)校配套設(shè)施完善，擁有得天獨(dú)厚的區(qū)域優(yōu)勢?！捌咄ā睏l件具備項目所在地塊完成了該宗地的前期開發(fā)（七通）工作，能滿足項目投入使用后的有關(guān)要求。具體標(biāo)準(zhǔn)為：a. 道路：按規(guī)劃要求實現(xiàn)出讓宗地紅線外周邊市政道路。b. 給水由永陽大道接入，給水主干線直徑為300mm,支線直徑為200mm。c. 雨水由永陽大道排出，雨水主干線直徑為1000mm,支線直徑為600mm。d. 污水由永陽大道排出，污水主干線直徑為600mm,支線直徑為500mm。e. 通訊及電力在永陽大道接入。項目所處的應(yīng)山城區(qū)是某市的文化、教育、衛(wèi)生、經(jīng)濟(jì)中心，高素質(zhì)勞動力資源十分豐富。另外，區(qū)域內(nèi)人流量大，為商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)提供了可能。項目周邊有成熟的教育體系，以及醫(yī)療衛(wèi)生體系。未來發(fā)展空間巨大。該建設(shè)項目總共占地面積2098平方米,已擁有國有土地使用證,希望通過本項目進(jìn)行舊城區(qū)改造、開發(fā)能夠徹底改變這里的居住生活環(huán)境。第五章 項目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)1 建筑面積和內(nèi)容本項目總建設(shè)用地面積2098平方米，,三層；,九層；。容積率：≤建筑密度：≤%；綠地率：≥30%；建筑控制高度：≤27米，部分居住及公建建筑高度可控制在27米內(nèi)； 建筑退讓距離：退讓規(guī)劃用地邊界最小距離為不小于5米。2 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)本項目建筑使用功能為：商業(yè)、住宅及配套。（1）住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：A、商業(yè)用房提供精裝修標(biāo)準(zhǔn)，即：a. 廳、過道的墻、頂抹灰，刷白，地面貼瓷磚；b. 衛(wèi)生間的地面、墻面（）貼瓷磚、頂棚吊石膏頂，并安裝坐便器和面盆；c. 設(shè)置照明、給水、污水排放、燃?xì)?、采暖等系統(tǒng)，并預(yù)埋電