【正文】 率 借款利率按 人民 銀行 13 年中 長(zhǎng)期 年 貸款 基準(zhǔn) 利率 %估 算。 29 投資估算 的結(jié)果 經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資 為 萬元，各 項(xiàng)投資 情況 詳見 附表 。 投資估算依據(jù) ? XX 市 已建工程有關(guān)造 價(jià) 資料 數(shù)據(jù) 。 組織機(jī)構(gòu)圖 總經(jīng)理 總經(jīng)理助理 總 工 室 工 程 部 工 程 技術(shù)部 保 安 部 預(yù) 決算部 招投標(biāo)部 采 購(gòu) 部 行政人事部 開 發(fā) 部 總經(jīng)理助理 合同管理部 營(yíng) 銷 部 財(cái) 務(wù) 部 綜合計(jì)劃 部 總經(jīng)理助理 董事長(zhǎng) 28 第八 章 投資估算及資金來源 本次可行性研究的對(duì)象為 ——— “ XXXX” 首 一期 項(xiàng)目。裝修建材內(nèi)部供貨獲得 5 折以下優(yōu)惠。 8) 燈飾：客廳、餐廳、主人房、衛(wèi)生間配精美水晶燈，其余空間配精美燈飾。 住宅配套設(shè)施： 1) 電話：預(yù)留電話線接口，配高級(jí)面板。 建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格 XXXX 采用雋永的歐洲建筑手法，既有現(xiàn)代主義住宅造型元素，如大面積開窗、飄窗等，又吸收歐洲建筑的基座厚重線腳，著重的豎向 線條劃分等手法，并創(chuàng)新引入空中私家花園等設(shè)計(jì)鐫刻出一種歐陸的浪漫高雅情調(diào)。各組團(tuán)還會(huì)結(jié)合社區(qū)文化活動(dòng)，娛樂健身活動(dòng)，兒童成長(zhǎng)活動(dòng)設(shè)置相應(yīng)的空間和器材。環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)利用原有資源、和精致的人工園林相融合，深刻體現(xiàn)了“ XXXX”設(shè)計(jì)主題和規(guī)劃理念。 第五 章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目總體規(guī)劃 本 項(xiàng)目總占地面積 為 340 畝，建筑面積約 80 萬 ㎡ ，容積率為 ，綠化率40%以上 ；由 綜合樓、高層洋房 及商業(yè) 組成。 本項(xiàng)目定位為 XX 市 精品宜居 樓盤，參照 XX 市 的銷售價(jià)格和房?jī)r(jià)走勢(shì)，綜合項(xiàng)目各方面優(yōu) 勢(shì)，以及 XX 地產(chǎn)集團(tuán)成熟的開盤必特價(jià)，特價(jià)必升值的銷售手法，高性價(jià)比 入市，建立項(xiàng)目品牌知名度，逐步調(diào)高價(jià)格 。 1 項(xiàng)目選擇經(jīng)過科學(xué)深入調(diào)研 XX 對(duì)于新項(xiàng)目的 立項(xiàng) ，實(shí)施統(tǒng)一的選擇標(biāo)準(zhǔn)，包括：區(qū)位、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目現(xiàn)狀的標(biāo)準(zhǔn)化 ， 區(qū)域購(gòu)買力等 以確保新項(xiàng)目符合集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略，保證項(xiàng)目未來開發(fā)成功，最大限度降低了決策風(fēng)險(xiǎn)。 金碧物業(yè)有限公司成立于一九九七年，隸屬于 XX 集團(tuán) ，其 資本 為 77680 萬元，系國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)（證書編號(hào)：建 1050231）。近 6000 平米的大面積人工湖面，景觀開闊；植被豐富的坡地景觀、茂密的森林組團(tuán)、曲折的湖岸線、蜿蜒的道路、力求為業(yè)主在繁忙城市中創(chuàng)造一種悠閑生活 。 不可復(fù)制的 區(qū)域 優(yōu)勢(shì) 本 項(xiàng)目位于 XX 市勝利路以西，解放路以東，南環(huán)路以北，文巖路以南 ， 處于 京珠高速、滬陜高速與 石武高鐵進(jìn)入 XX 市區(qū)的交叉點(diǎn)， 周邊已形成 XX 的成熟居住區(qū)，項(xiàng)目周邊有上海綠地、金龍花園等項(xiàng)目，沃爾瑪擬進(jìn)駐，房?jī)r(jià)有增值潛力 ， 地段價(jià)值凸顯。 XXXX 是中國(guó)房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè) —— XX 集團(tuán)入主 XX 的扛鼎之作。 1）各區(qū)域客源比例預(yù)估： XX 市區(qū) 70%、 XX 市周邊客戶 30%； 2）年齡層區(qū)分預(yù)估： 3545 歲 65%、其他 35%； 3）購(gòu)買目的預(yù)估：純自用 85%、投資 15%。 該區(qū)域內(nèi) 房地產(chǎn)開發(fā)以公務(wù)員小區(qū)為主，周邊配套還不太成熟 ， 客戶群主要集中在公務(wù)員及有一定資金實(shí)力的青年人。 地理位置優(yōu)越，商業(yè)發(fā)達(dá)，歷來為商賈云集之地，貨物集散之鄉(xiāng)，素有豫北門戶之稱，是 XX市乃至豫北地區(qū)商業(yè)物流的黃金區(qū)域，是最繁華的商業(yè)地帶，全市有 80%的大型商場(chǎng)、市場(chǎng)集結(jié)我區(qū)，人氣旺盛， 被稱為XX 市的 “ 王府井 ” 。 2021 年 12 月份 XX 市市區(qū)房地產(chǎn)銷售 2172 套，銷售均價(jià) 3417 元，較上月每平方米 漲 了 33 元。主城區(qū)到 “ 三區(qū)五城 ”8 條快速路全部通車， 30 分鐘同城經(jīng)濟(jì)圈初步形成。其中，全市完成工業(yè)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，占城鎮(zhèn)投資的比重為%，對(duì)城鎮(zhèn)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 %，拉動(dòng)城鎮(zhèn)投資增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)；全市完成民間投資 億元，同比增長(zhǎng) %，比城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速高 個(gè)百分點(diǎn)，占城鎮(zhèn)投資的比重為 %，對(duì)城鎮(zhèn)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 %，拉動(dòng)全市城鎮(zhèn)投資增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。 12 此輪政策調(diào)控的重點(diǎn)是房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的一線或二線城市，這恰恰是三線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 展的絕好機(jī)遇，無論是產(chǎn)品品質(zhì)還是產(chǎn)品價(jià)格，其提升空間都值得期待。 (4)房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè) 預(yù)測(cè) 2021 年房地產(chǎn)價(jià)格 總體 基本保持平穩(wěn) 。 11 （ 4）房地產(chǎn)價(jià)格。此產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)需求的物業(yè)類型比例基本吻合。通過設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化，達(dá)到施工工藝、施工組織的標(biāo)準(zhǔn)化，實(shí)現(xiàn)集中招標(biāo)、集中采購(gòu)、集中施工、集中管理，有效控制建設(shè)成本。 中國(guó)一流的員工隊(duì)伍 公司擁有一支年輕 化、高學(xué)歷、高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。 7 XX 持之以恒加強(qiáng)產(chǎn)品品質(zhì)的打造，不斷提升產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)，讓利贏得主動(dòng)。定位為“中國(guó)第一豪宅”的御景半島同時(shí)也是 XX 地產(chǎn)集團(tuán)推出市場(chǎng)的最高端的產(chǎn)品，在開盤一周內(nèi)， XX 御景半島實(shí)現(xiàn)了 21 億元銷售收入。 ■ 環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃交通發(fā)達(dá)、房?jī)r(jià)升值潛力巨大的區(qū)域 品牌 及營(yíng)銷 優(yōu)勢(shì) 作為 中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)的精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者 ， XX 嚴(yán)格 實(shí)施精品戰(zhàn)略，執(zhí)行全過程精品標(biāo)準(zhǔn)。 項(xiàng)目規(guī)模合理，可最大程度獲取經(jīng)濟(jì)及品牌效益 公司大部分項(xiàng)目規(guī)模在 50— 200 萬平方米之間，最適宜規(guī)模開發(fā)、滾動(dòng)開發(fā)。 XX 目前在 XX、天津、重慶、沈陽、武漢、成都、南京 、南昌、 XX、洛陽 等全國(guó) 50 個(gè)主要城市 擁有 多個(gè)地區(qū)公司，擁有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目 100 余 個(gè)，覆蓋中端、中 4 高端、高端及旅游地產(chǎn)多個(gè)產(chǎn)品系列 ，是中國(guó)土地儲(chǔ)備最多、在建工程面積 最大、進(jìn)入省會(huì)城市最多的房地產(chǎn)企業(yè) 。是 XX地產(chǎn)集團(tuán) XX 有限公司的全資子公司。 XX 地產(chǎn)集團(tuán)成立于 1996 年 6 月 24 日 ，注冊(cè)地址為 XX 市 工業(yè)大道南 821 號(hào)金碧花園 018 號(hào)單元三樓，注冊(cè)資本人民幣 250,000 萬元。 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 作為房地產(chǎn)企業(yè)， XX 的規(guī)模優(yōu)勢(shì)集中體現(xiàn)在土地儲(chǔ)備方面： 土地規(guī)模及城市分布均位居中國(guó)龍頭地位 XX 在全國(guó)土地儲(chǔ)備超過 7300 萬平方米，分布在 50 個(gè)主要城市，超過 80%的項(xiàng)目位于天津、重慶 2 個(gè)直轄市和 XX、武漢、沈陽、成都、南京、 合肥、 西安等省會(huì)城市。 XX 的土地儲(chǔ)備多數(shù)位于： ■ 近幾年經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)的超大城市。 6 品牌戰(zhàn)略聯(lián)盟鑄造 XX品牌 目前， XX 是中國(guó)第一家真正全面實(shí)現(xiàn)資源整合的領(lǐng)軍企業(yè)，整合范圍最廣、數(shù)量最多、品牌最強(qiáng)。在另外十多個(gè)核心城市， XX 遍布全國(guó)的其他 18 個(gè)系列樓盤也在元旦期間取得不俗業(yè)績(jī)。2021 年 XX 將在全國(guó)繼續(xù)深入推進(jìn)“精品戰(zhàn)略”，保持在全國(guó)領(lǐng)先的銷售競(jìng)爭(zhēng)力 。全方位的員工培訓(xùn)體系、科學(xué)有效的績(jī)效考核機(jī)制，以及行業(yè)領(lǐng)先的國(guó)際化高水準(zhǔn)薪資結(jié)構(gòu)體系，充分發(fā)揮薪資的人才吸引和工作激勵(lì)雙重作用，實(shí)現(xiàn)人才結(jié)構(gòu)優(yōu)化配置。 集中采購(gòu)材料及設(shè)備，大幅降低成本 XX 通過集中采購(gòu)，在確保品質(zhì)的前提下，大幅降低了材料及設(shè)備的價(jià)格，大部分裝修材料價(jià)格控制在市場(chǎng)價(jià)的 3 到 5 折。 2021 年我國(guó)房地產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)，住宅投資繼續(xù)占主導(dǎo)地位，經(jīng)濟(jì)適用房投資仍顯不足；房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個(gè)人按揭貸款大幅增長(zhǎng)，企業(yè)自籌資金增速趨緩，外商投資大幅減少。 2021 年房地產(chǎn)新開工面積和施工面積都轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，需要大規(guī)模的后續(xù)投資；另外， 2021 年企業(yè)資金狀況大有好轉(zhuǎn)，可以較容易地應(yīng)對(duì)貨幣政策微調(diào)，也具備了大規(guī)模增加投資的能力。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，大品牌、高品質(zhì)、高性價(jià)比的產(chǎn)品必然將獲得更多青睞， 這一切將 使以 XX 集團(tuán) 為標(biāo)桿 的龍頭 房 企 獲得更大的發(fā)展空間和更多的市場(chǎng)份額。 XX 是國(guó)家衛(wèi)生城市、國(guó)家森林城市、國(guó)家園林城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、中國(guó)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)城 市、中國(guó)金融生態(tài)城市、全國(guó)社會(huì)治安綜合治理優(yōu)秀市、創(chuàng)建全國(guó)文明城市先進(jìn)市、中國(guó)十佳和諧可持續(xù)發(fā)展城市、國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)城市、中國(guó)企業(yè)成長(zhǎng)環(huán)境十佳中小城市、中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最具活力城市和全國(guó)加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點(diǎn)承接地，連續(xù)三屆榮獲 “ 全國(guó)質(zhì)量興市先進(jìn)市 ” ，連續(xù)四屆榮獲 “ 全國(guó)雙擁模范城 ” 。其中，新開工億元以上項(xiàng)目 76 個(gè)，比去年同期增加 44 個(gè)，計(jì)劃投資 億元，是去年同期的 倍，完成投資 億元，比去年同期增長(zhǎng) 倍。根據(jù)以上資料和目前國(guó)內(nèi)各城市房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，未來幾年， XX 房地產(chǎn)將進(jìn)入快速發(fā)展階段，必須要快速進(jìn)入市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)先機(jī)。居住用房累計(jì)銷售 19429 套， 同比上漲 %，其中商品住房銷售均價(jià) 3574 元，較 2021 年每平方米上漲了 482元，創(chuàng)新高。該區(qū)域內(nèi) 大盤眾多，且為眾多品牌開發(fā)商看好，成為 房地產(chǎn) 開發(fā)、銷售的熱點(diǎn)區(qū)域， 客戶群主要來自商人、私營(yíng)企業(yè)主和經(jīng)濟(jì)實(shí)力較 強(qiáng)的大型企業(yè)中高層職員。 (4) 鳳泉區(qū) ， 位于 XX 市城區(qū)北部，太行山余脈鳳凰山麓。 三 、 XX房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) XX 的房地產(chǎn)開發(fā)步伐相對(duì)落后，人均居住面積和住房品質(zhì)兩方面都還有很大的發(fā)展空間。 開發(fā)商品牌實(shí)力 XX 是一家在香港聯(lián)交所主板上市、集房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理于一體的現(xiàn)代化國(guó)際企業(yè)集團(tuán)。 世界級(jí)皇家園林 ，超大中心園林景觀 XXXX 園林景觀的整體風(fēng)格為歐式皇家園林，與 “歐陸新古典主義 ”的建筑風(fēng)格相得益彰，彰顯出尊貴、精致、氣派的歐式風(fēng)格。 2）、精品商業(yè)街： 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè) 精品 商業(yè)街區(qū) 設(shè) XX 劇場(chǎng)、大型 超市、休閑名品店及概念餐飲店，突出高端文化特點(diǎn)，貼合極致貴族的高品位消費(fèi)需求，讓 業(yè)主 享受“足不出戶”的便捷。金碧物業(yè)有限公司擁有一支逾 12021 人的年輕化、高學(xué)歷、高素質(zhì)的管理骨干和專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍。隨著 XX 城市東移南擴(kuò)的發(fā)展戰(zhàn)略，南部區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，這 是 XX 集團(tuán)經(jīng)過認(rèn)真深入的市場(chǎng)研究和對(duì)城市發(fā)展趨勢(shì)的清晰把握所做出的選擇。因此，本項(xiàng)目有良好的 21 外部市場(chǎng)環(huán)境和發(fā)展空間。 恒大雅苑 新 市政府 人民公園 綠地迪亞莊園 核心商業(yè)區(qū) 廣東香江 夏荷公園 沃爾瑪擬進(jìn)駐 23 整體規(guī)劃追求高品位、綜合性、品牌化和規(guī)?；⒔Y(jié)合生態(tài)、環(huán)保、人文理念，以原生山水為依托，重塑與自然和諧相處的生態(tài)環(huán)境健康人居形象。 小區(qū)景觀綠色走廊，將入口廣場(chǎng)、中心水景、自然山林串聯(lián)在一起，組成了詩(shī)情畫意般的綠色生態(tài)交響樂曲。 每期 內(nèi)人流與車流采用不同入口，入行車行流線明晰，并充分滿足消防環(huán)道和緊急交通之用。 建設(shè)內(nèi)容 XXXX 首 期項(xiàng)目 各類建筑詳細(xì)情況見下表。（由用戶自行申請(qǐng)開通） 4) 供電：每戶設(shè)獨(dú)立電表，電線暗裝，配優(yōu)質(zhì)“ SIEMENS”（西門子）名牌電箱，松下高級(jí)開關(guān)、插座面板。 10)衛(wèi)生間配送五金件：“華億達(dá)”“夢(mèng)幻帝國(guó)系列”高級(jí)毛巾架、紙巾拉環(huán)、手巾拉環(huán)、雙杯及杯架、馬桶刷托架及桶刷。本 項(xiàng)目計(jì)算期按 3 年 計(jì)算。總投資由以下幾類費(fèi)用組成： ? 擬建工程的直接工程費(fèi)用，包括結(jié)構(gòu)、建筑、給排水、強(qiáng)弱電、消防及室外工程。 ? 土地 費(fèi)用按合同價(jià)款或評(píng)估價(jià)值估算 。 表 8— 4 資金來源占比 表 序號(hào) 金額（萬元） 占比 備注 1 自 籌 資金 15000 31% 2 銀行貸款 15000 31% 3 銷售收入 回款 38% 4 總投資 合計(jì) 100% 第九 章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) ? 國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)“計(jì)辦投資 [2021]15 號(hào)關(guān)于出版《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》的 通知”； ? 《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》； ? 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； ? 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）。 首一期項(xiàng)目銷售收入估算 序號(hào) 類別 建筑面積（平方米） 銷售價(jià)格 （元） 銷售收入 （萬元） 備注 一 總建筑面積 136, 二 公共配套 5, 1 綜合樓 5, 2 劇場(chǎng) 二 可銷售總面積 131, 1 高層住宅 128, 2 商業(yè) 2, 3 地下面積 4 車位 銷售收入合計(jì) 經(jīng)營(yíng)收入及銷售稅金及附加估算表 33 序號(hào) 項(xiàng)