【正文】 態(tài)等方面進行了綜合設(shè)計。 景觀（環(huán)境）：本項目環(huán)境規(guī)劃設(shè)計，以城市生態(tài)承載設(shè)計模型構(gòu)建為基礎(chǔ)，著重強調(diào)的是環(huán)境保護、 環(huán)境利用和項目建設(shè)的可持續(xù)。自然林地的保護不僅僅為城市發(fā)展提供了與生態(tài)和諧的要素，更重要的是提升本項目的居住品味，保持區(qū)域內(nèi)得天獨厚的舒適環(huán)境。核心區(qū)環(huán)境規(guī)劃依山傍水；完全人車分流的組團綠洲景觀空間，也描繪出至尚完美的人居環(huán)境。本項目各 期 均有各自的環(huán)境空間，建筑規(guī)劃也圍繞中心綠洲展開設(shè)計。 配套商業(yè)設(shè)計特點 ： 本項目配套商業(yè)包括一個綜合樓、中型綜合性商業(yè)、休 24 閑配套商業(yè)和配套小商業(yè)。 項目建筑立面色彩上采用歐洲經(jīng)典的建筑色，清新而不失舒雅，配合原生態(tài)的石材、木材等作為建筑元素，力面材料和顏色選擇上，既不張揚跳躍，又不會隨著時間的流逝和雨水的洗刷而輕易變臟，基座突出了建筑的厚重感和親切感。 國際級航母配套 25 XXXX 力求營造領(lǐng)先國際的休閑居住模式，社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃配套建設(shè) 5200 平方米超五星級皇家會所，國際精品商業(yè)街區(qū) ； 這一切均體現(xiàn)了項目 品質(zhì)感和高附加值，為業(yè)主提供一個休閑娛樂的高級場所。（由用戶自行申請開通） 3) 寬帶網(wǎng)：預(yù)留寬帶網(wǎng)接口，配高級面板。 7) 安防：每戶安裝可視對講。“林內(nèi)” 燃氣熱水器。致力于最大限度為業(yè)主謀取優(yōu)惠， XX 處處為業(yè)主著想。 第六 章 項目實施進度 本項目 計劃分 五 期開發(fā)， 其中， 首 期 項目 開發(fā) 建設(shè)期 （含裝修期） 為 30 個月，銷售期 30 個月。 ? 物業(yè)管理：優(yōu)質(zhì)服務(wù)、品牌化物管； ? 開發(fā)層次：配套先行、景觀建設(shè)先行 。 內(nèi)容 項目總投資包括固定資產(chǎn)投資及項目建成后經(jīng)營所需的少 量流動資金。 ? 建設(shè)期間的銀行貸款利息。 ? 設(shè)備購置價格參考國內(nèi)設(shè)備生產(chǎn)廠最新報價資料估算。 ? 流動資金，根據(jù)本企業(yè)企業(yè)運營需要估算。 項目所需總投資 萬元，其中： ? 企業(yè)自籌 15000 萬元，占投資總額的 31%； ? 向銀 行申請開發(fā)貸款 15000 萬元 ，占投資總額的 31%； ? 剩余資金由開發(fā)商通過 銷售收入回款解決。 ? 項目計算期 財務(wù)評價計算期 暫 設(shè)定為 3 年。經(jīng)測算， 預(yù)測 項目銷售收入達到 億元。 ? 借 款 利率 借款利率按 人民 銀行 13 年中 長期 年 貸款 基準(zhǔn) 利率 %估 算。 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù) ? 財務(wù)價格 財務(wù)評價是對擬建項目未來的效益和費用進行分析，采用的是預(yù)測價格。 29 投資估算 的結(jié)果 經(jīng)估算，本項目總投資 為 萬元，各 項投資 情況 詳見 附表 。 ? 土地出讓金及土地轉(zhuǎn)讓費用按項目實際繳納金額計算。 投資估算依據(jù) ? XX 市 已建工程有關(guān)造 價 資料 數(shù)據(jù) 。 ? 擬建工程的其它費用，包括土地出讓金、征地補償費、電力增容費 用 、勘察設(shè)計費、建設(shè)單位管理費、人員培訓(xùn)費用等。 組織機構(gòu)圖 總經(jīng)理 總經(jīng)理助理 總 工 室 工 程 部 工 程 技術(shù)部 保 安 部 預(yù) 決算部 招投標(biāo)部 采 購 部 行政人事部 開 發(fā) 部 總經(jīng)理助理 合同管理部 營 銷 部 財 務(wù) 部 綜合計劃 部 總經(jīng)理助理 董事長 28 第八 章 投資估算及資金來源 本次可行性研究的對象為 ——— “ XXXX” 首 一期 項目。 開發(fā)建設(shè)和銷售計劃為： ? 籌建期 ： （ 2021 年 1 月前） 完成各項手續(xù)辦理，人員配備、項目規(guī)劃、設(shè)計、開工前準(zhǔn)備 。裝修建材內(nèi)部供貨獲得 5 折以下優(yōu)惠。 11)電梯： OTIS 電梯。 8) 燈飾：客廳、餐廳、主人房、衛(wèi)生間配精美水晶燈，其余空間配精美燈飾。 5) 給排水：每戶設(shè) 獨立水表，水管暗裝。 住宅配套設(shè)施： 1) 電話：預(yù)留電話線接口，配高級面板。 表 51 項目建設(shè)內(nèi)容一覽表 項目 層數(shù) 棟數(shù) 建筑面積 （平方米） 高層住宅 3 27 4 商業(yè) 1 綜合樓 4 1 合計 國際級航母配套、滿屋名牌、 9A 精裝整合， 幾千 余條精品標(biāo)準(zhǔn)，強強聯(lián)合，消費者將獲得大量優(yōu)勢市場資源信息庫，尊貴會員身份，品質(zhì)保障，真正讓消費者享受到高性價比的產(chǎn)品。 建筑設(shè)計風(fēng)格 XXXX 采用雋永的歐洲建筑手法，既有現(xiàn)代主義住宅造型元素，如大面積開窗、飄窗等，又吸收歐洲建筑的基座厚重線腳，著重的豎向 線條劃分等手法，并創(chuàng)新引入空中私家花園等設(shè)計鐫刻出一種歐陸的浪漫高雅情調(diào)。為體 現(xiàn)項目開發(fā)檔次和提升項目環(huán)境素質(zhì)，本項目居住停車和商業(yè)停車除少量地面停車位外，均采用地下車庫方式，并在停車庫采取現(xiàn)代智能安保技術(shù)措施。各組團還會結(jié)合社區(qū)文化活動，娛樂健身活動，兒童成長活動設(shè)置相應(yīng)的空間和器材。 在本項目景觀設(shè)計中，以中心園林區(qū)為主，組團 景觀為輔，形成主題各異，風(fēng)格各具的園林景觀體系。環(huán)境規(guī)劃設(shè)計利用原有資源、和精致的人工園林相融合，深刻體現(xiàn)了“ XXXX”設(shè)計主題和規(guī)劃理念。 本項目規(guī)劃設(shè)計定位為： 高階新區(qū)，獨特的時尚都市風(fēng)格、可持續(xù)性發(fā)展用地規(guī)劃，優(yōu)美的健康生態(tài)環(huán)境、極具品味的現(xiàn)代人居。 第五 章 項目建設(shè)內(nèi)容 項目總體規(guī)劃 本 項目總占地面積 為 340 畝，建筑面積約 80 萬 ㎡ ，容積率為 ，綠化率40%以上 ；由 綜合樓、高層洋房 及商業(yè) 組成。 第三章 項目建設(shè)的依據(jù)及合法性 項目從用地取得、規(guī)劃、設(shè)計，按照國家建設(shè)項目程序進行，具備合法性，目前已取得下列項目開發(fā)合法性有關(guān)文件（詳 見 表 31）： 表 31： 序號 文件名稱 文件編號 取得時間 1 國土證 2 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 第 四 章 項目建設(shè)地址及環(huán)境 項目位于 XX 市南 區(qū) ，距離 XX 市核心商業(yè)區(qū) 3 公里，距離老城區(qū)人民公園 公里。 本項目定位為 XX 市 精品宜居 樓盤，參照 XX 市 的銷售價格和房價走勢，綜合項目各方面優(yōu) 勢，以及 XX 地產(chǎn)集團成熟的開盤必特價，特價必升值的銷售手法，高性價比 入市，建立項目品牌知名度，逐步調(diào)高價格 。 1 市 政府的大力支持 XX 集團 進駐 XX，受到 XX 市政府的高度關(guān)注和大力支持， 市領(lǐng)導(dǎo)多次到 XX考察了 XX 集團在 XX 地區(qū)的樓盤， XX 市 政府均充分意識到項目的重要性，并把本項目 作為 XX 市 重點項目來扶持。 1 項目選擇經(jīng)過科學(xué)深入調(diào)研 XX 對于新項目的 立項 ，實施統(tǒng)一的選擇標(biāo)準(zhǔn)，包括：區(qū)位、項目規(guī)模、項目定位、項目現(xiàn)狀的標(biāo)準(zhǔn)化 ， 區(qū)域購買力等 以確保新項目符合集團發(fā)展戰(zhàn)略，保證項目未來開發(fā)成功，最大限度降低了決策風(fēng)險。憑借其一貫的創(chuàng)新精神、專業(yè)化管理、規(guī)范化運作等優(yōu)勢，不斷引入國內(nèi)外先進的管理理念，打造金碧特色管理模式，以其鮮明的“三大特色”（特色的保安隊伍、特色的物業(yè)服務(wù)、特色的社區(qū)文化）鶴立于全國物業(yè)管理行業(yè)。 金碧物業(yè)有限公司成立于一九九七年，隸屬于 XX 集團 ，其 資本 為 77680 萬元，系國家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)（證書編號：建 1050231）。 戶型特色 XXXX 由國際著名建筑大師主筆，結(jié)合現(xiàn)代園林小區(qū)，吸取先進科技，激發(fā) 了示范人居 發(fā)展 的 動力。近 6000 平米的大面積人工湖面，景觀開闊；植被豐富的坡地景觀、茂密的森林組團、曲折的湖岸線、蜿蜒的道路、力求為業(yè)主在繁忙城市中創(chuàng)造一種悠閑生活 。 小區(qū)內(nèi)以大面積的核心水景為其景觀特色，水景集中布置，營造出宏大的氣勢，形成了富有特色的景觀核心區(qū)。 不可復(fù)制的 區(qū)域 優(yōu)勢 本 項目位于 XX 市勝利路以西，解放路以東，南環(huán)路以北，文巖路以南 ， 處于 京珠高速、滬陜高速與 石武高鐵進入 XX 市區(qū)的交叉點， 周邊已形成 XX 的成熟居住區(qū)，項目周邊有上海綠地、金龍花園等項目，沃爾瑪擬進駐，房價有增值潛力 ， 地段價值凸顯。 繼 2021 年 全 年共實現(xiàn)總銷售額 303 億元 佳績，同比增長 400%后， 2021 年全年銷售突破 504 億大關(guān)，進一步實現(xiàn)了大步跨越。 XXXX 是中國房地產(chǎn)十強企業(yè) —— XX 集團入主 XX 的扛鼎之作。從發(fā)展趨勢來看， XX 的房地產(chǎn)開發(fā)將有巨大的商機； XX 距周邊的武漢、 XX、合肥、西安等大城市 較近 ，是全國重要的交通樞紐。 1）各區(qū)域客源比例預(yù)估： XX 市區(qū) 70%、 XX 市周邊客戶 30%； 2）年齡層區(qū)分預(yù)估： 3545 歲 65%、其他 35%； 3）購買目的預(yù)估：純自用 85%、投資 15%。在建的南水北調(diào)中線工程、濟東高速公路、新晉高速公路以及西氣東輸河南豫北支線均從境內(nèi)通過 ，但 由于先前當(dāng)?shù)鼐用癫蛔⒁猸h(huán)境的保護，目前該區(qū)域居住環(huán)境較差，而且XX 市未來城市的發(fā)展戰(zhàn)略是“東擴南移”，故該區(qū) 的房地產(chǎn)發(fā)展處于空白階段。 該區(qū)域內(nèi) 房地產(chǎn)開發(fā)以公務(wù)員小區(qū)為主，周邊配套還不太成熟 ， 客戶群主要集中在公務(wù)員及有一定資金實力的青年人。 (2)紅旗區(qū) 位于 XX 市東南部，面積約 148 平方公里，是 XX 市的政治文化中心區(qū)，轄區(qū)駐有小店工業(yè)區(qū)、科教園區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。 地理位置優(yōu)越，商業(yè)發(fā)達，歷來為商賈云集之地，貨物集散之鄉(xiāng)，素有豫北門戶之稱，是 XX市乃至豫北地區(qū)商業(yè)物流的黃金區(qū)域，是最繁華的商業(yè)地帶，全市有 80%的大型商場、市場集結(jié)我區(qū)，人氣旺盛， 被稱為XX 市的 “ 王府井 ” 。 （ 1）、在售多層均價對比分析 XX 多層均價總體價位在 3100— 4200 元 /㎡之間運行，均價差價 1100 元。 2021 年 12 月份 XX 市市區(qū)房地產(chǎn)銷售 2172 套，銷售均價 3417 元，較上月每平方米 漲 了 33 元。 二、 XX 房地產(chǎn)市場概況 截止 2021 年上半年， 累計投入 260 億元，完成舊城改造面積 800 余萬平方米，引進澳門寶龍、上海綠地、大連萬達等知名企業(yè)參與城市改造建設(shè) ， 完成城中村、棚戶區(qū)拆遷 萬平方米，啟動建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū) 269 個，累計建成面積 萬平方米，搬遷入住農(nóng)戶 萬 戶，城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)生活工作環(huán)境得到了明顯改善。主城區(qū)到 “ 三區(qū)五城 ”8 條快速路全部通車， 30 分鐘同城經(jīng)濟圈初步形成。 交通區(qū)位優(yōu)勢突出 XX 是豫北地區(qū)唯一的國家公路運輸樞紐城市，京廣和太石鐵路在此交匯，石武高鐵客運專線正在建設(shè)， 106 國道、 107 國道及京港澳、大廣、濟東高速穿境而過。其中，全市完成工業(yè)投資 億元，同比增長 %，占城鎮(zhèn)投資的比重為%，對城鎮(zhèn)投資增長的貢獻率為 %，拉動城鎮(zhèn)投資增長 個百分點；全市完成民間投資 億元，同比增長 %，比城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速高 個百分點，占城鎮(zhèn)投資的比重為 %，對城鎮(zhèn)投資增長的貢獻率為 %，拉動全市城鎮(zhèn)投資增長 個百分點。 XX經(jīng)濟形勢良好 中國社科院《 2021 中國城市競爭力藍皮書》顯示， XX 綜合競爭力位居河南省第 3 位。 12 此輪政策調(diào)控的重點是房價過快增長的一線或二線城市，這恰恰是三線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 展的絕好機遇，無論是產(chǎn)品品質(zhì)還是產(chǎn)品價格，其提升空間都值得期待。 2021 年 10 月 1 日，中國 房產(chǎn)信息集團聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布《 2021 年前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售排行榜》 ， XX 以 597 萬平方米的銷售面積居首。 (4)房地產(chǎn)價格預(yù)測 預(yù)測 2021 年房地產(chǎn)價格 總體 基本保持平穩(wěn) 。 房地產(chǎn)投資重心將由一線城市轉(zhuǎn)向二三線城市。 11 （ 4）房地產(chǎn)價格。 （ 2）房地產(chǎn)需求。此產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場需求的物業(yè)類型比例基本吻合。同時，依靠全國統(tǒng)一的采購配送體系，材料及設(shè)備直接送達施工現(xiàn)場，有效降低了采購環(huán)節(jié)中的流通成本、運輸成本、倉儲成本。通過設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)化，達到施工工藝、施工組織的標(biāo)準(zhǔn)化，實現(xiàn)集中招標(biāo)、集中采購、集中施工、集中管理，有效控制建設(shè)成本。 成本優(yōu)勢 公司擁有系統(tǒng)的項目開發(fā)成本控制體系。 中國一流的員工隊伍 公司擁有一支年輕 化、高學(xué)歷、高素質(zhì)的員工隊伍。 團隊 及管理 優(yōu)勢 中國一流的管理團隊 公司擁有中國一流的領(lǐng)導(dǎo)管理團隊，平均年齡 42 歲，平均房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗 14 年以上。 7 XX 持之以恒加強產(chǎn)品品質(zhì)的打造，不斷提升產(chǎn)品自身優(yōu)勢，讓利贏得主動。 同時， XX 在三線