【正文】 經(jīng)測算， 預(yù)測 項目銷售收入達到 億元。 ? 借 款 利率 借款利率按 人民 銀行 13 年中 長期 年 貸款 基準(zhǔn) 利率 %估 算。 ? 項目計算期 財務(wù)評價計算期 暫 設(shè)定為 3 年。 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù) ? 財務(wù)價格 財務(wù)評價是對擬建項目未來的效益和費用進行分析，采用的是預(yù)測價格。 項目所需總投資 萬元，其中： ? 企業(yè)自籌 15000 萬元，占投資總額的 31%； ? 向銀 行申請開發(fā)貸款 15000 萬元 ，占投資總額的 31%； ? 剩余資金由開發(fā)商通過 銷售收入回款解決。 29 投資估算 的結(jié)果 經(jīng)估算，本項目總投資 為 萬元，各 項投資 情況 詳見 附表 。 ? 流動資金，根據(jù)本企業(yè)企業(yè)運營需要估算。 ? 土地出讓金及土地轉(zhuǎn)讓費用按項目實際繳納金額計算。 ? 設(shè)備購置價格參考國內(nèi)設(shè)備生產(chǎn)廠最新報價資料估算。 投資估算依據(jù) ? XX 市 已建工程有關(guān)造 價 資料 數(shù)據(jù) 。 ? 建設(shè)期間的銀行貸款利息。 ? 擬建工程的其它費用，包括土地出讓金、征地補償費、電力增容費 用 、勘察設(shè)計費、建設(shè)單位管理費、人員培訓(xùn)費用等。 內(nèi)容 項目總投資包括固定資產(chǎn)投資及項目建成后經(jīng)營所需的少 量流動資金。 組織機構(gòu)圖 總經(jīng)理 總經(jīng)理助理 總 工 室 工 程 部 工 程 技術(shù)部 保 安 部 預(yù) 決算部 招投標(biāo)部 采 購 部 行政人事部 開 發(fā) 部 總經(jīng)理助理 合同管理部 營 銷 部 財 務(wù) 部 綜合計劃 部 總經(jīng)理助理 董事長 28 第八 章 投資估算及資金來源 本次可行性研究的對象為 ——— “ XXXX” 首 一期 項目。 ? 物業(yè)管理：優(yōu)質(zhì)服務(wù)、品牌化物管； ? 開發(fā)層次：配套先行、景觀建設(shè)先行 。 開發(fā)建設(shè)和銷售計劃為： ? 籌建期 ： （ 2021 年 1 月前） 完成各項手續(xù)辦理，人員配備、項目規(guī)劃、設(shè)計、開工前準(zhǔn)備 。 第六 章 項目實施進度 本項目 計劃分 五 期開發(fā)， 其中， 首 期 項目 開發(fā) 建設(shè)期 （含裝修期） 為 30 個月，銷售期 30 個月。裝修建材內(nèi)部供貨獲得 5 折以下優(yōu)惠。致力于最大限度為業(yè)主謀取優(yōu)惠， XX 處處為業(yè)主著想。 11)電梯： OTIS 電梯。“林內(nèi)” 燃氣熱水器。 8) 燈飾：客廳、餐廳、主人房、衛(wèi)生間配精美水晶燈，其余空間配精美燈飾。 7) 安防：每戶安裝可視對講。 5) 給排水：每戶設(shè) 獨立水表，水管暗裝。（由用戶自行申請開通） 3) 寬帶網(wǎng)：預(yù)留寬帶網(wǎng)接口，配高級面板。 住宅配套設(shè)施： 1) 電話：預(yù)留電話線接口，配高級面板。 國際級航母配套 25 XXXX 力求營造領(lǐng)先國際的休閑居住模式，社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃配套建設(shè) 5200 平方米超五星級皇家會所，國際精品商業(yè)街區(qū) ； 這一切均體現(xiàn)了項目 品質(zhì)感和高附加值，為業(yè)主提供一個休閑娛樂的高級場所。 表 51 項目建設(shè)內(nèi)容一覽表 項目 層數(shù) 棟數(shù) 建筑面積 （平方米） 高層住宅 3 27 4 商業(yè) 1 綜合樓 4 1 合計 國際級航母配套、滿屋名牌、 9A 精裝整合， 幾千 余條精品標(biāo)準(zhǔn)，強強聯(lián)合，消費者將獲得大量優(yōu)勢市場資源信息庫，尊貴會員身份，品質(zhì)保障，真正讓消費者享受到高性價比的產(chǎn)品。 項目建筑立面色彩上采用歐洲經(jīng)典的建筑色，清新而不失舒雅，配合原生態(tài)的石材、木材等作為建筑元素，力面材料和顏色選擇上，既不張揚跳躍，又不會隨著時間的流逝和雨水的洗刷而輕易變臟，基座突出了建筑的厚重感和親切感。 建筑設(shè)計風(fēng)格 XXXX 采用雋永的歐洲建筑手法，既有現(xiàn)代主義住宅造型元素，如大面積開窗、飄窗等，又吸收歐洲建筑的基座厚重線腳，著重的豎向 線條劃分等手法，并創(chuàng)新引入空中私家花園等設(shè)計鐫刻出一種歐陸的浪漫高雅情調(diào)。 配套商業(yè)設(shè)計特點 ： 本項目配套商業(yè)包括一個綜合樓、中型綜合性商業(yè)、休 24 閑配套商業(yè)和配套小商業(yè)。為體 現(xiàn)項目開發(fā)檔次和提升項目環(huán)境素質(zhì)，本項目居住停車和商業(yè)停車除少量地面停車位外，均采用地下車庫方式，并在停車庫采取現(xiàn)代智能安保技術(shù)措施。本項目各 期 均有各自的環(huán)境空間，建筑規(guī)劃也圍繞中心綠洲展開設(shè)計。各組團還會結(jié)合社區(qū)文化活動，娛樂健身活動，兒童成長活動設(shè)置相應(yīng)的空間和器材。核心區(qū)環(huán)境規(guī)劃依山傍水；完全人車分流的組團綠洲景觀空間，也描繪出至尚完美的人居環(huán)境。 在本項目景觀設(shè)計中，以中心園林區(qū)為主，組團 景觀為輔，形成主題各異，風(fēng)格各具的園林景觀體系。自然林地的保護不僅僅為城市發(fā)展提供了與生態(tài)和諧的要素，更重要的是提升本項目的居住品味，保持區(qū)域內(nèi)得天獨厚的舒適環(huán)境。環(huán)境規(guī)劃設(shè)計利用原有資源、和精致的人工園林相融合，深刻體現(xiàn)了“ XXXX”設(shè)計主題和規(guī)劃理念。 景觀（環(huán)境）：本項目環(huán)境規(guī)劃設(shè)計，以城市生態(tài)承載設(shè)計模型構(gòu)建為基礎(chǔ)，著重強調(diào)的是環(huán)境保護、 環(huán)境利用和項目建設(shè)的可持續(xù)。 本項目規(guī)劃設(shè)計定位為： 高階新區(qū)，獨特的時尚都市風(fēng)格、可持續(xù)性發(fā)展用地規(guī)劃，優(yōu)美的健康生態(tài)環(huán)境、極具品味的現(xiàn)代人居。 項目總體規(guī)劃對建設(shè)分期開發(fā)強度、建 筑最佳采光通風(fēng)、人性化私密性需求、組團人文關(guān)系、城市形象和天際線、商業(yè)業(yè)態(tài)等方面進行了綜合設(shè)計。 第五 章 項目建設(shè)內(nèi)容 項目總體規(guī)劃 本 項目總占地面積 為 340 畝，建筑面積約 80 萬 ㎡ ，容積率為 ，綠化率40%以上 ；由 綜合樓、高層洋房 及商業(yè) 組成。 項目位置區(qū)域圖： 22 用地現(xiàn)狀 整個地塊 為平原地 ， 地面平坦 ， 無 地上建筑 ， 環(huán)境 適于居住 。 第三章 項目建設(shè)的依據(jù)及合法性 項目從用地取得、規(guī)劃、設(shè)計，按照國家建設(shè)項目程序進行，具備合法性，目前已取得下列項目開發(fā)合法性有關(guān)文件（詳 見 表 31）： 表 31： 序號 文件名稱 文件編號 取得時間 1 國土證 2 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 第 四 章 項目建設(shè)地址及環(huán)境 項目位于 XX 市南 區(qū) ，距離 XX 市核心商業(yè)區(qū) 3 公里，距離老城區(qū)人民公園 公里。 市場分析結(jié)論 預(yù)測 2021 年 2021 年 XX 市 房地產(chǎn)市場將保持持續(xù)上升的發(fā)展態(tài)勢，土地成本將持續(xù)上升，普通住宅供應(yīng)量將增加，整體價格呈上升態(tài)勢，市場管理日趨專業(yè)化、規(guī)范化，簡而言之： XX 市 房地產(chǎn)住宅市場需求旺盛，市場發(fā)展前景光明，市場對有特色的中低密度 高檔精品 樓 盤有較大的接受度。 本項目定位為 XX 市 精品宜居 樓盤，參照 XX 市 的銷售價格和房價走勢，綜合項目各方面優(yōu) 勢，以及 XX 地產(chǎn)集團成熟的開盤必特價，特價必升值的銷售手法，高性價比 入市，建立項目品牌知名度，逐步調(diào)高價格 。 圍繞項目建設(shè)的各類配套設(shè)施將新增 3000 個左右的就業(yè)崗位，較大程度上緩解 XX 市 的就業(yè)壓力。 1 市 政府的大力支持 XX 集團 進駐 XX，受到 XX 市政府的高度關(guān)注和大力支持， 市領(lǐng)導(dǎo)多次到 XX考察了 XX 集團在 XX 地區(qū)的樓盤， XX 市 政府均充分意識到項目的重要性，并把本項目 作為 XX 市 重點項目來扶持。 XXXXXX 項目位于 XX 市西南角，距離老城區(qū)人民公園 公里。 1 項目選擇經(jīng)過科學(xué)深入調(diào)研 XX 對于新項目的 立項 ，實施統(tǒng)一的選擇標(biāo)準(zhǔn)，包括：區(qū)位、項目規(guī)模、項目定位、項目現(xiàn)狀的標(biāo)準(zhǔn)化 ， 區(qū)域購買力等 以確保新項目符合集團發(fā)展戰(zhàn)略，保證項目未來開發(fā)成功，最大限度降低了決策風(fēng)險。通過給買家?guī)韺嵒荩粩嗟膿屨己蛿U大市場份額 ， XX 這種經(jīng)營策略與完善的產(chǎn)品線組合在一起，有效的提升了產(chǎn)品性價比，成為一種市場必殺技。憑借其一貫的創(chuàng)新精神、專業(yè)化管理、規(guī)范化運作等優(yōu)勢，不斷引入國內(nèi)外先進的管理理念，打造金碧特色管理模式，以其鮮明的“三大特色”（特色的保安隊伍、特色的物業(yè)服務(wù)、特色的社區(qū)文化）鶴立于全國物業(yè)管理行業(yè)。在管物業(yè)項目逾86 個，總建筑面積逾 3883 萬平方米，管理物業(yè)類型涵蓋多層住宅、高層住宅 、獨立式別墅及商業(yè)物業(yè)等，不斷升級“精品物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)”，社會化、專業(yè)化、市場化服務(wù)優(yōu)勢日益凸顯。 金碧物業(yè)有限公司成立于一九九七年，隸屬于 XX 集團 ，其 資本 為 77680 萬元，系國家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)（證書編號：建 1050231）。另外， 每戶視野達到最大 ， 產(chǎn)品戶型涵蓋時尚、舒適兩房、闊綽三房 ，面積在 80150 平米左右，戶型設(shè)計經(jīng)典，空間布置合理緊湊。 戶型特色 XXXX 由國際著名建筑大師主筆，結(jié)合現(xiàn)代園林小區(qū)，吸取先進科技，激發(fā) 了示范人居 發(fā)展 的 動力。 1）、 5200 平米皇家會所： 5200 平米多功能超豪華的皇家會所，以純粹歐式新古典建筑，內(nèi)外裝潢豪華氣派，配備室內(nèi)恒溫泳池、桑拿房、閱覽室、豪華餐廳、健身館、球類運動館 ?完美成就休閑健身、 科學(xué)養(yǎng)生、財智會晤、高檔聚會等各種圈層活動。近 6000 平米的大面積人工湖面，景觀開闊；植被豐富的坡地景觀、茂密的森林組團、曲折的湖岸線、蜿蜒的道路、力求為業(yè)主在繁忙城市中創(chuàng)造一種悠閑生活 。既有觀賞性也富于參與性，體現(xiàn)了 “以人為本 ”的原則。 小區(qū)內(nèi)以大面積的核心水景為其景觀特色，水景集中布置，營造出宏大的氣勢，形成了富有特色的景觀核心區(qū)。在施工環(huán)節(jié)中， XX 與全國排名前十的裝修公司建立 了 戰(zhàn)略合作 關(guān)系 ， 由他們配備專業(yè)素質(zhì)的隊伍來負責(zé)裝修，而XX 自己的管理團隊也針對整體施工環(huán)節(jié)進行嚴(yán)格把關(guān)，以此保證 XX9A 精裝滿屋名牌 的高品質(zhì)和高性價比。 不可復(fù)制的 區(qū)域 優(yōu)勢 本 項目位于 XX 市勝利路以西，解放路以東，南環(huán)路以北，文巖路以南 ， 處于 京珠高速、滬陜高速與 石武高鐵進入 XX 市區(qū)的交叉點， 周邊已形成 XX 的成熟居住區(qū)，項目周邊有上海綠地、金龍花園等項目，沃爾瑪擬進駐，房價有增值潛力 ， 地段價值凸顯。 作為中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)，中國標(biāo)準(zhǔn)化運營的精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者， XX 開發(fā)的樓盤采用低碳與環(huán)保技術(shù)設(shè)計建造，在中國十大房地產(chǎn)企業(yè)里價格最低、品質(zhì)較好，性價比高，被中國很多老百姓譽為 “ 民生地產(chǎn) ” 。 繼 2021 年 全 年共實現(xiàn)總銷售額 303 億元 佳績，同比增長 400%后， 2021 年全年銷售突破 504 億大關(guān)，進一步實現(xiàn)了大步跨越。XXXX 歐陸新古典主義建筑與皇家園林交相輝映 ， 80140 平方米 精裝 尊邸，南北對流，戶戶觀景 ；五星級 豪華會所、國際風(fēng)情商業(yè)街等國際級至尊配套；著名物 18 業(yè) 金碧物業(yè)提供尊貴服務(wù)；世界級皇家園林、國際級航母配套、滿屋名 牌 9A精裝。 XXXX 是中國房地產(chǎn)十強企業(yè) —— XX 集團入主 XX 的扛鼎之作。隨著客戶對高品質(zhì)居住環(huán)境的渴求，本項目在 XX 擁有非常可觀的市場機會。從發(fā)展趨勢來看， XX 的房地產(chǎn)開發(fā)將有巨大的商機； XX 距周邊的武漢、 XX、合肥、西安等大城市 較近 ，是全國重要的交通樞紐。 作為民生品牌地產(chǎn)代表 XX 產(chǎn)品系列里精品宜居樓盤的典范， XXXX項目恰到好處的彌補了這一缺憾，市場機會十分有利。 1）各區(qū)域客源比例預(yù)估： XX 市區(qū) 70%、 XX 市周邊客戶 30%； 2）年齡層區(qū)分預(yù)估： 3545 歲 65%、其他 35%； 3）購買目的預(yù)估：純自用 85%、投資 15%。 XX 購房客群需求分析 （ 1） 、客群主力戶型需求分析 在購房需求中，體現(xiàn)出來的仍是以自住為主導(dǎo)，所需主力面積在 120— 150平米的舒適、面積稍大的三房產(chǎn)品接受度較高，面積在 80— 120 平米的兩房、三房需求趨勢 加速 上升，頂層大面積復(fù)式 需求較弱 。在建的南水北調(diào)中線工程、濟東高速公路、新晉高速公路以及西氣東輸河南豫北支線均從境內(nèi)通過 ，但 由于先前當(dāng)?shù)鼐用癫蛔⒁猸h(huán)境的保護，目前該區(qū)域居住環(huán)境較差，而且XX 市未來城市的發(fā)展戰(zhàn)略是“東擴南移”，故該區(qū) 的房地產(chǎn)發(fā)展處于空白階段。 牧野區(qū)經(jīng)濟經(jīng)過近幾年來的快速發(fā)展，已形成自己的特色產(chǎn)業(yè)、行業(yè)優(yōu)勢，成為豫北地區(qū)全方位開放的經(jīng)濟強區(qū) ， 但該區(qū)的 房地產(chǎn) 市場 卻不太成熟，處于起步階段，有充足的發(fā)展空間， 客戶群多為 中 年人及部分事業(yè)有成的外來務(wù)工人員。 該區(qū)域內(nèi) 房地產(chǎn)開發(fā)以公務(wù)員小區(qū)為主，周邊配套還不太成熟 ， 客戶群主要集中在公務(wù)員及有一定資金實力的青年人。 大部分市級行政機關(guān)位于我區(qū)，轄區(qū)金融保險、通訊網(wǎng)點密布，新聞、醫(yī)療單位云集。 (2