【正文】 4,━━━━━靜態(tài)投資回收期 ━━━━━投資利潤(rùn)率：%━━━━━投資凈利潤(rùn)率：%━━━━━銷售凈利潤(rùn)率：%━━━━━附表7 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)第1年第2年第3年第4年備注1現(xiàn)金流入 ━銷售收入 項(xiàng)目損益表回收經(jīng)營(yíng)資金━━━━━━2現(xiàn)金流出 ━用于開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的項(xiàng)目資本金 資金來(lái)源與運(yùn)用表期間費(fèi)用（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用） 投資估算表經(jīng)營(yíng)資金━━━━━━經(jīng)營(yíng)稅金及附加 項(xiàng)目損益表借款還本付息 ━所得稅 項(xiàng)目損益表3凈現(xiàn)金流量 ━4累計(jì)凈現(xiàn)金流量━ ━5財(cái)務(wù)指標(biāo)━━━━━━　項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%━━━━━ 高 層 小 高 層高 層 小 高 層 中心綠地 廣場(chǎng)高 層高 層 出 口 B 出 口出 口 濱江大道 河堤 漢 江 河堤 北漢 江 附圖1 小區(qū)平面布置圖。高層住宅1600元/平方米━地下車庫(kù)m178。暫按建筑面積5元/平方米━2基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)━━━━室外水電、消防、照明工程等━按建筑面積 ━道路工程 ━暫按用地而積1/5， 180元/平方米 ━園林綠化工程 ━暫按用地而積35%， 150元/平方米 按綠化率與市政配套設(shè)施接口費(fèi)━按建筑面積50元/平方米━3建筑安裝工程費(fèi)━━━按工程類別列項(xiàng)小高層建筑安裝m178。按占地面積 10元/平方米有詳勘合同價(jià)在合同基礎(chǔ)上調(diào)增工程咨詢費(fèi)━━核準(zhǔn)備案土地平整費(fèi)用m178。35附表1 建設(shè)投資估算表序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱工程量單位指標(biāo)（或單價(jià)）金額（萬(wàn)元）備注1前期工程費(fèi)用━━━━規(guī)劃、設(shè)計(jì)及圖紙費(fèi)m178。 Ronald Mark GeoJournal 199107 Springer [10] McKenzie, Dennis J., and Betts, Richard M., Essentials of Real Estate Economics, Fourth Edition Journal of Real Estate Literature 199707 Springer 致謝畢業(yè)設(shè)計(jì)是對(duì)我們知識(shí)運(yùn)用能力的一次全面的考核，也是對(duì)我們進(jìn)行科學(xué)研究基本功的訓(xùn)練，培養(yǎng)我們綜合運(yùn)用所學(xué)知識(shí)獨(dú)立地分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力，為以后撰寫專業(yè)學(xué)術(shù)論文和工作打下良好的基礎(chǔ)。 參考文獻(xiàn)[1] 發(fā)改委、（第三版）[M].[2] [M].北京:[3] 潘蜀健主編．房地產(chǎn)項(xiàng)目投資[J].北京：[4] [J].. [5] [M].大連：.[6] [J].[7] [J].[8] Impact of international capital flows on real estate market: The empirical test in China from 1998 to 2006 Bo Song。再者該小區(qū)的人文環(huán)境的改善給居民提供了更為舒適的生活環(huán)境將吸引更多人來(lái)居住。,將會(huì)帶來(lái)大量的就業(yè)機(jī)會(huì),小區(qū)的建設(shè)過(guò)程簡(jiǎn)化會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。由此可見(jiàn)， 該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力。任何時(shí)候NPV都大于零所以本房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)方案在財(cái)務(wù)方面是完全可行的. 項(xiàng)目是有清償能力的。由此可見(jiàn)任何情況下irr都比小于行業(yè)基準(zhǔn)收益率（10%）。我們可以進(jìn)行盈虧平衡分析，確定盈虧平衡點(diǎn)來(lái)進(jìn)行不確定性分析：盈虧平衡點(diǎn)＝總投資/（總銷售收入－銷售稅金）=()*100%=%.通過(guò)該分析可以盡量弄清和減少不確定性因素對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的影響，預(yù)測(cè)項(xiàng)目投資某些不可預(yù)見(jiàn)的政治與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的抗沖擊能力，從而證明項(xiàng)目投資的可靠性和穩(wěn)定性，避免投產(chǎn)后不能獲得預(yù)期的利潤(rùn)和收益，以致使企業(yè)虧損。償債能力是企業(yè)償還到期債務(wù)的承受能力或保證程度。見(jiàn)附表5 償債能力分析企業(yè)有無(wú)支付現(xiàn)金的能力和償還債務(wù)能力，是企業(yè)能否健康生存和發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來(lái)源通常有自有資金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。 建設(shè)投資估算 建設(shè)投資由工程費(fèi)用(建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、安裝工程費(fèi))、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)(基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi))組成 見(jiàn)附表1所示。13)當(dāng)?shù)夭牧?、設(shè)備預(yù)算價(jià)格及市場(chǎng)價(jià)格，歷年、歷季調(diào)價(jià)系數(shù)及材料差價(jià) 。建筑物、每100m室外管線等主要工程量的工料消耗量及造價(jià)指標(biāo)等。11)概算指標(biāo)。如：各類建筑面積指標(biāo)；暖氣、空調(diào)工程每平方米建筑耗熱（冷）量指標(biāo)（kcal/h）/ m178。如：每平方米建筑面積土建、衛(wèi)生、照明等單方造價(jià)；每kca/h暖氣、空調(diào)耗熱（冷）量造價(jià)；每t/h蒸發(fā)量鍋爐房造價(jià)；每kVA變配電設(shè)備的造價(jià)等。8)單位工程投資估算指標(biāo)或技術(shù)經(jīng)濟(jì)(造價(jià))：每平方米建筑面積的單方造價(jià)(包括土建、水、暖、電、通訊、空調(diào)等全部構(gòu)成)。 主要負(fù)責(zé)：根據(jù)公司對(duì)項(xiàng)目的要求，制訂項(xiàng)目管理有關(guān)計(jì)劃，組織實(shí)施，指揮協(xié)調(diào)和控制監(jiān)督，實(shí)施開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理，使項(xiàng)目有效的推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、成本控制目標(biāo)、安全生產(chǎn)目標(biāo)。 (5) 技術(shù)前期部 (3) 財(cái)務(wù)部 (2) 市場(chǎng)營(yíng)銷部 該部為原有部門，主要負(fù)責(zé)：市場(chǎng)調(diào)研、分析；項(xiàng)目營(yíng)銷策劃；項(xiàng)目銷售管理，完成銷售目標(biāo)；項(xiàng)目售后服務(wù)。 該部為原有部門，主要負(fù)責(zé)：協(xié)助總經(jīng)理處理企業(yè)管理事務(wù)；人力資源管理；行政管理。，建設(shè)1棟高層住宅，幼兒園及1棟綜合樓，建筑面積36459平方米，其中居住建筑面積22037平方米，商用建筑面積6400平方米（含幼兒園），綜合樓建筑面積8022平方米。 業(yè)主（開(kāi)發(fā)商或新業(yè)主）進(jìn)行物業(yè)管理、更新 改造、市場(chǎng)推廣等工作以延長(zhǎng)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命、提 高資產(chǎn)運(yùn)行質(zhì)量；非房地產(chǎn)企業(yè)將其作為固定資產(chǎn)， 投入其投資組合中。 開(kāi)發(fā)商根據(jù)預(yù)算成本進(jìn)行管理，批準(zhǔn)市場(chǎng)推廣和 開(kāi)發(fā)隊(duì)伍提出的工程變更，解決建設(shè)糾紛，支付工 程款，實(shí)施進(jìn)度管理。 開(kāi)發(fā)商進(jìn)行正式市場(chǎng)研究，估算市場(chǎng)吸納率，根 據(jù)預(yù)估的成本和價(jià)格進(jìn)行可行性研究，將有關(guān)開(kāi)發(fā) 不可行 計(jì)劃報(bào)送政府有關(guān)部門，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面判斷項(xiàng)可行性。第六章 項(xiàng)目管理 項(xiàng)目實(shí)施程序項(xiàng)目實(shí)施程序見(jiàn)圖61所示。 1)利用整個(gè)小區(qū)規(guī)劃道路網(wǎng)，在各區(qū)域內(nèi)形成順暢的消防環(huán)線，均留有足夠的消防操做場(chǎng)地。 4)潔具采用節(jié)水型沖洗配件。 2)建材選用輕質(zhì)隔墻，減輕建筑自重。