【正文】 銷售收入估算 根據(jù)項目進度計劃，銷售收入 從第 1 年開始，到第 3 年結(jié)束 ，各年銷售收入詳 見 附 表 。 ? 河南省 建筑工程計價定額、費用定額、安裝工程預(yù)算定額及國家、 地方有關(guān)規(guī)定。更為重要的是，直接供貨從源頭上保障了產(chǎn)品品質(zhì)。（由用戶自行申請開通） 2) 電視：預(yù)留有線電視接收插座，配高級面板。 人車分流：組團綠洲、人車分流，是每一地塊規(guī)劃的側(cè)重點。其中 一 期總建筑面積 萬 ㎡ ，由 1 棟 32 層 、 3 棟 27 層 高層 及 1 棟 4 層 綜合樓 組成。 在三線城市 XX 要求新項目距市政府兩公里左右，距 市中心不超過 5 公里，建筑面積 70 萬平米以上，樓面地價控制在 500 元 /平米以下，且處于城市發(fā)展方向。 19 國際級航母 ， 配套 先行 XX 一貫堅持配套先行的開發(fā)模式， 力求營造 高品質(zhì) 休閑居住模式 ： 社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃配套建設(shè) 5200 平方米超五星級皇家會所，國際精品商業(yè)街區(qū)。 項目 規(guī)劃占地面積約 340 畝，規(guī)劃建筑面積 80 萬平方米， 定位為 城市中央生態(tài)宜居城 。 (3) 牧野區(qū) 位于 XX 市市區(qū)中北部，東西橫穿整個 XX 市區(qū)。居住用房銷售 2021 套，其中商品住房銷售均價 3868 元，較上月每平方米上漲了 155 元，創(chuàng)新高。 此外，億元以上項目完成投資穩(wěn)步推進。 一線城市由于房價居高，是國家政策調(diào)控的重點對象，因此價格難以上漲，將小幅下滑，三線城市由于起步晚價格低， 且 需求旺盛，所以 房價 將延續(xù)上漲的趨勢 。 9 高端產(chǎn)品：一般以 XX 華府系列為主 － 定位為所在城市 頂級 豪宅，是填補當(dāng)?shù)睾勒袌隹瞻椎臉?biāo)志性物業(yè)； － 通常位于大城市中區(qū)域價值高、形象較佳的中心地段或未來升值潛力較大的區(qū)域 (如規(guī)劃的 CBD)； － 產(chǎn)品主要為花園洋房、小高層洋房等； － 一般均為大戶型單位，采用最高端、最豪華的設(shè)計及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) ； － 通常配套有大型豪華會所、商業(yè)及教育等設(shè)施； 旅游地產(chǎn)產(chǎn)品：一般以 XX 金碧天下系列為主 － 定位為集旅游、度假、商務(wù)、居住一體的大型旅游度假項目； － 通常位于人口超過 500 萬特大城市周邊 2075 公里范圍內(nèi)；臨近高速公路出口，非屬超大城市行政區(qū)域； － 坐落于自然、優(yōu)美的大型山水環(huán)境之中，具有得天獨厚的景觀資源； － 產(chǎn)品主要為單體別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、小高層及高層住宅； － 通常配套 10 萬平方米左右的五星級酒店、會議中 心、健康中心、娛樂中心、飲食中心、商業(yè)中心、運動中心及區(qū)域公交系統(tǒng)； 中高端及中端產(chǎn)品：一般以 XX 綠洲 /XXXX/XX 城 /XXXX 系列為主 － 定位為配套完善、環(huán)境優(yōu)美的大型 宜 居 住宅小區(qū)； － 通常位于城市的次級中心區(qū)域，周邊交通便利，市政配套齊全； － 產(chǎn)品主要為多層、小高層、中高層以及高層住宅； － 通常配套大型會所、運動中心、幼兒園、商業(yè)街等生活設(shè)施； . 可行性報告編制依據(jù) ? 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價辦法》； ? 《可行性研究指南》； ? 《方法與參數(shù)》； ? 項目有關(guān)資料； ? XX 市行政事業(yè)及服務(wù)性收費目錄 . 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) XX 首一期主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表 序號 指 標(biāo) 項 目 單位 指標(biāo) 備 注 1 建設(shè)用地 m2 2 總建筑面積 m2 可銷售面積 m2 10 高層住宅 m2 商鋪 m2 地下車位 個 公共配套面積 m2 3 容積率 4 綠化率 % 5 總投資 萬元 其中： 自籌資金 萬元 銀行貸款 萬元 預(yù)售收入 萬元 6 銷售收入 萬元 7 利潤總額 萬元 8 凈利潤 萬元 9 投資利潤率 % 10 投資凈利潤率 % 11 銷售凈利潤率： % 12 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 13 財務(wù)凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率： 8%） 萬元 ￥ 8, 14 盈虧平衡點 % % 第二章 市場分析 與項目定位 我國 房地產(chǎn)市場 形勢發(fā)展分析 2021 年我國房地產(chǎn)市場明顯觸底回升，房地產(chǎn)投資、銷售和供給均大幅增長，房屋價格也持續(xù) 走高，市場景氣狀況良好。員工總計 1 萬余 人，其中房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)系統(tǒng)員工 92%以上是大學(xué)本科及以上學(xué)歷，是中國一流的員工隊伍。 2021 年國慶黃金周期間， XX 地產(chǎn)集團在 XX、成都、沈陽 、重慶、武漢、西安、南京、天津、昆明、太原、鄂州等 12 個核心城市 18 個精品樓盤實現(xiàn) 同時 開盤，全國范圍內(nèi)推出貨量近 2 萬套住宅，項目全部以“園林實景 +準(zhǔn)現(xiàn)樓 +精裝修”精品面市， XX 全國項目七天銷售額達到 億，成為“黃金周”全國銷售冠軍。此類項目規(guī)模較大，可滿 足配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的規(guī)劃設(shè)計條件；開發(fā)周期一般3 到 5 年，可先建造大型園林及環(huán)境配套，以實現(xiàn)銷售價格與速度雙提升，最大程度獲取規(guī)模開發(fā)的經(jīng)濟效益，從而符合公司的精品戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 目前公司 擁有 員工 120 人， 其中本科以上 (含本科 )學(xué)歷 占 比達到 90%以上 ,中高級職稱人員占 50%左右。 資金運作優(yōu)勢 公司擁有嚴(yán)密科學(xué)的資金計劃管理體系和優(yōu)秀的執(zhí)行團隊，能夠及時把握各區(qū)域、各項目銷售回款、貸款情況以及資金需求，以嚴(yán)謹(jǐn)周密的資金計劃控制，實現(xiàn)少投入、多產(chǎn)出，為公司帶來穩(wěn)定充裕的現(xiàn)金流。 XX 產(chǎn)品，代表了中國房地產(chǎn)的精品標(biāo)桿； XX 的產(chǎn)品品牌，已成為中國房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)先品牌。 2021 年全年銷售突破 504 億大關(guān)，進一步實現(xiàn)了大步跨越。由于 XX 全國項 目建設(shè)的規(guī)模優(yōu)勢，確保了投標(biāo)的龍頭企業(yè)能以最合理的價格提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從而實現(xiàn)了 XX 集中招投標(biāo)的規(guī)模效益。 2021 年房地產(chǎn)市場分析預(yù)測如下所述： （ 1） 房地產(chǎn)投資預(yù)測 預(yù)測 2021 年房地產(chǎn)投資將出現(xiàn)較快增長。石武高鐵通車后 15 分鐘即可抵達 XX 市區(qū)， 現(xiàn)轄 12 個縣（市、區(qū)），總面積 8629 平方公里，總?cè)丝?565 萬人；市區(qū)建成區(qū)面積 100 平方公里，人口 100 萬人。 14 區(qū)域狀況小結(jié) XX 有豐厚的文化底蘊以及優(yōu)越的交通樞紐，使得 XX 處于城市規(guī)劃的高速發(fā)展階段；宏觀經(jīng)濟總體向好，并保持著快速發(fā)展的勢頭，良好的經(jīng)濟環(huán)境有利于刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展；人們生活水平正在得到迅速的提高，對改善居住條件的追求將速度膨脹，產(chǎn)生大量的住宅 需求將有待于釋放；近幾年 XX 的工業(yè)和市中心的商業(yè)都取得了高速發(fā)展的成績，他們的發(fā)展無疑會產(chǎn)生大量的住宅需求。近年來，衛(wèi)濱區(qū)區(qū)委、區(qū)政府堅持以項目統(tǒng)攬全局，正在努力打造立足豫北、面向中原、輻射周邊的商貿(mào)物流中心，特設(shè)衛(wèi)濱區(qū)工業(yè)集中區(qū)，水、電、路、場地三通 16 一平，內(nèi)外部環(huán)境寬松，已有 10 余個國家和地區(qū)的客商在給區(qū)投資興業(yè)。 作為民生品牌地產(chǎn)代表 XX 產(chǎn)品系列里精品宜居樓盤的典范， XXXX項目恰到好處的彌補了這一缺憾，市場機會十分有利。在施工環(huán)節(jié)中， XX 與全國排名前十的裝修公司建立 了 戰(zhàn)略合作 關(guān)系 ， 由他們配備專業(yè)素質(zhì)的隊伍來負(fù)責(zé)裝修，而XX 自己的管理團隊也針對整體施工環(huán)節(jié)進行嚴(yán)格把關(guān)，以此保證 XX9A 精裝滿屋名牌 的高品質(zhì)和高性價比。在管物業(yè)項目逾86 個，總建筑面積逾 3883 萬平方米，管理物業(yè)類型涵蓋多層住宅、高層住宅 、獨立式別墅及商業(yè)物業(yè)等，不斷升級“精品物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)”，社會化、專業(yè)化、市場化服務(wù)優(yōu)勢日益凸顯。 市場分析結(jié)論 預(yù)測 2021 年 2021 年 XX 市 房地產(chǎn)市場將保持持續(xù)上升的發(fā)展態(tài)勢，土地成本將持續(xù)上升，普通住宅供應(yīng)量將增加，整體價格呈上升態(tài)勢，市場管理日趨專業(yè)化、規(guī)范化，簡而言之： XX 市 房地產(chǎn)住宅市場需求旺盛，市場發(fā)展前景光明，市場對有特色的中低密度 高檔精品 樓 盤有較大的接受度。自然林地的保護不僅僅為城市發(fā)展提供了與生態(tài)和諧的要素，更重要的是提升本項目的居住品味，保持區(qū)域內(nèi)得天獨厚的舒適環(huán)境。 項目建筑立面色彩上采用歐洲經(jīng)典的建筑色，清新而不失舒雅，配合原生態(tài)的石材、木材等作為建筑元素，力面材料和顏色選擇上，既不張揚跳躍，又不會隨著時間的流逝和雨水的洗刷而輕易變臟，基座突出了建筑的厚重感和親切感?！傲謨?nèi)” 燃?xì)鉄崴鳌? 內(nèi)容 項目總投資包括固定資產(chǎn)投資及項目建成后經(jīng)營所需的少 量流動資金。 項目所需總投資 萬元，其中： ? 企業(yè)自籌 15000 萬元，占投資總額的 31%； ? 向銀 行申請開發(fā)貸款 15000 萬元 ，占投資總額的 31%； ? 剩余資金由開發(fā)商通過 銷售收入回款解決。 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù) ? 財務(wù)價格 財務(wù)評價是對擬建項目未來的效益和費用進行分析，采用的是預(yù)測價格。 ? 擬建工程的其它費用，包括土地出讓金、征地補償費、電力增容費 用 、勘察設(shè)計費、建設(shè)單位管理費、人員培訓(xùn)費用等。 11)電梯： OTIS 電梯。 表 51 項目建設(shè)內(nèi)容一覽表 項目 層數(shù) 棟數(shù) 建筑面積 （平方米） 高層住宅 3 27 4 商業(yè) 1 綜合樓 4 1 合計 國際級航母配套、滿屋名牌、 9A 精裝整合， 幾千 余條精品標(biāo)準(zhǔn)，強強聯(lián)合，消費者將獲得大量優(yōu)勢市場資源信息庫，尊貴會員身份，品質(zhì)保障，真正讓消費者享受到高性價比的產(chǎn)品。 在本項目景觀設(shè)計中，以中心園林區(qū)為主，組團 景觀為輔，形成主題各異，風(fēng)格各具的園林景觀體系。 第三章 項目建設(shè)的依據(jù)及合法性 項目從用地取得、規(guī)劃、設(shè)計，按照國家建設(shè)項目程序進行，具備合法性，目前已取得下列項目開發(fā)合法性有關(guān)文件（詳 見 表 31）： 表 31： 序號 文件名稱 文件編號 取得時間 1 國土證 2 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 第 四 章 項目建設(shè)地址及環(huán)境 項目位于 XX 市南 區(qū) ，距離 XX 市核心商業(yè)區(qū) 3 公里，距離老城區(qū)人民公園 公里。憑借其一貫的創(chuàng)新精神、專業(yè)化管理、規(guī)范化運作等優(yōu)勢，不斷引入國內(nèi)外先進的管理理念，打造金碧特色管理模式，以其鮮明的“三大特色”（特色的保安隊伍、特色的物業(yè)服務(wù)、特色的社區(qū)文化）鶴立于全國物業(yè)管理行業(yè)。 小區(qū)內(nèi)以大面積的核心水景為其景觀特色，水景集中布置，營造出宏大的氣勢，形成了富有特色的景觀核心區(qū)。從發(fā)展趨勢來看， XX 的房地產(chǎn)開發(fā)將有巨大的商機； XX 距周邊的武漢、 XX、合肥、西安等大城市 較近 ，是全國重要的交通樞紐。 (2)紅旗區(qū) 位于 XX 市東南部，面積約 148 平方公里，是 XX 市的政治文化中心區(qū)，轄區(qū)駐有小店工業(yè)區(qū)、科教園區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。 二、 XX 房地產(chǎn)市場概況 截止 2021 年上半年， 累計投入 260 億元，完成舊城改造面積 800 余萬平方米，引進澳門寶龍、上海綠地、大連萬達等知名企業(yè)參與城市改造建設(shè) ， 完成城中村、棚戶區(qū)拆遷 萬平方米，啟動建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū) 269 個，累計建成面積 萬平方米，搬遷入住農(nóng)戶 萬 戶，城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)生活工作環(huán)境得到了明顯改善。 XX經(jīng)濟形勢良好 中國社科院《 2021 中國城市競爭力藍皮書》顯示， XX 綜合競爭力位居河南省第 3 位。 房地產(chǎn)投資重心將由一線城市轉(zhuǎn)向二三線城市。同時，依靠全國統(tǒng)一的采購配送體系，材料及設(shè)備直接送達施工現(xiàn)場，有效降低了采購環(huán)節(jié)中的流通成本、運輸成本、倉儲成本。 團隊 及管理 優(yōu)勢 中國一流的管理團隊 公司擁有中國一流的領(lǐng)導(dǎo)管理團隊，平均年齡 42 歲，平均房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗 14 年以上。產(chǎn)品按照精品標(biāo)準(zhǔn)全面轉(zhuǎn)型后， XX 在各主要城市成功建立了 高品質(zhì)產(chǎn)品形象 ，置業(yè)者認(rèn)同 XX 品牌的附加價值 ，產(chǎn)品品牌形成了強大的市場號召力 ，因此 ， XX 所有項目都成為當(dāng)?shù)貥?biāo)志性物業(yè)。 優(yōu)質(zhì)的土地儲備， 拿地成本 大幅低于行業(yè)平均水平 XX 的土地儲備價格低廉。 . 項目建設(shè)單位 介紹 XXXX 置業(yè) 有限公司 成立于 2021 年 12 月 24 日，注冊資本 2021 萬元，實收資本為 2021 萬元，法定代表人梁謙，公司經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營。 第二，依靠大量信息和品牌優(yōu)勢，在土地二級市場并購優(yōu)質(zhì)低成本項目。 2021 年 10 月， XX地產(chǎn)集團 XX“ XX御景半島”項目正式開盤。曾榮獲“優(yōu)秀中國特色社會主義事業(yè)建設(shè)者”、“中國十大慈善家”、“中國房地產(chǎn)十大風(fēng)云人物”等稱號。在公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，中端產(chǎn)品占 40%，中高端產(chǎn)品占 30%，高端產(chǎn)品占 10%，旅游地產(chǎn)產(chǎn)品占 20%。 (3)房地產(chǎn)供給預(yù)測 預(yù)測 2021 年房地產(chǎn)供給 總體 將 小幅 增長 ， 預(yù)