【正文】 城市的項目也取得了優(yōu)秀的銷售業(yè)績。定位為“中國第一豪宅”的御景半島同時也是 XX 地產(chǎn)集團(tuán)推出市場的最高端的產(chǎn)品，在開盤一周內(nèi)， XX 御景半島實現(xiàn)了 21 億元銷售收入。產(chǎn)品按照精品標(biāo)準(zhǔn)全面轉(zhuǎn)型后， XX 在各主要城市成功建立了 高品質(zhì)產(chǎn)品形象 ，置業(yè)者認(rèn)同 XX 品牌的附加價值 ，產(chǎn)品品牌形成了強(qiáng)大的市場號召力 ，因此 ， XX 所有項目都成為當(dāng)?shù)貥?biāo)志性物業(yè)。 ■ 環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃交通發(fā)達(dá)、房價升值潛力巨大的區(qū)域 品牌 及營銷 優(yōu)勢 作為 中國標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營的精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者 ， XX 嚴(yán)格 實施精品戰(zhàn)略，執(zhí)行全過程精品標(biāo)準(zhǔn)。 在全國戰(zhàn)略拓展的進(jìn)程中， XX 優(yōu)先選擇中國經(jīng)濟(jì)最具活力、增長最具可持續(xù)性的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，如重慶、天津、沈陽、南京、武漢、成都等。 項目規(guī)模合理，可最大程度獲取經(jīng)濟(jì)及品牌效益 公司大部分項目規(guī)模在 50— 200 萬平方米之間，最適宜規(guī)模開發(fā)、滾動開發(fā)。 優(yōu)質(zhì)的土地儲備， 拿地成本 大幅低于行業(yè)平均水平 XX 的土地儲備價格低廉。 XX 目前在 XX、天津、重慶、沈陽、武漢、成都、南京 、南昌、 XX、洛陽 等全國 50 個主要城市 擁有 多個地區(qū)公司，擁有優(yōu)質(zhì)項目 100 余 個，覆蓋中端、中 4 高端、高端及旅游地產(chǎn)多個產(chǎn)品系列 ，是中國土地儲備最多、在建工程面積 最大、進(jìn)入省會城市最多的房地產(chǎn)企業(yè) 。 是集房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理于一體的現(xiàn)代化 國際企業(yè)集團(tuán) ，連續(xù) 7 年位列中國房地產(chǎn)企業(yè) 10 強(qiáng) ，目前， 擁有中國一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中國甲級資質(zhì)的建筑設(shè)計規(guī)劃研究院、中國一級資質(zhì)的建筑施工公 司、擁有中國一級資質(zhì)的建筑監(jiān)理公司、中國一級資質(zhì)的物業(yè)管理公司 。是 XX地產(chǎn)集團(tuán) XX 有限公司的全資子公司。 . 項目建設(shè)單位 介紹 XXXX 置業(yè) 有限公司 成立于 2021 年 12 月 24 日，注冊資本 2021 萬元，實收資本為 2021 萬元，法定代表人梁謙，公司經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營。 XX 地產(chǎn)集團(tuán)成立于 1996 年 6 月 24 日 ，注冊地址為 XX 市 工業(yè)大道南 821 號金碧花園 018 號單元三樓，注冊資本人民幣 250,000 萬元。 國際資本的支持， 讓 XX 邁入了一個全新的高速發(fā)展時期。 規(guī)模優(yōu)勢 作為房地產(chǎn)企業(yè)， XX 的規(guī)模優(yōu)勢集中體現(xiàn)在土地儲備方面： 土地規(guī)模及城市分布均位居中國龍頭地位 XX 在全國土地儲備超過 7300 萬平方米，分布在 50 個主要城市，超過 80%的項目位于天津、重慶 2 個直轄市和 XX、武漢、沈陽、成都、南京、 合肥、 西安等省會城市。 第二，依靠大量信息和品牌優(yōu)勢，在土地二級市場并購優(yōu)質(zhì)低成本項目。 XX 的土地儲備多數(shù)位于： ■ 近幾年經(jīng)濟(jì)高增長的超大城市。 XX 率先 儲備了一批三線城市的優(yōu)質(zhì) 地塊 ， 該類地塊位置優(yōu)越，一般 毗鄰 市中心 繁華商業(yè)區(qū) 或緊挨 市 委 市 政府 行政中心 ，潛力巨大， 資源稀缺性 高 ， 項目 升值前景非?？捎^。 6 品牌戰(zhàn)略聯(lián)盟鑄造 XX品牌 目前， XX 是中國第一家真正全面實現(xiàn)資源整合的領(lǐng)軍企業(yè)，整合范圍最廣、數(shù)量最多、品牌最強(qiáng)。 2021 年 10 月， XX地產(chǎn)集團(tuán) XX“ XX御景半島”項目正式開盤。在另外十多個核心城市， XX 遍布全國的其他 18 個系列樓盤也在元旦期間取得不俗業(yè)績。 2021 年 12 月 5 日， 信陽 XXXX 舉行了盛大的開盤儀式，當(dāng)日銷售額達(dá) 億，創(chuàng)下 信陽 樓市的新高， 詮釋 了 信陽 人居新理念 。2021 年 XX 將在全國繼續(xù)深入推進(jìn)“精品戰(zhàn)略”，保持在全國領(lǐng)先的銷售競爭力 。曾榮獲“優(yōu)秀中國特色社會主義事業(yè)建設(shè)者”、“中國十大慈善家”、“中國房地產(chǎn)十大風(fēng)云人物”等稱號。全方位的員工培訓(xùn)體系、科學(xué)有效的績效考核機(jī)制，以及行業(yè)領(lǐng)先的國際化高水準(zhǔn)薪資結(jié)構(gòu)體系，充分發(fā)揮薪資的人才吸引和工作激勵雙重作用，實現(xiàn)人才結(jié)構(gòu)優(yōu)化配置。 產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化，有效控制建設(shè)成本 XX 通過標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計及優(yōu)化設(shè)計，嚴(yán)格、有效地控制建設(shè)成本。 集中采購材料及設(shè)備，大幅降低成本 XX 通過集中采購，在確保品質(zhì)的前提下，大幅降低了材料及設(shè)備的價格，大部分裝修材料價格控制在市場價的 3 到 5 折。在公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，中端產(chǎn)品占 40%，中高端產(chǎn)品占 30%，高端產(chǎn)品占 10%，旅游地產(chǎn)產(chǎn)品占 20%。 2021 年我國房地產(chǎn)投資大幅增長，住宅投資繼續(xù)占主導(dǎo)地位，經(jīng)濟(jì)適用房投資仍顯不足；房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個人按揭貸款大幅增長，企業(yè)自籌資金增速趨緩，外商投資大幅減少。 2021 年全國商品房竣工面積大幅增長，新開工面積小幅增長，供給增長主要來源于存量項目；從土地方面看，完成開發(fā)的面積略有下降，供給相對不足 。 2021 年房地產(chǎn)新開工面積和施工面積都轉(zhuǎn)為正增長，需要大規(guī)模的后續(xù)投資；另外， 2021 年企業(yè)資金狀況大有好轉(zhuǎn)，可以較容易地應(yīng)對貨幣政策微調(diào)，也具備了大規(guī)模增加投資的能力。 (3)房地產(chǎn)供給預(yù)測 預(yù)測 2021 年房地產(chǎn)供給 總體 將 小幅 增長 ， 預(yù)計 2021 年 一線城市在政策調(diào)控下需求 平穩(wěn) 的情況下，供給相對來說會出現(xiàn)過剩的局面，三線城市新開項目 雖然 較 2021 年增長 較大 ，但由于 前期新開項目少，市場 需求旺盛，供給仍顯不足，尤其是當(dāng)?shù)氐母咂焚|(zhì)樓盤，仍會持續(xù)供不應(yīng)求的局面。在激烈的市場競爭中，大品牌、高品質(zhì)、高性價比的產(chǎn)品必然將獲得更多青睞， 這一切將 使以 XX 集團(tuán) 為標(biāo)桿 的龍頭 房 企 獲得更大的發(fā)展空間和更多的市場份額?？梢?，三、四線城市未來 的房地產(chǎn)市場 具有較大空間。 XX 是國家衛(wèi)生城市、國家森林城市、國家園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、中國城市綜合競爭力百強(qiáng)城 市、中國金融生態(tài)城市、全國社會治安綜合治理優(yōu)秀市、創(chuàng)建全國文明城市先進(jìn)市、中國十佳和諧可持續(xù)發(fā)展城市、國家知識產(chǎn)權(quán)試點城市、中國企業(yè)成長環(huán)境十佳中小城市、中國民營經(jīng)濟(jì)最具活力城市和全國加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點承接地，連續(xù)三屆榮獲 “ 全國質(zhì)量興市先進(jìn)市 ” ，連續(xù)四屆榮獲 “ 全國雙擁模范城 ” 。 2021年 15月份，全市完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 ，同比增長 %。其中，新開工億元以上項目 76 個，比去年同期增加 44 個，計劃投資 億元，是去年同期的 倍，完成投資 億元，比去年同期增長 倍。平 原新區(qū)作為全省 6 大新區(qū)之一，是對接 XX、建設(shè) “ 復(fù)核 ” 城市的橋頭堡，目前已初具規(guī)模。根據(jù)以上資料和目前國內(nèi)各城市房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗，未來幾年， XX 房地產(chǎn)將進(jìn)入快速發(fā)展階段，必須要快速進(jìn)入市場，搶占市場先機(jī)。二手 房成交面積 萬平方米，同比增長 %，環(huán)比增長 %；二手房成交價格 元 /平方米，同比增長 %，環(huán)比增長 %。居住用房累計銷售 19429 套， 同比上漲 %，其中商品住房銷售均價 3574 元，較 2021 年每平方米上漲了 482元，創(chuàng)新高。 區(qū)域房地產(chǎn)市場特點 根據(jù)各項目分布及特征，將 XX 市 分為四大區(qū)： (1) 衛(wèi)濱區(qū) 位于 XX 市的南部，是 XX市未來城市發(fā)展“東擴(kuò)南移”的戰(zhàn)略重點。該區(qū)域內(nèi) 大盤眾多，且為眾多品牌開發(fā)商看好，成為 房地產(chǎn) 開發(fā)、銷售的熱點區(qū)域， 客戶群主要來自商人、私營企業(yè)主和經(jīng)濟(jì)實力較 強(qiáng)的大型企業(yè)中高層職員。區(qū)內(nèi)匯集了 5 所高校、 25 所中學(xué)、 38 小學(xué)，市委、市政府規(guī)劃建設(shè)的科教園區(qū)也坐落在 該 區(qū)。 (4) 鳳泉區(qū) ， 位于 XX 市城區(qū)北部，太行山余脈鳳凰山麓。 （ 2） 、目標(biāo)客戶群定位分析 17 XX 市 城區(qū)市場將是本項目的主打市場，而周邊縣鎮(zhèn)的外地購房客戶將是本項目的重要客群。 三 、 XX房地產(chǎn)市場總結(jié) XX 的房地產(chǎn)開發(fā)步伐相對落后，人均居住面積和住房品質(zhì)兩方面都還有很大的發(fā)展空間。 項目市場競爭分析 項目競爭優(yōu)勢分析 本項目無可比擬的獨到優(yōu)勢： 項目品質(zhì) XX 開發(fā)商品牌實力 XX 是一家在香港聯(lián)交所主板上市、集房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理于一體的現(xiàn)代化國際企業(yè)集團(tuán)。 XX 堅持全球化視野，在世界經(jīng)濟(jì)一體化背景下，全面實施國際化精品產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，致力于成為二十一世紀(jì)中國地產(chǎn)規(guī)模一流、品牌一流、團(tuán)隊一流的 “ 三個一流 ” 企業(yè)，全力打造全球化地產(chǎn)航母。 世界級皇家園林 ，超大中心園林景觀 XXXX 園林景觀的整體風(fēng)格為歐式皇家園林，與 “歐陸新古典主義 ”的建筑風(fēng)格相得益彰，彰顯出尊貴、精致、氣派的歐式風(fēng)格。 XXXX 擁有 約 6 萬平米的園林景觀，綠 化率達(dá) 40%以上 。 2）、精品商業(yè)街： 項目規(guī)劃建設(shè) 精品 商業(yè)街區(qū) 設(shè) XX 劇場、大型 超市、休閑名品店及概念餐飲店，突出高端文化特點，貼合極致貴族的高品位消費(fèi)需求，讓 業(yè)主 享受“足不出戶”的便捷。 物業(yè)管理 XXXX 項目由 金碧物業(yè) 實施物業(yè)服務(wù) 。金碧物業(yè)有限公司擁有一支逾 12021 人的年輕化、高學(xué)歷、高素質(zhì)的管理骨干和專業(yè)技術(shù)隊伍。 20 “ 精品化 ” 發(fā)售模式 XX 一貫堅持 “ 精品化 ” 發(fā)售模式， 各項目 開放時 均 以準(zhǔn)現(xiàn)樓、實景園林、高端配套、 精裝修 樣板房 立體化全景呈現(xiàn) ，實景體驗式營銷手段在全國屢創(chuàng)佳績。隨著 XX 城市東移南擴(kuò)的發(fā)展戰(zhàn)略，南部區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢明顯，這 是 XX 集團(tuán)經(jīng)過認(rèn)真深入的市場研究和對城市發(fā)展趨勢的清晰把握所做出的選擇。項目開工建設(shè)后，還將帶動公交、客運(yùn)、 商業(yè) 物流等相關(guān)產(chǎn)業(yè)在 XX 市 生根發(fā)展，為 XX 市 人居環(huán)境的改善和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展帶來新的契機(jī)，并對 XX 市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到較大的推動作用。因此，本項目有良好的 21 外部市場環(huán)境和發(fā)展空間。 土地性質(zhì)綜述 項目用地通過 出 讓 方式獲得。 恒大雅苑 新 市政府 人民公園 綠地迪亞莊園 核心商業(yè)區(qū) 廣東香江 夏荷公園 沃爾瑪擬進(jìn)駐 23 整體規(guī)劃追求高品位、綜合性、品牌化和規(guī)?；⒔Y(jié)合生態(tài)、環(huán)保、人文理念，以原生山水為依托，重塑與自然和諧相處的生態(tài)環(huán)境健康人居形象。在環(huán)境設(shè)計中，項目的建筑規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃相互協(xié)調(diào)、相互統(tǒng)一、一氣呵成。 小區(qū)景觀綠色走廊，將入口廣場、中心水景、自然山林串聯(lián)在一起，組成了詩情畫意般的綠色生態(tài)交響樂曲。同時，各組團(tuán)線性交叉景觀元素，都將成為本項目環(huán)境規(guī)劃的亮點。 每期 內(nèi)人流與車流采用不同入口，入行車行流線明晰，并充分滿足消防環(huán)道和緊急交通之用。為方便各 期 住戶的便利，每 期 均有不同的商業(yè)面積和商業(yè)狀態(tài)。 建設(shè)內(nèi)容 XXXX 首 期項目 各類建筑詳細(xì)情況見下表。 滿屋名 牌 住宅室內(nèi)裝修 ： XXXX 全面整合世界級知名品牌的技術(shù)優(yōu)勢，與西門子、 TOTO、科勒、多樂士、奧鉑、松下等幾十家國際品牌簽訂協(xié)議，組成精品戰(zhàn)略聯(lián)盟，精裝修從源頭保證品質(zhì)，確保始終如一的世界頂級。（由用戶自行申請開通） 4) 供電：每戶設(shè)獨立電表，電線暗裝，配優(yōu)質(zhì)“ SIEMENS”（西門子）名牌電箱，松下高級開關(guān)、插座面板。家居安防標(biāo)準(zhǔn)配置為客廳設(shè)紅外線探頭一個，入戶門設(shè)門磁一個，主臥設(shè)緊急按鈕一個。 10)衛(wèi)生間配送五金件：“華億達(dá)”“夢幻帝國系列”高級毛巾架、紙巾拉環(huán)、手巾拉環(huán)、雙杯及杯架、馬桶刷托架及桶刷。目前與 TOTO、西門子、美的、松下等 70 余家國際一線品牌簽訂戰(zhàn)略供貨聯(lián)盟。本 項目計算期按 3 年 計算。 ? 項目營銷組織機(jī)構(gòu) 本項目營銷機(jī)構(gòu)是公司下屬項目的營銷機(jī)構(gòu)，依托公司項目而存在，機(jī)構(gòu)設(shè)計原則機(jī)構(gòu)精簡，分工負(fù)責(zé)?？偼顿Y由以下幾類費(fèi)用組成： ? 擬建工程的直接工程費(fèi)用，包括結(jié)構(gòu)、建筑、給排水、強(qiáng)弱電、消防及室外工程。 ? 經(jīng)營期間的稅費(fèi)。 ? 土地 費(fèi)用按合同價款或評估價值估算 。 ? 總投資估算中的詳細(xì)數(shù)據(jù)見附表 “ XXXX 首 一 期 項目 資 成本 估算 表” 。 表 8— 4 資金來源占比 表 序號 金額（萬元） 占比 備注 1 自 籌 資金 15000 31% 2 銀行貸款 15000 31% 3 銷售收入 回款 38% 4 總投資 合計 100% 第九 章 財務(wù)評價 財務(wù)評價依據(jù) ? 國家發(fā)展計劃委員會“計辦投資 [2021]15 號關(guān)于出版《投資項目可行性研究指南（試用版）》的 通知”； ? 《投資項目可行性研究指南（試用版）》； ? 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》； ? 《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）。 ? 財務(wù)基準(zhǔn) 收益率 參考本行業(yè)一定時期的平均收益水平，并考慮項目的風(fēng)險因素，設(shè)定為8%。 首一期項目銷售收入估算 序號 類別 建筑面積（平方米） 銷售價格 （元） 銷售收入 （萬元） 備注 一 總建筑面積 136, 二 公共配套 5, 1 綜合樓 5, 2 劇場 二 可銷售總面積 131, 1 高層住宅 128, 2 商業(yè) 2, 3 地下面積 4 車位 銷售收入合計 經(jīng)營收入及銷售稅金及附加估算表 33 序號 項