【正文】 )紅旗區(qū) 位于 XX 市東南部，面積約 148 平方公里，是 XX 市的政治文化中心區(qū)，轄區(qū)駐有小店工業(yè)區(qū)、科教園區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。近年來，衛(wèi)濱區(qū)區(qū)委、區(qū)政府堅(jiān)持以項(xiàng)目統(tǒng)攬全局，正在努力打造立足豫北、面向中原、輻射周邊的商貿(mào)物流中心，特設(shè)衛(wèi)濱區(qū)工業(yè)集中區(qū)，水、電、路、場(chǎng)地三通 16 一平，內(nèi)外部環(huán)境寬松，已有 10 余個(gè)國(guó)家和地區(qū)的客商在給區(qū)投資興業(yè)。 地理位置優(yōu)越，商業(yè)發(fā)達(dá)，歷來為商賈云集之地，貨物集散之鄉(xiāng)，素有豫北門戶之稱，是 XX市乃至豫北地區(qū)商業(yè)物流的黃金區(qū)域，是最繁華的商業(yè)地帶，全市有 80%的大型商場(chǎng)、市場(chǎng)集結(jié)我區(qū)，人氣旺盛， 被稱為XX 市的 “ 王府井 ” 。 （ 2）、在售小高層、高層均價(jià)對(duì)比分析 XX 市場(chǎng)的小高層、高層市場(chǎng)均價(jià)在 3400—— 4380 元 /㎡之間浮動(dòng)，均價(jià)差為 980 元，根據(jù)調(diào)研樓盤，層差價(jià)為 50— 80 元之間。 （ 1）、在售多層均價(jià)對(duì)比分析 XX 多層均價(jià)總體價(jià)位在 3100— 4200 元 /㎡之間運(yùn)行，均價(jià)差價(jià) 1100 元。 2021 年全年， XX 市市區(qū)房地產(chǎn)累計(jì)銷售 21957 套，同比上漲 %，銷售均價(jià) 3121 元，較 2021 年上漲了 461 元。 2021 年 12 月份 XX 市市區(qū)房地產(chǎn)銷售 2172 套，銷售均價(jià) 3417 元，較上月每平方米 漲 了 33 元。由于投放量大于銷售量，使得供銷比趨于供大于求，達(dá)到 ： 1。 二、 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 截止 2021 年上半年， 累計(jì)投入 260 億元，完成舊城改造面積 800 余萬平方米，引進(jìn)澳門寶龍、上海綠地、大連萬達(dá)等知名企業(yè)參與城市改造建設(shè) ， 完成城中村、棚戶區(qū)拆遷 萬平方米，啟動(dòng)建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū) 269 個(gè)，累計(jì)建成面積 萬平方米，搬遷入住農(nóng)戶 萬 戶，城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)生活工作環(huán)境得到了明顯改善。 14 區(qū)域狀況小結(jié) XX 有豐厚的文化底蘊(yùn)以及優(yōu)越的交通樞紐，使得 XX 處于城市規(guī)劃的高速發(fā)展階段；宏觀經(jīng)濟(jì)總體向好，并保持著快速發(fā)展的勢(shì)頭，良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境有利于刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；人們生活水平正在得到迅速的提高，對(duì)改善居住條件的追求將速度膨脹，產(chǎn)生大量的住宅 需求將有待于釋放；近幾年 XX 的工業(yè)和市中心的商業(yè)都取得了高速發(fā)展的成績(jī)，他們的發(fā)展無疑會(huì)產(chǎn)生大量的住宅需求。主城區(qū)到 “ 三區(qū)五城 ”8 條快速路全部通車， 30 分鐘同城經(jīng)濟(jì)圈初步形成。與省會(huì) XX 隔黃河為鄰，新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)至 XX 市區(qū)80 公里。 交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出 XX 是豫北地區(qū)唯一的國(guó)家公路運(yùn)輸樞紐城市，京廣和太石鐵路在此交匯，石武高鐵客運(yùn)專線正在建設(shè)， 106 國(guó)道、 107 國(guó)道及京港澳、大廣、濟(jì)東高速穿境而過。 2021 年 15 月份，全市城鎮(zhèn)億元以上在建項(xiàng)目 183 個(gè)，比去年同期增加 67 個(gè)；完 成投資 億元，同比增長(zhǎng)%。其中，全市完成工業(yè)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，占城鎮(zhèn)投資的比重為%，對(duì)城鎮(zhèn)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 %，拉動(dòng)城鎮(zhèn)投資增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)；全市完成民間投資 億元，同比增長(zhǎng) %，比城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速高 個(gè)百分點(diǎn)，占城鎮(zhèn)投資的比重為 %，對(duì)城鎮(zhèn)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 %，拉動(dòng)全市城鎮(zhèn)投資增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。 XX城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速 該市城鎮(zhèn)化率年均提高 個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到 %；城鄉(xiāng)居民收入差距由2021 年的 ∶ 1 縮小至 2021 年的 ∶ 1。 XX經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好 中國(guó)社科院《 2021 中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書》顯示， XX 綜合競(jìng)爭(zhēng)力位居河南省第 3 位。石武高鐵通車后 15 分鐘即可抵達(dá) XX 市區(qū)， 現(xiàn)轄 12 個(gè)縣（市、區(qū)），總面積 8629 平方公里，總?cè)丝?565 萬人；市區(qū)建成區(qū)面積 100 平方公里，人口 100 萬人。 12 此輪政策調(diào)控的重點(diǎn)是房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的一線或二線城市，這恰恰是三線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 展的絕好機(jī)遇，無論是產(chǎn)品品質(zhì)還是產(chǎn)品價(jià)格，其提升空間都值得期待。從 2021 年三季度開始，市場(chǎng)有所回暖，一、二線城市的銷售業(yè)績(jī)開始 上 行，但三、四線城市依舊保持較穩(wěn)定的銷售走勢(shì)。 2021 年 10 月 1 日，中國(guó) 房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同發(fā)布《 2021 年前三季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售排行榜》 ， XX 以 597 萬平方米的銷售面積居首。 （ 5）政策性分析 2021 年 4 月，新國(guó)十條出爐，對(duì)一線城市過速上漲的房?jī)r(jià)進(jìn)行遏制，該政策的初衷在于 讓房地產(chǎn) 市場(chǎng) 回歸理性， 客觀 上 對(duì)規(guī)范行業(yè) 運(yùn)營(yíng) 、 加速 房地產(chǎn) 行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整 具有積極意義 。 (4)房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè) 預(yù)測(cè) 2021 年房地產(chǎn)價(jià)格 總體 基本保持平穩(wěn) 。 。 房地產(chǎn)投資重心將由一線城市轉(zhuǎn)向二三線城市。 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)如下所述： （ 1） 房地產(chǎn)投資預(yù)測(cè) 預(yù)測(cè) 2021 年房地產(chǎn)投資將出現(xiàn)較快增長(zhǎng)。 11 （ 4）房地產(chǎn)價(jià)格。 （ 3）房地產(chǎn)供給。 （ 2）房地產(chǎn)需求。具體態(tài)勢(shì)體現(xiàn)在 4 個(gè)方面： （ 1）房地產(chǎn)投資。此產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)需求的物業(yè)類型比例基本吻合。對(duì)于所有項(xiàng)目，公司內(nèi)部均由規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)、地區(qū)公司三大團(tuán)隊(duì)分別進(jìn)行獨(dú)立市場(chǎng)調(diào)研；并 通過與中國(guó)最專業(yè)的地產(chǎn)調(diào)研機(jī)構(gòu)合作，確保公司的產(chǎn)品定位準(zhǔn)確、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)科學(xué)合理，能最大程度被市場(chǎng)接受。同時(shí)，依靠全國(guó)統(tǒng)一的采購配送體系，材料及設(shè)備直接送達(dá)施工現(xiàn)場(chǎng)，有效降低了采購環(huán)節(jié)中的流通成本、運(yùn)輸成本、倉儲(chǔ)成本。由于 XX 全國(guó)項(xiàng) 目建設(shè)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，確保了投標(biāo)的龍頭企業(yè)能以最合理的價(jià)格提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)了 XX 集中招投標(biāo)的規(guī)模效益。通過設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化，達(dá)到施工工藝、施工組織的標(biāo)準(zhǔn)化，實(shí)現(xiàn)集中招標(biāo)、集中采購、集中施工、集中管理，有效控制建設(shè)成本。 全過程的成本控制體系成本成本土地購買產(chǎn)品設(shè)計(jì)集中招投標(biāo)集中采購? 成功控制土地成本? 標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)及優(yōu)化設(shè)計(jì)，有效控制建設(shè)成本? 材料集中采購，大幅降低價(jià)格? 集中招投標(biāo)降低采購成本? 與全國(guó)十強(qiáng)企業(yè)聯(lián)盟，確保質(zhì)優(yōu)價(jià)廉成本成本集中招投標(biāo)成功控制土地成本標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)及優(yōu)化設(shè)計(jì)，有效控制建設(shè)成本材料集中采購，大幅降低價(jià)格集中招投標(biāo)降低采購成本與全國(guó)十強(qiáng)企業(yè)聯(lián)盟，確保質(zhì)優(yōu)價(jià)廉 8 中高端產(chǎn)品 :? 一般以恒大綠洲 / 恒大名都系列為主中端產(chǎn)品 :? 一般以恒大城 / 恒大雅苑系列為主高端10 %旅游地產(chǎn)20 %中高端30 %中端40 %高端產(chǎn)品：? 一般以恒大華府系列為主高端系列旅游地產(chǎn)系列中端系列中高端系列旅游地產(chǎn)產(chǎn)品 :? 一般以恒大金碧天下系列為主中高端產(chǎn)品一般以恒大綠洲 恒大名都系列為主中端產(chǎn)品一般以恒大城 恒大雅苑系列為主高端旅游地產(chǎn)中高端中端高端產(chǎn)品：一般以恒大華府系列為主旅游地產(chǎn)系列中高端系列旅游地產(chǎn)產(chǎn)品一般以恒大金碧天下系列為主土地價(jià)格低，實(shí)現(xiàn)了成本的源頭控制 憑借超前的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略決策， XX 搶先進(jìn)入了土地成本低、升值潛力大的城市和區(qū)域，大幅降低了拿地成本。 成本優(yōu)勢(shì) 公司擁有系統(tǒng)的項(xiàng)目開發(fā)成本控制體系。 中國(guó)一流的人才機(jī)制 XX 從人才引進(jìn)、員工培訓(xùn)、績(jī)效考核和保障員工權(quán)益四個(gè)方面建立了中國(guó)一流的人才機(jī)制。 中國(guó)一流的員工隊(duì)伍 公司擁有一支年輕 化、高學(xué)歷、高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。集團(tuán)董事局主席許家印教授為第十一屆全國(guó)政協(xié)委員、全國(guó)勞動(dòng)模范、中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)。 團(tuán)隊(duì) 及管理 優(yōu)勢(shì) 中國(guó)一流的管理團(tuán)隊(duì) 公司擁有中國(guó)一流的領(lǐng)導(dǎo)管理團(tuán)隊(duì)，平均年齡 42 歲，平均房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn) 14 年以上。 2021 年全年銷售突破 504 億大關(guān)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了大步跨越。 7 XX 持之以恒加強(qiáng)產(chǎn)品品質(zhì)的打造，不斷提升產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)，讓利贏得主動(dòng)。 2021 年 11 月 28 日， XXXXXX 開盤，出現(xiàn)了搶購的罕見景象，當(dāng)日銷售額達(dá) 億 ，創(chuàng)造了 XX 房地產(chǎn)營(yíng)銷的新傳奇。 同時(shí)， XX 在三線城市的項(xiàng)目也取得了優(yōu)秀的銷售業(yè)績(jī)。 2021 年元旦期間，全國(guó)各地樓市顯露回暖征兆，清遠(yuǎn) XX 金碧天下、長(zhǎng)沙 XX華府、太原 XX 綠洲二期 3 盤齊開，三個(gè)樓盤，銷售額高達(dá)十余億元。定位為“中國(guó)第一豪宅”的御景半島同時(shí)也是 XX 地產(chǎn)集團(tuán)推出市場(chǎng)的最高端的產(chǎn)品，在開盤一周內(nèi)， XX 御景半島實(shí)現(xiàn)了 21 億元銷售收入。 XX 品牌，已成為最具市場(chǎng)號(hào)召力、最具行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)力、最具社會(huì)影響力的領(lǐng)袖品牌， 也 是 XX 未來發(fā)展強(qiáng)大的核心競(jìng)爭(zhēng)力。產(chǎn)品按照精品標(biāo)準(zhǔn)全面轉(zhuǎn)型后， XX 在各主要城市成功建立了 高品質(zhì)產(chǎn)品形象 ，置業(yè)者認(rèn)同 XX 品牌的附加價(jià)值 ，產(chǎn)品品牌形成了強(qiáng)大的市場(chǎng)號(hào)召力 ，因此 ， XX 所有項(xiàng)目都成為當(dāng)?shù)貥?biāo)志性物業(yè)。 XX 產(chǎn)品，代表了中國(guó)房地產(chǎn)的精品標(biāo)桿； XX 的產(chǎn)品品牌，已成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)先品牌。 ■ 環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃交通發(fā)達(dá)、房?jī)r(jià)升值潛力巨大的區(qū)域 品牌 及營(yíng)銷 優(yōu)勢(shì) 作為 中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)的精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者 ， XX 嚴(yán)格 實(shí)施精品戰(zhàn)略，執(zhí)行全過程精品標(biāo)準(zhǔn)。 ■ 三線城市毗鄰 繁華市中心 及 政府 行政中心 的核心地段 近年來，三線城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)， 人均可支配收入 水平大幅提升，對(duì)中高端 宜居類 商品住宅需求旺盛。 在全國(guó)戰(zhàn)略拓展的進(jìn)程中， XX 優(yōu)先選擇中國(guó)經(jīng)濟(jì)最具活力、增長(zhǎng)最具可持續(xù)性的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，如重慶、天津、沈陽、南京、武漢、成都等。 升值潛力巨大，為公司帶來更高的投資回報(bào) XX 土地儲(chǔ)備的區(qū)域?qū)傩?、環(huán)境特點(diǎn)及規(guī)劃前景，決定了項(xiàng)目巨大的升值空間。 項(xiàng)目規(guī)模合理，可最大程度獲取經(jīng)濟(jì)及品牌效益 公司大部分項(xiàng)目規(guī)模在 50— 200 萬平方米之間，最適宜規(guī)模開發(fā)、滾動(dòng)開發(fā)。 第一，超前的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略決策，搶先進(jìn)入了土地成本低、升值潛力大的城 5 市和區(qū)域。 優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備， 拿地成本 大幅低于行業(yè)平均水平 XX 的土地儲(chǔ)備價(jià)格低廉。 資金運(yùn)作優(yōu)勢(shì) 公司擁有嚴(yán)密科學(xué)的資金計(jì)劃管理體系和優(yōu)秀的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)，能夠及時(shí)把握各區(qū)域、各項(xiàng)目銷售回款、貸款情況以及資金需求，以嚴(yán)謹(jǐn)周密的資金計(jì)劃控制，實(shí)現(xiàn)少投入、多產(chǎn)出，為公司帶來穩(wěn)定充裕的現(xiàn)金流。 XX 目前在 XX、天津、重慶、沈陽、武漢、成都、南京 、南昌、 XX、洛陽 等全國(guó) 50 個(gè)主要城市 擁有 多個(gè)地區(qū)公司，擁有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目 100 余 個(gè)，覆蓋中端、中 4 高端、高端及旅游地產(chǎn)多個(gè)產(chǎn)品系列 ，是中國(guó)土地儲(chǔ)備最多、在建工程面積 最大、進(jìn)入省會(huì)城市最多的房地產(chǎn)企業(yè) 。 XX 的股東遍布亞洲、歐洲和美洲， 包括鄭裕彤、美林、高盛、 GIC、淡馬錫、中國(guó)銀行、英國(guó)保誠、德意志銀行等 39 家全球戰(zhàn)略股東。 是集房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理于一體的現(xiàn)代化 國(guó)際企業(yè)集團(tuán) ，連續(xù) 7 年位列中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè) 10 強(qiáng) ，目前， 擁有中國(guó)一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中國(guó)甲級(jí)資質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃研究院、中國(guó)一級(jí)資質(zhì)的建筑施工公 司、擁有中國(guó)一級(jí)資質(zhì)的建筑監(jiān)理公司、中國(guó)一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司 。 中高級(jí)管理人員 40 人，部門設(shè)置齊全，下設(shè)行政人事部、財(cái) 務(wù)部、監(jiān)察分室、采購部、工程部、工程技術(shù)部、合同管理部、開發(fā)部、營(yíng)銷部、預(yù)決算部、招投標(biāo)部、綜合計(jì)劃部、總工室等。是 XX地產(chǎn)集團(tuán) XX 有限公司的全資子公司。 XXXX 首 一 期 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 XXXX 置業(yè) 有限公司 1 目 錄 第一章 總論 ........................................ 3 . 項(xiàng)目概況 ......................................................................................................... 3 . 項(xiàng)目建設(shè)單位介紹 ......................................................................................... 3 . 可行性報(bào)告編制依據(jù) ..................................................................................... 9 . 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ................................................................................. 9 第二章 市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位 ............................ 9 我國(guó) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 形勢(shì)發(fā)展分析 .................................................................... 12 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ........................................................................